+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Что делать, если купил квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Содержание

Покупка квартиры

Покупка квартиры с долгами по ЖКХ

Содержание статьи:

Особенности покупки квартиры с долгами по ЖКХ

На практике нередки случаи, когда покупатель уже после оформления всех бумаг обращается в расчетно-кассовый центр или управляющую компанию и узнает, что на его новой квартире «висит» большая задолженность. Вопреки мифам, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не осуществляется с обременением. В законе явно не запрещается продавать квартиры с долгами, если таковые не установлены судом. Обращаться к судебному разбирательству у многих поставщиков услуг по-прежнему считается крайней мерой.

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

+7 (499) 553-09-05

+7 (812) 448-61-02

+7 (800) 550-38-47

Управляющая компания может прибегнуть к хитрости и пытаться убедить лицо в том, что долг записывается за определенной квартирой, а не человеком. Согласно ЖК РФ, в частности статьи 153, обязанность оплачивать счета возникает лишь с момента возникновения права собственности (там же приводятся иные основания – аренда или вступление в кооператив). Решая вопрос, переходят ли старые долги по ЖКХ при покупке квартиры к новому владельцу, законодатель отвечает отрицательно.

Статья 154 относит к таким платежам и взносы на капитальный ремонт, но здесь данная норма вступает в противоречие с пунктом 3 статьи 158, которая назначает ответственным за все долги по капитальному ремонту собственника, обладающего жильем в данный момент. Избежать данного платежа невозможно, только если иное не оговорено в договоре.

Как узнать о долгах по ЖКХ?

На продавца не возлагается обязанность передавать документы, согласно некоторому перечню, но, согласно ГК РФ, покупатель должен быть ознакомлен со всеми существенными условиями сделки. Таким образом, при возникновении необходимости, сделка с такими долгами может быть оспорена по инициативе покупателя.

Покупатель может как во время проведения сделки, так и после произвести анализ ситуации с задолженностью:

  • Больше всего повезло жителям Москвы – здесь действует портал центра координации ГУ ИС, на котором предоставляется общая информация, а также частичная, рассчитанная за определенные интервалы времени. Справка подробно расскажет, как узнать долги по квартире в любом районе города.
  • Многие управляющие компании создают подобные порталы для информирования жильцов, к процессу также подключаются банковские и иные государственные учреждения.
  • Аналогичная информация может быть предоставлена в расчетно-кассовом центре. Сведения предоставляются интегрировано, но в момент передачи от соответствующих поставщиков услуг.
  • Из первых рук получить информацию можно в ЖЭК, офисе Ростелекома или энергосбытовой компании, обслуживающей район.

Среди банков, подобную услугу оказывает Сбербанк. В Москве наиболее распространено получение информации через Банк Москвы. Там же имеются опции оплаты онлайн, которые вряд ли понадобятся, если есть все основания того, что долг был накоплен прежним владельцем.

Если УК требует с нового владельца квартиры оплаты долгов?

Хорошо проработанный договор купли-продажи должен изначально содержать пункт об отсутствии возможностей передачи долга по коммунальным услугам новому владельцу. Даже при такой защищенности, управляющая компания может начать требовать средства от лица нового владельца. При этом не стоит опасаться судебного преследования: никаких прав требования с нового владельца не существует, за исключением того, если в договоре с продавцом или управляющей компанией сказано обратное. В таких случаях долг действительно придется оплачивать на основании статьи 391 Гражданского кодекса.

При покупке квартиры долги по квартплате не списываются в силу особенностей бухгалтерского учета, но и опасаться санкций новому владельцу не стоит. В случае если платежные документы с требованиями оплатить долг все же приходят, необходимо:

  1. Снять копии с договора купли-продажи, свидетельства (выписки).
  2. Написать заявление с требованием прекратить выставлять счета за период, предшествующий регистрации.
  3. В случае если в акте приема квартиры был пункт о снятии показаний счетчиков (а его лучше включать), приложить также его.
  4. Документы отправить заказным письмом или передать под расписку в офис компании.
  5. Любые действия по взысканию средств после данного обращения являются вымогательством и караются в том числе по 163 УК РФ.

Также следует отметить, что предоставлять данные о нынешнем месте жительства прежнего владельца или передавать ему какую-либо информацию новый собственник не обязан. При аналогичном общении с телефонной компанией следует обратить внимание, что потеря права собственности прекращает также договор обслуживания абонента.

Порядок покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Если есть подозрения на то, что квартира продается с долгами, следует действовать согласно данным этапам:

  • Обратиться к продавцу с просьбой предоставить документы на собственность, имеющиеся выписки.
  • Запросить выписку в ЕГРП, в частности, чтобы установить наличие уже наложенных арестов и прочих обременений.
  • Обратиться в управляющую компанию, специализированный портал или расчетный центр, где получить сведения о текущей задолженности. Получение некоторых сведений возможно лишь с согласия собственника. С другой стороны, если собственник не предоставляет данных о квартире и долгах – это уже повод от нее отказаться.
  • В случае если долги обнаружены, предложить в договор внести пункт о самостоятельном погашении долгов или о сохранении задолженности за старым собственником.
  • В качестве варианта, если продавец согласен на погашение долгов новым владельцем, дополнительно указать размер скидки от стоимости квартиры. Прописывать скидку следует отдельным пунктом, но никак не в рамках итоговой цены. Причина проста – в случае оспаривания сделки, продавец вернет себе квартиру (вернув деньги покупателю), но с оплаченными счетами.
  • Обратиться в Росреестр за регистрацией прав собственности.
  • Составить передаточный акт, передать средства любым удобным способом и зафиксировать отдельным документом показания счетчиков. Для большей уверенности необходимо заверить акт с показаниями в управляющей компании.

Список необходимых документов

Для регистрации подобной квартиры необходимо предоставить:

  • Паспорта сторон.
  • Выписки из реестра.
  • Справку из налоговой об отсутствии долгов.
  • Справку из службы судебных приставов (можно получить онлайн), если вынесено судебное решение об исполнительном производстве.
  • Справку-счет из расчетного центра, ЖЭК или УК.
  • Основной договор и дополнительное соглашение о погашении задолженности за счет средств, передаваемых по договору купли-продажи и данные о том, кто платит за долг.
  • Документы основания, свидетельствующие о легитимности прав собственности в отношении продавца;
  • Сведения о прописанных лицах, включая выписку из домовой книги.
  • Свидетельство о регистрации.
  • Квитанция из банка об уплате 2000 рублей в качестве пошлины.
  • Акт приема-передачи квартиры.
  • Акт передачи денег.
  • Расписка.

В отдельных случаях, если деньги передаются через ячейку или аккредитив, предоставляются экземпляры соответствующих договоров.

Пример по порядку покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Гражданин, недавно купивший квартиру, решил обратиться в управляющую компанию с целью заключения договора. При этом он был абсолютно уверен в том, что никаких долгов нет, поскольку риелтор, который вел сопровождение сделки, сказал, что никаких задолженностей не имеется.

В данном случае новый собственник должен обратиться в ТСЖ с требованием о переводе лицевого счета на его имя. В отношении риелтора предусмотрены штрафные санкции в соответствии с законом о защите прав потребителей: подобное некачественное оказание услуги подразумевает возврат всей суммы вознаграждения. Управляющая компания, на основании предоставленных документов и статьи 153 ЖК РФ, не может отказать в переоформлении счета на новое лицо, более того – не вправе требовать платежей, поскольку ни за некачественную работу риелтора, ни за расходы прошлого жильца покупатель ответственности не несет.

Заключение

Приобретение квартиры с долгами по платежам в пользу коммунальщиков – не является существенным обременением, кроме случаев, когда в отношении владельца и его имущества (в частности, квартиры) наложен арест. Законом определено, что:

  • Новый владелец не несет ответственности по долгам старого за исключением платежей за капитальный ремонт.
  • Покупатель имеет право требовать справки из расчетных и коммунальных учреждений.
  • Судебная практика при покупке квартиры с долгами свидетельствует о защищенности покупателя в юридическом поле, что не убирает возможности произвола.
  • Иной порядок долгов стороны могут устанавливать в рамках как договора, так и дополнительного соглашения.

Список законов

Вам будут полезны следующие статьи

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

Купили квартиру с долгами по ЖКХ…

Вы решили переехать и купили квартиру. Сделка прошла спокойно, получили свидетельство в Росреестре. Пошли делать прописку в управляющую компанию. И тут вам сообщают, что никакой прописки не будет, пока вы не погасите долг по оплате коммунальных услуг…

Знакомая ситуация? Увы, да. Не все продавцы квартир добросовестны, и даже проведение сделки с риелтором не является стопроцентной гарантией отсутствия проблем с новым жильем. Что же можно посоветовать новому собственнику квартиры, если ему пытаются выставить счет за долги прежнего хозяина?

Что говорит закон о покупке квартиры с долгами по коммунальным услугам?

Закон в этом случае на стороне нового владельца квартиры. В статье 153 Жилищного кодекса РФ прямо сказано, что обязанность по оплате коммунальных услуг и содержания жилья у собственника квартиры, комнаты и прочего жилья возникает с момента приобретения права собственности на эту жилплощадь. С юридической точки зрения этим моментом считается дата выдачи новому хозяину квартиры свидетельства о праве собственности. Соответственно, все долги по ЖКХ, появившиеся до этой даты, обязан погасить предыдущий хозяин квартиры.

Однако здесь есть важные нюанс: иногда новому собственнику квартиры всё же приходится гасить долги старого хозяина по коммунальным услугам. Это случается, если при передаче квартиры вы совсем забыли проверить и зафиксировать показания приборов учёта. В таком случае сложно установить, какие показания были на счетчиках воды или электричества на момент, когда квартира досталась вам. Хорошо, если при этом прежний хозяин хотя бы исправно передавал показания в управляющую компанию. Если показания не передавались вообще, или старый хозяин квартиры их регулярно занижал, сумма долга может увеличиться в разы.

Чтобы избежать погашения долгов по коммунальным услугам за старого владельца квартиры, сделайте акт приема-передачи квартиры в 2 экземплярах и подпишите его вместе с продавцом. В акте нужно отметить показания счетчиков на воду, отопление, электричество, газ на реальную дату передачи квартиры.

Управляющая компания требует погасить долг прежнего хозяина квартиры

Увы, не всегда управляющие компании и председатели ТСЖ хорошо знают закон. Очень частое заблуждение коммунальщиков — то, что долг висит не на хозяине, а на самой квартире. На самом деле это не так. Если предыдущий хозяин съехал, не заплатив за коммунальные услуги, его долг никуда не девается и не переходит на нового владельца квартиры. При неоплате долга УК всегда может взыскать долг по оплате ЖКХ со старого собственника в судебном порядке — что, кстати, является прямой обязанностью УК, за которую ей платят деньги жильцы. Новый добросовестный владелец квартиры никоим образом не должен страдать за «грехи» предыдущего владельца.

Это интересно:  Как продать квартиру с прописанными людьми

Чаще всего в этой неприятной ситуации управляющая компания угрожает:

  • «Пока долг не погасите, прописку не оформим».
  • «Если не заплатите, мы вам отключим воду».
  • «Платите сейчас, или выставим пени».

Все это, конечно, незаконно.

Долг по взносам на капремонт переходит на нового хозяина квартиры

Отдельно оговорим ситуацию со взносами на капремонт. В части 3 статьи 158 Жилищного кодекса сказано, что обязанность оплачивать расходы на капремонт в МКД появляется у собственников с момента возникновения права собственности на помещение в доме. Однако в случае перехода права собственности (например, при продаже квартиры) на нового собственника одновременно переходят и все обязательства прежнего хозяина квартиры по оплате расходов на капремонт. То есть долги по взносам за капремонт, оставшиеся от предыдущего хозяина, придется погашать новому собственнику квартиры.

Исключение из этого правила предусмотрено законом для квартир, которые раньше принадлежали Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям: они должны будут сами закрывать свои долги по взносам на капремонт до момента перехода права собственности новому хозяину.

Что делать, если на квартире висят долги прежнего хозяина?

  1. Сразу сообщить УК о смене собственника квартиры.
    В кратчайшие сроки после регистрации сделки в Росреестре и получения свидетельства о праве собственности на квартиру сходите на прием в свою управляющую компанию или к председателю ТСЖ. Принесите копию свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на квартиру, а также копию акта приема-передачи квартиры с показаниями счётчиков и попросите поменять сведения в лицевом счете. Теперь все счета за ЖКХ должны выставляться на ваше имя, причём без чужих долгов.
  2. Написать претензию управляющей компании.
    Если сотрудники УК настаивают на том, что долги прежнего собственника квартиры должны закрывать вы, для начала вежливо опишите им ситуацию и сошлитесь на законодательство (ст. 153 ЖК РФ). Во многих случаях грамотный разговор помогает снять все претензии. Договориться не удалось? Подайте письменное заявление на имя директора управляющей компании или председателя ТСЖ. В этом заявлении в произвольной форме опять же опишите всю ситуацию, процитируйте закон, приложите копии документов на квартиру. Заявление напечатайте в 2 экземплярах, чтобы в УК расписались в его получении на вашем экземпляре.
  3. Подайте жалобу в жилищную инспекцию.
    Этот государственный орган контролирует правильность начисления платы за коммунальные услуги. Если управляющая компания необоснованно включает в квитанцию чужие долги, это нарушение. Жилищная инспекция может провести проверку правильности начисления платы за коммунальные услуги и выдать УК предписание о перерасчёте.
  4. Напишите претензию агенту по недвижимости.
    Если сделку купли-продажи квартиры для вас вел риелтор, рекомендуем предъявить ему претензию в связи с некачественным оказанием услуг. По статье 29 закона РФ «О защите прав потребителей» вы можете, например, попросить вернуть часть стоимости за плохую работу риелтора, который плохо проверял юридическую чистоту сделки.

УК отказывается делать прописку из-за долгов прежнего хозяина

Некоторые особенно настойчивые управляющие компании могут создавать проблему при прописке в новую квартиру, отказываясь принимать паспорта нового хозяина и членов его семьи. Если паспортисты из УК ставят возможность прописки под условие о погашении долгов старого собственника квартиры, обращайтесь для регистрации в новой квартире напрямую в ГУВМ МВД РФ в вашем городе. Заявление на снятие с учёта по старому адресу и на прописку по новому адресу можно подать одновременно. Удобно делать это через сайт Госуслуг.

Что делать, если купил квартиру с коммунальными долгами?

Вопрос:

Я покупаю квартиру, хозяин которой не может расплатиться по долгам за коммунальные услуги. Как мне поступить? И что делать, если я уже купил квартиру с коммунальными долгами?

Ответ:

Бывает, что Продавец квартиры накопил долгов по ЖКХ за несколько лет, и не хочет или не может за них расплатиться. Но его право собственности от этого не пострадало, а значит, он вполне может свою квартиру продать. Такие случаи в практике не редкость. Как здесь быть Покупателю? Как это решается на практике?

Купить квартиру с коммунальными долгами можно. Нужно только правильно понимать последствия этого, и заранее принять меры, чтобы эти долги не повисли на Покупателе дополнительным бременем. Для этого нужно знать следующее.

Во-первых, на практике, если кто-то готов купить квартиру с долгами по коммунальным платежам, то это объективный повод для снижения цены продажи. Причем, снижение не только на сумму долгов, но и немного больше (с запасом), так как решение этой проблемы вместо хозяина берет на себя Покупатель.

Во-вторых, Покупатель должен понимать, что вообще-то сами долги привязаны не к квартире (к объекту), а к ее хозяину (к субъекту), поэтому новый хозяин, который уже купил квартиру с долгами, вовсе не обязан платить по обязательствам старого владельца. Откроется в новой вкладке.»>П/п 5, п.2, статьи 135 ЖК РФ ясно говорит о том, что обязанность по квартплате и коммунальным платежам возникает у Покупателя только с момента получения им Откроется в новой вкладке.»>права собственности на квартиру. Все долги, возникшие ДО момента покупки квартиры, к Покупателю не имеют отношения. Но это по закону и в теории. На практике же происходит прямо наоборот.

Продавец-должник сразу после продажи своей квартиры исчезает из поля зрения управляющей компании, которой он задолжал за коммунальные услуги и квартплату. Что делать коммунальщикам? Не самим же за него долги гасить. И искать его тоже не резон – страна у нас большая. Поэтому, как правило, управляющая компания начинает наседать на нового хозяина квартиры, пытаясь компенсировать себе убытки за его счет. То, что такие требования к новому жильцу не имеют под собой никаких законных оснований, коммунальщиков не смущает. Разговор, обычно, строится в таком ключе: «Не оплатишь долг по квартире, отключим воду-свет-газ!»

Конечно, Покупатель может начать судиться с ними, и наверняка выиграет процесс. Но начинать жизнь на новом месте со скандала с управляющей компанией, мало кому хочется. Да и новому хозяину квартиры придется самому не раз обращаться в ту же УК за различными справками, документами, вызовами сантехников и т.п. Поэтому, дабы не провоцировать конфликт с УК, Покупатель добровольно соглашается погасить долги по коммунальным платежам за бывшим собственником квартиры, но с условием.

Условие он ставит уже Продавцу. Добровольное обязательство Покупателя квартиры погасить долги по квартплате и коммунальным платежам должно быть отражено в Откроется в новой вкладке.»>условиях договора купли-продажи квартиры (или в отдельном приложении к договору), а цена самой квартиры в договоре должна быть адекватно снижена.

Чтобы грамотно отразить такое обременение в договоре, и быть уверенным, что Продавец не оспорит сделку по основаниям, указанным в Откроется в новой вкладке.»>п.3 ст. 179 ГК РФ (сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить под влиянием тяжелых обстоятельств), лучше составлять и заверять такой договор у Откроется в новой вкладке.»>Нотариуса.

Это все касается случаев, если кто-то собрался купить квартиру с долгами по коммунальным платежам на крупную сумму (например, несколько сотен тысяч рублей). Если же долг относительно невелик, и сопоставим с Откроется в новой вкладке.»>суммой аванса за квартиру, то Покупателю имеет смысл договориться с Продавцом о том, чтобы тот использовал полученный аванс на погашение своих коммунальных долгов, и вышел на сделку уже с «чистой» квартирой.

Конечно, это условие нужно тоже грамотно отразить в договоре аванса, и в этом тоже может помочь Нотариус. Составленный им договор об авансе и его нотариальное удостоверение защитят Покупателя, если Продавец попытается уклониться от сделки после получения аванса и решения своих долговых проблем.

При покупке квартиры с долгом по квартплате и за коммунальные услуги, Покупателю нужно помнить еще одну вещь. При длительных неплатежах, управляющая компания может подать в суд на владельца, и квартиру могут арестовать на время судебных разбирательств. Купить такую квартиру будет уже невозможно – сделка не пройдет регистрацию в Росреестре.

Перед внесением аванса Покупателю следует узнать, нет ли ареста на квартиру. Для этого он может самостоятельно, заказать (в т.ч. через интернет) Откроется в новой вкладке.»>Выписку из ЕГРП (ЕГРН).

Если какой-нибудь нерадивый Покупатель по недосмотру все же купил квартиру с коммунальными долгами, и эта задолженность по ЖКХ стала для него сюрпризом, то тут уже каждый действует сообразно своему темпераменту и размеру кошелька. Правда, как говорится, на его стороне, а практика рынка – на стороне управляющей компании (УК).

Другими словами, Покупатель может пойти на принцип, и затеять суд с УК, и даже наверняка выиграть его. Но практика рынка такова, что большинство все же предпочитают решить вопрос миром и побыстрее, а потому молча гасят чужие долги по своей, теперь уже, квартире.

Чтобы не влипнуть в чужие долги, Покупателю следует в процессе > Проверяем документы на квартиру.
Откроется в новой вкладке.»>проверки документов на квартиру
, выяснить, нет ли здесь задолженности по коммуналке.

Проверить наличие и размер долгов по квартплате и коммунальным платежам при покупке квартиры, можно по Справке об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, или по Откроется в новой вкладке.»>Единому жилищному документу (ЕЖД). И то и другое выдают в ЖЭУ или МФЦ собственнику квартиры (Продавцу), или любому лицу, прописанному в ней.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Как строить процесс покупки квартиры грамотно, показано на интерактивной схеме Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Особенности покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам

Долги по коммунальным платежам – явление довольно частое и распространенное. Причем даже продажа недвижимости с имеющейся задолженностью встречается в практике все чаще. В некоторых случаях будущие хозяева в курсе о подобном нюансе, за что могут потребовать снизить цену на квартиру или составить договор последующей оплаты.

Размер задолженности по счетам играет существенную роль. К примеру, если недобросовестные владельцы недвижимости сознательно не оплачивали услуги в течение длительного времени, то покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам будет сопровождаться дополнительными тратами. А при условии современных тарифов на ЖКХ сумма окажется внушительная.

Нормативная база

Законодательство четко определяет, кто должен оплачивать возникшие долги по коммунальным платежам. В ст. 153 ЖК РФ говорится, что задолженность по услугам ЖКХ принадлежит собственнику недвижимости. Это относится даже к тем, кто уже продал квартиру, потому что обязанности по уплате коммунальных счетов у нового владельца образуются с даты получения документов на жилплощадь.

Проще говоря, вся задолженность до совершения сделки является обязанностью прежнего владельца, вне зависимости, знал об этом моменте покупатель или нет.

С другой стороны, управляющие компании редко обращают внимание на подобные нюансы и начинают взыскивать долг с нового хозяина. Собственнику остается только единственный путь – обращение в суд и определение истинного должника по образовавшимся долгам.

Это интересно:  Сделка купли-продажи квартиры, полученной ранее по наследству

Нюансы покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам

С момента оформления договора купли-продажи до получения документов на квартиру регистрационные органы могут потребовать предоставить справку об отсутствии задолженности. Это будет первым неприятным сюрпризом для нового собственника, когда деньги за недвижимость уже плачены.

Вторым нюансом является момент, когда документы на квартиру могут выдать без проверки задолженности по коммунальным платежам. Факт «набежавшего» долга вскроется при просмотре первой квитанции на имя нового владельца.

Если сумма слишком большая, УК имеет право воздействовать собственными методами вплоть до прекращения подачи услуг. Выходов снова два: решать вопрос с прежним хозяином либо обращаться в судебные органы.

При покупке квартиры с долгами или при обнаружении их впоследствии не лишним будет знать некоторые тонкости:

  • наличие долга по коммунальным платежам не является препятствием для продажи недвижимости, оформления договора дарения или завещания;
  • долговые обязательства по услугам ЖКХ не переходят на нового хозяина – могут только возникнуть проблемы в оформлении права собственности и в получении регистрации по месту жительства;
  • срок давности при взыскании долговых обязательств не превышает трех лет – в случае, если прежний владелец не платил за коммунальные услуги, к примеру, 5 лет, то суд имеет право взыскать средства только за последние 3 года;
  • управляющая компания не имеет право перевести долг с прежнего владельца на нового, аргументируя это тем, что долг сформировался по конкретному адресу и на привязанный счет – по закону задолженность формируется не на адрес, а на имя собственника;
  • единственным неприятным моментом для нового владельца квартиры может стать взнос на капитальный ремонт – ст. 158 ЖК РФ предусматривает перенос оплаты долга с прежнего владельца на нового, но только по взносам на капитальный ремонт.

Последний пункт предусматривает множество нюансов, вплоть до отказа платить взносы на капремонт. Более подробную информацию необходимо уточнять у представителей управляющей компании и профессиональных юристов, специализирующихся на данном вопросе.

Читайте далее, как уменьшить коммунальные платежи за квартиру.

Процедура совершения сделки

Если продавец заранее предупреждает об имеющейся задолженности, а покупатель согласен на такое условие (выгодное предложение, удобное расположение недвижимости и прочие причины), то покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам предусматривает следующий алгоритм действий:

  1. Запрос данных о размере долга – информацию можно получить в управляющей компании или у самого продавца, который должен предоставить крайнюю квитанцию об услугах ЖКХ.
  2. Получение выписки из ЕГРП – документ предоставляет полную финансовую информацию о недвижимости (возможные аресты, обременения и т.д.).
  3. Получение дополнительных данных о долгах, которые могут быть не отражены в квитанции – необходимо посетить водоканал, газовую службу.
  4. Договориться с продавцом о внесение в договор купли-продажи особых условий, на основе которых прежний владелец обязуется погасить всю имеющуюся задолженность в определенный срок или возместить сумму наличными.
  5. Внести в договор пункт, что вопрос о долговых обязательствах предполагается решить мирным образом.
  6. В установленный срок получить подтверждающий документ о произведенной оплате по коммунальным счетам – достаточно обратиться в УК и взять выписку по счету.
  7. Обратиться в суд при неисполнении обязанностей прежним хозяином по оплате за коммунальные услуги.

При ипотеке

Приобретение жилья в ипотеку с долгом по коммунальным платежам ничем не отличается от обычной купли-продажи недвижимости. Это объясняется тем, что банки не запрашивают данных о задолженности, потому что долг не распространяется на новых владельцев.

При покупке квартиры в ипотеку и при обнаружении долга по счетам за ЖКХ алгоритм действий такой же, как и в любом другом случае:

  • узнать о наличии и размере долга;
  • попытаться мирно урегулировать момент, поговорив с прежним хозяином о погашении задолженности;
  • составить предварительный договор о необходимости уплаты долга.

Семьям, оформляющим ипотеку, рекомендуется заранее проверять недвижимость на наличие долга, поскольку банки этот момент никак не регулируют. Длительное решение вопроса с бывшим собственником негативно повлияет на получение прав собственности на квартиру, поскольку внесение средств по ипотеке никак от этого не зависит.

Кто выплачивает

Выплачивает долги по ЖКХ прежний собственник. С этим не может поспорить ни управляющая компания, ни бывший владелец.

Процесс можно урегулировать несколькими способами:

  • Договориться с прежним хозяином – в большинстве случаев продавцы не уклоняются от своих обязательств, поскольку понимают, что закон не на их стороне. Договор можно заключить в письменной форме, на основе которого бывший хозяин обязуется внести на счет необходимую сумму. Кроме этого, можно договориться в устной форме, но важно не подписывать договор купли-продажи и исключить факт передачи денег. Это позволит полностью отказаться от покупки квартиры, если прежний собственник не выполнит свои обязательства в срок.
  • Если квартира куплена с долгом по коммунальным платежам, то необходимо предоставить данные в УК. Сотрудники сформируют иск на прежнего владельца.
  • Самостоятельно обратиться в суд, если прежний хозяин не выполняет свои обязательства по уплате задолженности.

Стоит помнить, что невозможно приобрести квартиру, если она находится в аресте за неуплату по счетам за коммунальные услуги.

Что делать новоиспеченному хозяину

В случае, если недвижимость уже приобретена с долгом по коммунальным платежам, новый хозяин сталкивается с проблемами регистрации и оформлением права собственности. Решить проблему можно несколькими способами, каждый из которых предусматривает взыскание средств по задолженности с прежнего хозяина.

Во-первых, необходимо связаться с бывшим владельцем и объяснить ситуацию. По законодательству даже при оформлении купли-продажи обязанность по уплате долга по ЖКХ остается за прежним владельцем.

Решение проблемы может быть следующим – получение средств от продавца наличными для уплаты долга, либо получить от него документальное подтверждение о внесении средств на счет УК. Кроме этого, можно лично запросить данные в управляющей компании, погашен ли долг.

При отсутствии связи с прежним хозяином и неисполнении им своих долговых обязательств необходимо подать иск в судебные органы.

Кого нужно уведомить о смене собственника

После оформления договора купли-продажи недвижимости с долгом по коммунальным платежам необходимо известить УК о смене собственника. Процесс осуществляется в письменной форме с просьбой завести новый счет по уплате за коммунальные услуги. Это позволит избежать путаницы с суммой долгой, а также избавит от ошибочных предупреждений о необходимости погасить долг новым хозяином.

Следует отметить, что если квитанция состоит из нескольких частей – отдельная оплата за воду, свет или газ, то заявление о смене собственника подается во все организации, отвечающие за предоставление коммунальных услуг (водоканал, газовая служба, энергосбытовая компания).

Заявление подается одним из трех способов:

  • лично руководителю предприятия;
  • заказным письмом с уведомлением о вручении;
  • через интернет на электронный адрес компании.

В течение месяца вопрос будет рассмотрен. После положительного ответа необходимо взять справку в бухгалтерии управляющей компании об отсутствии задолженности. При отказе – обратиться в жилищную инспекцию.

Оплачиваться ли долги по коммунальным платежам предыдущего собственника — узнайте из этой статьи.

Далее мы расскажем, где оплатить коммунальные платежи.

Что делать, если купил квартиру с долгами по услугам ЖКХ?

Главная » Недвижимое имущество » Жилая недвижимость » Что делать, если купил квартиру с долгами по услугам ЖКХ?

Что закреплено в законодательстве

Покупка квартиры на вторичном рынке — не редкость. Часто новые жильцы сталкиваются с проблемой неоплаты коммунальных услуг старыми владельцами. В этом случае в соответствии с действующим российским законодательством существует особая процедура взыскания средств коммунальными службами. Однако в любом случае новые собственники платить по чужим долгам не обязаны.

При покупке квартиры необходимо обращать внимание на информацию о наличии задолженности по коммунальным услугам. Просмотреть ее можно в ЖЭКе. При наличии долгов необходимо взять с продавца письменное обязательство о погашении их в определенный срок.

Внимание! Надо заметить, что закон полностью на стороне новых владельцев. Статья 153 Жилищного кодекса Российской Федерации защищает права собственников, оказавшихся в подобной ситуации.

Бывают ситуации, когда граждане, веря на слово продавцу, приобретают недвижимость с долгами без наличия бумаги о погашении задолженности.

В этом случае свою правоту придется доказывать через суд. Компания-поставщик самостоятельно не станет разбираться, кто обязан оплачивать задолженность, а направит на ваш адрес письменное уведомление о ее наличии. Подобный подход к решению проблемы не законен.

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации обязанности по внесению платы за пользование коммунальными услугами у нового собственника возникают с момента заключения договора купли-продажи, договора аренды, договора социального найма. Договоры составляются в письменном виде и подписываются обеими сторонами сделки.

Все долги, которые существовали до указанного в бумаге срока, новому владельцу не принадлежат. Он не обязан вносить средства. Кроме того, поставляющие компании не имеют права прекратить подачу услуги, если новый собственник исправно оплачивает ее с момента возникновения обязанности.

Важно! Задолженность по капитальному ремонту старого владельца придется оплачивать новому собственнику.

Как получить поквартирную карточку, читайте тут.

Подобное правило связано с тем, что в дальнейшем проводимым капитальным ремонтом будет пользоваться нынешний обладатель недвижимости, а не тот, который продал квартиру.

Чтобы избежать проблем с законом, рекомендуется при покупке дома завести новый счет по оплате коммунальных услуг на свое имя. Долги останутся на старом счету и будут принадлежать бывшему собственнику. У поставляющей компании в таком случае к вам не возникнет никаких претензий.

Альтернативный вариант – заключение договора купли-продажи с указанием обязательства по оплате задолженности. В этом случае в суде, проводимом по инициативе организации-поставщика, вы предъявите документ, судья снимет обязательства по оплате задолженности.

В договоре купли-продажи необходимо фиксировать показания всех счетчиков. В идеале можно пригласить сотрудника ЖЭКа для составления акта.

Подобные правила касаются не только оплаты коммунальных услуг, но и телефонной связи, интернета. Надо заметить, что новый собственник в течение двух месяцев с момента заключения договора обязан прийти к поставщику и написать заявление на смену клиента.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Как узнать о долгах в ЖКХ

При приобретении недвижимости рекомендуется заранее узнать о наличии задолженности за коммунальные услуги.

Это сделать можно несколькими способами:

  • через интернет на сайтах поставляющих компаний. Очень удобная функция. Покупателю нужно знать всего адрес квартиры, после заполнения формы система выдаст всю интересующую информацию. К сожалению, не все организации заводят подобные сервисы;
  • управляющие компании имеют свои сайты. Каждый собственник заводит там свой личный кабинет, в котором может оплачивать услуги. Покупателю потребуется взять данные от него, войти и просмотреть интересующую информацию;
  • банки также могут предоставить информацию о наличии задолженности. При заполнении формы на оплату сервис выдает информацию о необходимой сумме к погашению. Сделать это можно в любом отделении банка или в личном кабинете пользователя;
  • существуют банкоматы, в которых отражена информация о сумме, подлежащей к оплате. Если общий объем средств высок, это значит, что имеется непогашенная задолженность;
  • в центре управления недвижимостью. Здесь собрана вся информация о внесении платы по коммунальным услугам, данные о владельце, а также о том, на кого возложена обязанность по уплате взносов. К сожалению, подобные центры существуют исключительно в крупных городах, например в Москве, Санкт — Петербурге.

Подобными способами можно оплатить существующую задолженность при желании нового собственника. Поставляющим компаниям не принципиально, кто погасит задолженность. Главное — ее полное устранение. При наличии лицевого счета узнать о задолженности и оплатить ее не составляет труда.

Это интересно:  Что делать, если затопили квартиру соседи сверху в 2019 году - какие действия, по вине застройщика

Для этого стоит обратиться:

  • к сотруднику почты России (он введет номер счета и расскажет, какая сумма подлежит к оплате);
  • к терминалу оплаты коммунальных услуг (после введения счета выводится информация о наличии задолженности, и в какой период она образовалась);
  • к банковскому сотруднику, осуществляющему прием платежей за коммунальные услуги;
  • к сотруднику поставляющей услугу организации лично или по телефону.

Имея на руках номер лицевого счета, можно узнать не только о наличии и сумме задолженности, но и о времени ее образования.

На сумму долга по оплате коммунальных услуг ежедневно начисляются пени, штрафы, поэтому информация, отражаемая в интернете, может отличаться от настоящей. Точные данные можно узнать исключительно у сотрудника компании-поставщика.

Что делать, если купил квартиру с долгами по коммунальным платежам

При обнаружении задолженности по оплате коммунальных услуг необходимо отстаивать свои права. Поставляющая компания не станет разбираться в том, кто обязан оплачивать задолженность, а продолжит взимать ее с вас. Однако законодательство Российской Федерации на стороне нового собственника. Но защищать собственные права необходимо самостоятельно.

Запомните! Избавиться от чужих долгов можно, следуя установленной процедуре:

  • потребовать от продавца предоставить справку о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным услугам. Если он отказывается ее предъявить, можно самостоятельно обратиться в управляющую компанию и узнать интересующую информацию;
  • если обнаружилась задолженность, необходимо потребовать от продавца написать обязательство, в котором отражаются сумма и сроки погашения задолженности;
  • далее следует обратиться в управляющую компанию, ЖЭК или в каждую из поставляющих организаций лично для перезаключения договора на поставку услуг, то есть для смены абонента. При этом прилагается договор купли-продажи. Дата его заключения – момент возникновения обязанности;
  • при отсутствии со стороны старого владельца внесения суммы долга можно обратиться в суд.

Организация-поставщик не имеет права прекратить оказывать услуги при наличии чужой задолженности. Свяжитесь с прежними владельцами. Вполне возможно, что они добровольно исполнят обязательства по уплате долга.

Как поступить, если УК требует с нового хозяина жилплощади оплаты долгов

Ни для кого не секрет, что управляющие компании и ТСЖ не разбираются в тонкостях законодательства и требуют оплаты долга от новых владельцев. Однако это неправомерно. Жилищный кодекс Российской Федерации гласит, что долг закрепляется не за квартирой, а за владельцем. Ведь поставщик заключает договор с человеком.

Человек обязан своевременно вносить плату. Однако это мало кого волнует. Как правило, при наличии задолженности управляющие компании обращаются в суд. Уведомление о назначении заседания приходит на имя нового владельца. Важно вовремя явиться на процесс, иначе весь долг повесят на вас.

В ходе дела нужно предъявить договор купли-продажи, в котором отражена дата появления обязательств, то есть покупки квартиры. Суд примет решение в вашу пользу. Больше вас потревожить никто не сможет. При наличии задолженности старого владельца необходимо следовать установленной процедуре.

Обращение в УК

Важно! Обратиться к сотрудникам управляющей компании с уведомлением о смене собственника. Чем раньше вы это сделаете, тем меньше риск того, что на вас повесят долг.

Кроме того, это поможет избежать приостановления поставки услуг. Важно оповестить УК о наличии чужого долга.

При себе необходимо иметь договор купли-продажи, выписку из ЕГРН, копию паспорта. С вами заключат новый договор.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец уведомления в УК о смене собственника:

Претензия в УК

Если сотрудники УК по-прежнему требуют оплаты долга от нового собственника, необходимо написать претензию на имя руководителя.

Она рассматривается в течение тридцати дней с момента регистрации.

Заявление составляется в двух экземплярах.

Один поступает в УК, второй остается у собственника с отметкой о принятии.

Если сотрудники УК отказываются принимать требование, его направляют заказным письмом с уведомлением.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец претензии в УК по долгам за коммунальные услуги предыдущего хозяина:

Обращение в Жилищную инспекцию

Если УК никак не отреагировала на претензию, можно подать жалобу в Жилищную инспекцию вашего района. Она рассмотрит заявление в течение 30 дней с момента регистрации и проведет проверку в отношении УК.

При обнаружении недостатков сотрудники жилищной инспекции потребуют устранить их в установленный законом срок. О результатах вас оповестят письменно.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления в жилищную инспекцию:

Жалоба на агента по недвижимости

В том случае, если сделку купли-продажи проводили, прибегая к помощи агентств недвижимости, следует написать жалобу на ее сотрудника, который не оповестил о наличии задолженности.

К устранению долга это не приведет, однако виновный будет наказан.

Вполне возможно, что компания выплатит вам моральную компенсацию.

Судебный иск

Если Управляющая компания не исполняет требований жилищной инспекции, следует обращаться в суд.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец претензии к агентству недвижимости:

Посмотрите видео. Что делать, если купили квартиру с долгами:

Чем грозит долг за коммунальные услуги

Долг по оплате коммунальных услуг, висящий на квартире, может перейти к новому владельцу. Однако это незаконно. Сотрудники УК не углубляются в тонкости законодательства и пытаются взыскать задолженность возможными методами с новых хозяев. В целях достижения цели они прекращают поставлять услугу.

Внимание! Для избегания проблем следует как можно раньше оповестить УК о смене собственника и заключить новый договор. Если этого не сделать, поставляющая организация подаст иск в суд. Если все документы в порядке, то решить проблему не сложно. В удовлетворении иска будет отказано.

Однако если появятся нестыковки, то долг повесят на нового собственника. Кроме того, система взыскания в России развита плохо, поэтому долг может просуществовать несколько лет.

Помните, что с вас никто не имеет право требовать погашения чужой задолженности, а также прекращать подачу услуг на ее основании. В ином случае действия сотрудников УК приравниваются к вымогательству.

Можно ли запретить сделку, если есть задолженность

В России сложилась ситуация, когда собственники квартир неохотно погашают коммунальные услуги. Это связано с низким уровнем дохода населения. Правительство РФ неоднократно вносило на рассмотрение законопроект, в соответствии с которым на недвижимость налагается запрет на продажу, если за ней закреплен долг. Только после его погашения можно распоряжаться помещением по своему усмотрению.

Предполагалось, что подобный подход стимулирует граждан к погашению коммуналки. Однако закон не был принят из-за его низкой эффективности. Ведь если у собственника нет средств на внесение платы, то долг будет только увеличиваться, а возможности его погашения не появится.

Законопроект прямо противоречит конституционным правам человека. Ведь право собственности предполагает полное обладание недвижимостью. Прежде всего, в защиту прав владельцев встает Гражданский кодекс Российской Федерации.

Однако реализовать проект можно без принятия новых законов, а с помощью внесения поправки. Необходимо обязать продавцов при продаже недвижимости предъявлять справку об отсутствии или наличии задолженности. Это поможет избежать конфликтных ситуаций и позволит получать оплату услуг до перехода прав собственности на квартиру.

Важно отметить, что сейчас продажа квартиры с задолженностью не является нарушением прав, так как долг закреплен не за помещением, а за абонентом. Только после перехода собственности найти его становится сложно.

Учтите! Покупатель имеет право самостоятельно погасить задолженность. Однако мало кто согласится на это.

Договор о погашении суммы

При реализации квартиры с долгом по коммунальным услугам необходимо следовать установленной процедуре, что избежать проблем с законом.

Прежде всего, нужно уведомить покупателя о наличии задолженности. Продавец заранее договаривается с покупателем о возможности отсрочки исполнения обязательств, что оформляется в письменном виде и отражается в договоре купли-продажи.

Сейчас практикуется продажа недвижимости с долгами без их погашения. В этом случае стоимость помещения намного ниже рыночной. В таком случае необходимо требовать с покупателя обязательство, в котором отражается желание по оплате долга.

Запомните! Следует отразить несколько моментов:

  • дата подписания договора купли-продажи;
  • информация о продавце и покупателе;
  • дата погашения задолженности;
  • сумма долга;
  • по каким причинам покупатель желает уплатить долг.

Если квартира продается ниже рыночной стоимости из-за наличия долга, это следует отразить в обязательстве покупателя, а также в договоре купли-продажи. Например, написать строчку «Покупатель обязуется оплатить долг за коммунальные услуги в связи с уменьшением стоимости квартиры на N сумму рублей».

Обязательство в обязательном порядке заверяется нотариально. В ином случае оно не имеет юридической силы.

Если покупатель не желает оплачивать долг продавца, а у второго в настоящее время нет средств, существует выход. Продавец пишет бумагу, в которой обязуется погасить всю сумму задолженности в установленный срок.

Документы на оформление сделки

Для оформления сделки купли-продажи любой квартиры необходимо подготовить пакет документов.

  • паспорт владельца недвижимости;
  • выписку из Российского государственного реестра, ЕГРН;
  • справку о наличии в квартире зарегистрированных лиц (на момент продажи в ней не должно числиться ни одного лица, особенно детей до 14 лет и нетрудоспособных граждан);
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • документ, свидетельствующий об оплате государственной пошлины (в настоящее время она составляет 2000 рублей);
  • акт приема передачи недвижимости и средств за нее;
  • договор купли-продажи.

Важно! Если на квартире висит задолженность по оплате коммунальных услуг, потребуется предоставить дополнительные документы:

  • обязательство об уплате долга в положенный срок;
  • справка из ЖЭКа о наличии и сумме долга;
  • выписку или исполнительный лист, если в отношении задолженности принято судебное решение;
  • расписка о добровольной передаче средств, если продавец не желает самостоятельно вносить платеж, а просто уменьшает стоимость недвижимости.

Лучше денежные средства переводить на счет в банке. Так подтверждается фактическая сумма, которую получил продавец.

Продавец не обязан уплачивать задолженность за проведение капитального ремонта.

Необходимые действия перед покупкой квартиры

Перед покупкой квартиры необходимо детально ее проверить. Часто продавцы умалчивают о наличии задолженности. Благо сейчас это сделать не трудно. Достаточно зайти на сайт поставляющей компании, ввести адрес.

Если долг обнаружился после заключения договора купли-продажи, Жилищный кодекс Российской Федерации стоит на стороне покупателя. В нем написано, что обязательства по оплате коммуналки появляются с момента заключения договора купли-продажи.

Если произошел конфликт с управляющей компанией, необходимо обращаться в жилищную инспекцию и в суд. Никто не имеет права взыскивать с вас чужие долги.

Лучше заранее оговаривать все тонкости погашения задолженности с продавцом. Избежать проблем с законом поможет своевременное заключение договора с поставляющей услугу компанией.

Если нет времени проверять долги, можно отразить в договоре купли-продажи подтверждение отсутствия задолженности за коммунальные услуги со стороны продавца. Например, в документе указывается «Подтверждаю, что абонент ФИО не имеет задолженности по оплате коммунальных услуг на дату, адрес квартиры».

Посмотрите видео. Договор купли продажи недвижимости — на что обратить внимание:

Статья написана по материалам сайтов: estate-advisor.ru, vestiprava.com, kvartira-bez-agenta.ru, 1kvartirka.ru, potreb-prava.com.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector