Можно ли продать квартиру по переуступке в строящемся доме?

Чем ближе срок сдачи жилого комплекса, тем чаще на форумах мелькают объявления о переуступке квартир. Участники долевого строительства ищут желающих получить права на почти готовые студии, 1-3-комнатные квартиры.

Содержание

О переуступке квартиры в двух словах

Суть переуступки: до сдачи дома в эксплуатацию дольщик может передать права на недвижимость по ДДУ (договору долевого участия) третьему лицу. После заключения договора застройщик будет выполнять обязательства уже перед новым владельцем.

Юридически переуступка недвижимости не является сделкой купли-продажи. В договоре с застройщиком изменяется одна сторона. Владелец делегирует третьему лицу свои права и обязанности — включая право на передачу квартиры после окончания строительства дома и обязанность выплатить остаток задолженности по договору.

Цессия — договор уступки права собственности на квартиру.

Цедент — лицо, которое передает свое право на квартиру в строящемся доме. В бытовой терминологии используется слово «продавец».

Цессионер (цессионарий) — лицо, приобретающее право на объект недвижимости по договору переуступки, «покупатель».

Юридические тонкости

Согласно п. 2 ст. 11 закона № 214-ФЗ переуступка может проводиться в рамках ДДУ или ЖСК (жилищно-строительного кооператива), на любом этапе возведения здания — но только до момента вступления в права собственности. Если владелец квартиры уже подписал акт приема-передачи с застройщиком, сделка оформляется договором купли-продажи.

  • вместе с правами на недвижимость передаются и обязанности предыдущего инвестора;
  • если квартира не была оплачена полностью, документ дополняется элементами договора перевода долга;
  • ответственность девелопера ограничивается суммой, прописанной в ДДУ с первым покупателем, а не той, которую покупатель получил в рамках переуступки квартиры.

Почему выгодно продавать квартиры по переуступке

Чаще всего переуступка квартиры является способом заработка на разнице цен. В некоторых случаях дольщики оформляют цессию, чтобы инвестировать средства в другой проект.

Многие цеденты вкладывают деньги на старте продаж, когда цены находятся на минимальном уровне. С начала строительства до сдачи в эксплуатацию начальная стоимость квадратного метра увеличивается практически на треть.

Переуступка выгодна, когда строительство дома почти окончено — именно в этот период имеет смысл искать потенциального цессионера. Чтобы оценить возможный доход от сделки, следует обращать внимание на динамику изменения цен на квартиры в ходе строительства.

Наибольшую выгоду можно получить при продаже жилья через переуступку в достроенном и сданном доме. Главное — успеть до подписания актов и вступления в права собственности. В данном случае можно выиграть в цене до 10-15% по сравнению с реализацией квартиры в готовом, но не сданном здании.

Спрос зависит от количества свободных квартир

Наибольшим спросом пользуются студии, однушки и двушки. Поиск покупателей значительно упростится, если на финишном этапе строительства большинство квартир уже распродано.

Если у строительной компании осталось много интересных вариантов, цедент может переманить покупателя за счет снижения стоимости квартиры на 10-15% (от цены застройщика). При равных условиях покупатель с большей вероятностью предпочтет заключить сделку с официальной организацией, а не с частным лицом.

Чего опасаются покупатели: распространенные риски

Цессия выгодна для покупателя — она дает возможность приобрести жилье в понравившемся доме по относительно низкой цене. Но риски тоже существуют.

  1. Договор может быть признан недействительным. Это возможно, если:
    • застройщик не дал письменного согласия на переуступку;
    • застройщик оказался банкротом;
    • цедент приобретал квартиру в ипотеку;
    • цедент не погасил долг перед застройщиком.
  2. По цессии мошенники могут продать недвижимость дважды. В этом случае жилье достанется цессионарию, который первым зарегистрировал сделку в Росреестре.
  3. Переуступка жилья в начале строительства — тревожный сигнал о намечающемся долгострое или других «сюрпризах» от девелопера.

Цессионер приобретает не реальные квадратные метры, а только право потребовать их от застройщика после сдачи дома в эксплуатацию. Вместе с правами приобретается ответственность: если квадратных метров будет больше — новоявленному владельцу придется за них доплачивать. Если же площадь окажется меньше заявленной (что случается редко), ему придется добиваться от застройщика возврата средств.

Нужно ли получать разрешение застройщика?

Некоторые застройщики прописывают в договоре долевого участия условие: при переуступке требуется согласие строительной компании. Нередко девелоперы требуют выплатить 1-10 процентов от сделки.

При отсутствии этих условий в ДДУ достаточно уведомить застройщика в письменной форме о переходе прав на недвижимость другому лицу. Получать письменное согласие необходимо только в том случае, если жилье приобретено в рассрочку и оплачено не полностью. Если квартира куплена в ипотеку, для переуступки требуется согласие банка.

Переуступка по ЖСК

Собственник квартиры с договором ЖСК становится участником кооператива только после выплаты полной стоимости своего пая. А до тех пор он не имеет права продавать, дарить или менять кооперативное имущество.

Еще один нюанс — перед покупкой цессионер должен подтвердить свое членство в кооперативе, предоставив заверенную копию протокола собрания.

Заключение договора переуступки квартиры

Передача прав собственности осуществляется в три этапа. Сначала обе стороны договариваются и составляют предварительное соглашение. Затем заключается основной договор. Третий шаг – регистрация подписанного договора в Росреестре.

Обязательные пункты в договоре:

  • полные паспортные данные цедента и цессионера;
  • нотариально заверенное согласие супруга (если стороны договора состоят в браке);
  • основание действий цедента (зарегистрированный договор ДДУ);
  • предмет договора — передача прав требования на квартиру;
  • ответственность сторон;
  • сумма договора.

Цедент обязан передать цессионарию:

  • договор ДДУ,
  • предварительный договор,
  • дополнительные соглашения,
  • акт сверки с застройщиком,
  • письменное согласие застройщика на переуступку.

Передача пакета документов оформляется актом, который подписывают обе стороны сделки.

В России доход от сделки переуступки облагается подоходным налогом в размере 13%. Для иностранных граждан налоговая ставка составляет 30%.

Цедент может оформить налоговый вычет с суммы, полученной от цессионера. Максимальный лимит вычета — 1 млн рублей. Это значит, что сумму налога можно уменьшить на 130 тыс. рублей.

Даже если фактического дохода не было, продавец должен подать в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ за отчетный период, в котором был заключен договор переуступки прав. Это поможет избежать штрафов.

Как продать квартиру по переуступке в строящемся доме

Как продать квартиру в доме, который еще только находится на этапе строительства, интересуются далеко не единицы граждан нашей страны. Продажа квартиры этого типа не является ничем особенным. Однако сделка купли-продажи жилья в строящемся доме имеет ряд нюансов, которые и отличают эту сделку от продажи квартиры, которая находится в построенном доме.

Квартира в еще не построенном доме – реально ли продать?

Дом, а соответственно, и квартира, которая в нем находится, который еще не принят государственной инспекцией (не сдан в эксплуатацию) считается строящемся. И при этом этап строительства жилья не имеет никакого значения. А чтобы продать квартиру, которая официально считается строящейся, владельцу такого жилья необходимо заключить с потенциальным покупателем (новым владельцем жилья) договор переуступки права требования. Это единственный законный способ продажи недвижимости этого типа.

Особенности договора продажи квартиры по переуступке

1.​ Прежде всего, стоит учитывать, что договор переуступки прав на квартиру в строящемся доме всегда основывается на ДДУ. Ведь он идет в качестве дополнения к основному договору, который владелец жилья заключил с застройщиком. В соответствии с этим договором, продать квартиру по переуступке прав – это значит передать покупателю жилья все права и обязанности, которые прописаны в основном договоре, заключенном с ЖСК. Так, например, если продавец, которому принадлежала квартира, задолжал застройщику деньги за жилье, то этот долг автоматически переходит на покупателя такого жилья.

2.​ Чтобы продать квартиру по переуступке прав в строящемся доме, продавцу необходимо собрать пакет некоторых документов, с которым он должен обратиться в регистрационный государственный орган (Росреестр).

Продажа квартиры по переуступке – список необходимых документов

  1. Паспорта продавца и покупателя.
  2. Если стороны не могут присутствовать на заключении сделки лично, то в этом случае договор могут подписать доверенные лица, у которых есть нотариально заверенные доверенности.
  3. Квитанции об оплате государственной пошлины.
  4. Основной договор с компанией-застройщиком.
  5. Документ, выданный застройщиком, который подтверждает, что третья сторона не против сделки, по которойквартира переходит к другому владельцу.
  6. Документ от застройщика, который подтверждает полную или частичную оплату за продающуюся жилплощадь.
  7. Квитанции, которые подтверждают оплату жилья (особенно, если на покупку квартиры продавцом была оформленаипотека).
  8. Договорпо переуступке прав на квартиру. Он должен быть представлен в трех экземплярах (продавца, покупателя и застройщика).

Обе стороны (продавец и покупатель квартиры) должны сдать этот пакет документов в Росрэестр. В этой инстанции документы проверяются и, если все в порядке, договор переуступки прав регистрируется. Это значит, что документу присваивается свой номер. На этом этапе продажа квартиры в строящемся доме по переуступке прав завершена. Все дальнейшие хлопоты по оформлению документов на квартиру – это забота покупателя.

Как продать ипотечную квартиру по переуступке

Продать квартиру, на которую оформлена ипотека, по переуступке прав, можно точно так же, как и жилье, которое было приобретено на собственные, а не кредитные средства. К слову, квартира, которая покупается таким способом, и на которую была оформлена ипотека, может находиться не только в строящемся доме, но и в построенном доме. Процедура, в принципе, во всех случаях одинаковая. Однако, у банка-кредитора, в котором была оформлена ипотека, могут на этапе заключения договора возникнуть претензии.

Это интересно:  Как правильно и выгодно купить квартиру без риэлтора, как выбрать, оформить, оплатить

Ипотечная квартира по переуступке прав может быть продана только в том случае, если потенциальный покупатель согласен полностью погасить ипотечный кредит прежнего владельца жилья (или оформить на свое имя новую ипотеку в целях погашения старого долга). Когда закрыт ипотечный счет, банк передает в Росреестр информацию о том, что квартира, которую планируют продать таким способом, снята с обременения. Дальнейшая процедура продажи квартиры по переуступке прав происходит в обычном режиме.

Важные моменты

Продать недвижимость, которая находится в строящемся доме путем оформления договора переуступки прав – это один из самых популярных способов сделки купли-продажи. Интересно, что большинство квартир в новостройках продаются таким путем. Стоит учитывать, что сделка, предусматривающая переуступку прав, облагается налогом. По закону, налог оплачивает сторона, которой изначально принадлежит квартира. Но на практике налог оплачивают обе стороны (продавец и покупатель) в равных долях.

Договор, по которому продается квартира, может быть признан недействительным, если в нем не указана реальная сумма, за которую планируют продать жилье. Более того, в интересах покупателя указать реальную сумму сделки. Ведь, как показывает практика, 25% сделок этого типа заканчиваются претензиями между сторонами с последующим судебным разбирательством.

Продать недвижимость, если квартира находится в ипотеке, возможно. Даже, несмотря на требования, что недвижимость не должна быть обремененной. В случае, если на квартиру оформлен кредит, кредитные обязательства переходят на нового владельца жилья вместе с правом собственности на квартиру.

Как продавать квартиру в новостройке?

Вопрос:

Я хочу продать свою квартиру в новостройке. Как это сделать? Дом только что сдан, но право собственности еще не оформлялось.

Ответ:

Продать квартиру в новостройке гораздо проще, чем сделать то же самое на Откроется в новой вкладке.»>вторичном рынке жилья. Проще не в смысле поиска Покупателя, а в смысле подготовки и оформления сделки. Почему?

Потому что у квартиры в новостройке нет правовой истории, и нет необходимости собирать и проверять большое количество документов, изучая принадлежность прав собственности и прав пользования на квартиру. Это Откроется в новой вкладке.»>первичный рынок, и ни того, ни другого здесь нет. А что тогда есть? Как продать здесь квартиру?

А есть тут только права требования на квартиру в строящемся доме. И даже если дом фактически уже построен и сдан госкомиссии, все равно до подписания Откроется в новой вкладке.»>Акта приема-передачи квартиры, дольщик может продать ее только по Договору переуступки прав требования.

Почему именно до подписания Акта приема-передачи, а не до оформления права собственности? Потому что после передачи квартиры дольщику (по Акту), Застройщик формально выполняет свои обязательства по договору, и у дольщика пропадает право требования к нему.

Если же дольщик уже принял квартиру по Акту, но право собственности на квартиру еще не оформил (а это оформление может растянуться на несколько месяцев), то он оказывается в некотором подвешенном состоянии. Прав требования у него УЖЕ нет, а прав собственности ЕЩЕ нет. И в этом состоянии дольщик юридически имеет право продать квартиру только по Предварительному договору купли-продажи.

Но Покупатели очень неохотно отдают деньги под такой вид договора, поэтому квартиры в новостройках продают либо до подписания Акта приема-передачи – по Договору переуступки прав требования, либо уже после получения права собственности – по обычному Договору купли-продажи.

Как продать квартиру по переуступке прав?

Сразу оговоримся, что речь далее пойдет только о переуступке права по Откроется в новой вкладке.»>Договору долевого участия (ДДУ). Хотя вообще-то уступать права можно и по другим типам договоров с Застройщиком, только эти договоры уже относятся к серым Откроется в новой вкладке.»>схемам покупки новостройки. По закону Девелопер может привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья только по ДДУ, в соответствии с Откроется в новой вкладке.»>законом ФЗ-214. Именно этот вариант мы и рассмотрим.

В этом законе (ФЗ-214) в статье 11 указано право дольщика на выход из проекта путем уступки (переуступки) прав требования по ДДУ.

Из чего следует, что дольщик имеет право продать свои права требования на квартиру в новостройке любому лицу независимо от согласия Застройщика (если иное не оговорено в договоре ДДУ с Застройщиком). Но есть одна оговорка: если дольщик еще не рассчитался полностью с Застройщиком за квартиру, то его согласие здесь уже нужно обязательно. А вместе с переуступкой прав требования в таком случае одновременно происходит и перевод долга на нового дольщика.

Процесс продажи квартиры в новостройке по переуступке прав требования можно свести к нескольким основным этапам. Для этого дольщику нужно будет:

  1. Определить цену продажи квартиры;
  2. Разместить рекламные объявления о продаже;
  3. Показать Покупателю квартиру, если она уже достроена;
  4. Предоставить Покупателю для ознакомления ДДУ и платежки, подтверждающие произведенную Застройщику оплату;
  5. Договориться об условиях расчетов;
  6. Подготовить и подписать Договор уступки прав требования;
  7. Зарегистрировать Договор уступки в Росреестре.

Пройдемся по этим пунктам чуть подробнее.

Определиться с ценой продажи квартиры в новостройке никакого труда не составляет. Фактически, за нас это уже сделал Застройщик. Именно его текущий уровень цен на квартиры в этом доме мы и берем за основу. Так как в нашей новостройке продается целый ряд квартир на одинаковых условиях и в одинаковом состоянии, то импровизировать с ценой у нас вряд ли получится. Поэтому просто пристраиваемся в установленный Застройщиком уровень цен на аналогичные квартиры в доме и, в зависимости от желаемой скорости продажи, можем добавить или убрать 2-3% от цены Застройщика.

Для рекламы своей квартиры сегодня вполне достаточно интернета. Как составлять и где размещать объявление о продаже квартиры, подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, на соответствующем > Рекламируем квартиру
Откроется в новой вкладке.»>шаге
. В данном случае принцип рекламы квартиры на первичном рынке мало чем отличается от рекламы на вторичном. Кроме того, Покупатель уже имеет представление о доме и о квартирах в нем, благодаря рекламе Застройщика.

Если у Застройщика еще продолжаются активные продажи в этом доме, то можно обратиться к нему в отдел продаж с просьбой о реализации и нашей квартиры заодно с остальными. Это может ускорить продажу, но придется смириться с потерей некоторой суммы за услуги по реализации.

Если дом достроен и квартира пригодна для осмотра (даже в виде бетонной коробки), то не стесняемся провести там небольшую экскурсию для Покупателя. Лучше заранее позаботиться о том, чтобы внутри помещений было чисто и светло: убираем строительный мусор и вешаем лампы поярче.

С документами тут все просто – показываем Покупателю наш Договор долевого участия (ДДУ), права по которому мы и будем ему переуступать. Подтверждаем платежными выписками все произведенные по этому договору платежи (Покупатель может сам дополнительно запросить у Застройщика акт сверки платежей).

Сюда же добавляем согласие банка на уступку прав (если мы приобретали эту квартиру в ипотеку). И сверху кладем нотариально заверенное согласие супруги на уступку (если квартира у нас в Откроется в новой вкладке.»>совместной собственности супругов).

Далее уведомляем Застройщика о своем намерении продать квартиру по переуступке прав. Если по условиям нашего ДДУ с Застройщиком, его письменное согласие на переуступку там оговорено, то он может потребовать некоторую сумму за это согласие. Придется дать. Здесь все по закону.

Следующим шагом мы договариваемся с Покупателем об Откроется в новой вкладке.»>условиях передачи денег за квартиру (подробно о способах денежных расчетов в сделках – см. по ссылке в Глоссарии).

После этого составляем и подписываем собственно Договор уступки (форму этого договора можно взять у Застройщика) и отдаем его в Росреестр на регистрацию. Подробнее о составе, нюансах и условиях заключения Откроется в новой вкладке.»>Договора уступки прав требования на квартиру (включая его образец) – см. по ссылке.

На этом продажа квартиры в новостройке завершена. Акт приема-передачи квартиры новый дольщик будет подписывать уже с Застройщиком без нашего участия. И что самое для нас приятное, все возникшие потом проблемы с приемкой квартиры, с оформлением прав собственности и тому подобное, Покупатель будет решать тоже уже с Застройщиком, а не с нами. Для этого мы и передали ему все права требования.

Нам же останется только забрать зарезервированные деньги за квартиру после регистрации Договора уступки.

Когда лучше продавать новостройку?

От того, когда именно мы будем продавать свои права требования на квартиру в новостройке, будет зависеть и цена этой продажи. Конечно, наша цена вынуждена будет держаться в русле текущих цен, установленных Застройщиком в том же доме, но надо понимать, что цены Застройщика точно так же зависят от того, когда именно происходит реализация квартир. Что здесь влияет на текущую цену?

Прежде всего, цена будет определяться стадией готовности строящегося дома. Для новостроек это определяющий фактор. Самая низкая цена – на начальных стадиях строительства. Самая высокая – после сдачи дома в эксплуатацию.

Кроме того, на цену влияют сезонность рынка недвижимости и макроэкономические факторы экономики. Высокими сезонами (т.е. периодами увеличение спроса) традиционно считается время с середины сентября до середины декабря (после летних отпусков и до новогодних праздников), и – с февраля по майские праздники. В остальные месяцы спрос, чаще всего, падает и цены соответственно слегка проседают за ним. Что касается макроэкономических факторов (скачков курсов валют, структурных проблем в финансовой или строительной отраслях и т.п.), то здесь уже при планировании продажи надо полагаться на текущий анализ рынка и ценовых трендов.

Как продать квартиру в новостройке без налога?

В Договоре уступки прав требования мы будем указывать сумму, за которую мы уступаем эти права Покупателю. От этой суммы будет зависеть размер налога с продажи нашей квартиры в новостройке.

Это интересно:  Как выглядит кадастровый паспорт на квартиру?

Налог на доходы физлиц (НДФЛ) возникает здесь в случае получения дохода от разницы между покупкой и продажей нашей новостройки. И 13% с этой разницы мы обязаны отдать государству. Но если сумма продажи (переуступки прав) каким-то чудом оказалась равной сумме, за которую мы эту квартиру ранее покупали у Застройщика, то налогооблагаемая база у нас будет равна нулю.

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Как продать квартиру по переуступке

Если квартира располагается в новом доме, только что построенном, но еще не сданном в эксплуатацию, то ее еще можно продать по системе переуступки. Такой механизм очень часто могут дольщики (участники долевого строительства) использовать для того, чтобы получить финансовую выгоду от перепродажи квартиры.

Дольщиками в строительстве могут быть как физические лица, так и юридические. Есть определенные правила для проведения законной переуступки.

Они касаются оформления соответствующих документов, оплаты налогов, особого подхода к уровню стоимости недвижимости, к срокам и так далее.

По сути, продается не сама недвижимость, которой пока юридически еще не существует, а право владения.

Поэтому такие сделки называются – продажа квартиры по переуступке прав собственности. Они сильно отличаются от обычной купли-продажи, но являются абсолютно законными.

Вот правовые акты, на основании которых можно совершать такие сделки, и которые служат регламентом для их осуществления:

Дольщики получают долевое право на квартиру еще задолго до постройки дома, когда земля застройщиком только приобретается, на которой планируется возвести дом.

Он продает право собственности объекта недвижимости исключительно в тех рамках и параметрах, которые закреплены за объектом по договору долевого участия в законном строительстве.

Все параметры будущей квартиры указаны в проектной документации, поэтому ошибок быть не должно, когда юридически будет оформлять сделка переуступки.

Что это значит

Когда продается квартира по переуступке – это обозначает, что будет проведена сделка на основании договора, заключенного ранее с собственником для долевого участия при строительстве жилого помещения в новом многоквартирном доме.

Пайщики вносят частями определенную плату застройщику, который за счет этих средств и осуществляет строительство.

После того, как объект будет готов, его будут готовить к оформлению в собственность. Дольщик (или пайщик) – это и есть инвестор, который вносит собственные средства в дело застройки.

Получение права собственности – это и есть переуступка, замена одного дольщика на другого. Такую сделку еще могут называть – «цессия».

Получить такое право может как сам дольщик, который имел до этого только долевое право на часть строящегося или уже построенного объекта недвижимости, так и любое другое лицо, желающее купить у дольщика такое право.

Поэтому сделки такие осуществляются не между застройщиком и покупателем, а между дольщиком и покупателем, либо полные права собственности доли недвижимости (квартиры) переходят по закону к инвестору.

Почему вообще возникает такое желание переуступить кому-то права на долю собственности недвижимости?

Оказывается период от момента сдачи построенного нового дома в эксплуатацию и до момента оформления документации о приеме-передачи недвижимости дольщику, является довольно долгим.

Время оформления может занимать несколько месяцев, от чего инвестор теряет свою выгоду – прибыль от доли. Это время дается на проверку здания контролирующими учреждениями на соответствие всем эксплуатационным нормам.

При этом продать по обычной сделке собственность дольщик еще пока не может, у него еще нет свидетельства о праве собственности. А сделки по переуступке всегда проводятся быстрее и менее хлопотнее по сбору документов и другим моментам.

Выгода сделки для покупателя по переуступке может заключаться в следующем:

  • цена на такую квартиру существенно ниже, чем на ту, что уже находится в чьей-либо собственности и сдана в эксплуатацию по всем правилам;
  • риски приобретения недвижимого имущества значительно уменьшены, чем при покупке доли на имущество, которое еще находится на стадии рытья котлована;
  • сделка совершается довольно быстро, без необходимости сбора большого пакета бумаг.

Обратите внимание! Именно по причине сниженных цен, квартиры, продающиеся по переуступке, всегда пользуются спросом на рынке недвижимости.

Квартиру уже можно увидеть, оценить преимущества места расположения дома, а также присмотреться к планировке и прочим деталям нового жилья.

Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры, узнайте в этой статье.

До какого момента можно продать квартиру по переуступке

Переуступить квартиру нельзя, если дом уже сдан в эксплуатацию, но можно в том случае, если многоквартирное строение еще в эксплуатацию не сдано.

Даже, если объект еще продолжает строиться, дольщик, имеющий право собственности на ожидаемое недвижимое имущество определенных параметров, может продать такое право.

Поэтому можно выделить 2 состояния недвижимого объекта жилого фонда, когда можно продавать квартиру по сделке переуступки:

  • окончание этапа строительства;
  • строительство завершено, но в собственность еще не сдано.

После завершения строительства объекта, готовящего запуститься в эксплуатацию, собственником может стать:

Если на квартиру уже было оформлено свидетельство право собственности, то переуступить такой объект недвижимости невозможно.

Ее можно только продать по сделке купли-продажи на общих основаниях. Это будет значительно дороже, чем «продажа» по переуступке.

Как осуществить

Специалисты юридической практики рекомендуют сразу проверить на юридическую чистоту документы застройщика, а также дольщика.

Может оказаться, что дольщик брал свой пай в кредит у банка. Тогда будет сложнее оформить переход долевого участия от одного лица на другое лицо.

Проверяются все документы, которые оформлены на земельный участок под застройку, самое строительство, план, проектные чертежи и прочее.

Процедура оформления цессии будет заключаться в следующем алгоритме шагов и особенностях, которые следует знать:

  1. Убедиться в том, что у первого владельца квартиры есть право требования окончательного завладения имуществом.
  2. Убедиться в том, что вся сумма по недвижимости выплачена застройщику, либо банку, окончательно.
  3. Проверить в договоре, есть ли там прописка о допуске к переуступке прав требования.
  4. Если дольщик оформлял свое право требования у застройщика через ипотеку в банке, тогда понадобиться ему взять у банка согласие на переуступку.
  5. Обязать погасить сначала все долги первого дольщика, если еще не выплачены все необходимые суммы.
  6. После того, как все документы проверены, финансовых обязательств нет перед кредиторами и застройщиком, можно уже заключать договор цессии, переуступки прав требования.
  7. Новый договор регистрируется в государственном учреждении – Едином Росреестре, где был зарегистрирован договор, заключенный с первым дольщиком.
  8. Также следует внести соответствующие записи об изменениях в документацию застройщика.

Право требования дольщика закрепляются договором долевого участия, который обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре в отделе по вопросам недвижимости.

Также очень важная деталь – в договоре обязательно должно быть прописано, что у первого дольщика есть право переуступки квартиры.

Если в договоре этого не указано, можно подозревать в мошенничестве компанию-застройщик. По всей вероятности, она намеревается получить свою прибыль.

Так обычно поступают те застройщики, которые имеют квартиры, оформленные в долевой собственности у них, а не только у дольщиков.

Поэтому им выгоднее дотянуть сроки до полного оформления квартир в собственность, чтобы можно было выгоднее их продать.

Проверить, выплачена ли вся сумма, можно по специальному документу, отражающему, что финансовое обязательство перед застройщиком выполнено – акту приема-передачи.

В этом акте должна быть ссылка на номер и дату договора долевого участия, дата окончания строительства, а также даты и суммы, выплаченных денежных средств дольщиком.

Очень важно, чтобы в акте было указано, что застройщик не имеет никаких претензий к дольщику и что все денежные обязательства были сторонами выполнены.

Обратите внимание! Если не стребовать у застройщика акт приема-передачи, то можно оказаться в долгах, когда квартира будет принята вторым дольщиком по переуступке.

Если речь идет о переуступке прав требования по ипотеке, тогда первый дольщик обязан взять письменное разрешение у банковского учреждения на сделку. Но это необходимо сделать, если долг по кредиту еще не выплачен.

Финансовое учреждение должно знать, какое лицо сменяет первого дольщика, кто будет новым дольщиком по квартире.

Вообще по ипотеке купить квартиру всегда сложнее, ведь банк обычно всегда запрашивает залог. Кроме этого потребуется включить в сделку договор долевого участия по ипотеке.

Образец договора можно скачать здесь.

Поэтому второму дольщику придется подумать о предоставлении равноценного залога. Если же долги все выплачены по ипотеке, тогда первый дольщик берет у банка справку о том, что у финансовой организации никаких претензий к нему нет и все финансовые обязательства закрыты.

Обязанность оплатить весь долг перед застройщиком и банком (проценты по использованию кредитных денег) возлагается на первого дольщика по договору долевого участия, а также по ст.390 ГК РФ.

Необходимые документы

Все подобные сделки должны быть строго ориентированы на специальный закон, который называется «Об участии в долевом строительстве».

Сделка переуступки прав собственности на квартиру в новострое должна проводиться через переоформление договора, который заключался как соглашение долевого участия между застройщиком и инвестором.

В договоре обязательно должны быть отражены следующие детали:

  • сведения о продавце, застройщике и покупателе;
  • сумма сделки;
  • порядок для расчета между сторонами – безнал, наличными, в рассрочку или по ипотечному кредиту;
  • согласие банка на проведение сделки в форме приложения;
  • согласие застройщика на заключение договора цессии (в приложении);
  • детальная информация о недвижимости.;
  • проектная документа (в приложении);
  • договор долевого участия (в приложении).

Обратите внимание! Договор цессии можно составлять тремя вариантами. Первый – предварительный договор, соглашение о переуступке прав, договор на участие в ЖСК (жилищно-строительном комплексе).

Но сначала стороны сделки обязательно должны уведомить застройщика в своих намерениях переоформить уступку.

Это интересно:  Какие документы нужны для покупки квартиры на первичном и вторичном рынке: список бумаг, необходимых для приобретения, а также что должен предоставить продавец?

Делать это следует до того, как начинается сделка. Для этого ему направляется специальный документ – «Уведомление об уступке права требования».

Ведь уведомление может сыграть существенную роль в досудебных или судебных спорах. Или же просто переоформление квартиры будет проходить более гладко, без излишних неожиданных проблем.

Стоимость и сроки

Перед оформлением недвижимости в окончательную собственность, начиная с даты подписания акта приема-передачи квартиры после застройки дома, обычно проходит от 3-4 месяцев до 2-годичного периода.

Такое время дается на проверку всей документации, соответствия построенного жилья всем требованиям и нормам закона, а также проектной документации, составления и окончательного оформления проектной декларации и так далее.

Это время, за которое еще можно успеть купить право требования по договору переуступки.

В случае, когда второй дольщик покупает квартиру за те же деньги, были выплачены застройщику (или банку) первым дольщиком, то доходность в этой ситуации будет равна нулю.

Такое может произойти, если продажа прав требования должна быть осуществлена как можно быстрее и первому дольщику нужно просто вернуть уже уплоченные им ранее средства.

Или же, когда дольщик не хочет платить налог на прибыль с продажи права. Но обычно это редкость, чаще всего дольщики хотят получить выгоду с продажи своего права на квартиру в новом доме.

Как продать в новостройке

Если продажа права требования на собственность недвижимости должна состояться в новостройке, и квартира находится в совместной супружеской собственности, тогда крайне важно взять еще у супруга (супруги) дольщика согласие на проведение подобной сделки.

Поэтому, в случае, когда задумываются, как продать квартиру по переуступке прав долевого участия, если на квартиру претендует еще и супруг (супруга) первого дольщика, следует согласие оформлять у нотариуса.

В этом документе должны отражаться:

  1. Персональные данные по паспорту супруга (супруги).
  2. Краткая информация об объекте недвижимости и его месте расположения.
  3. Указание о том, что имущество является общим между супругами.
  4. В самом конце документа отразить, что возражений касательно проведения сделки переуступки общего имущества нет.
  5. Внизу дата составления документа и подпись супруга (супруги).

Даже если будет заключен предварительный договор купли-продажи права требования, все равно дата регистрации и составления документа будет изменена естественным образом.

Потому что за предварительным договором следует окончательный договор, либо расторжение предварительного соглашения.

Но нужно еще обратить внимание на требования застройщика или банка, если в сделке будут участвовать и эти стороны. Поэтому все даты должны быть согласованы между сторонами заранее.

Нужно ли платить налог

Когда право на квартиру продается по тем же деньгам, что и приобреталось, дохода нет, поэтому никаких налогов оплачивать дольщик не потребуется. Но в иных случаях, когда выгода очевидна, все такие сделки подлежат налогообложению по НК РФ.

На переуступку прав требования такое правило также распространяется, а не только на сделки купли-продажи недвижимости.

Но здесь следует рассмотреть одну особенность – величина налоговой базы будет уменьшаться пропорционально величине тех расходов, которые при сделке несет первый дольщик при оформлении сделки продажи права требования.

Благодаря тому, что в договоре будет указан меньшая сумма продажи права требования размер налога можно уменьшить. Но такие сделки противозаконны и их очень легко проверить, тем более, что стороны расплачиваются друг с другом в присутствии нотариуса.

По статистическим данным на прошлый 2016 год из новой построенной недвижимости 25% квартир продается именно по переуступке, а не по классической купле-продаже.

У инвестора есть три варианта, как распорядиться правом собственности на квартиру в новом дом.

Можно облагораживать квартиру, чтобы проживать в ней, можно получить свидетельство на право собственности, а можно переуступить иному лицу – продать право владения.

Примерно на 10% переуступленная квартира будет стоить дешевле, но если очень срочно нужно продать, тогда – это очень удобный способ вернуть свои деньги с небольшим доходом.

Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, читайте здесь.

Где оформить договор купли продажи квартиры, рассказывается по ссылке.

Видео: Налог при продаже квартиры по переуступке

Могу ли продать квартиру по переуступке в строящемся объекте?

Добрый День. Заключил ДДУ с застройщиком, квартира в рассрочку на год. Выплатил чуть меньше половины и осталось еще платить пол года. Объект еще не сдан, срок ввода в эксплуатацию 1 кв 2020. Из-за определенных обстоятельств далее не могу платить рассрочку. Если расторгнуть договор, то застройщик удержит 20% от стоимости объекта и вернет оставшуюся сумму которая была уплачена. Какие есть варианты не потерять столько много? Возможно ли перепродать кв другому человеку, который вернет мне часть моей суммы и продолжит выплачивать рассрочку? Рыночная цена кв с момента заключения договора выросла.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день. А в дду прописана возможность перевода долга по рассрочке Покупателю?

к сожалению нет, не прописана

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Тогда все детали нужно согласовывать с Застройщиком. В Вашей ситуации нужно искать Покупателя с наличными деньгами, хоть с переводом долга по рассрочке, и также в случае отказа Застройщика в переводе долга на Покупателя. В теории все возможно, а вот на практике не у всех это получается. С уважением.

Застройщик говорит что так нельзя перепродать потому что расрочка еще не погашена и объект не сдан, и в таком случае они удержат 20% от стоимости кв. И оставшаяся сумма возвращается как-то через суд.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Тогда Вам только искать Покупателя с наличным деньгами и продавать через предварительный договор. Но такого Покупателя найти сложно.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Здравствуйте, Виктор. К сожалению не в выгодной ситуации Вы оказались. Переуступка прав с переводом долга на нового участника допускается по 214-ФЗ. Таким образом Вы уступаете все права и обязанности по заключенному ДДУ, в том числе и график платежей, а вместе с ним и «штрафные санкции» в виде 20%. Поэтому новому участнику (покупателю) нет смысла приобретать такую квартиру, если есть возможность купить аналогичную, но дешевле. Естественно, что застройщики зарабатывают на рассрочке, как на подобии ипотеки. И естественно, что идя на уступки застройщики хотят гарантии в виде 20% неустойки. Подтверждаю слова Михаила «искать Покупателя с наличным деньгами и продавать через предварительный договор», на это даже лучше не рассчитывать, поскольку даже по преддоговору не всегда покупают напрямую у застройщиков и подрядчиков. Покупая у Вас по преддоговору, покупатель несёт огромные риски. Для него нет гарантий, что Вы этими деньгами оплатите цену договора. Помимо этого, срок сдачи дома далёк и не всегда происходит вовремя. Поэтому скажу только за себя, если бы я оказался в подобной ситуации. Чтобы не терять деньги (т.к 214-ФЗ предусмотрены пени за просрочку платежа), я бы расторгал ДДУ быстрее.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день.
ФЗ-214, ст. 11 . Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
ГК РФ, ст. 391. Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.
Вот за это согласие застройщик «просит» с Вас 20% от стоимости объекта в виде штрафа. Следовательно, продажа Вашего права требования на квартиру возможна только покупателю, готовому оплатить долг перед застройщиком. Найти покупателя на уступку сложно, найти покупателя, желающего взять на себя риски связанные с оплатой Вашего долга еще сложнее. Таким образом, вопрос Ваш решить можно, но очень сложно. Для увеличения количества потенциальных покупателей стоимость Вашего предложения должна быть ниже стоимости аналогичных предложений от застройщика и других продавцов.

Добрый день, благодарю за ответ. Я допустил ошибку, не 20, а 10% штраф в случае расторжения договора. То есть, если я расторгну с ними договор, то они удержат неустойку в размере 10% от стоимости квартиры, а остальные деньги вернут. А дальше я думаю они опять откроют продажу на эту квартиру, но уже по текущим ценам, выше.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Виктор, добавлю, что 214-ФЗ также предусмотрено одностороннее расторжение договора застройщиком при нарушении участником сроков внесения платежей (п.3 ст.9 и п.5, п.6 ст.5 214-ФЗ).

благодарю за ответ. Абсолютно верно, в договоре указано, что застройщик в праве расторгнуть договор в односторонем внесудебном порядке, если платежи не поступают более 2-х месяцев, при этом удержать штраф в размере 10% от стоимости кв.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Можно попробовать ещё другой вариант. Пообщайтесь с застройщиков по поводу перевода долга. Может быть получится сыграть на разнице и выйти в ноль, если цена немного выросла (зависит от стадии строительства, на котором находился дом на момент покупки). Если выросла, то занизить её на условно те же 10% и продать её другому.

Статья написана по материалам сайтов: mirndv.ru, krepoteka.ru, kvartira-bez-agenta.ru, kvartirkapro.ru, www.cian.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector