Продажа комнаты в коммунальной квартире

Операция продажи комнаты в коммунальной квартире имеет свои особенности, которые несколько усложняют процесс по сравнению с обычной сделкой. Однако технология этой сделки уже давно опробована на практике – в статье можно увидеть пошаговую инструкцию, конкретное описание действие на каждом этапе и полный перечень всех документов.

Юридические особенности

В коммунальной квартире проживают разные владельцы:

  • собственники комнат;
  • лица, которые живут по договору социального найма (в муниципальном жилье).

Каждый приобрел помещение независимо от другого владельца (покупка, мена, наследство или ордер от государства). При этом каждый владеет своей комнатой, а также имеет право пользования общей территорией (кухня, туалет, душ и т.п.). Счета на оплату коммунальных услуг поступают индивидуально (расход по счетчикам или по нормативу). Учитывается также факт пользования местами общего пользования – расчет происходит пропорционально владеемой площади .

Основная особенность продажи состоит в том, что в коммунальной квартире каждый собственник владеет только конкретным помещением, а не сразу всей квартирой. Поэтому законодательство гарантирует остальным собственникам так называемое право преимущественной покупки. Это означает, что:

  1. Перед продажей комнаты любому стороннему лицу собственник сначала должен уведомить о своих действиях всех других собственников. Они обязаны либо согласиться и купить объект по оговоренной стоимости, либо отказаться в письменном виде.
  2. Продажа любому лицу возможна только в тех случаях, когда остальные собственники в коммунальной квартире отказались от покупки или по крайней мере истек срок для принятия решения.
  3. Наконец, продавать можно только тот объект, который находится в собственности. Если же комната оформлена по договору социального найма, то сначала нужно провести ее приватизацию.

В каких случаях процедура усложняется

Поскольку основное отличие сделки по продаже комнаты в коммунальной квартире от обычной процедуры связано с правом преимущественной покупки, то основной и единственный риск связан именно во взаимодействии с соседями. При этом важно понимать, что сама сделка состоится в любом случае, однако время ее выполнения, скорее всего, увеличится по причинам, описанным в таблице.

Важно понимать, что сроки указаны примерные. Если ситуация осложняется иными обстоятельствами (например, у соседа есть претензии к вам по поводу комнаты, и он подает в суд, то время неизбежно увеличится).

Таким образом, реализация возможна, только если она уже находится в собственности. Процедура выглядит несколько сложнее, однако провести ее вполне реально, хотя времени и средств может понадобиться несколько больше, чем в обычных случаях.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если есть желание сменить место жительства и избавиться от комнаты, оформленной по договору социального найма, такое тоже возможно. Речь в данном случае идет об обмене на такое же муниципальное жилье. При этом необходимо получить обязательное письменное разрешение со стороны государственных или муниципальных органов, которые предоставили её изначально по договору.

Этапы сделки

В общем случае процедура выглядит так:

  1. Оценить стоимость, принять решение о том, как будет совершаться продажа – без посредников или с помощью специализированных компаний (например, риэлторских).
  2. Обеспечить возможность преимущественной покупки для всех соседей. Это и есть основной и в то же время обязательный этап. Собственник должен разослать письменные уведомления, после чего соседи либо принимают решение о покупке, либо дают отказ. Они могут и проигнорировать сообщение, что по истечению 30 календарных дней приравнивается к отказу.
  3. Совершить сделку с соседом (если кто-то из них согласится).
  4. Если получен отказ или уведомление было проигнорировано, а срок принятия решения истек, можно заниматься самостоятельной продажей.
  5. Дальнейшая процедура аналогична обычной сделке – подбирают покупателя, собирают полный пакет документов, оформляют договор, после чего регистрируют право собственности на новый объект недвижимости (если он будет куплен взамен старого).

Получение согласия соседей: пошаговая инструкция

Для корректного выполнения всей процедуры важно знать ответы на несколько вопросов:

  1. Кого именно нужно предупреждать о продаже – т.е. кто имеет право преимущественной покупки.
  2. Как нужно предупредить о готовящейся сделке.
  3. Что делать в случае молчания соседа, нежелания идти на контакт с ним по причине личной неприязни и др.
  4. Как быть в нестандартных ситуациях – например, если в конкретной комнате уже давно никто не проживает, как осуществить продажу, если владелец находится далеко и т.п.

Далее подробно рассматриваются все наиболее распространенные случаи, а также общий порядок процедуры, соблюдение которого гарантирует чистоту сделки с точки зрения действующего гражданского законодательства.

Кого уведомлять

Самый очевидный случай – это когда помещение находится в частной собственности. Тогда уведомляют непосредственно на имя собственника.

Есть также несколько особых ситуаций, когда процедура выглядит иначе:

  1. Если гражданин проживает по договору социального найма, то уведомление отсылают в местную Администрацию, которая и является собственником.
  2. Если собственником является несовершеннолетний и/или недееспособный человек, уведомление отсылают в местный отдел опеки и попечительства.

Как уведомлять

Уведомляют всегда только заказным письмом, чтобы получить письменное подтверждение того, что оно действительно было доставлено. При этом можно воспользоваться и традиционными услугами Почты России, и услугами частных курьерских компаний, доставляющих отправления быстрее и удобнее (по принципу «от двери до двери»). Выбор конкретной компании не имеет никакого значения. При этом важно понимать, что отправка письма – обязательная процедура, хотя во многих случаях речь идет о том, что конверт просто перейдет из одной комнаты в другую. Причина в том, что в интересах собственника – получить письменное доказательство того, что уведомление действительно было доставлено на адрес.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Даже если гражданин находится в хороших отношениях с соседями и может просто устно предложить им купить комнату, все равно необходимо составить письменное уведомление. Именно наличие документа гарантирует победу в возможных спорах после проведения сделки.

Образец уведомления

Форма этого документа свободная – главное только отразить суть операции. За основу можно взять образец, представленный ниже.

Заполнить можно и в рукописном виде, и в печатном – в юридическом смысле это 2 равнозначные бумаги.

Если ответа не поступает

Если с соседями плохие отношения или они в принципе игнорируют поступившее сообщение, нужно обратиться к нотариусу, который оформит свидетельство об отправке уведомления. Его оформляют за свой счет, и взыскать эти издержки за счет соседа будет невозможно.

Затем уведомление отправляется вновь. После того, как оно будет доставлено, необходимо подождать 30 календарных дней. Отсчет этого срока начинается со дня, следующего за днем оформления уведомления о доставке. Срок доставки этого уведомления для отправителя не имеет значения.

Например, если уведомление получено 8 ноября 2018 года, а отправителю оно пришло 10 ноября, то отсчет все равно будет вестись от 8 ноября – даты доставки. То есть расчет 30 календарных дней в данном случае начинается с 9 ноября (не имеет значения, выходной это, праздничный или будний день).

Если пришел отказ от получения уведомления

В таком случае процедура упрощается – необходимо просто дождаться, когда письмо придет обратно. Сотрудники Почты (или иной службы доставки) ставят отметку о том, что адресат отказался от получения и дату отказа. От этой даты и отсчитывают 30 календарных дней, после чего можно совершить продажу без всяких последствий.

Если о соседе ничего неизвестно

Это один из наиболее трудных способов с точки зрения длительности во времени и прилагаемых усилий со стороны владельца жилья. Порядок действий следующий:

  1. Сначала пытаются найти соседа, опросив его знакомых, друзей, родственников.
  2. Если сделать это не удалось, обращаются в суд, чтобы признать его безвестно отсутствующим. Причем придется подождать не менее года.
  3. Если гражданин так и не появился, и вестей о нем нет, суд признает его отсутствующим, назначает управляющего имуществом.
  4. На имя управляющего отсылается уведомление, после чего он дает согласие или отказ, и дальше действуют по обычной процедуре.

Если наследник не вступает в наследство

Это тоже довольно сложный случай: если в коммуналке один собственник умер, то в большинстве случаев у него появятся наследники по завещанию или по закону. Тогда нужно будет дождаться, как они поступят:

  1. Если они принимают наследство, то полноправными собственниками станут не ранее, чем через полгода после смерти бывшего владельца. Тогда уведомление направляют на их имя, получают отказ или согласие, после чего действуют, как обычно.
  2. Если же они откажутся от наследства в пользу какого-то другого наследника, это опять же затягивает сделку, потому что у нового наследника есть также 6 (в некоторых случаях 3 месяца) для принятия решения.

Собственник в другом городе/регионе

В этих случаях уведомление оформляется только через нотариуса. Причем гражданин обязан оформить отказ тоже только в нотариально заверенном виде. Возможно, придется оплатить ему эти издержки. Однако если будет молчание, то достаточно подождать 30 календарных дней, без учета срока на пересылку письма туда и обратно.

Документы для сделки

После того, как отказ от покупки был получен от всех владельцев, можно приступить к продаже помещения стороннему лицу. На сделке должны присутствовать все собственники или их представители, действующие по доверенности. Для этого понадобятся следующие документы:

  • паспорта всех собственников;
  • уведомления каждому соседу о продаже помещения;
  • все отказы, полученные в результате отправки уведомлений;
  • все конверты с датой доставки письма, если сосед отказался от получения уведомления;
  • документы на комнату (свидетельство о собственности, кадастровый паспорт, выписка из БТИ);
  • договор купли-продажи;
  • разрешение муниципального органа и органов опеки, если сосед снимает комнату по соцнайму или ей владеет несовершеннолетний (или недееспособный).
Это интересно:  Прописка в коммунальной квартире (регистрация) 2020 - с долевой собственностью, без согласия соседей, в комнате

Возможно ли обойти право преимущественной покупки

Такая возможность действительно существует, и она законная с точки зрения юридической чистоты. Единственный путь – это оформление договора дарения доли комнаты на покупателя. Покупатель становится сособственником и приобретает право преимущественной покупки, после чего без всяких согласий покупает оставшуюся долю.

Подобную схему можно использовать только с людьми, которым можно доверять. Понадобится обеспечить корректную передачу денежных средств и учесть прочие важные нюансы.

Видео комментарий по теме:

Как продать комнату в коммунальной квартире 2018 г.

Чем рискует продавец комнаты, если нарушит положения ст. 250 ГК?

Продавец не несет никакие риски кроме того, что его могут вызвать в суд. Все риски в данном случае несет покупатель такого жилья. Ведь он может лишиться указанной комнаты и при этом продавец комнаты будет должен вернуть ему деньги, уплаченные за нее.. Если же денег у продавца уже нет, то выплата может растянуться на всю жизнь. Соседи по комнате, чье преимущественное право было нарушено, имеют право в течении 3 месяцев подать иск о переводе права собственности на себя, уплатив при этом стоимость, указанную в договоре купли-продажи жилья.

Самый лучший способ продать комнату в коммунальной квартире — это заручится поддержкой соседей, и получить от них нотариально заверенный отказ от преимущественного права покупки. В такой ситуации комната будет более ликвидной и ее с большей вероятностью купят. Никто не хочет покупать комнаты, в которых соседи против вселения новых жильцов. Если ваши соседи категорически против продажи комнаты, но продать всё-таки нужно, то необходимо уведомить соседей о предстоящей продаже за месяц до предполагаемой сделки.

Обращаем внимение, что в связи с изменениями в законодательстве от 03.08.2018 г., сделки по отчуждению долей в праве собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению!

Образец заявления о намерении продать комнату в коммунальной квартире

От. ФИО паспортные данные

о намерении продать комнату в коммунальной квартире

г. Москва _________2017 г.

Отчуждаемая комната _____ м² за № 2 принадлежит мне на праве собственности на основании Договора купли-продажи комнаты № ___________ от ________ г., что подтверждает Свидетельство о Государственной регистрации права ________ от _________ г. Предлагаем Вам воспользоваться преимущественным правом покупки в соответствии со ст.250 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ Вы имеете право преимущественной покупки принадлежащей мне комнаты, поэтому прошу Вас не позднее одного месяца со дня вручения Вам настоящего заявления написать мне по адресу: г. Москва, бульвар Матроса Железняка д. 16/7, кв. 16, о своем желании или об отказе от приобрести указанную комнату за вышеуказанную сумму.

В случае неполучения от Вас ответа по истечении указанного срока принадлежащая мне комната будет продана другому лицу, за обозначенную выше цену.

Заранее сообщаю Вам о том, что я не снижу цену, не предоставлю отсрочку или рассрочку платежа.

___ ___________ 2017 г.

Необходимо отправить вышеуказанное уведомление ценным письмом с описью вложения с уведомлением о вручении. В описи вложения необходимо написать следующую формулировку:

Если сосед уклоняется от получения письма, можно пойти на хитрость и отправить вышеуказанное письмо бандеролью. Сосед может подумать, что ему пришла какая-то посылка и может всё-таки пойти на почту и получить уведомление. В остальном сделка по покупки комнаты ничем не отличается от обычной сделки. Как я писал в других статьях, вы можете, продавая или покупая квартиру или комнату, самостоятельно находить покупателя или продавца при этом экономя достигается до 80% от стоимости риэлтерских услуг. А вот проведение сделки можно и нужно доверить юристу, либо риелтору. В такой ситуации вы сэкономите и не потеряете деньги.

94 комментария читателей статьи «Как продать комнату в коммунальной квартире 2018 г.»

Здраствуйте продаю комнату в комуналке одна из комнат принадлежит пока мунипацилетету то есть ОЗИО ОТДЕЛ ЗЕМ ОТНОЩЕНИЙ надо мне от них получить отказ что они не хотят купить мою комнату ?

можно ли проадть комнату выше укзанной цены в отказе? что ниже нельзя, я это хнаю

Добрый день!
Если Вы получили нотариально заверенный отказ, то, действительно, вы не можете продать комнату за цену ниже, чем указано в отказе. Если в отказе не прописано, что Вы не имеете права продать комнату за цену выше какой-то определенной, то поднять цену Вы можете.

Добрый вечер.
Могу ли я самостоятельно отправить уведомления соседям и затем заверить у нотариуса? Слышала, что сейчас уведомления может отправлять только нотариус. И как отправить уведомление, если собственников двое?

Да можете. Отправляйте сразу всем.

Хотим купить комнату в коммунальной квартире,а соседка продает очень дорого,как нам быть чтоб она не продала ее другим.

Вы имеете преимущественное право покупки. Но она может его обойти,если подарит комнату или включит ее в качестве залога по договору займа — нужно будет оспаривать такую сделку в суде как притворную.

Подскажите,пожалуйста, если двое соседей, каждому отдельно шлем письмо, по прошествии 30 дней, когда письма возвращаются — с ними куда? Что дальше делать?

Считается,что они уведомлены,если превышен максимальный срок хранения корреспонденции.

Подскажите пожалуйста, а если собственником комнаты является несовершеннолетний ребенок, тогда насколько я знаю уведомление должно быть через опеку, я как именно?

Да,нужно получить их согласие.

Можно ли получить отказ от соседей в письменной форме, с указанием их паспортных данных,с их подписью, без заверения нотариуса?

Могу я самостоятельно разослать письма-уведомления собственникам доли в коммуналке, через указанный срок обратиться к нотариусу с квитанциями из почты и оформить свидетельства об отказе?

Здравствуйте! Продаю комнату в бывшем общежитии по документам комната (не доля ) отдельно счет за коммунальные услуги. Нужно ли мне будет отправлять письма соседям уведомление о намерении продать комнату. Или я могу продать не отправляя писем ?

Да нужно. Подробнее здесь.

Продажа приватизированной комнаты в коммунальной квартире постороннему покупателю осложняется необходимостью соблюсти преимущественное право покупки соседей по квартире. Соседи могут принять решение о покупке, написать отказ от нее или промолчать в течение месяца с момента получения предложения. Наличие письменного отказа или подтверждение молчания соседей в течение 1 месяца позволяет совершить сделку с третьим лицом.

Какие есть нюансы при продаже комнаты в коммунальной квартире?Это означает, что прежде, чем продать свое жилье стороннему покупателю, необходимо предложить его соседям по той же цене и на аналогичных условиях. Предлагать необходимо исключительно в письменном виде (это обязательное требование Гражданского кодекса РФ), лучше по почте, отправив письмо с описью вложения и уведомлением о вручении.

К сожалению, распространена ситуация, когда соседи пытаются затянуть продажу комнаты, надеясь сбить цену или вообще оставить комнату пустующей на неопределенное время. Или соседи не проживают в «коммуналке»: непонятно, где их искать и как сообщать о продаже комнаты. Однако бояться такой ситуации не стоит.

Извещение направляется по адресу постоянной регистрации сособственника или по адресу продажи доли?

По адресу постоянной регистрации.

Добрый день! как поступить,если сосед не живет по месту регистрации, и соответственно, не подпишет письмо(бандероль)?

Ждать,когда письмо будет возвращено из-за превышения срока хранения.

Здравствуйте! В ст 250 написано «продажа доли в общей собственности». А если каждый сосед в коммуналке имеет зарегистрировонное свидетельство о собственности на комнату, т.е. это не доля? И как в этом случае поступать? Нужны ли их отказы? Спасибо.

Продажа приватизированной комнаты в коммунальной квартире постороннему покупателю осложняется необходимостью соблюсти преимущественное право покупки соседей по квартире. Соседи могут принять решение о покупке, написать отказ от нее или промолчать в течение месяца с момента получения предложения. Наличие письменного отказа или подтверждение молчания соседей в течение 1 месяца позволяет совершить сделку с третьим лицом.

Это означает, что прежде, чем продать свое жилье стороннему покупателю, необходимо предложить его соседям по той же цене и на аналогичных условиях. Предлагать необходимо исключительно в письменном виде (это обязательное требование Гражданского кодекса РФ), лучше по почте, отправив письмо с описью вложения и уведомлением о вручении.

К сожалению, распространена ситуация, когда соседи пытаются затянуть продажу комнаты, надеясь сбить цену или вообще оставить комнату пустующей на неопределенное время. Или соседи не проживают в «коммуналке»: непонятно, где их искать и как сообщать о продаже комнаты. Однако бояться такой ситуации не стоит.

Добрый день! Подскажите, в письменном отказе, нотариально заверенном, от других собственников коммунальной квартиры, обязательно ли должна быть указана цена по которой продается комната? Спасибо.

Добрый день. Да, обязательно.

Хочется уточнить такой момент. Продавец указал в отказах от других собственников коммунальной квартиры сумму превышающую фактическую сумму при продаже (делают скидку), но утверждает, что в договоре купли-продаже и в расписках будет указана та же сумма, что и в отказах. А якобы при расчете через банковскую ячейку никто не узнает, какая там находилась сумма, кроме соответственно самого продавца и покупателя. Подскажите, есть ли какие риски для покупателя при такой сделке? Могут ли другие собственники узнав фактическую сумму при покупке (может со слов того же продавца) оспорить подобную сделку в дальнейшем. Спасибо.

Это интересно:  Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка 2020

Добрый день. Вас дезинформировали. Так делать категорически нельзя.

Опубликовано: 31 мая 2017 в 09:25
Силкин Алексей пишет:
Добрый день!
Если Вы получили нотариально заверенный отказ, то, действительно, вы не можете продать комнату за цену ниже, чем указано в отказе. Если в отказе не прописано, что Вы не имеете права продать комнату за цену выше какой-то определенной, то поднять цену Вы можете.

Добрый вечер, подскажите, пожалуйста, всегда ли отправляется письмо-предложение о продажи доли с уведомлением или может быть отправлено обычным письмом? И если я согласна купить продаваемую долю, каким образом должен быть оформлен ответ? (т.к. есть опасение, что на словам срок затянется, пройдет 1 мес. и соседи продадут другим собственникам долю). И как соседи узнают адрес прописки/регистрации (куда отправляется письмо). И если соседи предложили одну цену, при отказе от этой суммы, могут ли они продать за меньшую сумму другому лицу? (кто отслеживает этот момент? (регистратор?)

Добрый день. Да, всегда. Покупка доли может быть осуществлена только по цене, указанной в уведомлении.

Здравствуйте,я слышала,что Ростелеком занимается рассылкой писем соседям и в короткий срок,около трёх дней,примет ли РОСРИЕСТР?

Добрый день. Да, обычно принимают любое доказательство отправки, исходя из которого очевидно, что уведомление доставлено.

Здравствуйте. Собственниками продаваемой комнаты являются 4е человека. Двое из них дети. Собственников других помещений в коммунальной квартире трое. Получается что от каждого собственника продаваемой комнаты нужно писать каждому собственнику других комнат? Итого получается 12 писем? И как писать письма от детей? С уважением Андрей.

Добрый день. Все верно. Письма от имени детей отправляют их законные представители ( родители).

Здравствуйте хочу продать комнату в камунальной квартире в моей комнате 4 собственника мне от каждого надо отправить письма соседям о продаже

Добрый день. Да, все верно)

Здравствуйте.Вопрос:Если не выходит продать комнату за указанную сумму в письме,надо отсылать второе письмо с другой уже суммой(более низкой)? И возможно ли вернуться будет к первой(более высокой) сумме или уже третье письмо отсылать? Продавать можно долго,а цены меняются.

Добрый день. Любое изменение цены должно сопровождаться новой рассылкой.

Здравствуйте Уважаемые специалисты! объясните пожалуйста цепочку действий в следующей ситуации:
-продаем комнату в общаге (по документам комната в коммунальной квартире), нужен либо нотариальный отказ от каждого соседа (а их 18, выходит в копейку немалую, такой вариант для нас не приемлем), либо мы пишем заказные письма собственникам с уведомлениями о продаже , так же с уведомлением о вручении и описью вложения — данный вариант тоже возможен через нотариуса он еще дороже в три с половиной раза, либо отправить письма самостоятельно — да, волокитно, но на много дешевле (чем мы и собираемся заняться)!
Вопрос: вот отправили мы письма всем на адреса этих комнат, далее что от них требуется?
а) проигнорировать данное уведомление, даже не приходя на почту и не получая его ( в таком случае после того как письмо к нам вернется нераспечатанным — это и есть то что нам нужно. ), но тут тоже возникает вопрос! — а если он в принципе готов купить… но он не проживает по данному адресу, а комнату свою сдает… а квартиранты естественно данное письмо проигнорировали и собственнику ничего не сообщили… то есть с уведомлением о продаже нами комнаты он не ознакомлен.. по закону в течение трех месяцев ПОСЛЕ ТОГО КАК уведомление (о не получении им ) вернулось к нам — через суд он сможет оспорить сделку (если успеет конечно..) верно?
б) допустим, собственник ПОШЕЛ на почту и ПОЛУЧИЛ данное письмо, к нам придет уведомление о получении… какие наши действия? (мы ждем месяц после получения им нашего письма, если он к нам не приходит не звонит с намерениями о покупке нашей комнаты — то мы берем данное уведомление (о получении) с описью вложений, и это то что нам нужно? Росреестру достаточно этого уведомления (о получении) для продажи постороннему покупателю по закону? и ПОЧЕМУ нам нотариус сказала, что если он получит данное письмо — у нас будут проблемы и это уже сложнее. -? что она имела ввиду? ну получил он уведомление, ну прочитал, ну проигнорировал — поскольку покупать не намерен… как он должен отвечать нам? ответное письмо?- » я не намерен покупать у Вас Вашу комнату! спасибо за предложение?» ))) или достаточно ему промолчать и бездействовать?

Добрый день. Ему Достаточно бездействовать.

Здравствуйте. При продаже комнаты в коммунальной квартире отправлены самостоятельно извещения соседям с ценой,с уведомлениями.Отказ от покупки они самостоятельно каждый должен пойти к нотариусу и заверить?или достаточно подписи,и потом с этим письмом идти к нотариусу.

Добрый день. Допустимы все варианты, а также игнорирование предложения.

Владею комнатой в коммунальной квартире. Соседка продаёт свою комнату и утверждает ,что у нотариуса с которым она ведёт дела есть нотариально оформленный мой отказ от покупки,при этом никаких уведомлений ни по адресу прописки,ни по адресу регистрации я не получала. Что это может значить?

Добрый день. Значит, соседка не совсем с Вами честна)

Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире: как собрать, где запросить?

Продажа комнаты в коммуналке сопряжена с трудностями согласования этой операции с остальными жильцами. Какие документы нужны для продажи комнаты в коммунальной квартире, как оформить сделку и как получить согласие соседей? И, наконец, каковы риски покупки такой недвижимости?

Какую комнату можно продать — приватизированную или муниципальную?

Продавать муниципальное жилье нельзя — оно является частью жилищного фонда муниципалитета и государства, это его собственники и только они могут распоряжаться этим имуществом. Если же квартира приватизирована, то она уже находится в частной собственности, поэтому позволены любые операции по владению, использованию и распоряжению такой недвижимостью.

Если часть жильцов приватизировала свои доли, а часть отказалась участвовать в приватизации, то отказавшиеся приобретают право бессрочного пожизненного проживания в квартире. Но, даже имея такое право, продать свою комнату нельзя.

Оснований для продажи комнаты в коммунальном жилье всего два, и каждое из них даёт право реализовать недвижимость:

  • имеющейся на руках договор приватизации;
  • выписка из реестра ЕГРН о зарегистрированном праве собственности.

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире

В соответствии с Гражданским кодексом России в 224-ой статье, вещи, которые принадлежат двум и более лицам, являются их общим имуществом.

Если доли в имуществе не определены, то это совместная собственность. Если собственники обозначили части каждого собственника, то имущество называется долевым.

Собственник любого имущества имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей частью.

Доли бывают двух видов:

  • Реальные — имеют физическое выражение, т. е. часть площади в единицах измерения. Реальная доля соответствует площади комнаты.
  • Идеальные — в процентах или дробных долях. Идеальная — не проецируется на территорию помещений и никак не ограничивает передвижения собственников.

Продать долю в натуре проще и выгоднее, чем идеальную долю.

Комната в коммунальной квартире — это реальная доля в общей собственности.

В законодательстве предусмотрен строгий порядок продажи доли в квартире и осуществления других операций с ней.

Получение согласия соседей

Можно ли продать комнату в квартире любому человеку и требуется ли для этого согласие других собственников и жильцов?

В 250-ой статье Гражданского кодекса указано, что собственники целого объекта при решении одного из них продать свою долю, имеют право преимущественной покупки доли в квартире, т. е. могут выкупить долю по уведомлению до предложения её посторонним лицам.

Важное требование — цена, по которой доля предлагается другим собственникам, не должна быть больше рыночной цены, предлагаемой внешним потенциальным покупателям. Т. е. цена конечной продажи, обозначенная в заключенном договоре купли-продажи, не должна быть меньше цены, предложенной перед этим другим собственникам.

Перед выставлением собственности для рассмотрения внешних покупателей, хозяин комнаты в коммуналке обязан предложить соседям выкупить его долю. Уведомление должно иметь письменный вид с обязательным обозначением предмета продажи, цены и прочих условий, которые хозяин доли собирается предлагать внешним покупателям, если внутренние откажутся.

Если продавец продаст долю постороннему лицу, нарушив условия 250-ой статьи Гражданского кодекса (о праве других жильцов выкупить долю по цене, по которой собственник продаёт долю, и других равнозначных условиях), то любой из собственников в течение 3 месяцев может подать исковое заявление в суд для признания сделки недействительной и перевода прав и обязанностей покупки на себя.

Кого нужно оповестить?

  1. Соседей, которым принадлежит остальная часть объекта на праве собственности (жильцы по договорам или ордерам социального найма и проживающие по договору залога имущества с ипотекой не считаются);
  2. Муниципалитет, которому квартира принадлежала до приватизации, если в квартире проживают лица по договору социального найма (например, отказавшиеся от приватизации жилья и сохранившие пожизненное право пользование объектом);
  3. Органы государственной опеки, если среди прочих собственников есть дети и частично или полностью недееспособные граждане.

Образец уведомления соседей можно скачать здесь.

Какой ответ нужен для дальнейших действий:

  • Согласие одного из соседей купить долю;
  • Письменный отказ от права преимущественного выкупа, образец отказа прямо тут;
  • Отсутствие какого-либо ответа.

Срок ожидания ответа — 30 дней. После прохождения срока считается, что преимущественное право соблюдено, так как дольщик сообщил о своём намерении и дал возможность остальным соседям увеличить свои доли и не сталкиваться с посторонними лицами в квартире. Теперь можно продать комнату любому потенциальному покупателю.

Это интересно:  Как купить квартиру если нет денег: все способы приобретения жилья без первоначального взноса

Далее происходит оформление продажи квартиры в долевой собственности — заключается договор с согласившимся и производятся дальнейшие действия по передачи права собственности.

Но на практике другие собственники очень часто не выкупают долю и нарушают правила, не принимая извещение. Реально ли продать долю в квартире с такими соседями?

Можно ли продать комнату без согласия соседей и по закону?

Можно использовать законные методы, когда другие собственники не хотят ни покупать рассматриваемую долю, ни отказываются от выкупа, в итоге препятствуя сделке.

Какие способы доступны:

  • Оформление купли-продажи доли в квартире в виде дарственной — при дарении не требуется согласия иных собственников. Важно знать риски:
    • ненадёжный покупатель может не расплатиться и тогда доля достанется ему даром;
    • сделка может быть признана действительной, если другие собственники узнают об использованном методе и подадут иск в суд.
  • Оформление в виде отступного — дольщик занимает у потенциального покупателя деньги и заключает договор отступного, по которому вместо денег расплачивается с ним путём передачи имущества — своей доли.
    Здесь тоже присутствует риск признания сделки недействительной.
  • Альтернативное оформление купли-продажи доли в квартире или можно подарить покупателю небольшую долю от своей доли. Покупатель регистрирует право собственности и становится одним из собственников квартиры наравне с другими.
    Затем вы продаёте ему оставшуюся часть своей доли по преимущественному праву покупки. Ведь по Гражданскому кодексу достаточно предложить купить долю одному из собственников, если он согласен, извещать остальных не нужно.
    Риск — покупатель может передумать покупать оставшуюся часть вашей доли.

Самые надёжные способы:

  1. Поручить нотариусу отправку извещений другим собственникам.
  2. Отправить телеграммы собственникам через органы печати.
  3. Направить заказное письмо.

Если письмо или телеграмму адресаты не заберут в срок, установленный почтовым отделением (обычно 7-8 дней), то конверт или извещение возвращается адресанту. Такая бумага является доказательством, что уведомление было направлено и с даты извещения отсчитывается срок в 30 дней. Если за 30 дней собственники не дали письменный ответ, то продавец вправе продать долю любому желаемому лицу.

Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире

Если покупатель найден — сосед или посторонний человек, — нужно переходить к сбору документов и оформлению сделки.

Перечень документов

Какие документы нужны и как их оформить для продажи доли в квартире:

  • Несколько ксерокопий своего паспорта или иного документа, подтверждающего личность;
  • Выписка по состоянию задолженностей перед жилищно-коммунальными службами. Каждый дольщик уплачивает свою часть услуг ЖКХ, а наличие долгов или неопределённость в этом вопросе могут стать причиной для сомнений потенциальных покупателей.
    Где взять — попросить в бухгалтерии ТСЖ и ЖЭУ/ЖЭК.
  • Кадастровый паспорт квартиры — дубликат дольщика, выданный при постановке объекта на государственный кадастр.
    Если утрачен можно попросить дубликат одного из собственников для снятия копии или заказать в Росреестре выписку об основных характеристиках квартиры с правами. Если квартира не учтена в государственном кадастре, нужно подавать заявление в Росреестр для учета.
  • Технический план объекта — дубликат дольщика, выданный техническими инженерами после составления плана. Если дубликат утрачен, — попросить дубликат у другого собственника для снятия копии или заказать в БТИ копию;
  • Правоустанавливающий договор — документ о том, как собственник получил свою долю. Дубликат можно купить у нотариуса, который заверял договор, либо в Росреестре. Если правоустанавливающим документом является договор приватизации — в администрации муниципалитета.
  • Разрешение органов государственной опеки — если собственник — несовершеннолетний, полностью или частично недееспособный, за документом нужно обращаться туда.
  • Решение суда о признании полностью или частично недееспособным. Если утрачено, то можно обратиться в канцелярию суда, выдавшего документ.
  • Документы опекуна об установлении опеки — несовершеннолетние и полностью или частично недееспособные не могут самостоятельно продать имущество, поэтому за бумагами необходимо обратиться в органы опеки и суд.
  • Выписка из домовой книги, если покупателя интересует состав семьи, т. е. количество прописанных лиц. Лучше подготовить, к тому же заказывается бесплатно в МФЦ, нужно подать туда оригинал и копию домовой книги.
  • Письменное согласие мужа/жены, заверенное у нотариуса, если у собственника есть супруг/супруга, а доля была приобретена после заключения брака. Где взять — нотариус сформирует.
  • Документы об ограничении и обременении, если право собственности обременено. Пример — доля получена в результате заключения договора ренты с пожизненным содержанием иждивенца. Где взять — заказать выписку из ЕГРН в Росреестре.
  • Доверенность от нотариуса, если собственник не сможет присутствовать при заключении договора, необходимо документально доверить право осуществления действий от его имени.
  • Справка о заключении, постановление суда о назначении наказания в виде лишения свободы, если собственник находится в заключении (что не лишает его права распоряжаться своим имуществом).
    Справка об освобождении, выдаваемая в тюрьме, если собственник — бывший заключённый.
  • Если менялись фамилии, имена — документы, подтверждающие такие изменения, например, свидетельство о заключении или расторжении брака.
  • Уведомления о продаже доли в квартире, направленные другим собственникам.

Затем составляется договор.

Дарение недвижимости встречается реже, чем купля-продажа, поэтому многие одариваемые не вполне ориентируются в своих правах. Однако продажа квартиры, полученной по договору дарения, практически ничем не отличается от обычной реализации объекта недвижимости, впрочем, все подробности — в нашей статье.
Какие документы нужны в Росреестр для продажи квартиры читайте тут. Желательно подготовить весь пакет, а не подносить бумаги по запросу служащего, так как у некоторых справок есть срок действия.

Договор купли-продажи: содержание, образец

Гражданский кодекс Российской Федерации содержит 550-ую статью, устанавливающую обязательную форму купли-продажи недвижимости — договор в письменном виде с обязательными существенными условиями.

Ими являются:

  • Предмет договора;
  • Цена сделки;
  • Список жильцов, которые имеют право пожизненного проживания в квартире (например, отказавшиеся от приватизации).

*Предмет — наименование объекта, его адрес и кадастровый номер.

Особенности договора:

  • Название сделки и номер;
  • Указание места (города, иного населенного пункта);
  • Наличие вступления — преамбулы (представление сторон с подробными паспортными и иными персональными данными);
  • Раздел с существенными условиями — предмет и цена;
  • Прочие условия:
    • какое имущество переходит покупателю вместе с квартирой (мебель и т. п.),
    • как выписываются жильцы,
    • фиксация состояния квартиры на момент сделки,
    • срок для освобождения объекта стороной продавца,
    • момент передачи ключей,
    • как происходит переход прав после сделки купли-продажи квартиры,
    • какие документы подтверждают отчуждение имущества;
  • Заключение;
  • Подписи сторон и дата.

Окончательный документ составляется в 3-4 экземплярах — для покупателя и продавца и других лиц, если в сделке участвовали поручители, кредиторы, государственные органы (например, Пенсионный фонд). Вот здесь можно скачать образец типового договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.

Заключенный договор является основанием для государственной регистрации перехода права собственности от одного лица к другому.

Что нужно знать при покупке комнаты?

Гражданам, задумывающимся о покупке комнаты в коммунальном жилье, стоит обратить внимание на следующие риски:

  • Часто продавец предлагает заключить сделку в виде дарственной, но тогда будет отсутствовать документ о передачи денежной суммы, а он нужен покупателю, при этом выявление передачи денег сделает договор дарения ничтожным.
  • Обязательно ознакомиться с выпиской из домовой книги по форме 9 и правоустанавливающими документами, перечисляющими собственников. Нужно убедиться, что всем прописанным соседям и собственникам поступили извещения с предложением выкупа и с тех прошло больше 1 месяца.
  • Можно запросить у продавца и архивную выписку из домовой книги, чтобы получить информацию обо всех жильцах, когда-либо проживавших в квартире.
  • Следует заказать общую выписку из ЕГРН и удостовериться, что на квартиру или комнату не наложены обременения и ограничения.
  • Узнать, есть ли у продавца супруг/супруга и получить нотариальное согласие от него на сделку.

При оформлении договора лучше обратиться к юристу или нотариусу.

Купивший долю в квартире должен пройти процедуру государственной регистрации перехода к нему права собственности от прежнего хозяина. Сам процесс внесения записи о новом праве в реестр ЕГРН занимает 5-12 дней. По результатам выдается выписка о регистрации права собственности.

Особенности сделок с коммунальной недвижимостью поясняет нотариус:

Заключение

Продажа комнаты в коммунальной квартире имеет юридические трудности, связанные с получением отказа от выкупа других соседей. Часто соседи не хотят выкупать комнату, но и не хотят, чтобы в квартире поселился чужой человек, и препятствуют сделке. Чтобы правильно и без стресса произвести продажу лучше всего посетить нотариальную контору, чтобы нотариус заверял факт отказа от покупки комнаты. Тогда можно смело продать свою долю любому желаемому лицу.

Как происходит продажа квартиры по переуступке прав собственности читайте в нашей статье здесь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Статья написана по материалам сайтов: 2ann.ru, www.s-u-d.ru, napravah.com.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector