Можно ли продать квартиру с прописанным человеком в 2020 году — с обременением, приватизированную

При продаже квартиры одним из существенных обстоятельств для обеих сторон сделки является наличие в ней прописанных граждан.

С одной стороны, присутствие прописанного гражданина не препятствует продаже квартиры, поскольку закон не обязывает получать его согласие на сделку. Но с другой, собственник фактически ограничен в безусловном праве на распоряжение своей собственностью, поскольку редко какой покупатель захочет купить обременённое иными лицами жильё. Как же решить эту сложную проблему?

Содержание

Как продать квартиру с прописанным человеком

Продажа квартиры, в которой есть прописанные лица, теоретически возможна. Но на практике, желающих приобрести жилплощадь с людьми, претендующими на проживание в ней, очень сложно.

Некоторые недобросовестные продавцы пытаются скрыть факт существования прописанных в квартире лиц, но такие отчаянные поступки часто заканчиваются судебными тяжбами и расторжением договора купли-продажи.

Если прописанный гражданин добровольно выписывается — вопросов нет. А что делать, если, к примеру, бывший супруг, родственник или уже создавший свою семью ребёнок отказываются выписываться добровольно?

Как выписать

Условие о том, что в жилом помещении имеется прописанный, который в будущем сохранит право проживать в нём, является обязательным. Если договор не содержит указания на таких лиц, то сделка попадает под категорию ничтожных, в результате чего происходит возврат уплаченной суммы новому владельцу, а квартиры — прежнему.

Однако обязать продавца указывать просто прописанных лиц, которые такое право не сохраняют, нельзя, закон не относит это к числу существенных условий. Тем не менее, в тексте договора лучше указать следующее: «Данные гражданина, который обязуется освободить квартиру и выписаться до…».

Нужно понимать, что наличие в договоре указанного обязательства прописанных лиц не гарантирует, что они это сделают.

Далее развитие событий возможно по двум вариантам:

  1. Прописанные люди идут в органы миграционной службы самостоятельно и пишут заявление с просьбой снять с прописки по месту жительства или подают его в электронном виде. Органы учёта рассматривают заявления за три дня и выписывают.
  2. При отказе от добровольной выписки собственник может это сделать исключительно на основании судебного решения. По которому гражданин выселен или его признали лицом, утратившим право пользования.
    В суде придётся доказывать, что человек:

  • имеет иное жильё;
  • не участвует расходах общего имущества дома и обслуживании квартиры в виде несения расходов за коммунальные услуги;
  • проживает с другой семьёй;
  • выехал в другой город для постоянного проживания, работы.
  • Были выявлены обстоятельства неправомерности действий органов учёта при прописке или предоставлены ложные сведения и документы.
  • Категории граждан, которых нельзя выписать

    Существует общее правило при продаже квартиры. И оно таково: при отчуждении недвижимости и передаче права на него новому владельцу, что может быть подтверждено только фактом регистрации в Росреестре, все прописанные родственники бывшего владельца, а иногда лица, не являющиеся родными, теряют возможность пользоваться объектом, а у последующего собственника есть все основания требовать выписки указанных лиц.

    Но существует ряд изъятий из названного правила.

    Что нужно знать покупателю, при продаже квартиры по доверенности, чтобы избежать рисков при покупке новой жилплощади.
    Можно ли продать квартиру в ипотеке подробнее тут. В статье изложены несколько способов отчуждения ипотечного жилья.

    Выписка невозможна при любых обстоятельствах даже при смене собственника тогда, когда:

    • Лицо в период приватизации было прописано в квартире и написало письменный отказ от приватизации. Верховный Суд РФ имеет однозначную позицию на этот счёт: невозможно удовлетворить иск с просьбой прекратить пользоваться жильём и выписать того, кто был полноправным пользователем квартиры наряду с тем, кому она принадлежала по ордеру.
      Даже наличие у такого человека своего угла для проживания, своей собственности, и даже сроки давности (большой поток приватизации был в 1990 годах) не имеют значения в суде.
      Может возникнуть ситуация, когда объект уже неоднократно перепродавался, даже здесь такая категория граждан вправе претендовать на пользование.
    • Гражданин пользуется помещением в связи с указанием умершего собственника квартиры об этом в своём завещании. Это то, что именуется завещательным отказом.
      Такое лицо имеет право оставаться пользоваться жильём до момента, указанного наследодателем. Обычно — пожизненно.
    • Гражданин, получающий содержание по договору пожизненного содержания с иждивением. Заключение такого договора, являющегося разновидностью договора купли-продажи, порождает обязанность покупателя предоставить в пользование данное жилое помещение получателю ренты (продавцу) пожизненно.
    • Бывший член семьи собственника (супруг после развода), если отсутствует возможность переехать в другое место, нет другой собственности, а также средств для снятия жилья.
      У такого человека есть право просить в суде отсрочить своё выселение, а также выписку. Суд может разрешить ему оставаться в квартире бывшего супруга максимум до года, после чего выписка возможна.
    • Лица, внёсшие плату (иначе говоря, пай), даже частично, за кооперативную квартиру, которые прописаны в ней, также не подлежат выселению.
      Они считаются собственниками, даже если документа о регистрации нет.
    • Дети, оставшиеся без родительского ухода и опекуна. Продажа в этом случае возможна только если несовершеннолетнему будет предоставлено жильё, как минимум, не хуже прежнего, как максимум — более лучшего по характеристикам того помещения, из которого планируется выписка.
      В органы опеки необходимо предоставить документы, подтверждающие обеспечение несовершеннолетнего новым жильём либо, как правило, уже в виде оформленных документов на иную квартиру.

    Подводя итоги вышесказанному, отметим, что продать квартиру с обременением при отсутствии согласия тех, кто в ней прописан, можно, но их наличие существенно повлияет на оборотоспособность и цену недвижимости, а также на скорость продажи. Так как большинство покупателей хотят купить «чистую» квартиру. Тем более для первоначального собственника выписка и выселение по суду может оказаться более простой задачей, чем для покупателя.

    За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа квартиры с обременением» по ссылке.

    Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

    Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

    Как продать квартиру с прописанным человеком выгодно и законно

    При продаже недвижимости, в которой зарегистрированы люди, собственнику придется столкнуться с рядом трудностей. Наличие прописанного члена семьи плохо отражается на стоимости жилого помещения и может поставить под угрозу заключение сделки.

    Перед тем, как продать квартиру с прописанным человеком необходимо знать на основании какого закона гражданам предоставляется такая возможность. Следует предусмотреть риски и последствия подобной сделки. Знание правовых норм, которые позволяют снять жильцов с регистрационного учета, позволит принять взвешенное решение.

    Законодательная база

    Для того, чтобы избавиться от опасений приобрести квартиру с не выписанным из нее человеком, необходимо внимательно изучить возможность сделать это после приобретения жилища. Фото № 1

    Ситуация, когда нужно продать квартиру с зарегистрированным в ней человеком, ставит собственника в неприятное положение. Не зная правовых норм, некоторые граждане отказываются от попыток реализовать недвижимость. Однако, законодательство, на вопрос: можно ли продать квартиру с прописанным в ней человеком, отвечает утвердительно.

    Этот случай регулируется кодексами России: Гражданским, Жилищным, Семейным.
    Статья 292 ГК России однозначно фиксирует возможность реализации имущества с зарегистрированными лицами. Согласно норме, смена собственника, прекращает действие прав пользования зарегистрированных в объекте недвижимости членов его семьи. 31 статья ЖК России дублирует право собственника продавать жилье с обременением.

    Опираясь на эти статьи закона, юридических препятствий к совершению сделки нет. Однако покупатели недвижимости приобретают такую собственность неохотно. Сумма сделки может быть существенно занижена.

    Связано это не только с волокитой по выписке формальных жильцов. В законодательной базе есть исключения для некоторых категорий граждан. Покупатель боится стать обладателем имущества, из которого он не сможет выселить посторонних лиц ни юридически, ни физически.

    Первое, что порекомендуют собственнику добросовестные специалисты по продаже недвижимости в подобной ситуации – договориться с прописанными лицами. В случае отказа последних от добровольного снятия с регистрационного учета, владельцу недвижимости предложат выписать их через суд.

    Принудительное снятие с регистрации

    Как реализуется процедура принудительной выписки нежелательного жильца, прописанного в купленной квартире? Фото № 2

    Закон позволяет хозяевам самостоятельно выписать из квартиры лиц, которые правом собственности не обладают. Это не касается категорий граждан, защищенных государством или получивших исключительную возможность права пользования жильем.

    Кого можно выписать из квартиры законно?

    Без труда можно прекратить регистрацию по месту пребывания. С регистрацией по месту жительства все гораздо сложнее. Законный владелец может самостоятельно или по суду выписать зарегистрированных лиц, которые не обладают правами собственности.

    Бывшие супруги и члены их семьи

    Если взять за основу пункты 4 и 5 статьи 31 ЖК России, официально закончившиеся семейные отношения ведут к потере прав на использование жилплощади бывшим супругом собственника. Также права теряют его родственники. Применяется статья, если недвижимость приобретена одним из супругов до брака и юридические претензии на владение имуществом второго супруга законодательно не возможны. Для оформления снятия с учета указанных лиц достаточно заявления от собственника.

    Совершеннолетние, прописанные после приватизации жилого помещения

    Без согласия возможна выписка посторонних граждан, если процедура регистрации проведена после приватизации. Такая необходимость часто возникает при прекращении гражданского брака.

    Граждане зарегистрированные, но не проживающие в спорном помещении

    Доказав, что прописанное лицо не платит налогов и коммунальных платежей, не проживает на спорной жилплощади, можно выписать его по суду. В этом случае, выписываемый гражданин должен иметь помещение, пригодное для проживания.

    Родители, лишенные прав на ребенка

    Родители, которые лишились своих прав на воспитание ребенка, должны быть выписаны из квартиры. Наличие другого жилья при этом, судом не учитывается.

    Несовершеннолетние

    Вопрос о выписке несовершеннолетнего довольно сложный, и решить его можно только с помощью органов опеки и попечительства. Фото № 3

    Это интересно:  Как аннулировать (отменить) завещание на квартиру в 2020 году

    Существовали прецеденты, при которых дети до 18 лет признавались бывшими членами семьи одного из родителей при их разводе. Изменение редакции Семейного кодекса гарантировало им более полную защиту прав. Теперь несовершеннолетние собственники могут быть выписаны из квартиры только с разрешения органов опеки и попечительства.

    Посторонние, оставшиеся прописанными в помещении, которое было приобретено или законно получено в собственность

    Новый собственник объекта недвижимости имеет полное право прекратить регистрацию граждан, прописанных при бывшем владельце. Эта норма используется в случае покупки квартиры, получении по завещанию или на основании договора дарения. Утраты права на использование помещения необходимо устанавливать через суд.

    Законодательство защищает покупателя: граждане, не обладающие собственностью и исключительными правами, обязаны сняться с регистрационного учета при смене собственника объекта недвижимости.

    Порядок выписки

    При отказе исполнить требование закона, придется обращаться в суд. Следует подготовить документы и подать в арбитражный суд по месту проживания исковое заявление. Обязательно приложить документы, подтверждающие законность снятия жильца с учета. Желательно заручиться поддержкой свидетелей.

    В отношении вышеперечисленных категорий граждан решение чаще всего принимается в пользу покупателя. В некоторых случаях суд может продлить им право пользования объектом недвижимости на ограниченный период времени.

    Существуют случаи, при которых выписать родственника и даже постороннего человека из квартиры невозможно.

    Кого нельзя снять с регистрации принудительно?

    Однако имеется ряд категорий граждан, которых невозможно выписать из квартиры без их согласия (или согласия лиц, действующих в их интересах), и это необходимо учитывать прежде чем подписывать договор купли-продажи квартиры. Фото № 4

    Государство защищает некоторые категории граждан и предоставляет им право проживать в помещении даже при отсутствии собственности.
    На существование такого преимущества влияют: право собственности, завещательный отказ, приватизация, участие в жилищных кооперативах, рента, брачный договор, детский возраст до 18 лет.

    Право собственности

    Невозможно выписать гражданина, который обладает правом собственности на часть жилого помещения без его согласия.

    Завещательный отказ

    Наследник, которому квартира достается по завещанию может быть обременен условиями. Таким обязательством является предоставление права пользоваться жилым помещением третьим лицам. По умолчанию, срок действия обязательств равен трем годам. Но чаще всего сроки прописываются в тексте завещания, и право предоставляется пожизненно. В этом случае, даже многократная перепродажа недвижимости не повлияет на гарантию права пользования жильем третьих лиц.

    Приватизация

    Квартира, принадлежавшая до приватизации нескольким гражданам, но оформленная в собственность на одного, имеет пожизненных нанимателей. Отказ членов семьи от приватизации в пользу одного из них гарантирует проживание всем до конца жизни. Отсутствие документа о собственности в этом случае значения не имеет.

    Участие в жилищных кооперативах

    Если гражданами оплачен пай или его часть за кооперативную недвижимость, они не могут быть сняты с регистрационного учета. Собственность считается гарантированной, даже без наличия свидетельства о праве собственности.

    При заключении договора ренты иждивенец обладает правом пожизненного проживания.

    Брачный договор

    Гарантировать проживание в квартире одного из супругов, не зависимо от наличия у него прав собственности, может брачный договор. Для этого при составлении документа необходимо зафиксировать пожизненное или временное право пользования объектом недвижимости. Такое право будет неоспоримо.

    Дети до 18 лет

    Если в квартире прописаны дети, не имеющие ни родителей, ни опекунов, несовершеннолетних можно выписать, только предоставив аналогичное жилое помещение. Сделка купли-продажи должна быть одобрена опекунскими органами, перед которыми необходимо отчитаться по обеспечению малолетних новой жилплощадью.

    Эти категории граждан могут стать серьезным препятствием для покупателей. Даже с таким обременением продажа квартиры возможна

    Порядок продажи

    Как же все таки продать квартиру с прописанным в ней человеком? Фото № 5

    Логика продажи квартиры с прописанным человеком может развиваться в четырех направлениях. Три из них законны, четвертое рассчитано на «авось».

    Варианты продажи квартиры собственником

    • продажа с принятием обязательств по выписке жильцов собственником;
    • продажа с принятием обязательств по выписке жильцов покупателем;
    • продажа с оформлением пожизненного или временного проживания;
    • утаивание информации о прописанных лицах.

    Если собственник берет на себя обязательства по выписке всех жильцов, квартиру можно продать по справедливой рыночной цене. Предоставление большой скидки может не потребоваться. Основные проблемы покупателя связаны с правильным оформлением договоренностей.

    Перекладывая на покупателя нагрузку по снятию с учета посторонних лиц, придется существенно занизить стоимость объекта недвижимости.

    Ещё сильнее «уронит» цену квартиры продажа с жильцами, имеющими пожизненные или долгосрочные права на жилплощадь. В этом случае для покупателя важно проживает зарегистрированный человек в помещении или нет. Чем меньше у прописанного возможностей претендовать на жилплощадь, тем легче заключить сделку.

    Сокрытие информации о прописанных лицах может иметь серьезные последствия. Возможен отказ в регистрации сделки государственными органами или признание договора ничтожным.

    Продажа по доверенности

    Нотариальный документ, дающий право совершать сделки от лица владельца недвижимости предоставляет указанному человеку право на продажу квартиры. Покупателю стоит убедиться, что в документе прописана сумма сделки.

    Принять на себя обязательства по снятию с учета граждан, прописанных в жилом помещении, доверенное лицо не может. В случае продажи квартиры с обременением покупателю лучше заключать договор с самим собственником.

    Согласие прописанных лиц

    Если в квартире один законный хозяин, он вправе распоряжаться имуществом без чьего-либо согласия.

    Долевое владение предполагает согласие на продажу всех собственников. Часто возникают случаи, когда один из них отказывается от сделки. Остальным собственникам следует предложить ему купить свои доли в официальном порядке. Например, в виде почтового уведомления. Нотариально заверенный отказ от покупки или отсутствие ответа в течение месяца расцениваются так же как и согласие на продажу.

    Если жилплощадь супруги приобрели в период брака, согласие на сделку требуется от обоих. Тот, кто является собственником, объявляет о желании продать жилплощадь, подписывая договор. Второй должен оформить свое согласие у нотариуса.

    Оформление договора

    Особенности составления договора купли-продажи квартиры с прописанным в ней человеком. Фото № 6

    Чтобы продать квартиру с обременением необходимо заключать договор. Как только он пройдет процедуру государственной регистрации, новый собственник вступит в свои права.

    Пакет документов

    Стандартный пакет документов включает:

    • свидетельство о регистрации права собственности;
    • паспорта граждан, участвующих в сделке;
    • документ – основание возникновения права собственности (завещание, договор дарения и т. д);
    • справка о прописанных;
    • технический паспорт помещения.

    Существует ещё ряд документов, которые могут потребоваться при определенных условиях, например, отказ от покупки доли, согласие других собственников и т.д.

    Для квартиры с обременением

    К стандартному пакету документов следует заказывать расширенную выписку из домовой книги. В ней указаны все зарегистрированные в помещении граждане, учитывая выбывших временно.

    Если все жильцы согласны выписаться, требуется нотариально заверенное обязательство.

    Доказать покупателю, что прописанный человек не имеет исключительных прав на проживание помогут:

    • ордер на квартиру;
    • документ о приватизации;
    • для кооперативного жилья — документ о выплате паев;
    • брачный договор, если таковой имеется.

    При оформлении договора с фиксированием права проживания указанных лиц необходимо приложить документ, дающий на это основание.

    Несовершеннолетние

    Внимательно изучите документы и все нюансы сделки, прежде чем подписать договор купли-продажи. Фото № 7

    Чтобы снять несовершеннолетнего с регистрации необходимо выполнение ряда условий.

    Собственность

    Если ребенок является собственником жилья обязательно получить разрешение на продажу квартиры от органа опеки и попечительства. Придется собрать обширный пакет документов.

    Несовершеннолетнему необходимо предоставить собственность на другую жилплощадь: не меньше, чем он имел ранее. К качеству недвижимости предъявляются повышенные требования.

    Для совершения сделки необходимо письменное согласие законных представителей ребенка: родителей, попечителей, опекунов.

    Регистрация

    Зарегистрированного в квартире несовершеннолетнего удобнее всего выписать до регистрации сделки. Процедуру может произвести законный представитель, одновременно прописав ребенка на другой жилплощади. Причем сначала в этом объекте недвижимости должен зарегистрироваться сам представитель несовершеннолетнего.

    Если регистрация остается после смены собственника, выписка ребенка до 18 лет возможна только по суду. Покупатель должен будет доказать, что фактически ребенок на его жилплощади не проживает: живет с родственниками, опекуном или имеет другую жилплощадь.

    Возможные риски и правовые последствия

    Какие риски могут ожидать покупателя после приобретения квартиры с прописанным в ней человеком? Фото № 8

    Основные последствия при совершении сделки с недвижимостью, в которой остались прописанные лица, касаются покупателя. Но и у продавца могут возникнуть неприятности.

    Риски покупателя

    Самый главный риск, купить квартиру с таким обременением, которое невозможно снять законным способом. Поэтому перед покупкой документы следует изучать внимательно.

    • важно убедиться, что на желанных метрах отсутствует регистрация у лиц, имеющих исключительные права;
    • не следует забывать о лицах, снятых с учета на временной основе: они могут вернуться и восстановить свои права на пользование помещением.

    Зная, что в квартире есть прописанные лица необходимо заранее обговорить возможность их выписки, учесть все нюансы.

    Устные обещания продавца выписать всех после сделки могут быть безосновательными. Бывает, что жильцы узнают о продаже квартиры от покупателя уже после регистрации сделки. Поэтому договоренности следует оформлять документально.

    Желательно, чтобы все зарегистрированные на жилплощади граждане выписались до подписания договора купли-продажи. Если на это требуется время, можно стимулировать бывших жильцов частичной оплатой по сделке. При этом часть денег передается только после подтверждения выписки. Другой вариант, жестко зафиксировать в договоре сроки, предоставленные на исполнение обязательств.

    Принимая на себя ответственность за выписку граждан, покупатель должен быть готов к сложностям. Случаи, описываемые в законодательстве и разрешаемые при участии суда, гарантированного результата не дают. Зарегистрированные в квартире лица могут оспорить утрату своего права пользования, привести весомые доказательства и выиграть дело

    Риски продавца

    Последствия могут наступить не только от претензий покупателя после заключения сделки. Если скрыть наличие прописанных в квартире граждан, сделка может быть аннулирована. Квартиру вернут тому, кто был ущемлен в правах, а покупателю назначат компенсационную выплату.

    Юридически продать квартиру с прописанным человеком не сложно. Практически преодолеть боязнь покупателя нажить неприятности достаточно тяжело, но возможно.

    Дополнительно о покупке квартиры с прописанными в ней жильцами можно узнать, посмотрев видео:

    Как продать приватизированную квартиру с прописанным человеком

    Приватизация – один из самых распространенных способов получения недвижимости в личную собственность с минимальными затратами времени и средств.

    При этом существует большое количество тонкостей, имеющих непосредственное отношение к продаже таковой недвижимости (которая ранее была приватизирована). Особенно это касается случаев если в таковой недвижимости постоянно зарегистрирован человек.

    Это интересно:  Начисление коммунальных платежей - как проверить, если в квартире никто не проживает, в 2020 году

    Возможно ли

    Процедура приватизации – процесс перевода недвижимости из государственной собственности в частную. При этом процесс таковой имеет свои особенности в случае, если выполняется одновременно несколькими гражданами.

    В таком случае каждому определяется некоторая часть такового имущества. В последствии может быть осуществлена продажа недвижимости этого вида. В том числе доли в таковой квартире.

    Очень важно помнить, что заключение договора купли-продажи и последующие действия станут возможны только лишь в случае выполнения некоторых важных требований, условий.

    Список таковых является стандартным, со всеми ними лучше всего ознакомиться предварительно:

    • понадобиться согласие всех остальных граждан, имеющих доли в квартире;
    • в случае, если при приватизации кто-либо из лиц, имеющих право на реализацию таковой процедуры, оформил отказ – от такового гражданина также потребуется согласие;
    • на недвижимости не должно иметься каких-либо обременений – использование квартиры в качестве залога по кредиту, ипотеке;
    • сам процесс приватизации обязательно должен быть осуществлен законно, а также без каких-либо нарушений;
    • если недвижимость принадлежит ребенку – то обязательно понадобиться согласие на осуществление процедуры органов опеки и попечительства.

    В рассматриваемом случае действует правило преимущества на право приобретения. В соответствии с законодательством осуществить процесс возможно будет только лишь в случае, если от покупки все остальные дольщики по какой-то причине отказались. Причем таковые отказы должны быть заверены нотариально.

    Нередко случается, что кто-либо из лиц, имеющих право на осуществление приватизации, по какой-то причине отказался от таковой. В таком случае согласие его на продажу имущества все равно требуется.

    Остальные же требования является полностью стандартными, типичными для всех без исключения случаев продажи имущества.

    Это касается наличия обременений, наличия прописанных несовершеннолетних на жилой площади с правом собственности на таковую. Опять же при отсутствии опыта продажи имущества такого типа лучше всего будет получить консультацию хорошего квалифицированного юриста.

    Только лишь так можно будет не допустить самых разных сложных ситуаций или же отмены сделки уже после её заключения, в судебном порядке.

    Как продать квартиру по переуступке в строящемся доме по ипотеке, читайте по ссылке.

    Кого нельзя выписать

    Один из самых существенных моментов, которые следует обязательно учесть в первую очередь – это невозможность выписки отдельных категорий граждан из квартиры.

    Причем как просто, на основании только лишь законодательных норм, так и при наличии определенных условий.

    Касается это следующих категорий граждан:

    • в первую очередь – не достигшие совершеннолетия граждане, которые обладают право на приватизированную недвижимость;
    • граждане, которые совершеннолетия достигли, но при этом обладали правом на приватизацию и отказались от осуществления таковой;
    • граждане, которые являются непосредственно собственниками на основании приватизации или же по причине приобретения доли в квартире.

    Причем особенно внимательно следует быть с ситуациями, когда в квартире прописан несовершеннолетний. Так как в таком случае возникает наибольшее количество всевозможных затруднений.

    Судебная практика именно по поводу процесса продажи недвижимости, в которой права собственности имел не достигший 18 лет, наиболее обширна и однозначна.

    Все государственные органы, в том числе суды, принимают решения исходя именно из интересов несовершеннолетнего.

    Отдельно стоит проработать опять же вопрос продажи недвижимости с согласия некоторых категорий граждан. Существует важная тонкость, которая непосредственно связана с приватизацией.

    Если возникла ситуация, когда по какой-то причине один из участников социального договора отказался от осуществления процедуры, то в дальнейшем некоторые права на саму квартиру остаются.

    К таковым правам относится следующее:

    В случае же если гражданин имеет право собственности на конкретное имуществ – то понадобиться не просто получить согласие на продажу, но при этом предоставить право на приоритетное приобретение таковой недвижимости.

    Данный момент следует проработать предварительно. Если опыт в такой сфере по какой-то причине отсутствует – то оптимальным решением будет именно обращение к квалифицированному юристу для осуществления процесса продажи.

    Как выписать

    Если же какие-либо права на определенного типа недвижимость по какой-то причине у проживающего отсутствуют, он не относится к обозначенной выше категории граждан, то выписать его будет достаточно просто.

    При этом согласие самого гражданина для осуществления таковой процедуры попросту не потребуется. Следует лишь соблюдать стандартный алгоритм, определенный для конкретной ситуации.

    Стандартный процесс выписки из квартиры гражданина без согласия такового включает в себя следующие базовые этапы:

    • составить заявление;
    • подготовить требуемые документы (собственный паспорт, свидетельство о праве собственности);
    • далее нужно обратиться со всеми бумагами в паспортный стол.

    Но нередко возникают ситуации, когда гражданин по какой-то причине не может быть выписан из квартиры без участия суда. В таком случае все несколько усложняется.

    В таком случае понадобиться в обязательном порядке следовать алгоритму:

    • составить соответствующим образом исковое заявление;
    • обратиться в суд по месту расположения конкретного объекта недвижимости;
    • суд выносит решение – на основании которого будет иметь место выписка из жилой площади.

    Со всеми тонкостями, сложностями процесса нужно будет ознакомиться прежде, чем будет иметь место подача иска.

    Отдельно стоит отметить, что судебная практика по поводу подобного рода ситуаций не является однозначной. Соответственно, присутствуют всевозможные сложные, проблемные ситуации.

    Порядок продажи приватизированной квартиры с прописанным человеком

    Сам процесс заключения таковой сделки имеет некоторые важные тонкости. Но в целом процесс стандартный, аналогичный продажи доли в квартире обычной, которая была получена в собственность любым другим путем.

    На данный момент стандартный алгоритм осуществления соответствующей процедуры включает в себя следующие основополагающие этапы:

    • собственник, планирующий продажу, обязательно должен будет оповестить об осуществлении таковой процедуры всех остальных долевых собственников;
      • извещение составляется в письменной форме;
      • если в течение 1 месяца остальные дольщики не предпринимают попытки выкупить недвижимость – то таковая может быть продана любому покупателю;
    • далее просто составляется договор купли-продажи и акт приема-передачи недвижимости:
      • сам договор лучше составлять в специальной форме, который обозначает определенные права и обязанности всех сторон;
      • требуется указать правоустанавливающие документы, которые определяют сам факт осуществления сделки;
      • акт приема передачи обязательно подписывается в двустороннем порядке;
      • составляемый договор купли-продажи обязательно нужно будет заверить нотариально;
    • следующим этапом является регистрация прав собственности на имущество данного типа.

    Какие нужны документы

    Для продажи приватизированной квартиры понадобиться подготовить достаточно обширный ряд документов. Причем на каждом этапе понадобятся различные.

    При этом в стандартный набор бумаг входит следующее:

    • заверенная нотариально письменно оформленная документация об уведомлении остальных дольщиков о продаже недвижимости третьему лицу;
    • копии почтовых уведомлений о том, что таковые извещения были вручены гражданам, являющимся дольщиками;
    • свидетельства о подаче соответствующего типа заявления;
    • отказ владельцев имущества от прав преимущественного приобретения доли недвижимости;
    • свидетельство о праве собственности на конкретное имущество;

    Покупка квартиры с прописанным человеком

    Приобретение недвижимости – это довольно ответственное мероприятие. Покупателю нужно учесть множество тонкостей, иначе велик риск нарваться на неприятности в виде обременений. Обычно все нюансы выясняются заблаговременно – на предварительном этапе до подписания договора купли-продажи. Но если квартира куплена, и в ней все еще зарегистрированы бывшие жильцы, возникает необходимость их выписать. Сделать это можно двумя способами, о которых и пойдет речь в нашей статье.

    Рекомендуем ознакомиться с нашими другими материалами, как выписать бывшего собственника из квартиры и можно ли выписаться без домовой книги? Статьи будут полезны всем тем, кто хочет сняться с регистрационного учета без проблем.

    Можно ли покупать квартиру с прописанными людьми?

    Никаких ограничений на покупку недвижимости с зарегистрированными в ней лицами не существует. Юридически такие сделки возможны, однако они должны быть совершены по всем нормам Гражданского права. Составляя договор купли-продажи квартиры, продавец должен сообщить о наличии обременений в виде прописанных жильцов (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Если факты скрываются покупатель вправе расторгнуть сделку и вернуть уплаченные ранее деньги.

    Почему люди прибегают к покупке квартир, даже если в них прописаны бывшие жильцы? Во многом это объясняется низкой стоимостью такой недвижимости. Жилье с обременением гораздо дешевле, нежели квартиры с уже выписанными жильцами и без долгов. Экономия может составлять до 30%, что в наше время очень выгодно на рынке недвижимости. Вот только выписка зарегистрированных в купленной квартире ляжет на плечи нового собственника, а не продавца.

    Какие проблемы могут возникнуть?

    Официально прописанные в квартире люди имеют право на проживание в жилплощади, но могут и не появляться по месту прописки. Казалось бы, в этом нет ничего криминального. Но если затронуть юридическую сторону вопроса, то не выписанные из жилья доставляют серьезные неприятности новым собственникам:

    1. Наличие обременений создает сложности с дальнейшей продажей, обменом или разделом квартиры.
    2. Покупатель квартиры с обременением получает счета за ЖКХ по количеству прописанных в жилплощади людей – дополнительные финансовые расходы за не проживающих квартирантов.
    3. Не получится выписать из квартиры лиц, оформивших завещательный отказ или отказавшихся от приватизации жилья в пользу прежнего собственника – им даруется право пожизненного проживания в квартире.
    4. Продавец квартиры и члены его семьи могут затянуть с выпиской – даже несмотря на договоренности сторон, снятие с регистрационного учета серьезно осложнится. Единственным вариантом будет обратиться в суд, что ударит по финансам нового собственника квартиры.

    Впрочем, на вышеуказанных неприятностях проблемы не заканчиваются. Покупка квартиры с прописанным человеком – это всегда риск. Поэтому, прежде чем подписывать договор купли-продажи нужно проверить юридическую чистоту недвижимости. Кстати, если вы сами хотите выписаться из квартиры с долгами — обязательно прочитайте нашу статью о нюансах выписки из квартиры с долгами.

    Как проверить квартиру перед покупкой?

    Полную информацию о прописанных в квартире (доме) лицах можно найти в поквартирной (домовой) карточке учёта. Утвержденная выписка находится на сохранении в паспортном столе при жилищном управлении. Взять ее может только собственник жилого помещения. Покупателю в выдаче выписки из книги скорее всего откажут.

    Проверка юридической чистоты приобретаемой недвижимости – это изучение обременений на квартиру (дом) по сведениям из домовой книги. Текущий владелец квартиры должен (но не обязан) предоставить обычную или расширенную выписку по требованию покупателя. Последний должен убедиться, кто проживает в квартире и какими правами на жилье они обладают. Скажем, лица, имеющие право на пожизненное проживание, сохранят за собой право прописки даже при временном ее аннулировании.

    Что делать, если купили квартиру с прописанным человеком?

    Переход права собственности на квартиру оформляется вместе с покупкой жилплощади. Став полноправным собственником, покупатель вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению – а именно, продавать, сдавать в наем, обменивать, закладывать (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Прежний хозяин должен не просто освободить квартиру, но и сняться с регистрационного учета. Однако, происходит это далеко не во всех случаях.

    Это интересно:  Какой этаж лучше выбрать при покупке квартиры в новостройке: на каком лучше жить

    Как выписать человека после покупки квартиры

    Способ №1. Добровольный порядок

    Отличается своей простотой, так как выписка из квартиры происходит с согласия жильца. Фактически покупатель жилья может и не участвовать в процедуре. Но ему нужно напомнить зарегистрированному в квартире о необходимости аннулировать прописку.

    Порядок действий

    Процедура выписки из квартиры основана на п. 2 ст. 292 ГК РФ, где четко указано, что новый собственник вправе беспрепятственно выселять из квартиры бывших членов семьи продавца. Иначе говоря, при смене хозяина квартиры изменяются и права на недвижимость.

    1. Уведомить прописанного человека о необходимости выписаться из жилплощади.
    2. Жилец приходит в паспортный стол с целью выписки из квартиры.
    3. Регистраторы аннулируют прописку человека.
    4. Новый собственник получает право свободно распоряжаться недвижимостью.

    Указанный алгоритм является самым простым и не требует особых усилий. Сложности начинаются, если человек категорически против выписки из квартиры.

    Добровольная выписка жильца из проданной квартиры может происходить как по месту проживания, так и по новому адресу. Заявление по форме №6 подается в письменном виде лично или через представителя.

    Содержание заявления на выписку из жилплощади:

    • кому подаётся заявление – наименование регистрирующего органа;
    • ФИО, паспортные данные;
    • адрес, откуда происходит снятие с регистрации;
    • адрес, где человек планирует разместиться;
    • дата и личная подпись.

    Ранее нужно было указывать причину переезда на новое место жительства. Сейчас надобность в этом отпала, так что выписка из квартиры происходит сугубо по желанию жильца. Уведомлять собственника квартиры так же не требуется. Кроме того, необязательно присутствовать лично — можно вполне обойтись выпиской без присутствия.

    Список документов

    Заполненное заявление сопровождается документами, которые нужны для проставления штампа о снятии с регистрационного учета.

    Что нужно предоставить:

    • паспорт снимающегося с учета жильца;
    • свидетельство о рождении (детям до 14 лет) – обязательно вместе с документами законных представителей;
    • заявление по форме №6;
    • лист убытия или статистический листок (в зависимости от нового адреса проживания: Россия или заграница).

    Предоставлять домовую книгу не обязательно – она нужна только в случае с выпиской собственника квартиры. Следовательно, если выписываются члены семьи достаточно лишь паспорта.

    Способ №2. Выписка через суд

    Статистика свидетельствует, что суды часто рассматривают дела о выписке из квартиры прописанных людей. Происходит это, если стороны не могут решить вопрос полюбовно. Тогда новый собственник обращается в суд с целью прекратить право пользования жилым помещением прежних жильцов.

    Порядок действий

    Правила подсудности обязывают граждан обращаться в районные суды по месту регистрации недвижимости. Если подать исковое заявление в мировой суд, обращение будет перенаправлено в районный. На это уйдет некоторое время, что увеличит сроки рассмотрения дела.

    Инструкция выписки жильца в суде:

    1. Подготовить доказательства.
    2. Составить исковое заявление и собрать документы.
    3. Передать обращение секретарю судебной канцелярии.
    4. Явиться на предварительные слушания, подготовиться к основным.
    5. Участвовать на судебных слушаниях в качестве стороны истца.
    6. Получить исполнительный лист суда (если решение в пользу нового собственника).
    7. Добиться выписки прописанного человека из квартиры в паспортном столе.
    8. Выселить жильца вместе с судебными приставами (если потребуется).

    Каждый этап судебной процедуры имеет объективные сложности. Недостаточно просто составить исковое заявление. Нужно подтвердить, что вы имеете право выписывать из квартиры прежних жильцов в статусе собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Только тогда суд удовлетворит исковые требования и обяжет квартиранта покинуть занимаемое им помещение.

    Исковое заявление

    Исковое заявление подаётся в письменной форме. Покупатель квартиры вправе обратиться в суд не позднее года, с того момента, когда он узнал о прописанных в квартиры лицах (п. 2 ст. 181 ГК РФ).

    Исковое заявление составляется по правилам Гражданско-процессуальных норм. Документ содержит следующие сведения:

    • точное наименование судебного органа (районный или федеральный суд);
    • данные паспортов истца и ответчика;
    • обстоятельства, которые вынудили истца обратиться в суд;
    • основания для принудительной выписки прописанного человека;
    • информация о попытках досудебного урегулирования конфликта (подойдут свидетельства направления письменных претензий в адрес жильца);
    • требования к суду с отсылкой к нормам законодательства;
    • дата и личная подпись.

    Обращение в суд всегда начинается со сбора документов. Предоставленный истцом пакет ляжет в основу доказательной базы.

    Обязательные для суда документы:

    • заполненное исковое заявление;
    • копия паспорта истца;
    • свидетельство из Росреестра о регистрации права собственности на жилой объект;
    • архивная (расширенная) выписка из домовой книги;
    • заверенный у нотариуса договор купли-продажи жилплощади;
    • квитанция об оплате госпошлины.

    Обычно этих документов достаточно. Можно также привести показания свидетелей или счета на оплату коммунальных платежей. О том, какие нужны документы для выписки из квартиры читайте в нашем материале.

    Добровольная выписка вполне укладывается в 3-хдневный срок. Если обращаться через «Мои документы», то уйдет по меньшей мере неделя. Допускается выписка из другого города – это растянет процедуру от 14 до 30 дней.

    Прекращение регистрации в судебном порядке гораздо дольше. Минимальный срок на изучение обстоятельств дела судом – 2 месяца. Нередко слушания растягиваются до полугода. Особенно, если ответчик категорически не желает выписываться и подаёт всевозможные жалобы. Ускорить принятие окончательного решения может грамотный юрист.

    Сколько будет стоить?

    Перед тем как обращаться в суд нужно заплатить госпошлину. Размер на 2018 год составляет 300 рублей (ст. 333.19 НК РФ). Оплаченная квитанция прикладывается к документам для искового заявления. Некоторые расходы могут быть связаны с обращением к нотариусу. Прейскурант цен лучше всего узнавать в нотариальной конторе. Непосредственная выписка в УВМ или «Мои документы» является бесплатной.

    Если прописаны дети

    При покупке квартиры с прописанными в ней детьми новый собственник будет вынужден разбираться с имущественными правами несовершеннолетних. Просто так выписать ребенка не получится. Особенно, если он не имеет альтернативного жилья или новая квартира заведомо хуже нынешней. Поэтому, о чем бы ни говорили риелторы – любая покупка квартиры с прописанным в ней ребенком относится к числу наиболее рискованных сделок.

    Обязательные условия для учета при покупке квартиры с прописанными детьми:

    1. Родители (опекуны) малыша должны быть настроены на выписку – обещание оформляется отдельным пунктом в договоре, после чего следует обращение в органы опеки.
    2. Прежние хозяева квартиры должны иметь новое место для проживания вместе с ребенком. Если юному жильцу исполнилось 14 лет, он имеет право жить отдельно, но только с согласия матери и отца. Обязанность предоставить ему новое жилье, не уступающее нынешнему – обязанность родителей. Иначе выписка ребенка из квартиры станет невозможной.
    3. Если ребенок имеет долю в квартире, то на него открывается счет в банке РФ. Сразу после продажи квартиры ребенку будут зачислены средства, соразмерно проданной доле. Несовершеннолетний может воспользоваться деньгами в любое время или доверить эти полномочия своим родителям.

    Всеми вопросами по регистрационному учету детей ведает орган опеки и попечительства. Только после его одобрения и подписи представителя Администрации можно выписывать ребенка из продаваемой квартиры. Обнаружив нарушения регламента, ООП вправе аннулировать выписку.

    Полезные советы

    Покупая квартиру с прописанными людьми, новый собственник действует на свой страх и риск. Ситуации могут быть самыми разными, но для всех них действуют общие рекомендации от юристов:

    • Обязательно требуйте расширенную (!) выписку из домовой книги. Покупателю квартиры ее вряд ли выдадут, зато ее можно попросить у продавца. Последний не вправе отказать, так как нарушение п. 1 ст. 558 ГК РФ грозит аннулированием договора купли-продажи жилья.
    • Обращайте внимание на долю наследников. Удобнее всего прописать в договоре, что их доли оплачивает продавец. Следовательно, вы купите квартиру единым целым, а не раздробленными долями.
    • При покупке квартиры с прописанными детьми обязательно требуйте согласия органа опеки. Известны случаи, когда родители хотят выписать ребенка, но семье попросту негде жить. Поэтому, следует отказ от ООП выписывать несовершеннолетних. Все это влияет на судьбу будущей сделки.
    • Передавайте деньги за квартиру только после выписки прописанных в квартире членов семьи хозяина. Многие предпочитают аренду банковской ячейки. Как только продавец выполнит свою часть договоренностей, он сможет получить деньги за квартиру. Посредником выступает банковское учреждение, что снижает риски финансового мошенничества.

    Таким образом, покупка квартиры с прописанным человеком – это всегда риск. Новый собственник вправе потребовать выписки жильца на основании п. 2 ст. 292 ГК РФ. Существуют два способа снять с учета прежних жильцов – добровольно или принудительно. Во втором случае нужно составить исковое заявление и привести убедительные доказательства. Снятие с учета несовершеннолетних сопровождается сложностями.

    Помощь юриста

    Приобретение недвижимости с обременением требует всестороннего анализа ситуации. Практика показывает, что не все жильцы стремятся выписаться из квартиры – как следствие, споры между старыми и новыми собственниками жилья. Многие сразу настроены разрешить конфликт в принудительном порядке. Но прежде чем идти в суд нужно сформировать правовую позицию. Это и становится проблемой для неподготовленного человека.

    ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

    Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
    2. Позвоните на горячую линию:
      • Москва и Область — +7(499)648-11-59
      • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

    Статья написана по материалам сайтов: napravah.com, pravozhil.com, kvartirkapro.ru, law-divorce.ru.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock
    detector