+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Статья 46. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении единого недвижимого комплекса и предприятия как имущественного комплекса

1. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на единый недвижимый комплекс осуществляются:

1) в связи с завершением строительства объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса;

2) в связи с объединением нескольких указанных в статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации объектов недвижимости, государственный кадастровый учет которых осуществлен в Едином государственном реестре недвижимости и права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, по заявлению их собственника.

2. Государственная регистрация права собственности на предприятие как имущественный комплекс осуществляется после государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на каждый объект недвижимости, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса.

3. Государственная регистрация перехода права собственности, ограничений права собственности, обременений предприятия как имущественного комплекса осуществляется одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности и ограничений прав и обременений всех объектов недвижимости, входящих в состав такого предприятия.

124 Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении предприятия как имущественного комплекса, состав записи кадастра недвижимости о предприятии как имущественном комплексе.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Общие требования к документам, представляемым на государственную регистрацию

1. Заявление о государственной регистрации составляется в единственном экземпляре – подлиннике и подписывается заявителем. Форма заявления о государственной регистрации прав и требования к его заполнению утверждаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав (Приказ Минэкономразвития России от 29.11.2013 № 722).

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено данным законом и принятыми нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.

Заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявителем лично или посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (далее — посредством почтового отправления).

В случае представления заявления о государственной регистрации прав и иных документов, необходимых для государственной регистрации прав, посредством почтового отправления:

· подлинность подписи заявителя на заявлении о государственной регистрации прав должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке;

· сделка с объектом недвижимого имущества должна быть нотариально удостоверена, если подлежит государственной регистрации эта сделка либо на ее основании право или ограничение (обременение) права на объект недвижимого имущества;

· подтверждение полномочий заявителя доверенностью, составленной в простой письменной форме, не допускается, если заявителем является уполномоченное на то правообладателем, стороной или сторонами договора лицо;

· доверенность должна быть нотариально удостоверена, если подлежащая государственной регистрации сделка с объектом недвижимого имущества или сделка, на основании которой подлежит государственной регистрации право либо ограничение (обременение) права на объект недвижимости, совершена представителем, действующим на основании доверенности;

· к заявлению дополнительно прилагаются копия документа, удостоверяющего личность физического лица (правообладателя, стороны или сторон сделки, а также представителя данных лиц, если заявителем является представитель), выписка из единого государственного реестра юридических лиц (представляется по инициативе заявителя) и копия документа, удостоверяющего личность физического лица — представителя юридического лица (если правообладателем, стороной или сторонами сделки являются юридические лица).

2. Заявление о государственной регистрации прав и иные необходимые для государственной регистрации прав документы могут быть представлены в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в форме электронных документов, электронных образов документов, заверенных усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя, если иное не установлено федеральным законом, с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая единый портал государственных и муниципальных услуг, в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.
3. Необходимые для государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав возвращается правообладателю, второй — помещается в дело правоустанавливающих документов. Копии актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления в форме документов на бумажном носителе, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество, в форме документов на бумажном носителе представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй — помещается в дело правоустанавливающих документов.
4. Копии актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления в форме документов на бумажном носителе, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество, в форме документов на бумажном носителе представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
5. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права, в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

6. Все остальные документы представляются на государственную регистрацию в подлинниках и копиях.

7. Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц — без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

8. Документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные, не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание, не подлежат приёму на государственную регистрацию.

9. Все документы, составленные на нескольких листах, обязательно должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью организации, выдавшей документ.
Помимо документов, указанных выше, на государственную регистрацию представляются следующие документы.

Перечень документов, представляемых на государственную регистрацию права собственности, права хозяйственного ведения на предприятие как имущественный комплекс

1. Решение уполномоченного органа о создании предприятия как имущественного комплекса как объекта недвижимого имущества с указанием его состава.

2. Акт инвентаризации, содержащий информацию о составе предприятия как имущественного комплекса.

3. Бухгалтерский баланс, достоверность сведений которого подтверждается заключением независимого аудитора.

4. Заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия как имущественного комплекса.

5. Акт инвентаризации расчетов с покупателями, поставщиками и прочими дебиторами и кредиторами (в случае включения в состав предприятия как имущественного комплекса кредиторской и (или) дебиторской задолженности).

6. Документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших акты инвентаризации и бухгалтерский баланс.
Информация о составе предприятия как имущественного комплекса, содержащаяся во всех представленных документах, должна быть идентичной.
В рамках процедуры банкротства:

7. Документы, подтверждающие полномочия арбитражного управляющего (решение Арбитражного суда о признании предприятия несостоятельным (банкротом), решение Арбитражного суда о назначении конкурсного управляющего)

Перечень документов, представляемых на государственную регистрацию перехода права собственности на предприятие как имущественный комплекс на основании договора купли-продажи

1. Договор купли-продажи предприятия.

2. Обязательными приложениями к договору являются:

3. акт инвентаризации предприятия;

4. бухгалтерский баланс;

5. заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия как имущественного комплекса;

6. перечень долгов (обязательств) продавца, включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размеров и сроков их требования.

7. Передаточный акт, отвечающий требованиям действующего законодательства (статья 563 Гражданского кодекса Российской Федерации).

8. Документы, свидетельствующие об одобрении сделки в случаях, предусмотренных федеральными законами Российской Федерации (например, главами X, XI Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» и статьями 45, 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», либо документы, свидетельствующие, что сделка не является крупной).

9. Согласие супруга (супруги) на совершение сделки, если стороной сделки является индивидуальный предприниматель без образования юридического лица (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации).

Перечень документов, представляемых на государственную регистрацию ограничения (обременения) права — ипотеки предприятия как имущественного комплекса

1. Договор об ипотеке (залоге) предприятия.

2. Обязательными приложениями к договору об ипотеке являются:

3. акт инвентаризации предприятия;

4. бухгалтерский баланс;

5. заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия как имущественного комплекса.

6. Отчет об оценке имущества, если проведение оценки является обязательным в силу закона (пункт 3 статьи 70 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

7. Документы, свидетельствующие об одобрении сделки в случаях, предусмотренных федеральными законами Российской Федерации (например, главами X, XI Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» и статьями 45, 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», либо документы, свидетельствующие, что сделка не является крупной).

8. Согласие залогодержателя по предшествующему договору ипотеки на заключение последующего договора ипотеки (статья 43 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Перечень документов, представляемых на государственную регистрацию договора аренды на предприятие как имущественный комплекс

1. Договор аренды предприятия.

2. Передаточный акт, отвечающий требованиям действующего законодательства (статья 563 Гражданского кодекса Российской Федерации).

3. Документы, подтверждающие уведомление кредиторов о передаче предприятия в аренду.

4. Согласие уполномоченных органов юридических лиц, участвующих в сделке об обременении (ограничении) предприятия как имущественного комплекса.

Перечень документов, представляемых на государственную регистрацию при отчуждении предприятия как имущественного комплекса в рамках процедуры банкротства

Это интересно:  Статья 516 ГК РФ. Расчеты за поставляемые товары

1. Документы, подтверждающие полномочия арбитражного управляющего (решение Арбитражного суда о признании предприятия-должника несостоятельным (банкротом), решение Арбитражного суда о назначении конкурсного управляющего).

2. Обязательными приложениями к договору являются:

3. акт инвентаризации предприятия;

4. бухгалтерский баланс;

5. заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия как имущественного комплекса;

6. перечень долгов (обязательств) продавца, включаемых в состав предприятия как имущественного комплекса, с указанием кредиторов, характера, размеров и сроков их требования, сформировавшихся при конкурсном производстве, учитывая пункт 3 статьи 110 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

7. Передаточный акт, отвечающий требованиям действующего законодательства (статья 563 Гражданского кодекса Российской Федерации).

8. Решение о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества должника, утвержденное комитетом кредиторов.

9. Отчет об оценке предприятия должника, в случае реализации имущества должника — унитарного предприятия либо акционерного общества, более двадцати пяти процентов голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности.

10. Заключение уполномоченного федерального органа исполнительной власти по отчету оценщика (в случае если должник унитарное предприятие либо акционерное общество, более двадцати пяти процентов голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности).

11. Документы, подтверждающие опубликование сведений о продаже предприятия как имущественного комплекса.

12. Документы, подтверждающие соблюдение процедуры реализации предприятия как имущественного комплекса (протоколы проведения конкурса, аукциона и др.).

13. Документы, свидетельствующие об одобрении сделки в случаях, предусмотренных федеральными законами Российской Федерации (например, главами X, XI Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» и статьями 45, 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», либо документы, свидетельствующие, что сделка не является крупной).

14. Согласие супруга (супруги) на совершение сделки, если стороной сделки является индивидуальный предприниматель без образования юридического лица (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации).

15. Уведомления о продаже предприятия должника, имущества должника – сельскохозяйственного предприятия лицам, имеющим преимущественное право приобретения имущества должника (пункт 2 статьи 179 Закона о банкротстве).

Перечень документов, представляемых на государственную регистрацию при отчуждении предприятия как имущественного комплекса в порядке приватизации

1. Документы-основания для государственной регистрации возникновения, прекращения, перехода права собственности (договор купли-продажи, передаточный акт).

2. Обязательными приложениями к договору являются:

3. акт инвентаризации предприятия;

4. бухгалтерский баланс;

5. заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия как имущественного комплекса;

6. перечень долгов (обязательств) продавца, включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера и сроков их требования.

7. Отчет об оценке государственного и муниципального имущества.

8. Решение об условиях приватизации предприятия.

9. Документ, подтверждающий опубликование прогнозного плана, а также решения об условиях приватизации предприятия.

10. Документ, подтверждающий погашение задолженности предприятия перед бюджетами всех уровней и государственными внебюджетными фондами, в случае, если решение о приватизации принято до вступления в силу Федерального закона от 11.07.2011 № 201-ФЗ (статья 27 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

11. Документы, подтверждающие соблюдение процедуры реализации предприятия как имущественного комплекса (протоколы проведения конкурса, аукциона и др.).

12. Документы, свидетельствующие об одобрении сделки в случаях, предусмотренных главами X, XI Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» и статьями 45, 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», либо документы, свидетельствующие, что сделка не является крупной.

13. Согласие супруга (супруги) на совершение сделки, если стороной сделки является индивидуальный предприниматель без образования юридического лица (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации).

125 Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении искусственно созданного земельного участка.

Опора деревянной одностоечной и способы укрепление угловых опор: Опоры ВЛ — конструкции, предназначен­ные для поддерживания проводов на необходимой высоте над землей, водой.

Папиллярные узоры пальцев рук — маркер спортивных способностей: дерматоглифические признаки формируются на 3-5 месяце беременности, не изменяются в течение жизни.

Общие условия выбора системы дренажа: Система дренажа выбирается в зависимости от характера защищаемого.

Механическое удерживание земляных масс: Механическое удерживание земляных масс на склоне обеспечивают контрфорсными сооружениями различных конструкций.

Содержание

Регистрация и учет недвижимости: начинаем жить по-новому

Тюменские Росреестр и Кадастровая палата провели семинар по изменениям в законодательство. В Тюмени 14 июля прошел второй консультационный семинар по обмену опытом в сфере государственной регистрации прав и кадастрового учета недвижимости в соответствии с программой, разработанной Управлением Росреестра по Тюменской области совместно с Тюменским филиалом Федеральной кадастровой палаты.

Проведение серии обучающих семинаров связано со вступлением в силу с 1 января 2017 года Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». На семинаре 14 июля были разобраны особенности учета некоторых видов объектов капитального строительства (многоквартирные дома, сооружения, единые недвижимые комплексы) в соответствии с новеллами законодательства, а также вопросы учета изменений объектов капстроительства (ОКС) и проверки документов, представленных для осуществления кадастрового учета.

Более 16 тыс. заявлений о постановке ОКС на кадастровый учет поступило в Тюменскую кадастровую палату за 1-е полугодие 2016 г.

Постановка на кадастровый учет — по заявлению органов власти

«Особое внимание на семинаре было обращено на документы, которые должны быть представлены для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, а также на документы-основания для подготовки технических планов, рассмотрены наиболее часто выявляемые ошибки при проверке представленных для осуществления кадастрового учета документов», — рассказала заместитель начальника отдела кадастрового учета №2 филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тюменской области Анна ШИФЕР.

Специалистам в области недвижимости следует учитывать, что с 2017 года постановка на государственный кадастровый учет объектов, которые подлежат в установленном порядке вводу в эксплуатацию, будет осуществляться только на основании заявлений от уполномоченного на принятие решения о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию органа и прилагаемых к нему документов в отношении соответствующих объектов недвижимости, то есть — без участия заявителей (физических и юридических лиц).

Более 3,8 тыс. ОКСов внесено за 6 месяцев 2016 г. в государственный кадастр недвижимости Тюменской области

Объект права – частный дом, а не его часть

Также следует обратить внимание на то, что с 2017 года прямо запрещено осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в индивидуальном жилом доме или в жилом строении (расположенном на садовом или дачном участке).

Постановка на кадастровый учет многоквартирного дома, как и в настоящее время, будет возможна только при одновременном учете всех помещений, расположенных в таком доме (см. — Статьи 40 и 41 Главы 6 Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Особенности кадастрового учета и регистрации ЕНК и ПИК

В ходе семинара были рассмотрены особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении единого недвижимого комплекса (ЕНК) и предприятия как имущественного комплекса (ПИК), предусмотренные в Статье 46 Главы 6 Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Так, государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на ЕНК осуществляются: в связи с завершением строительства объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса (например, автозаправочный комплекс); в связи с объединением нескольких указанных в статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации объектов недвижимости, государственный кадастровый учет которых осуществлен в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и права на которые зарегистрированы в ЕГРН, по заявлению их собственника.

Что касается государственной регистрации права собственности на предприятие как имущественный комплекс (например, нефтеперерабатывающий комплекс), то оно осуществляется после государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на каждый объект недвижимости, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса.

Государственная регистрация перехода права собственности, ограничений права собственности, обременений ПИК осуществляется одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности и ограничений прав и обременений всех объектов недвижимости, входящих в состав такого предприятия. Снять с учета ПИК можно лишь с ликвидацией предприятия в целом.

Более 75 тысяч межведомственных запросов обработано Тюменским филиалом Кадастровой палаты за 6 мес. 2016 г.

«Изменений законодательства очень много, как и вопросов в части однозначной трактовки того или иного изменения. Консультативные семинары для специалистов Управления Росреестра и Кадастровой палаты продолжатся в рамках утвержденной программы. Есть темы для обсуждения с профессиональным сообществом кадастровых инженеров и специалистов рынка недвижимости, которые планируется также рассмотреть на семинарах, которые для указанной аудитории планируются Тюменским филиалом Федеральной кадастровой палаты в этом году», — сообщила заместитель директора филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тюменской области Светлана ВЕПРИКОВА.

Более 14 тыс. заявлений поступило в Тюменскую Кадастровую палату в 2016 г. через портал госуслуг Росреестра в электронном виде

Регистрация прав на единый недвижимый комплекс

Вопрос-ответ по теме

Каков ОБЩИЙ порядок разделения (разукрупнения) сложносоставного объекта недвижимости?(какими НПА регламентируется, судебная практика). Какие предполагаются изменения порядка разделения (разукрупнения) сложносоставных объектов недвижимости в 01.01.2017 года?

Относительно «разукрупнения» недвижимости, то правообладатель объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в ЕГРП, вправе объединить данные объекты в единый недвижимый комплекс.

Это интересно:  Подкуп избирателей статья ук рф

Для регистрации прав на единый недвижимый комплекс, все входящие в состав данного комплекса объекты должны быть поставлены на кадастровый учет (п.1.2 ст.20 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ) – см. письмо Минэкономразвития РФ от 05.03.2014 №14-исх/02410-ГЕ/14.

Заявитель сам определяет состав единого недвижимого комплекса, указав на это в заявлении о государственной регистрации права.

Регистрация прав на единый недвижимый комплекс осуществляется в порядке предусмотренном ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ст.ст.16, 17, 18).

Особенности осуществления кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении единого недвижимого комплекса с 2017 г. установлены ст.46 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

«1. Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК) недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс — совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Поскольку иное не установлено ГК, Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации), государственная регистрация прав на единый недвижимый комплекс и сделок с ним осуществляется в порядке, который на данный момент установлен действующей редакцией Закона о регистрации.

ГК, Закон о регистрации не содержат норм, препятствующих правообладателю объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, объединить данные объекты в единый недвижимый комплекс.

При этом необходимо учитывать, что в статье 133.1 ГК отсутствует норма, согласно которой единый недвижимый комплекс и находящийся под ним земельный участок являются одним объектом (то есть земельный участок является частью единого недвижимого комплекса); единый недвижимый комплекс не является сложной вещью, к единым недвижимым комплексам согласно статье 133.1 ГК применяются правила о неделимых вещах (со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями; соответственно впоследствии единый недвижимый комплекс не может быть разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости).

Поскольку иное не установлено ГК, Законом о регистрации, иным правовым актом, заявитель должен определить состав единого недвижимого комплекса (объекты, подлежащие включению в единый недвижимый комплекс), указав на это в заявлении о государственной регистрации прав. Кроме того, учитывая, что соответствующая информация не может быть получена из других источников, полагаем, что в заявлении о государственной регистрации прав следует отразить иные сведения, характеризующие единый недвижимый комплекс, в том числе в случаях, если единый недвижимый комплекс является таковым, поскольку совокупность составляющих его объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей неразрывно связана технологически, — сведения о содержании такой технологической связи.*

государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее — кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Законом о кадастре сведений о недвижимом имуществе;

кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства;

положения Закона о кадастре не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов.

Таким образом, если единый недвижимый комплекс не является зданием, сооружением, помещением, объектом незавершенного строительства, в отношении него кадастровый учет осуществлен быть не может.

Однако, принимая во внимание пункт 1.2 статьи 20 Закона о регистрации, для государственной регистрации права на единый недвижимый комплекс сведения о входящих в его состав объектах недвижимости должны содержаться в государственном кадастре недвижимости (быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества, например, линейного сооружения, или учтены все вещи, являющиеся объектами недвижимости, составляющими данный единый недвижимый комплекс).*

3. Как следует из статьи 133.1 ГК, для отнесения недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект, к единому недвижимому комплексу необходимо наличие одного из следующих критериев:

неразрывная физическая или технологическая связь объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие);

расположение на одном земельном участке объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей.

Таким образом, при объединении в единый недвижимый комплекс зданий, сооружений и иных вещей, объединенных единым назначением и неразрывно связанных физически или технологически, расположение их на одном земельном участке не обязательно.

4. Статья 133.1 ГК, Закон о регистрации не содержат норм о том, что для объединения объектов недвижимости в единый недвижимый комплекс необходимо согласие третьих лиц.

Вместе с тем в каждом конкретном случае вопрос о необходимости получения такого согласия должен решаться индивидуально, учитывая правовой статус объекта недвижимости, включаемого в состав единого недвижимого комплекса. Так, например, включаемый в состав единого недвижимого комплекса объект недвижимости может быть предметом ипотеки или аренды. При этом, поскольку к единым недвижимым комплексам согласно статье 133.1 ГК применяются правила о неделимых вещах, должна быть осуществлена замена предмета ипотеки (аренды) (внесены изменения в соответствующий договор)».

Регистрация объектов недвижимости в результате преобразования. Особенности регистрации имущественного комплекса

Наша организация до 2018 г. была ФГУП, но на основании на основании приказа Федерального агентства по управлению государственным имуществом была реорганизована в форме преобразования в акционерное общество. Перед реорганизацией мы провели полную инвентаризацию всех объектов недвижимости, находящихся на нашем балансе, поставили их все на учет, зарегистрировали право РФ и право хоз ведения. Всего объектов недвижимости 257. Это объекты, основное предназначение которых — оказание услуг связи. Это земельные участки, линейно-кабельный сооружения, антенно-мачтовые сооружения, здания и т.д.

Нам сказали, что заявление с приложенным пакетом документов необходимо подать в Москву, в Управление Росреестра. Считаем, что своими силами нам будет сложно правильно все подготовить, поэтому обращаемся к вам с просьбой помочь нам в этом деле. Возможна ли вообще такая регистрация с нашими объектами недвижимости (может быть есть какие-то ограничения или же какие-то особые требования). Может быть Росреестр посчитает, что наши объекты недвижимости не могут быть зарегистрированы как единый комплекс?

Какая разница между производственно-имущественным комплексом и единым недвижимым комплексом?

Законодательство не содержит термина «производственно-имущественный комплекс». Можно говорить о понятии «имущественный комплекс», которое встречается в Гражданском кодекса РФ.

По смыслу статей 132, 133.1 ГК РФ под имущественным комплексом понимается совокупность одного или нескольких видов имущества, объединенного по определенному признаку. Законодательством выделяется 2 вида имущественных комплексов: предприятие (ст. 132 ГК РФ) и единый недвижимый комплекс (ст. 133.1 ГК РФ).

В связи с этим здесь и далее, отвечая на вопросы о «производственно-имущественном комплексе» будет подразумеваться «имущественный комплекс» в виде предприятия.

О предприятии

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (п. 1 ст. 132 ГК РФ).

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 132 ГК РФ).

Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав (п. 2 ст. 132 ГК РФ). Предприятия является непопулярной правовой конструкцией, поэтому на практике возникает множество вопросов, связанных с ее применением.

О едином недвижимом комплексе (ЕНК)

Согласно абз. 1 ст. 133.1 ГК РФ под ЕНК понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Таким образом, к ЕНК может быть отнесено имущество по любому из следующих критериев:

  • здания, сооружения и иные вещи, физически или технологически связанные между собой (при этом могут находиться на разных земельных участках);
  • здания, сооружения и иные вещи, расположены на одном земельном участке.

ЕНК может иметь в своем составе движимое и недвижимое имущество.

Отличие ЕНК от предприятия

ЕНК в отличие от предприятия представляет собой единый объект только вещных прав, в то время как предприятие включает в себя также и обязательственные, и исключительные права.

В отличие от предприятия норма о ЕНК не указывает прямо, что в его состав входит земельный участок. Вследствие этого на практике зачастую делается вывод о том, что земельный участок, в пределах которого находится единый недвижимый комплекс, не является частью единого недвижимого комплекса.

В отличие от предприятия конструкция единого недвижимого комплекса получила широкое распространение на практике. На наш взгляд, при наличии необходимости регистрации имущественного комплекса лучше использовать конструкцию с ЕНК, чем с предприятием.

Возможна ли регистрация объектов недвижимости как производственно-имущественного комплекса? Может быть, есть какие-то ограничения или же какие-то особые требования?

Обязательным условием признания ЕНК является его регистрация в целом, как одной недвижимой вещи. Незарегистрированные как ЕНК объекты не признаются таковыми (ст. 133.1 ГК РФ).

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на ЕНК осуществляются:

  1. в связи с завершением строительства объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса;
  2. в связи с объединением нескольких указанных в ст. 133.1 ГК РФ объектов недвижимости, государственный кадастровый учет которых осуществлен в ЕГРН и права на которые зарегистрированы в ЕГРН, по заявлению их собственника (п. 1 ст. 46 Закона о регистрации недвижимости). В Вашем случае речь идет о подпункте 2 – объединение объектов.
Это интересно:  Статья 1164 ГК РФ. Общая собственность наследников. Комментарии

Статьей 46 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлены особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении единого недвижимого комплекса и предприятия как имущественного комплекса.

Пунктом 2 названной статьи установлено, что государственная регистрация права собственности на предприятие как имущественный комплекс осуществляется после государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на каждый объект недвижимости, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса.

Таким образом, единое правило действует для ЕНК и предприятий: сначала регистрируются объекты в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости), а затем осуществляется их объединение в ЕНК или предприятие.

Выяснить в Росреестре, могут ли объекты недвижимости быть зарегистрированы как единый комплекс?

В данном случае нормы права дают возможность прийти к выводу, что регистрация ЕНК возможна, если сведения о регистрируемых объектах недвижимости содержатся в ЕГРН. Ситуация очевидна и не требует дополнительных разъяснений со стороны Росреестра.

Какие последствия могут быть у такой регистрации, будет ли какое-либо ограничение в пользовании нашим имуществом, в предоставлении его в аренду (отдельных объектов)?

К единым недвижимым комплексам согласно ст. 133.1 ГК РФ применяются правила о неделимых вещах (со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями), а именно:

  • составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу, в частности, не может быть признана самовольной постройкой (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016));
  • впоследствии единый недвижимый комплекс не может быть разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости.

Нужна ли вообще регистрация перехода права собственности?

Из описания ситуации и представленных сведений следует, что все объекты недвижимости зарегистрированы в ЕГРН, а цель АО — поставить эти объекты на учет после реорганизации в форме преобразования. При реорганизации в форме преобразования собственник не меняется (меняется только его организационно-правовая форма).

Таким образом, Росреестр не вправе требовать регистрации перехода права на объекты недвижимости от реорганизованного лица к правопреемнику. Соответственно, регистрировать объекты недвижимости не нужно, поскольку собственник не изменился. В этом случае требуется лишь изменить наименование собственника в ЕГРН.

Правовое обоснование:

Право собственности на недвижимость (возникновение, переход, прекращение и т.п.) подлежат государственной регистрации в ЕГРН (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ при реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам — правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Вместе с тем, согласно п. 5 ст. 58 ГК РФ при преобразовании юридического лица одной организационно-правовой формы в юридическое лицо другой организационно-правовой формы права и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются, за исключением прав и обязанностей в отношении учредителей (участников), изменение которых вызвано реорганизацией.

Поскольку юридическое лицо при преобразовании сохраняет неизменность своих прав и обязанностей, не передавая их полностью или частично другому юридическому лицу, закон не предусматривает обязательности составления в этом случае передаточного акта, предусмотренного ст. 59 ГК РФ, от одного лица другому.

Положение о том, что права и обязанности от реорганизуемого к создаваемому юридическому лицу переходят на основании передаточного акта, было исключено из п. 5 ст. 58 ГК РФ с 01.09.2014 Федеральным законом от 05.05.2014 N 99-ФЗ.

Таким образом, в настоящее время, в случае реорганизации юридического лица в форме преобразования достаточно внесения изменений в ЕГРП в части наименования правообладателя, содержащего указание на организационно-правовую форму юридического лица.

Рекомендации по дальнейшим действиям

  1. Необходимо обратиться в Росреестр с заявлением о внесении изменений в ЕГРН в связи со сменой наименования юридического лица.
  2. При подаче заявления необходимо уплатить пошлину. Пошлина за внесение изменений в ЕГРН составляет 1000 рублей (п. 27 ст. 333.33 НК РФ).
  3. В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ уплаченная государственная пошлина подлежит возврату (зачету) частично или полностью в случае возвращения заявления, жалобы или иного обращения или отказа в их принятии судами либо отказа в совершении нотариальных действий уполномоченными на то органами и (или) должностными лицами. Таким образом, ранее уплаченная пошлина может быть возвращена или зачтена, поскольку Росреестр возвратил заявление без рассмотрения. Данная позиция не подтверждается пока судебной практикой (ввиду ее отсутствия), но по смыслу ст. 333.40 НК РФ право на возврат (зачет) пошлины в данном случае сохраняется.
  4. В целях экономии времени можно вновь оплатить пошлину, и одновременно с этим обратиться с заявлением о возврате первоначальное оплаченной пошлины. При желании можно сделать зачет. Порядок зачета и возврата пошлины описан в статье 333.40 НК РФ.
  5. Обращаться с заявлением о переходе права собственности на объекты недвижимости не нужно.
  6. Обращаться с заявлением о регистрации имущественного комплекса (предприятия или ЕНК) не нужно (хотя при желании можно, после того, как в ЕГРН будет изменено новое наименование юр. лица после преобразования). Зарегистрировать ЕНК без внесения изменений в ЕГРН в связи со сменой наименования, скорее всего, не получится.

Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.

КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ
И МОНИТОРИНГ ПРИРОДНЫХ РЕСУРСОВ

МЕЖДУНАРОДНАЯ НАУЧНО-ТЕХНИЧЕСКАЯ ИНТЕРНЕТ-КОНФЕРЕНЦИЯ

О кадастровом учете имущественных комплексов

Рассматривается возможность осуществления кадастрового учета имущественных комплексов и государственная регистрация прав на них.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 02.11.2013) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация осуществляется на объекты недвижимости, включая предприятия как имущественные комплексы.

Для реализации субъектами Российской Федерации своих законных прав на имущественные комплексы необходимо четко понимать, что является имущественным комплексом и как его отличить от других объектов недвижимости.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации под имуществом кроме недвижимости понимаются вещи (например, ст. ст. 209, 210, 213 ), имущественные права (например, ст. ст. 24, 48, 56 ), а так же совокупность вещей, имущественных права и обязанностей (долгов) (ст. 1112). Единого понятия имущественного комплекса Гражданский кодекс не дает.

Понятие имущественного комплекса раскрывается в некоторых ведомственных нормативных актах. Так, в соответствии с приказом «ОАО» РЖД от 07.11.2008г., имущественным комплексом признается совокупность объектов движимого и недвижимого имущества, образующих единое целое и предполагающих использование их по общему технологическому и (или) производственному назначению. [6] Согласно приказа Госстроя РФ от 29.12.2000 № 308, под имущественным комплексом понимается совокупность объектов недвижимого имущества и используемого в технологическом процессе внутреннего и внешнего производственного оборудования, расположенных в границах определенного земельного участка. [5]

При этом, в Гражданском кодексе закреплено понятии единого недвижимого комплекса — это «совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь». [1]

Таким образом, имущественный комплекс подразумевает под собой совокупность объектов недвижимости и имущественных прав.

До 01.01.2012г. на территории Российской федерации осуществлялся технический учет объектов недвижимости (за исключением земельных участков), в том числе имущественных комплексов. «По завершении технической инвентаризации и описания имущественного комплекса составляется Технический паспорт имущественного комплекса. Кроме того, по требованию правообладателя или уполномоченного им лица, организации технической инвентаризации выдают Выписки из технического паспорта имущественного комплекса». [5]

На сегодняшний день на смену техническому учету объектов недвижимости пришел государственный кадастровый учет. Осуществление государственного кадастрового учета регламентировано Федеральным законом от 24.07.2007г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закона о кадастре), в соответствии с ч. 6 ст. 1 которого государственный кадастровый учет не осуществляется в отношении предприятий как имущественных комплексов. Однако, в соответствии с требованиями действующего законодательства, государственная регистрация недвижимого имущества осуществляется на основании сведений государственного кадастра недвижимости.

Государственный кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее также — объекты недвижимости). [3] Предприятие как имущественный комплекс содержит в своем составе здания и сооружения, расположенные на одном земельном участке и имеющие одно назначение, следовательно, эти объекты можно рассматривать как единый недвижимый комплекс.

При этом к единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах. В соответствии с действующим законодательством осуществление государственного кадастрового учета таких объектов возможно при соблюдении определенных условий:

  • представление технического плана в соответствии с требованиями;
  • расположение зданий и сооружений на одном земельном участке, в том числе на многоконтурном земельном участке;
  • наличие общего назначения, наименования и адрес (при наличии).

Таким образом, государственный кадастровый учет имущественного комплекса возможен, но только для объектов, предусмотренных ч. 5 ст. 1 Закона о кадастре.
Государственный учет совокупности имущественных прав, входящих в состав комплекса, осуществляется органами регистрации в рамках своих компетенций.

Статья написана по материалам сайтов: cyberpedia.su, kvobzor.ru, www.law.ru, primelegal.ru, kadastr.org.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector