+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Предварительный договор купли продажи квартиры

В некоторых случаях при покупке недвижимости составляется предварительный договор, который откладывает сделку купли-продажи во времени. Есть несколько важных моментов, на которые стоит обратить внимание при его оформлении: об этом узнаете прямо сейчас.

Содержание

Зачем заключается предварительный договор

При совершении покупки определенного имущественного объекта (квартиры, земельного участка, автомобиля и др.) стороны могут, но не обязаны, заключить так называемый предварительный договор купли-продажи. Законность такого действия, как и факт существования подобного документа отражен в Гражданском кодексе (статья 429).

Главное назначение состоит в том, что обе стороны принимают на себя определенные обязательства до того, как произойдет сделка:

  • продавец принимает обязательство продать объект именно этому покупателю;
  • покупатель обязуется купить объект именно у этого продавца.

Намерение заключить основной договор стороны подтверждают в предварительном, когда происходит сделка купли-продажи. При этом стороны имеют в виду, что основной договор будет подписан на тех же самых условиях.

Назначение предварительного соглашения в том, чтобы каждая сторона сделки могла подтвердить свои намерения и одновременно взять письменное обязательство другой стороны о ее намерениях. Чаще всего фиксируется соглашение о дальнейшем приобретении квартиры. Обычно такой документ требуется в следующих случаях:

  1. Продавец и покупатель согласились о сделке, но у продавца отсутствуют некоторые документы на квартиру или они оформлены некорректно.
  2. У покупателя нет достаточного количества средств для единовременной покупки, но он сразу передает часть суммы и обязуется в определенный срок уплатить остальную часть в полном объеме.
  3. При покупке квартиры в ипотеку заключение предварительного договора – это распространенная практика, поскольку процедура усложняется необходимостью получения разрешения банка, который возьмет жилье в залог под предоставление кредитных средств.

Договор отличается от основного тем, что его не нужно регистрировать ни в Росреестре, ни заверять у нотариуса. В этом смысле документ несет определенные риски, если стороны не предоставляют документы, доказывающие, что квартира не находится в обременении (залог, арест, претензии третьих лиц и т.п.).

Предварительно подписанный договор несет в себе определенные гарантии, а также риски сторон – все они подробно рассматриваются в следующем разделе.

Предварительный договор: гарантии

Предварительное соглашение содержит в себе 2 важных гарантии, которые защищают интересы обеих сторон:

  1. Покупателю этот документ гарантирует, что квартира будет продана именно ему и именно по той цене, которая была указана.
  2. Продавцу договор дает гарантию того, что именно этот покупатель приобретет у него квартиру не позднее того срока, который указан.

Если кто-то уклоняется от своих обязательств, любая сторона может обратиться в суд для того, чтобы основной договор был оформлен в принудительном порядке, и сделка состоялась. Заявление можно подавать в течение 6 календарных месяцев с того дня, когда по предварительному договору требуется заключить основной (имеется в виду предельный срок).

Комментарий специалиста об особенностях предварительного договора представлен на видео.

Предварительный договор: риски

Основные риски сопряжены с тем, что стороны могут уклониться от своих обязательств. При этом если они не выразили претензий в течение полугода, то предварительный договор купли-продажи перестает действовать автоматически.

Сам по себе этот документ не несет рисков в том смысле, что право собственности от продавца к покупателю на основании его подписания не происходит. Если одна сторона обратится с требованием принудить другую сторону совершить сделку, ответчик может подать встречный иск о признании договора недействительным.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если предварительный договор заключен при покупке новостройки (с компанией-застройщиком), то в случае неисполнения обязательств истец может обратиться в суд с требованием принудить ответчика подписать договор участия в долевом строительстве.

В остальном предварительное соглашение сопряжено с рисками, которые в целом сопровождают сделки на рынке недвижимости:

  1. В некоторых случаях предварительное соглашение может быть признано судом незаключенным. Это возможно в 2 случаях:
  • договор оформлен с явными нарушениями (указаны не все реквизиты квартиры, есть фактические ошибки);
  • квартиры не существует или она еще находится на стадии строительства.
  1. Риск, связанный с тем, что квартира может быть продана неоднократно. Эта ситуация возникает в случае с проведением застройщиком мошеннической схемы: например, он может заключить несколько одинаковых договоров на продажу одной и той же квартиры.
  2. Риск, связанный с потерей средств, потраченных на покупку квартиры. Это также касается случаев приобретения квартиры непосредственно в строящемся доме. Важно понимать, что вложенные средства (по договору доверительного управления) при прекращении строительства возвращаются не всегда – нередко компанию признают банкротом, и потерпевшая сторона может надеяться только на частичную компенсацию своей потери.

Таким образом, стороны после подписания предварительного договора несут обязательство подписать основной договор на точно таких же условиях (изменения возможны только по взаимному согласию).

В случае с частными гражданами (при покупке жилья на вторичном рынке) основные риски связаны именно с тем, что стороны не исполнят свои обязательства. Если же приобретается квартира в новостройке, опасность резко возрастает – все зависит от честности застройщика.

Предварительный договор: образец 2017

Требования к оформлению предварительного договора купли-продажи в этом году не изменились. Стандартный бланк легко скачать и распечатать.

При заполнении важно учесть, чтобы в документе были отражены все существенные условия – лучше проверить, что все данные совпадают с указанными в соответствующих документах (паспорт владельца квартиры, свидетельство о собственности). Особое внимание уделяется таким пунктам:

  1. Цена договора, т.е. по какой именно стоимости продавец обязуется продать квартиру в оговоренный срок.
  2. В предварительном договоре обязательно указываются все лица, которые проживают вместе с продавцом на данный момент. Указываются их ФИО и данные паспорта.
  3. Если владелец проживает в другом месте, лучше указать оба адреса: и фактический, и записанный в паспорте.
  4. В договоре обязательно отдельно описывается факт того, что продавец гарантирует: квартира не находится в залоге, под арестом, на нее не претендуют другие лица.
  5. Срок действия предварительного договора – это неотъемлемое условие его действия: по истечении этой даты договор прекращает свое действие.
  6. В договоре обязательно прописывается порядок оплаты стоимости жилья: например, сначала покупатель вносит 10% от всей суммы, а затем оставшиеся 90%. Факт оплаты дополнительно подтверждается соглашением о задатке (по требованию статьи 380 Гражданского кодекса). Этот же документ называется расписка – он составляется в произвольной форме и также подписывается обеими сторонами.
  7. Описывается и ответственность за неисполнение обязательств: имеется в виду досудебное урегулирование. Например, сторона, которая уклонилась от сделки, выплачивает другой стороне залог в двойной сумме.

Без указания какого-либо из этих существенных условий признать предварительный договор юридически действительным практически невозможно, из-за чего в судебных разбирательствах не удастся использовать его как одно из доказательств.

Образец договора приводится ниже.

Следует обратить внимание также на то, что составление такого договора не предусматривает переход жилья в собственность покупателя. Соответственно, нет необходимости:

  • составлять передаточный акт;
  • предоставлять выписки из лицевого счета, которые доказывают отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • заказывать выписку из ЕГРН, чтобы доказать, что квартира не находится в обременении;
  • прилагать технический паспорт квартиры к предварительному договору.

После того, как стороны заключают сделку купли-продажи и подписывают основной договор, предварительный считается утратившим силу. Каких-либо особых документов по этому факту не составляется – стороны могут просто уничтожить этот документ.

Предварительный договор купли-продажи квартиры – что это такое

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это соглашение заключить Откроется в новой вкладке.»>Договор купли-продажи квартиры в будущем, на заранее определенных условиях (сроки, цена, порядок расчетов, и т.п.). То есть ПДКП – это всего лишь соглашение о намерениях. И если эти намерения не исполнятся в заданный договором срок (например, передумали заключать основной договор), то предварительный договор теряет свою юридическую силу.

Нормы заключения Предварительного договора купли-продажи содержатся в Откроется в новой вкладке.»>ст. 429 ГК РФ . ПДКП должен содержать все данные и реквизиты сторон, а также все существенные условия будущей сделки. ПДКП нигде не регистрируется и может быть изменен по соглашению сторон или в одностороннем порядке ( если такое условие в нем отражено ).

Предварительные договоры в сделках с недвижимостью бывают трех типов:

  1. Предварительный договор, по которому некоторые Застройщики принимают деньги от соинвесторов строительства, в качестве платежа за будущую квартиру (обычно, с одновременной продажей векселя компании на ту же сумму);
  2. Предварительный договор между Продавцом и Покупателем квартиры при Откроется в новой вкладке.»>ипотечной сделке, по требованию банка-кредитора (формальный документ для кредитного отдела банка);
  3. Предварительный договор, который используют некоторые агентства недвижимости при внесении авансаза покупаемую квартиру (как альтернатива Договору об авансе).

Рассмотрим их по порядку.

Предварительный договор от Застройщика

Откроется в новой вкладке.»>Застройщик, действующий в обход закона Откроется в новой вкладке.»>ФЗ-214, может предложить Покупателю (соинвестору строительства) заключить с ним Предварительный договор купли-продажи еще не построенной квартиры. По этому договору Застройщик принимает деньги (формально – «обеспечительный платеж») от Покупателя-соинвестора, и обязуется после достройки дома и оформления на себя права собственности, заключить с Покупателем основной Договор купли-продажи, по которому Откроется в новой вкладке.»>право собственности на квартиру перейдет уже Покупателю.

Чтобы защитить вложения Покупателя, Застройщик, обычно, предлагает заключение ПДКП совместно с передачей Покупателю векселя компании (т.н. Откроется в новой вкладке.»>«вексельная схема» покупки квартиры).

Несмотря на наличие векселя (т.е. безусловного денежного обязательства Застройщика перед Покупателем), такая схема продажи квартиры создает серьезные риски для Покупателя, но, тем не менее, такой тип договоров еще присутствует в практике рынка.

Это интересно:  Договор аванса при покупке квартиры: правила заполнения и образец

Заключение Застройщиком Предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП) само по себе нарушением закона не является, но его особенность в том, что он только фиксирует намерения сторон, и не обязывает их выполнять намеченное. Т.е. такой договор не обязывает Застройщика передать квартиру в собственность Покупателя, а у Покупателя, в свою очередь, не возникает права требования на квартиру. В случае недостроя дома, например, Покупателю будет сложно доказать факт инвестиций в строительство жилья, он сможет только претендовать на возврат обеспечительного платежа.

Кроме того, по ПДКП Застройщик технически имеет возможность продать одну и ту же квартиру несколько раз разным людям (т.н. «двойная продажа»).

Вопрос о заключении ПДКП на еще не построенную квартиру является спорным с точки зрения юристов, и содержит множество сложных и не до конца разъясненных законодателем нюансов. На практике Откроется в новой вкладке.»>Девелоперу довольно легко уйти от ответственности за нарушение условий ПДКП.

Аналогом ПДКП у Девелопера может быть, так называемый, Откроется в новой вкладке.»>«Предварительный договор долевого участия», что не меняет его сути, и не имеет отношения к ФЗ-214.

ПДКП относится к так называемым «серым схемам» приобретения квартир; он позволяет Девелоперу привлекать деньги с населения еще на этапе разработки проектной документации (еще до начала строительства), а Покупателю дает возможность купить квартиру по самой низкой цене.

Предварительный договор при ипотечной сделке

Такой Предварительный договор заключается, прежде всего, в интересах банка-кредитора, т.к. позволяет ему формально обосновать (для собственной отчетности) выдачу Откроется в новой вкладке.»>ипотечного кредита Покупателю на приобретение квартиры по конкретному адресу.

При этом, сам банк, обычно, не является стороной Предварительного договора, который заключается непосредственно между Продавцом и Покупателем, но по указке и на условиях банка-кредитора.

Цель такого договора для банка заключается в следующем:

  • зафиксировать намерение Покупателя купить данную квартиру, и обязательство Продавца продать ее именно этому Покупателю (договор выполняет функцию необеспеченного обязательства, аналогично внесению аванса;
  • формализовать и зафиксировать условия будущей сделки купли-продажи квартиры, под которую банк будет выделять ипотечный кредит;
  • зафиксировать окончательную цену квартиры, и распределить, сколько вкладывает в покупку сам Покупатель, а сколько доплачивает банк, в виде кредита;
  • определить способ и порядок расчетов между тремя сторонами – Продавцом, Покупателем и банком (налом или по безналу, до регистрации или после, сразу или частями);
  • установить дату заключения основного Договора купли-продажи квартиры;
  • зафиксировать условие получения банком права залога (ипотеки) на квартиру сразу после Откроется в новой вкладке.»>регистрации перехода права на нее.

Предварительный договор от агентства недвижимости

Такой Предварительный договор иногда заключается на Откроется в новой вкладке.»>вторичном рынке для согласования условий будущей сделки, и обоснования внесения предварительного (обеспечительного) платежа Продавцу квартиры, в счет будущих платежей по сделке.

По сути, это тот же аванс, и содержание такого Предварительный договора мало чем отличается от содержания Откроется в новой вкладке.»>Договора аванса.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ .

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Предварительный договор купли-продажи квартиры, образец заполнения

До оформления основного договора купли-продажи продавец и покупатель могут по соглашению сторон оформить предварительный договор купли-продажи, договор аванса или договор задатка. Заключение предварительного договора достаточно часто применяется при совершении сделок с недвижимостью.

В соответствии с Гражданским кодексом (ст.429 ч.1) по предварительному договору стороны сделки обязуются в будущем заключить основной договор о передаче какого-либо имущества, оказании определенных услуг и выполнении работ на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры вы можете скачать по ссылке в конце статьи.

Применительно к сделке купли-продажи жилой недвижимости данная норма означает, что покупатель и продавец квартиры или другого объекта недвижимости имеют право заключить предварительный договор, в котором будут прописаны все важные условия планируемой сделки купли-продажи.

Необходимость в предварительном договоре возникает в том случае, если основной договор по каким-то причинам не может быть заключен сразу. Например, если покупателю требуется время, чтобы собрать денежные средства для оплаты квартиры, или продавцу нужно подготовить все необходимые документы.

Предварительный договор купли-продажи дает сторонам определенную гарантию того, что сделка в будущем будет заключена именно на оговоренных условиях, в том числе и по согласованной ранее цене.

Несмотря на то, что предварительное соглашение не влечет за собой передачу квартиры, оно обладает юридической силой и приводит к определенным правовым последствиям. Поэтому стороны сделки должны ответственно подойти к составлению и заключению предварительного договора купли-продажи, чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем.

Существенные условия договора

Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.

В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.

При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.

Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс. Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.

В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.

Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца. Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.

В договоре должны содержаться все реквизиты сторон:

  • фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес, если стороной договора является физическое лицо;
  • наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, если оно выступает стороной договора. При сделке с юридическим лицом в договоре также указываются фамилия, имя и отчество представителя, выступающего от имени юридического лица;
  • реквизиты доверенности, если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности.

Узнайте, как продать квартиру в ипотеке, возможные варианты и способы продажи.

Полный перечень необходимых документов для регистрации права собственности на квартиру, можно найти по этому адресу.

Срок действия договора

Чаще всего в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости стороны указывают срок заключения основного договора. Если же срок не определен сторонами, то согласно нормам гражданского законодательства основной договор купли-продажи жилья должен быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного соглашения.

Если сделка купли-продажи не совершается в установленный срок или срок, установленный законом, то предварительный договор перестает действовать.

Основные ошибки при заключении предварительного договора

Стороны недооценивают важность предварительного соглашения, не считая его важным документом. Тем не менее, расторжение такого договора в одностороннем порядке может привести к штрафным санкциям.

Некоторые застройщики предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в отношении незавершенных объектов строительства, однако заключение такого договора является не совсем правомерным, так как его предметом выступает несуществующий на данный момент объект недвижимости.

И хотя судебная практика допускает заключение такого договора, вопрос о юридической силе предварительного соглашения на отсутствующий объект остается открытым.

В предварительном договоре оговариваются не все важные условия предстоящей сделки купли-продажи. Это может привести к разногласиям при заключении основного договора и даже к признанию предварительного договора недействительным (если отсутствуют обязательные условия, без которых данный договор не имеет юридической силы).

Следовательно, сторонам сделки нужно внимательно составлять предварительный договор купли-продажи, осознавая всю степень ответственности.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры – скачать в формате .doc

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Нередко перед составлением основного договора в рамках сделки стороны подписывают предварительный.

Что это за документ, в чем его необходимость и преимущество, в каких случаях он обязателен и для каких целей нужен? Об этом расскажем в нашей статье.

Что такое предварительный договор, для чего он заключается, и в какой форме?

Заключая предварительный договор, будущий продавец квартиры и ее покупатель обязуются, что сделка купли-продажи состоится в оговоренные сроки и на определенных условиях. Если срок не указывается, то основной документ может быть заключен в течение года.

Стороны вправе защитить свои интересы полученным предварительно задатком.

Предварительный договор купли-продажи квартиры имеет юридическую силу, только если он оформлен в письменном виде.

Содержание предварительного договора купли-продажи квартиры

От правильности его составления зависит, состоится ли в конечном итоге сделка по продаже жилья или сорвется. Чтобы оградить себя от негативных последствий, желательно своевременно проконсультироваться у юриста. Тем, кто решается самостоятельно составить столь сложный документ, следует знать, что предварительный договор, помимо данных, присущих любому соглашению, должен содержать иную информацию:

  • обязательство одного лица передать другому в собственность конкретную квартиру и обязательство второго лица принять за установленную плату данное жилье на определенных условиях;
  • подтверждение прав на осуществление планируемой сделки (в том числе данного доверенностью);
  • сведения о государственной регистрации квартиры;
  • информация о возможном авансе;
  • цена сделки купли-продажи, возможность (или невозможность) и условия изменения данной цены;
  • время, форма и способ оплаты (может быть несколько вариантов);
  • порядок передачи недвижимости, необходимость составлять соответствующий акт;
  • подтверждение собственника недвижимости (его доверенного лица) об отсутствие обременений на нее.

Неисполнение условий предварительного договора

Разрешение споров между сторонами происходит в судебном порядке. Причиной возникновения конфликтов может стать неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры. Так, например, если нет согласия по поводу условий основного документа, суд установит их своим решением.

Если одна из сторон противится заключению основного договора, вторая может потребовать его подписания в порядке понуждения (сделать это необходимо в течение полугода с момента нарушения обязательства)

Это интересно:  Правильно оформляем доверенность на продажу квартиры

Составление искового заявления стоит доверить специалисту. Какие условия суд укажет в своем решении, каков размер причиненных истцу убытков взыщут с ответчика, будет ли начислена неустойка, зависит именно от профессионализма сопровождающего дело юриста.

При неисполнении обязательства заключения основного договора и отсутствия требования об этом заинтересованной стороны, обязательства, которые предусматривал предварительный документ, будут прекращены.

Обязательность заключения предварительного договора купли-продажи квартиры

Заключение предварительных договоров — дело, как правило, добровольное. Такая форма закрепления договоренностей применяется в основном, когда сумма планируемой сделки достаточно высока. Приобретение жилья требует значительных трат, продажа влечет немало рисков. Обе стороны сделки, особенно если они юридически подкованы, стараются максимально защитить свою позицию и выйти с минимальными негативными последствиями из ситуаций срыва сделки или спора. Именно поэтому основным договорам по купле-продажи квартир предшествуют предварительные.

В некоторых случаях потенциальные участники купли-продажи вынуждены заключать их и даже афишировать это сторонним лицам, вне зависимости от собственного желания. Это касается сделок с участием недвижимости несовершеннолетних, а также сделок при ипотеке.

Предварительный договор купли-продажи квартиры для опеки

Сделки купли-продажи недвижимости должны регистрироваться в Росреестре. В ситуациях, когда квартира (ее доля) принадлежит ребенку, при оформлении потребуется разрешение от органов опеки.

Свое согласие данная служба дает только после тщательного изучения предварительного договора купли-продажи

Делается это для того, чтобы при любом развитии взаимоотношений между покупателем и продавцом квартиры интересы несовершеннолетнего были максимально защищены. Чтобы не получить отказ по намечающейся сделке, следует учитывать следующие моменты:

  • ребенок не должен остаться без собственной недвижимости, а в новом жилье ему полагается не меньшая площадь, чем была ранее (исключения из правила рассматриваются опекой индивидуально в каждом конкретном случае);
  • денежные средства от продажи квартиры (если сразу не приобретается иная недвижимость) должны поступить на расчетный счет ребенка.

Приобретение жилплощади за счет средств материнского капитала не требует согласования с органами опеки.

У госоргана могут возникнуть вопросы по отдельным условиям предварительного договора, и срок рассмотрения документа может существенно затянуться. Это приведет к возможному срыву сделки или претензиям со стороны ее участников. Чтобы этого не случилось, в опеку следует обращаться с грамотно составленным, учитывающим нюансы ситуации соглашением и с полным пакетом сопутствующих документов.

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Кредитные учреждения при выделении денежных средств на ипотеку требуют заключения предварительного договора купли-продажи. Это своеобразный гарант того, что выдаваемые в кредит деньги пойдут именно на приобретение недвижимости. Кроме того, банк устанавливает неустойку на случай, если сделка не состоится.

Удобен предварительный договор и для продавца, так как он получает уверенность в том, что денежные средства будут внесены в срок и в полном объеме, если банк одобрит сделку

Для покупателя недвижимости заключение предварительного документа — необходимость. Он имеет некоторые отличия от обычных соглашений и должен содержать информацию:

  • о соотношении платы за квартиру за счет личных средств покупателя и за счет привлеченных банковских средств;
  • о сроке передачи помещения покупателю после оплаты первоначального взноса.

Как правило, финансовые организации имеют готовые образцынужных им предварительных договоров купли-продажи недвижимости, хотя и не все настаивают на применении таких шаблонов.

Если заемные средства необходимы для приобретения жилья в новостройке, банк потребует не предварительный договор купли-продажи (так как по факту жилье еще не построено), а ДДУ с застройщиком.

Не подписывайте никаких документов, пока не проконсультируетесь с юристом. Сделки с недвижимостью дороги сами по себе, но становятся значительно дороже в случае ошибок, тем более когда в них участвует банк.

Получить помощь специалистов, оценить грамотность составленного предварительного договора вы можете на нашем сайте. Мы готовы вас проконсультировать в режиме онлайн либо по указанным номерам телефонов.

Юрист по недвижимости

Комментарии

Господа, добрый день!

Подскажите, пожалуйста, как можно себя обезопасить если мне предлагают заключить предварительный договор купли-продажи квартиры с компанией ЗАО ПИК-Регион, (квартира пока не в ее собственности) , затем договор купли-продажи не понятно с кем, затем отдельно договор возмездного оказания услуг по регистрации квартиры с ОАО ГК ПИК. При этом сумму я должна внести до определенной даты, а дата заселения не указана вовсе. Или категорически нельзя связываться с подобными вещами. Заранее спасибо!

  • ПДКП_до_БТИ_50проц_оплата.pdf

При этом сумму я должна внести до определенной даты, а дата заселения не указана вовсе.
Четверикова Леся

Уже настораживает такое положение договора. Деньги, значит, сразу (и за то, что не принадлежит ещё), а всё остальное — неизвестно когда?

. Или категорически нельзя связываться с подобными вещами.
Четверикова Леся

Скажу так: не рекомендовала бы Вам заключать подобную сделку. Очень легко потерять деньги безвозвратно.

Конечно, для полноценной консультации надо документы все смотреть.

Однако, могу Вам сказать одно:

1. Наличие предварительного договора купли-продажи, исходя их которого можно определить предмет договора (а именно квартиру по конкретному, хотя бы строительному адресу), указание в предварительном договоре сроков для заключения основного договора купли-продажи.

2. наличие доказательств оплаты по предварительному договору купли-продажи

Все это может (и будет) являться основанием для признания за Вами права собственности на квартиру, даже если не будет заключен основной договор купли-продажи кваритры (если, конечно, она будет построена и дом введен в эксплуатацию).

Со сроком как раз не очень ясно. Написано «в течение 45 раб.дней после перехода права собственности Продавцу». Продавец говорит, что в ГК РФ указывается макс. срок 1 год между заключением предварительного договора и договора купли-продажи.

В договорах ДДУ указан срок заселения 30.06.15.

Но дом уже построен. И ДДУ уже не заключают.

Продавец говорит, что устраняются недоделки и ключи готовы дать до перехода права собственности Продавцу.

У меня подруга год назад покупала по аналогичной схеме, но с ипотекой без проблем.

Но время-то сейчас какое!

Хотелось бы понять, чем можно себя обезопасить.

Еще раз спасибо!

  • ПДКП_до_БТИ_50проц_оплата.pdf

Добрый день. Предварительный договор купли-продажи это довольно распространенный способ привлечения денежных средств Застройщиком.
По такому договору Застройщик обязан заключить с Вами основной договор купли-продажи, но не передать саму квартиру.
Не рекомендую связываться с этой компанией. Сколько уже обманутых дольщиком потеряли свои деньги на подобных кривых схемах уже не счесть.
Рекомендую ориентироваться на Застройщиков, которые работают по Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

ДДУ уже не актуально, т.к. дом уже построен и приказ о введении в эксплуатацию от 31.12.2014. я видела.

Еще раз спасибо!

Я бы добавил в п.2.3.данного предварительного договора предельную дату заключения основного договора. Формулировка например такая:
«Договор купли-продажи Квартиры оформляется Сторонами в срок не позднее
45 (Сорока пяти) рабочих дней с момента получения свидетельства о регистрации
права собственности Продавца на Квартиру и только при условии полной оплаты
Покупателем стоимости Квартиры, но в любом случае не позднее 01.12.2015 года. ». В противном случае пункт 6.2 предварительного договора об ответственности Продавца мне представляется достаточно неопределенным, т.к. не понятно с какой даты наступает просрочка.
Совет: максимально подробно изучите данного застройщика, почитайте отзывы.
Если компания нарушит свои обязательства, то дело может растянуться на годы.

Я просто не очень понимаю, как именно изучить данного застройщика и как понять, кого изучать в данный момент на этапе ввода в эксплуатацию.

У меня нет опыта подобного рода.

Ввод в эксплуатацию дома еще не гарантия того, что квартира в доме скоро будет передана Вам. После ввода в эксплуатацию Застройщик продолжает нести значительные расходы.
Почитайте в интернете, были ли у данного Застройщика проблемы с просрочкой передачи квартир.

Это правда. Согласно ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Со сроком как раз не очень ясно. Написано «в течение 45 раб.дней после перехода права собственности Продавцу
Четверикова Леся

В данном случае можно считать, что срок не определен, я полагаю. Поэтому — максимум через год после заключения предварительного договора ПИК должен заключить с Вами основной договор.

Если ПИК этого не делает, а Вы оплатили полностью цену квартиры, предусмотренную предварительным договором, то это безусловное нарушение положений предварительного договора и, как я писал выше, при таких обстоятельствах можно признать Ваше право собственности на квартиру (имеется судебная практика), даже если застройщик обанкротится.

В любом случае, даже если обязательства по предварительному договору будут признаны прекращенными, или Вы не захотите получать право собственности на квартиру, то деньги, которые Вы заплатите по предварительному договору купли-продажи можно вернуть как неосновательное обогащение в порядке ст. 1102 ГК РФ (практически 100 % основание для иска в суд и его удовлетворения). Однако, в отличие от признания права собственности, ситуация может осложниться, если в отношении застройщика будет возбуждено дело о банкротстве.

ГК ПИК — известный застройщик, который на рынке уже очень давно. Каких-либо громких историй об обмане дольщиков или покупателей я не слышал.

Я не могу дать Вам совет, заключать сделку или нет, потому что с любым застройщиком, даже самым крупным и известным, могут быть неприятности, как бы идеально не был составлен договор. Покупка квартиры — ответственный и сложный шаг, который, безусловно, подразумевает определенные риски и возможные финансовые потери. И в данном случае решать только Вам, юрист может лишь дать адекватную правовую справку и обозначить возможные варианты развития событий в том или ином случае.

Могу уверенно сказать, что у Вас есть право требовать признания права собственности на квартиру на основании предварительного договора. Или, на крайний случай, можно требовать возврата денег, которые Вы заплатили, в случае отказа в предоставлении квартиры.

Предварительный договор купли-продажи квартиры (оплата задатка)

Автор документа

Информация к документу

Приобретение недвижимости часто сопровождается заключением предварительного договора между сторонами и передачей задатка, в качестве гарантии, если у покупателя нет достаточных средств для оплаты полной стоимости приобретаемой недвижимости. Статья 429 ГК РФ определяет и регламентирует основные условия заключения предварительного договора.

Это интересно:  Мошенничество при съеме квартиры

Особенности составления договора

Содержание договора

Законодательством предусмотрены определённые условия заключения таких видов договоров, несоблюдение которых может привести к признанию сделки недействительной, а именно:

  • Форма договора определяется основной формой предусмотренной законодательством для договоров купли-продажи недвижимости. Статьёй 160 ГК РФ установлена обязательная письменная форма для таких видов договоров. Несоблюдение формы договора влечёт последствия, а именно признание его ничтожным.
  • Предмет договора должен давать чёткое представление о себе, поэтому в договоре указывается не только юридический адрес приобретаемой недвижимости, но и этаж на котором она расположена, год постройки, площадь и другие характеристики.
  • Условия, на которых заключается договор и условия будущего соглашения, на основании которых квартира будет передана в собственность покупателю – полная стоимость покупаемой недвижимости.
  • Срок действия договора, подразумевающий срок в который стороны должны заключить основной договор купли-продажи квартиры. Если срок сторонами не определён, то согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ устанавливает срок не более 1 года. В случае неисполнения покупателем своих обязательств, продавец имеет полное право обратиться в суд с требованием о понуждении заключения договора купли-продажи квартиры в принудительном порядке – ст. 445 ГК РФ.

Определение задатка дано в ст. 380 ГК РФ, согласно которой задатком признаётся денежная сумма, выплачиваемая продавцу в счёт погашения полной стоимости покупаемой квартиры и служащая обеспечением исполнения обязательств покупателя.

Задаток не является обязательным условием заключения предварительного договора купли-продажи квартиры. Но если стороны заключают соглашение о выплате задатка, то оно должно быть заключено в письменной форме.

Согласно ст. 381 ГК РФ задаток возвращается, если обязательства прекращаются до начала их исполнения, или если они не могут быть исполнены по каким-либо причинам.

Важно! Если неисполнение договорных обязательств обеспеченных задатком, произошло по вине покупателя квартиры, то задаток ему не возвращается.

А если будет установлена вина продавца получившего задаток, то ст. 381 ГК РФ предусматривается выплату задатка в двойном размере. Кроме того с виновной стороны могут быть взысканы убытки.

Особенности заключения

Во избежание проблем с заключением договора купли-продажи сторонам при заключении предварительного договора, необходимо оговорить условия будущего соглашения и указать их в предварительном договоре.

В договоре в обязательном порядке должно быть отражено:

  • Дееспособность и правоспособность продавца,
  • Отсутствие прав третьих лиц и наличие обременений на продаваемую недвижимость.
  • Полная стоимость квартиры.
  • Паспортные данные сторон.

В качестве дополнительных условий, можно оговорить:

  • Кто несёт затраты на заключение основного договора.
  • Кем оплачивается государственная пошлина при его регистрации
  • Оплата банковской ячейки.

Отличительной особенностью предварительного договора от основного является то, что он не требует государственной регистрации. Порядок его расторжения, если он не установлен соглашением сторон, определяется действующим законодательством РФ на момент заключения договора.

Заполненный образец документа

Предварительный договор
купли-продажи квартиры
(задаток)

г. ____________________________ «___»_______________ 20___ года.

Мы, гр. РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г., код подразделения _________, адрес места жительства: _________________, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны,

и гр. РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г., код подразделения _________, адрес места жительства: _________________, именуемая в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, вместе и по отдельности именуемые «Стороны»,

Находясь в здравом уме и ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящий предварительный договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества (Основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором.

1.2. Предмет основного договора:

По договору купли-продажи недвижимого имущества Продавец обязуется передать в собственность Покупателя квартиру, находящуюся по адресу: _____________________________________, кадастровый (или условный номер) __________, которая расположена на ___ этаже, состоит из __ (_____) жилых комнат и имеет общую площадь ____ (___________________) кв.м (далее – «Квартира»).

Указанная Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ____________________________________________________, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии __________________, выданным __________ г. _______________________________________________________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним __ _________ ________ г. сделана запись № ________________.

1.3. Другие существенные условия заключения Основного договора:

1.3.1. Цена Квартиры составляет ____________(_________) рублей.

1.3.2. Срок, до которого Стороны обязаны подписать Основной договор – не позднее «___»____________________г.

1.3.3. Квартира свободна от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, не обещана, не внесена в уставный капитал, в отношении Квартиры нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений.

1.3.4. Расходы по государственной регистрации Основного договора и перехода права собственности несёт ______________________.

1.3.5. Место и время заключения Основного договора: _____________, время________.

1.3.6. Передача Квартиры, в порядке ст. 556 ГК РФ, будет произведена Продавцом Покупателю не позднее «____»________________г. по акту приёма-передачи.

1.3.7. В настоящее время в Квартире на регистрационном учёте стоит Продавец. До момента заключения Основного Договора Продавец принимает на себя обязательства сняться с регистрационного учёта.

1.3.8. Квартира абонирована телефонным номером (___) __________ Продавец не будет препятствовать Покупателю в переоформлении телефонного номера на своё имя.

1.3.9. Продавец является полностью дееспособным, не состоит на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.

1.3.10. Квартира не подвергалась какой-либо перепланировке или изменению конструкций.

2. Расчёты по договору

2.1. В счёт причитающихся платежей по Основному Договору Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере ___________________ (____________________) рублей. Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора.

2.2. По соглашению Сторон Покупатель приобретает Квартиру за цену, которая составляет — ________________ (____________________________) рублей.

При заключении сторонами Основного договора, задаток, переданный Покупателем Продавцу зачитывается в счёт уплаты цены Квартиры, указанной в п. 1.2 настоящего предварительного договора. Оставшаяся часть цены Квартиры передаётся Покупателем Продавцу в порядке и сроки, указанные ниже, а именно: оставшаяся сумма в размере _______(__________) рублей в день подписания Основного Договора закладывается Сторонами в банковскую ячейку, ____________ (банк), арендованную на имя Покупателя. Для закладки денежных средств и Продавец, и Покупатель имеют право единовременного доступа к банковской ячейки. Далее, право единоличного доступа к банковской ячейки имеет Продавец при условии предъявления им оригинала Основного Договора со штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, где покупателем будет поименован Покупатель по настоящему предварительному договору либо оригинал выписки из ЕГРП, свидетельствующей о такой государственной регистрации. Если Продавец не воспользовался своим правом единоличного доступа к банковской ячейки в указанный период, то, начиная с «___»_________. и до конца срока аренды банковской ячейки правом безусловного единоличного доступа к ней обладает Покупатель.

3.1. Обеспечением исполнения Покупателем своих обязательств по настоящему предварительному договору является задаток, предусмотренный ст. 380 ГК РФ.

3.2. Если Основной договор не будет заключён по вине Покупателя, задаток Продавцом не возвращается. Под виной Покупателя понимается неявка Покупателя или его представителя с нотариально удостоверенной доверенностью или доверенностью, удостоверенной лицами в соответствии с п. 3 ст. 185 ГК РФ, в дату, определённую в п. 1.3.2. настоящего предварительного договора, в место, определённое в п.1.3.5. настоящего предварительного договора.

3.3. Если Основной договор не будет заключен по вине Продавца, он должен будет вернуть Покупателю внесённый задаток в двойном размере, в течение 3 (трёх) банковских дней с момента истечения срока, указанного в п. 1.3.2. настоящего предварительного договора. Вина Продавца определяется аналогично вине Покупателя, как это указано в 3.2. настоящего предварительного договора.

3.4. Возврат Продавцом Покупателю задатка или не возврат Продавцом Покупателю задатка по основаниям, предусмотренным п. 3.2. настоящего предварительного договора, прекращает обязательства Сторон по заключению Основного договора.

3.5. Внесённая Покупателем в соответствии с п. 2.1. настоящего Договора сумма задатка подлежит возврату Продавцом Покупателю в случае, если до наступления срока заключения Основного договора, Покупателем будут выявлены обстоятельства, в результате которых сделка между Продавцом и Покупателем может быть оспорена и проданная Квартира подлежит изъятию у Покупателя. Продавец обязан вернуть Покупателю сумму задатка в течение 3 (трёх) банковских дней с момента предъявления Покупателем Продавцу требования о возвращении суммы задатка.

4. Заключительные положения

4.1. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания Cторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

4.2. Настоящий предварительный договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

4.3. Расходы по заключению Основного договора несут:

4.3.1. Госпошлина за регистрацию перехода права собственности по договору купли- продажи Квартиры- Покупатель.

4.3.2. Оплата аренды банковской ячейки- Покупатель.

4.3.3. Оплата проверки/пересчёта денежных средств- Продавец.

4.4. Все споры и разногласия Сторон по настоящему предварительному договору не предполагают претензионного порядка и подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения Квартиры.

4.5. Настоящий предварительный договор составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

Подписи сторон:

ПРОДАВЕЦ

ПОКУПАТЕЛЬ

Город ________________, ____________________________________ года

Я, _________________________, _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, получил___ от_______________________ _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, задаток по предварительному договору купли- продажи квартиры от «___»___________г. в размере ____________(__________________) рублей.

Статья написана по материалам сайтов: 2ann.ru, kvartira-bez-agenta.ru, infonedvizhimost.com, pravoved.ru, dogovor-urist.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector