Легко ли продать долю в квартире

Не можете найти решение проблемы, как продать долю в квартире в 2017 году? Осуществление такой сделки без участия опытных риелторов бывает затруднительным по ряду причин:

    Непростые отношения между собственниками нередко препятствуют быстрой реализации имущества;

Определение четких границ частей квартиры возможно далеко не всегда, требует компетентности и знания действующего законодательства;

Для оценки необходимо учитывать большое количество как объективных, так и субъективных факторов;

Круг потенциальных покупателей этой разновидности недвижимости значительно уже, чем при продаже полноценной квартиры.

Законодательные ограничения

Чаще всего сложности с тем, как продать часть квартиры, возникают по причине недостаточного знания или неверного толкования законов. Согласно законодательству, несколько граждан могут владеть жилой площадью на правах общей совместной либо долевой собственности. В последнем случае у каждого из них есть обозначенная в документах часть, которой он вправе распорядиться по своему усмотрению – продать, обменять или подарить. Однако сделать это возможно лишь при учете следующих требований:

    По Гражданскому кодексу РФ для совершения любого вида сделки потребуется обязательное письменное согласие всех собственников;

Содольщики обладают приоритетным правом покупки и первыми получают возможность стать владельцами чужой доли;

В противном случае они должны оформить отказ от покупки, заверенный нотариусом, в течение одного месяца;

Если собственники за это время не дают никакого ответа, право заниматься реализацией своей части квартиры возникает автоматически;

Когда на покупку претендуют сразу несколько дольщиков, продавец может сам выбрать из них покупателя.

Особенности оценки

Продать долевую квартиру бывает непросто по причине трудностей в выделении её частей, ведь они описаны в документах не иначе как в виде дробного числа (1/2, 1/3 и т.д.). Такое приблизительное обозначение усложняет оценку жилплощади для её последующей реализации. Несмотря на это, есть несколько правил, которые могут помочь в установлении стоимости:

    При оценке учитываются все факторы, влияющие на цену квартиры (площадь, район, год постройки, материал дома, инфраструктура, ремонт, состояние двора и др.);

Рыночная цена квадратного метра доли примерно на 30% меньше цены квадрата в целой квартире;

Большое количество собственников пропорционально снижает стоимость;

Наличие отказа других дольщиков от права выкупа является преимуществом для потенциальных покупателей;

Чем быстрее нужно продать часть квартиры, тем ниже должна быть цена;

Если в помещении проживают несовершеннолетние или недееспособные граждане, продажа без услуг специалиста становится крайне затруднительной;

Ведение судебных разбирательств максимально обесценивает недвижимость и ставит сделку под угрозу срыва.

Порядок продажи доли: 7 основных шагов

Для того чтобы продать долю в квартире, самым правильным решением будет прибегнуть к услугам квалифицированных риелторов и юристов. Специалисты агентства «БЕСТ-Недвижимость» имеют многолетний опыт ведения подобных сделок. Они смогут учесть все тонкости процесса и расскажут, как шаг за шагом пройти путь к желаемому результату:

    Когда решение о реализации принято, первым делом стоит назначить цену выделенной части. Можно попробовать провести самостоятельную оценку с учетом всех особенностей, описанных выше, а также узнать мнение специалистов. Они приедут на место, осмотрят жилплощадь, учтут наибольшее число факторов и реальные цены сделок из своего опыта, в результате чего стоимость приблизится к действительной прибыли от продажи.

Следующим важнейшим шагом должно стать письменное извещение всех собственников квартиры о продаже с обозначением цены выделяемой доли и других важных особенностей. Реакцией может быть либо желание выкупить обозначенную часть, либо письменный отказ, заверенный у нотариуса. Хотелось бы подчеркнуть, что любые устные договоренности не будут иметь юридической силы и никак не смогут учитываться в случае возможного обращения в суд.
Если после месячного срока отказ не получен, к нему будет приравнено отсутствие какой-либо реакции на извещение. Затем можно приступать к подготовке собственности к реализации.

Большим плюсом будет предварительный сбор оставшихся документов согласно списку:

Свидетельство о рождении (для несовершеннолетних);

Договор или иной документ, подтверждающий право собственности;

Согласие супруга или супруги (если имущество считается нажитым в браке);

Справка об оплате коммунальных услуг и налоговых сборов.

В каждом случае этот список будет индивидуальным и должен уточняться у специалистов.

После приведения в порядок документации нужно провести процедуру уборки в помещении. Стоит избавиться от лишних вещей, сделать несколько фотографий комнаты либо её части и составить развернутый текст объявления.

Для сокращения сроков реализации и ведения переговоров с клиентами важно понимание того, кто может стать потенциальным покупателем доли в квартире. Как правило, такую недвижимость приобретают:

    С целью получения прописки;

С расчетом выкупить квартиру целиком;

Для временного или постоянного проживания.

Разместить рекламное объявление можно в газетах, в интернете, в том числе и на сайте агентства «БЕСТ-Недвижимость». Основательная база объявлений и широкий перечень характеристик облегчат поиск потенциальных покупателей и сократят срок совершения продажи.
Организовать просмотр квартиры или комнаты можно как самому, так и с участием агентов недвижимости. Они представят жилплощадь в наиболее выгодном свете, решат возможные вопросы с другими собственниками, наилучшим образом проведут переговоры с потенциальными покупателями.

Когда покупатель найден, на первый план выступает заключение договора купли-продажи, в котором указываются:

    Сведения о продавце и покупателе;

Описание объекта недвижимости (в том числе адрес, кадастровый номер, площадь и др.);

Права покупателя на имущество и возможные ограничения.

Приложением к договору служит акт приема-передачи, который подлежит подписанию.

Регистрация сделки в государственных органах – один из последних шагов. Для регистрации необходимо предоставить в МФЦ или Росреестр весь комплекс документов:

    Заявление о регистрации перехода права собственности на имущество;

Экземпляр договора купли-продажи и его копию;

Акт приема-передачи имущества и его копию;

Ксерокопии документов, подтверждающих личности покупателя и продавца;

Документы из органов опеки (при необходимости).

Завершающим этапом продажи части квартиры является получение расчета и уплата налогов. В соответствии с налоговым кодексом РФ гражданин оплачивает установленный процент либо может обратиться в ФНС с заявлением о предоставлении налогового вычета, если он не пользовался такой возможностью ранее.

Продажа невыделенной доли

Продать долю в квартире – сложная задача даже для риелтора, не говоря уже о человеке, далеком от данной сферы. Серьезнейшим препятствием для осуществления этой операции иногда является категорический отказ совладельцев квартиры в выделении и продаже части квартиры. Тогда единственным способом реализации становится консультация с лучшими специалистами и подача в судебные органы искового заявления. По статистике, более 80% таких ситуаций решаются в пользу продавца, когда в суд представляются доказательства отправки письменного извещения:

    Если оно отправляется почтой, то лучше, чтобы это было заказное письмо с уведомлением о получении;

Вы можете отнести извещение в Росреестр и зарегистрировать его;

Пригодится также его копия, заверенная у нотариуса.

На рассмотрение извещения получателю дается тридцать дней. В случае отказа возникает полное право продажи части собственности на определенных условиях:

    Цена квартиры не должна быть ниже сообщенной другим собственникам; в противном случае каждый из них может подать в суд и потребовать признания сделки недействительной;

При попытке обойти правило приоритетной продажи совладельцам и реализовать долю по договору дарения третьим лицам не исключено судебное разбирательство и аннулирование договора;

Если одним из владельцев окажется несовершеннолетний, и его права не будут соблюдены, он может опротестовать продажу.

Выгоднее всего объединить усилия всех собственников и продать долевую квартиру как «целую». Но это удается далеко не всегда.

Заключение

Благодаря информации, приведенной в статье, вы можете сделать вывод о том, хватит ли у вас сил и знаний для того, чтобы самостоятельно продать принадлежащую вам часть квартиры. Хотя такие сделки считаются одними из самых трудоемких, обращение к профессионалам, работающим в нашей компании, сэкономит ваше время, обеспечит поддержку на каждом из этапов и гарантирует превосходный результат.

Это интересно:  Согласие супруга на дарение квартиры: необходимость и исключения из правил

Специалисты агентства «БЕСТ-Недвижимость»:

    Проведут квалифицированную оценку;

Помогут обойти все подводные камни, связанные с законодательством и возражением прочих собственников;

Грамотно организуют подготовку недвижимости к продаже и проведение рекламной кампании;

Найдут покупателя в кратчайшие сроки и посодействуют защите ваших интересов при заключении договора.

Каким бы ни было ваше решение, не бойтесь обращаться за помощью к профессиональным риелторам и юристам. Совершайте даже самые сложные сделки быстро и выгодно!

Как грамотно продать доли в квартире: схемы продажи, оформление документов, нюансы.

Долевая собственность – не редкость в наши дни. Возникает она на различных основаниях и зачастую между малознакомыми людьми. Что делать обладателю части квартиры, если жить с владельцами других долей нет желания? Можно ли каким-то образом продать свою долю и конвертировать ее в деньги на приобретение собственного жилья? Эти злободневные вопросы волнуют многих граждан, поэтому отвечу сразу: долю в недвижимости продать можно. Но сделка имеет ряд нюансов, о них сегодня я подробно расскажу.

Что такое долевая собственность?

Долевая собственность является разновидностью общей собственности. Основная черта такого имущества – определение долей каждого владельца.

Основные черты долевой собственности:

  • несколько владельцев;
  • доли в натуре не выделены, доля существует только «на бумаге», но при желании один из владельцев имеет право попросить сособственников выделить ему часть имущества, соразмерную его доли;
  • все права собственников осуществляют владельцы имущества на основании взаимного соглашения;
  • совладельцы имеют преимущественное право выкупа доли;
  • расходы на содержание имущество и доходы, полученные с имущества, распределяются между участниками собственности в зависимости от их долей.

○ Правовое положение такого жилья.

Основной закон, регламентирующий права собственников, владеющих долями в квартире – Гражданский кодекс, Глава 16. Правила сожительства установлены Жилищным кодексом.

При отчуждении такого имущества необходимо руководствоваться:

  • Гражданским кодексом;
  • Налоговым кодексом;
  • ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности»;
  • ФЗ № 218 «О госрегистрации недвижимости»;
  • «Основами законодательства РФ о нотариате»;
  • Письмом ФНП № 1033/03-16-3, в котором даны методические рекомендации для нотариусов.

Как продать долю в квартире?

Расскажу подробнее, что указано в вышеуказанных нормативно-правовых актах, и о том, каковы особенности продажи доли в недвижимости.

Можно ли это сделать?

Продажа своей доли собственником не запрещена законом. Но не спешите искать покупателя. При отчуждении такой недвижимости действует правило о преимущественном выкупе доли сособственниками. Установлено оно в п. 1 ст. 250 ГК РФ:

«При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях».

Обращение к нотариусу.

В отличие от сделки купли-продажи целой квартиры, отчуждение доли подлежит нотариальному удостоверению в обязательном порядке:

«Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению» (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

○ Как продать квартиру в долевой собственности?

Особенности продажи доли связаны с правовым режимом такого имущества. В соответствии с Гражданским кодексом распоряжение собственностью, в которой выделены доли, осуществляется по соглашению между совладельцами (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Соглашение всех собственников на продажу.

На практике такое соглашение практически не составляется, так как собрать всех совладельцев бывает практически невозможно, поэтому продавцам разрешено действовать несколько по иному «сценарию».

Алгоритм действий:

1. Сперва продавец обязан предупредить всех совладельцев о продаже доли. Извещение составляется в письменном виде, в нем указывается цена, предмет сделки и другие условия продажи (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

«С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.»

3. Если в течение месяца ответа не последует или совладелец направит письменный отказ от сделки, можно смело продавать свою долю другому лицу.

Определение рыночной стоимости.

Как правильно можно высчитать стоимость доли? Так как в извещении обязательно указывать порядок расчетов, рекомендую обратиться к специалисту, который оценит имущество.

На рынке действует множество независимых оценщиков, действующих на основании квалификационного аттестата. После проведения необходимых расчетов специалист выдаст отчет, которым Вы сможете смело оперировать при проведении сделки.

Поиск покупателя.

Поиск покупателя необходимо начинать после получения отказов от других участников долевой собственности или спустя месяц после их извещения.

Если даже Вы нашли покупателя раньше, заключать сделку с ним Вы вправе только после того, как совладельцы откажутся от покупки.

Цена, предлагаемая покупателю, должна отвечать той, которая указана в извещении.

Поручить продажу рекомендуется риелтору. Он сможет учесть все нюансы следки, подготовить правильно договор и документы для регистрации в Росреестре.

Подготовка документов и продажа квартиры.

Если Вы обратились к риелтору, он Вам поможет оформить сделку правильно. Если же Вы самостоятельно продаете долю в недвижимости, проверьте в договоре наличие:

  • описания предмета договора – доли в квартиры и самой квартиры (сколько в ней комнат, количество квадратных метров жилой и общей площади, этаж, адрес);
  • цены;
  • информации об ограничениях в виде прав третьих лиц на недвижимость.

Договор заверяется у нотариуса.

Далее документы передаются в Росреестр. В пакет документов включаются:

  • заявление;
  • паспорт;
  • правоустанавливающий документ;
  • квитанция об уплате госпошлины (2 000 рублей – пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
  • договор купли-продажи;
  • документы, подтверждающие извещение совладельцев о продаже доли или их отказы от ее приобретения.

После регистрации права собственности в Росреестре, новый собственник становится полноправным хозяином доли квартиры.

○ Советы юриста:

Купили долю в квартире, так как необходима была прописка, но другой собственник заявил, что ему не предлагали купить эту часть и требует признания сделки недействительной, грозит ли это чем-нибудь?

Сделку недействительной признать на этом основании не могут (п. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 10).

Нарушение права извещения совладельца может стать поводом для его перевода в статус покупателя. Заявить в суд о нарушении порядка отчуждения имущества обиженный совладелец вправе в течение 3 месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о нарушении своего права (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

«При предъявлении такого иска истец обязан внести на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов» (п. 1.2. Постановления Пленума ВС РФ № 4).

Таким образом, если вредный совладелец действительно хочет купить долю, он вправе оспорить сделку. В этом случае Вам деньги вернут через суд. Если у совладельца нет намерения приобретать недвижимость, оспорить договор купли-продажи он не сможет.

Брат владеет 2/3 долей от квартиры, предлагает купить мою долю, но по очень низкой цене, можно ли заставить его поднять цену?

Вы не должны продавать ему свою долю дешевле рыночной цены. Вышлите брату извещение с указанием реальной стоимости своей части недвижимости. Если он откажется, продавайте ее другим людям. Для правильности расчетов пригласите оценщика.

Специалист Барнашева Дарья расскажет Как продать долю в квартире.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Легко ли продать долю в квартире

Если квартира принадлежит нескольким людям, то первая сложность состоит в том, что владелец одной из долей не может просто так выставить свою часть квартиры на продажу. Сначала он должен предложить другим сособственникам ее купить. Причем не просто на словах, а в письменном уведомлении с указанием цены и условий продажи. Это «письмо счастья» необходимо либо передать из рук в руки, под личную подпись, либо направить по почте (с уведомлением о получении). Другие собственники получают на раздумья месяц, после чего они должны или купить предложенную долю, или отказаться от покупки.

Несоблюдение этого правила может закончиться печально. Участники долевой собственности, которым не предложили выкупить долю (или предложили по завышенной, а не по реальной цене) имеют право в течение трех месяцев после сделки обратиться в суд и требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Суд примет их сторону.

На этот случай есть обходной маневр, которым многие пользуются – доля в квартире оформляется по договору дарения, так как для того чтобы отдать свою долю даром, согласия сособственников квартиры не требуется.

Сложность 2: несовершеннолетний собственник

Трудно продать долю в квартире, если она принадлежит несовершеннолетнему. Между тем, такие ситуации возникают, например, после развода родителей.

Итак, если необходимо продать часть квартиры, принадлежащую ребенку, то помимо преимущественного права покупки нужно соблюсти и другие условия. Нужно согласие на сделку родителей или лиц, их заменяющих. Придется также получить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства – и это крайне сложно. Здесь сработает только один метод – нужно, чтобы после продажи доли условия проживания ребенка улучшились. То есть в органы опеки надо предоставить документы, подтверждающие, что взамен проданного будет куплено жилье лучшего качества, что доля несовершеннолетнего будет больше проданной или на него оформят отдельную квартиру и т. п. Инфраструктура того района, куда переезжает ребенок, также не должна ничем уступать той, что была по старому адресу.

Сложность 3: рейдеры

На рынке продажи квартирных долей до недавнего времени вольготно себя чувствовали квартирные рейдеры, которые в основном использовали конфликтные ситуации в семьях. Допустим, родственники рассорились или бывшие супруги расстались, и желая насолить проживающим в квартире, продают свои доли случайным людям. Среди них встречалось немало мошенников. Те действуют профессионально, по отработанным схемам, создавая другим собственникам невыносимые условия проживания и вынуждая их продавать свои части квартиры за бесценок.

Нотариус должен убедиться в том, что другие владельцы получили уведомление о продаже доли, и объяснить все последствия сделки. А в случае дарения обязанность нотариуса проверить – не является ли сделка притворной.

Но мошенники не дремлют, придумывают новые схемы, и потому, продавая кому-то долю, не нужно забывать о риске потери квартиры – сказка о заячьей избушке всегда актуальна.

Сложность 4: не очень выгодно

Безусловно, участие в сделке нотариуса – это хорошо. Но нужно быть готовыми к дополнительным расходам: в Налоговом кодексе сказано, что услуга обойдется в 0,5 % от стоимости доли (но не более 20 тыс. руб.).

В целом, по мнению риэлторов, продажа доли в квартире – не самое лучшее решение, даже с точки зрения личной выгоды.

Недвижимость в Липецке. Легко ли продать долю в квартире?

Сразу отметим, что коммунальная квартира и долевая собственность в Липецке — это как и везде понятия разные. В отличие от комнаты в коммунальной квартире, долю невозможно обозначить территориально. Доля в квартире — это абстрактное понятие. В отличие от коммуналки, где комнаты четко разделены между владельцами, при долевом разделе квартиры границы владения нельзя провести. В этом случае можно только договориться с совладельцами условно считать, кому какие комнаты принадлежат. Но если вы решите продать долю в квартире, вы не сможете точно указать, что конкретно принадлежит вам — потому что вам принадлежит только часть от всего, что называется совместная собственность.

Ещё одно принципиальное отличие коммуналки от квартиры, находящейся в совместной собственности, — оплата ЖКХ. Жильцы разных комнат в коммуналке оплачивают раздельные лицевые счета. А вот для совладельцев квартиры коммунальные счета не разбиваются. Поэтому комната в коммуналке с точки зрения купли — продажи реализуется намного проще и быстрее.

Тем не менее, продажа доли в квартире в Липецке довольно распространенное явление. Ситуаций, почему люди решаются на этот шаг, может быть много — развод, получение ипотечного кредита, нехватка денег. Когда совместное проживание с родственниками становится невыносимым или если наследники доли не собираются проживать в доставшейся им квартире.

Правила продажи доли в квартире

Главным принципом в данном случае является соблюдение преимущественного права покупки. То есть если вы намереваетесь продать свою долю, то, прежде всего, нужно предложить купить ее другим сособственникам. Для этого необходимо составить письмо-извещение о предстоящей продаже доли, в нем указать все условия, на которых будет происходить продажа: цена и другие аспекты. Письмо следует разослать другим владельцам долей, причем сделать это лучше всего заказным письмом с уведомлением о вручении.

Если взаимоотношения с другими собственниками хорошие, то вы можете просто оповестить их о намерении продать свою долю устно или по телефону, и если они откажутся от покупки, то попросить их заверить свой отказ у любого нотариуса.

Сложнее, если владельцы долей в этой квартире не живут и связь с ними не поддерживается. Как правильно поступить в этом случае подскажут только специалисты. Поэтому уже на этом этапе стоит обратиться к ним за помощью.

С момента извещения отсчитывается 30 дней, и если в течение этого периода другие участники не приобретут долю, то вы вправе продавать свое имущество кому угодно.

Бывает так, что один из собственников согласен на покупку, но только не укладывается в отведенный законом 1 месяц. Выход один — договориться. Так как по закону вы не обязаны ждать, пока банк выдаст кредит совладельцу или пока он не найдет нужную сумму в долг.

За сколько продавать долю?

Большим заблуждением является мнение, что стоимость доли равна соответствующей части рыночной стоимости всей квартиры. То есть, если квартира стоит 2 млн. рублей, продать 1/2 квартиры за 1 млн. рублей вам вряд ли удастся. Получить эту сумму будет возможно только при продаже всей квартиры.

Приобретение доли в квартире сопряжено с рядом юридических и житейских сложностей, что часто снижает стоимость доли квартиры. Номинально эти сложности перевести в денежное выражение невозможно. Традиционно, стоимость доли в квартире на 20-40% ниже среднерыночной стоимости из расчета по квадратным метрам. А все потому, что, как и говорилось ранее, доля в квартире — неликвидный товар.

Продать свое имущество по завышенной цене возможно лишь, если сделка купли — продажи доли квартиры осуществляется между совладельцами и в вашей части заинтересованы другие собственники.

Как там ни было, стоимость доли в квартире невозможно точно рассчитать, а можно лишь предположить. Ведь это понятие собственности выражено только в цифрах на бумаге, а обозначить границы владения в квартире физически невозможно. Даже если один совладелец занимает одну комнату, а второй — другую в двухкомнатной квартире, это не значит, что собственникам принадлежит по комнате.

Вот если у вас имеется дом в Липецке, где возможно сделать два отдельных входа, независимые друг от друга кухни, санузлы, то тут уже реально разделить дом на доли. Соответственно и цена доли в жилом доме будет равна половине рыночной стоимости всего дома.

Иными словами, трудностей с продажей доли может возникнуть немало, начиная от оповещения всех совладельцев и кончая расчетом стоимости. К тому же найти покупателя на долю в квартире всегда непросто. Для решения возникших трудностей следует обратиться к специалистам «Агентства Ризолит — Липецк». Поскольку продажа доли — это большая работа, сопряженная с множеством разного рода переговоров и встреч. В одиночку пройти все эти испытания без юридической поддержки может оказаться просто не под силу.

Инструкция по продаже (отчуждению) доли в квартире


Реализация долевой собственности происходит согласно установленному порядку с применением специальных процедур. Они касаются неукоснительного соблюдения прав других владельцев квартиры или частного дома, имеющих приоритет покупки и возможность оспорить сделку в суде. Представленная ниже пошаговая инструкция «Как продать долю в квартире» поможет собственнику избежать ошибок и не нарушить закон.

Долевая собственность, доли выделенные и невыделенные

В большинстве случаев долевая собственность предполагает ситуации, когда обладателями недвижимого имущества оказываются несколько человек. Соответственно причитающиеся им части жилого помещения не определены, и при продаже доли в квартире для каждого собственника выделяются путем пропорционального расчета.

Иное дело, когда принадлежность конкретному лицу части помещения обозначена официальным документом. Это может быть брачный контракт, свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, дарения или иной действительный документ. Обычно выделенная доля имеет лишь бумажное выражение, а на деле используется всеми жильцами квартиры. Натуральное разграничение автоматически ликвидирует общее владение.

Рыночная оценка выделенной доли в квартире производится по стандартной схеме. Объект сравнивается с аналогичными предложениями на рынке недвижимости, определяется средняя стоимость.

Если же право на конкретное помещение в квартире или загородном доме за продавцом не закреплено, выделение доли происходит путем равного распределения площади на всех владельцев. В идеале количество комнат должно соответствовать числу совладельцев квартиры. Сторона, получившая меньшее по площади помещение, имеет право на денежное возмещение. Выделение доли производится в суде или посредством мировой договоренности участников.

Одним из самых сложных случаев в практике риэлторов и юристов являются ситуации, когда претендентов больше, чем комнат. Даже если общая площадь распределяется посредством арифметического деления на равные доли, квартира рискует превратиться для совладельцев в камень преткновения и споров.

Пошаговое руководство

Процедура реализации долевой недвижимости производится в четыре этапа. Предварительно владелец советуется с риэлтором либо самостоятельно изучает рынок, определяется с ценой.

Определение условий продажи доли в квартире как первый шаг сделки

Первый шаг предполагает обсуждение и фиксацию договоренностей между продавцом и покупателем. Другие обладатели долевого имущества не могут принимать в нем участие.

В процессе определяется:

  • предмет торга в виде части жилой недвижимости, ее габаритов, других характеристик;
  • сумма покупки (указывается полностью) и порядок уплаты (перечисления либо передачи) денег;
  • иные условия достигнутые сторонами, впоследствии они используются в переговорах с остальными владельцами.

Если нуждаетесь в жилье, необязательно его покупать. Можно заключить договор ренты. Обо всех деталях здесь.

Чем опасен период стагнации для экономики нашей страны: http://svoedelo-kak.ru/ekonomika/stagnatsiya.html.

Уведомление содольщиков

На втором шаге о предстоящей продаже доли в квартире и ее условиях ставятся в известность иные дольщики. Это носит обязательный характер, оказывая прямое влияние на успех процедуры. Любое отклонение от установленных правил является веским основанием для последующего обращения в суд, когда истцом может выступить другой владелец, и по результатам разбирательства продажа может быть аннулирована.

Извещение производится следующим образом:

  1. Каждому обладателю имущества направляется письменное уведомление о продаже с подробным описанием цены и условий.
  2. Документ отправляется даже в случае, если покупателем выступает другой дольщик.
  3. В течение указанного срока (не превышает 1 месяца) другие собственники имеют приоритет покупки, выставленной на продажу доли.
  4. Информация о покупателе, в том числе его адрес и личные данные не указываются, не имея правовой важности.

В течение месяца собственники могут отреагировать на уведомление. Отсутствие с их стороны каких-либо действий трактуется как согласие. При этом за дольщиками остается право ускорить процесс продажи, подписав отказ от приоритетной покупки.

Сделка реализуется исключительно на условиях, отраженных в уведомлении.

Правом преимущественной покупки обладают все дольщики, воспользовавшись которым, каждый может приобрести пропорциональную часть имущества.

Нотариальное заверение

Третий шаг: продажу подтверждает нотариус, чье обязательное участие в оформлении сделки установлено законом в 2016 году. До этого продажа долевой собственности сопровождалось массой нарушений, зачастую превращаясь в инструмент сведения счетов, что заставило государство принять меры.

Оба участника сделки обращаются в действующую контору, представив следующие документы:

  • отказы других собственников от приоритетной покупки либо доказательства отсутствия их реакции в установленный срок. К ним относятся почтовые чеки, датированные корешки корреспонденции;
  • имущественное свидетельство либо выписка ЕГРП, техпаспорт БТИ, кадастровые документы;
  • соглашение о покупке;
  • личные документы продавца и покупателя;
  • санкция органов опеки, если затрагиваются интересы несовершеннолетних.

Нотариус анализирует обстоятельства соглашения о продаже, реакцию других собственников. По итогам он заверяет сделку печатью и подписью, либо отказывает в оформлении, сославшись на обнаруженные нарушения. Решение вносится в нотариальный реестр, после чего стороны могут приступать к дальнейшим действиям.

Государственная регистрация

Четвертым заключительным шагом будет государственная регистрация сделки. Осуществляется она при обращении в ближайшее учреждение Российского реестра или районный Многофункциональный центр (МФЦ).

Размер государственной пошлины за внесение изменений по объекту недвижимости в ЕГРН составляет 2 тыс. рублей. Квитанция об ее оплате прикладывается к поданному заявлению вместе с пакетом документов, ранее представленных нотариусу. Контрагенты решают все вопросы лично или через представителя, чьи права требуют наличия нотариальной доверенности.

По улаживанию формальностей в соглашении купли-продажи ставится регистрационная печать, а переход прав собственности на долю в жилом помещении отмечается в ЕГРН. Участники получают подтверждающие документы: выписку, заверенный договор, кадастровый паспорт. Новый собственник вступает в законные права.

Продажа долевого имущества при ипотеке

Собираясь реализовать квартиру, взятую в ипотеку, собственник должен согласовывать все действия с банком, кредитные обязательства перед которым покупатель берет на себя. Сама процедура предусматривает получение разрешения от банка, нотариальное подтверждение соглашения, полную выплату покупателем задолженности. По итогам кредитор выдает документ об отсутствии претензий к должнику.

В других случаях банк выступает непосредственным участником процедуры, предлагая покупателю две ячейки. В одну из них вносится искомая сумма покупки, в другую разница между ипотечной и реальной ценой. Все вопросы, связанные с регистрацией, решают банковские служащие.

Закон об ипотеке прямо указывает на невозможность покупки отдельной доли, отмечая, что доля собственности не может выступать предметом залога. При этом приобретателю предоставляется возможность выкупа последней части. Т.е изначально он должен являться владельцем первой доли. После реализации сделки он становится единственным обладателем квартиры, которая в свою очередь, на 100% передается в банковский залог.

Банки крайне неохотно идут на долевой выкуп, тем более, чаще всего подобные сделки заключаются между родственниками и разведенными супругами. По статистике лишь треть кредитных организаций идет навстречу клиентам. Даже при переоформлении долговые обязательства остаются за лицом, на которого оформлялся кредитный договор, в редких случаях выплаты распределяются на обоих дольщиков.

Чаще всего владельцы прибегают к отказу от своей части имущества в пользу и с согласия другого заемщика. Банк проверяет его финансовую состоятельность и в отсутствие проблем переоформляет сделку.

Продажа доли, если другой собственник несовершеннолетний

Если одним из владельцев является несовершеннолетний гражданин, продавец направляет уведомление о сделке его родителям. Кроме этого требуется подтверждение органов опеки и попечительства, поскольку появление в квартире другого лица, может нарушить права и жилищные условия ребенка.

Формально согласие опеки не требуется, поскольку законными представителями несовершеннолетних детей являются их родители. На практике справку из органов попечительства часто требуют нотариусы и регистрационные службы. Заинтересован в ней и покупатель, поскольку отсутствие санкции может стать поводом к судебному разбирательству и признанию договора недействительным.

Пошаговая инструкция и ответы на основные вопросы о банкротстве физических лиц.

Выгодоприобретатели и бенефициары – кто они?

Судебные споры

Разбирая споры дольщиков, суд учитывает несколько факторов, и в первую очередь подробное и своевременное уведомление других собственников. Если их права по выкупу доли в квартире или доме были нарушены, либо в уведомлении названа неверная цена и условия сделки, продажа может быть отменена.

Практика знает массу примеров, когда суд прекращает право собственности одного из дольщиков с выплатой ему компенсации. Причинами выступает:

  • небольшая площадь долевого владения;
  • небрежная эксплуатация (долгое не появление в квартире);
  • отсутствие у совладельцев родственной связи;
  • конфликтные отношения дольщиков, делающие совместное проживание невозможным.

Статья написана по материалам сайтов: www.best-realty.ru, topurist.ru, realty.mail.ru, kvartira48.ru, svoedelo-kak.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector