+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Как заработать на ипотеке: разбираем успешный пример

Чтобы начать бизнес на недвижимости, не обязательно иметь стартовый капитал, равный стоимости хотя бы одной квартиры. Получать прибыль можно и на операциях с жилым помещением, купленным в кредит. Главное — знать способы, как заработать на ипотеке, о которых и говорится в этой статье.

Особенности «ипотечного бизнеса»

Стартовый капитал

Ипотечный заем часто называют удачным решением, как заработать на недвижимости без вложений, но это не вполне верно. Желающему извлечь прибыль нужно иметь деньги, которых хватит на следующее:

первоначальный взнос — от 20% до 50% стоимости приобретаемого (залогового) имущества. Чем выше начальный взнос, тем больше доход;

страхование ипотечного жилища — от 0,11% стоимости;

оценка недвижимого объекта — от 4 до 7 тыс. руб.;

услуги нотариуса — 1-2 тыс. руб.;

услуги банка — от 0 до 10 тыс. руб.;

госпошлина за регистрацию в Росреестре ДДУ (договора долевого участия) либо сделки-купли продажи — 350 руб.;

обслуживание кредита (внесение ежемесячных платежей) в период между получением займа и совершением сделки с покупателем либо съемщиком — зависит от стоимости жилья, величины первоначального взноса, процентной ставки и срока кредитования.

Брать ипотечный кредит без первоначального взноса невыгодно, даже если жилье приобретается для проживания. Банк в этом случае берет на себя повышенный риск невозврата средств, связанный с возможными потерями при реализации залогового имущества неплатежеспособного заемщика. А риски кредитора всегда оплачивает заемщик, поэтому ипотека встает слишком дорого.

Страхование недвижимого имущества, которое передается в залог банку, обязательно согласно закону от 16.07.1998 №102-ФЗ. Оценка необходима по той причине, что без нее ни один банк не согласится оформить ипотеку — кредитор желает знать точную стоимость залоговой недвижимости. Страхование и оценку нужно покупать у страховщика и оценщика, аккредитованных банком, чтобы повысить шансы на одобрение заявки.

Сэкономить можно разве что на услугах банка, но для этого нужно долго и кропотливо выбирать кредитора, задавая много вопросов кредитным специалистам финорганизаций и внимательно читая документы, которые каждый банк предлагает подписать заемщику.

Как долго ипотечнику предстоит делать ежемесячные платежи по ипотеке за счет собственных средств, зависит от способа заработка. Если это сдача жилья в долгосрочную аренду, которая покрывает ежемесячный ипотечный взнос — пока не сдана квартира (от одного до нескольких месяцев). Если перепродажа квартиры в строящемся доме — платежи нужно делать, пока идет строительство (от одного-полутора до нескольких лет).

Трудности и риски инвестора

Воспользоваться знаниями, как заработать на покупке квартиры, особенно приобретая в кредит, довольно сложно. Чтобы получить прибыль, инвестору предстоит:

адекватно оценить ликвидность недвижимого объекта и спрос на квартиры;

сделать верный выбор банка-кредитора и предлагаемых условий ипотечного договора;

покупая жилище, обеспечить безупречную юридическую чистоту сделки, будь то купля-продажа или долевое участие в строительстве;

правильно рассчитать расходы / издержки и потенциальный доход.

Покупать надо жилище, которое будет гарантированно пользоваться спросом у покупателей или съемщиков. Для этого следует правильно выбрать:

класс жилья («эконом», «комфорт» либо другой);

количество комнат (самым высоким спросом как у покупателей, так и арендаторов пользуются однушки и студии);

расположение (квартира нужна в районе с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью, благоприятной экологической и криминальной ситуацией без перспективы скорого ухудшения);

наличие и качество отделки помещений (вкладываться ли в ремонт перед сдачей / перепродажей, если да, то в насколько дорогостоящий);

покупая на «вторичке — дом (подъезд) со спокойными соседями;

для сдачи в аренду — квартиру в доме с благоустроенной придомовой территорией и подальше от строящихся зданий.

Необходимо узнать также о других нюансах выбора и учесть все факторы.

Подыскивая банк, нужно в первую очередь обращать внимание на то, насколько лояльно та или иная кредитная организация относится к ипотечникам:

досрочно погашающим кредит;

оформляющим «перезаем» (продающим жилье вместе с долгом);

сдающим залоговое имущество в аренду.

Важно: взять ипотеку можно как под залог приобретаемого недвижимого имущества, так и под квартиру, уже имеющуюся в собственности инвестора (в которой он проживает). В этом случае новая квартира будет свободна от обременения, и заемщик сможет распоряжаться ею без ограничений со стороны кредитора. Главное, чтобы банк одобрил кредит в сумме, достаточной для покупки. Если заемщик потерпит неудачу при попытке заработка и не сможет обслуживать кредит, можно продать либо залоговую (старую), либо приобретенную (новую) квартиру и погасить долг перед банком.

Чтобы купить «чистую» квартиру, избежав мошенничества, на «первичке», следует заключать ДДУ непосредственно с надежным застройщиком, а не подрядчиком. Риски во втором случае выше потому, что подрядчик может отказаться от обязательств перед застройщиком, и дольщик в этом случае остается ни с чем. Узнать, которая из строительных компаний является застройщиком, можно из паспорта объекта на территории стройки либо по телефону в департаменте (управлении) архитектуры муниципалитета.

Важно также понимать разницу между банком и застройщиком. Квартира передается в залог кредитору. То есть банку. Застройщики ипотеку не оформляют. У некоторых есть рассрочка с процентами, но ипотека только в банках. При рассрочке квартира в залог не передается.

С «вторичным» жильем все гораздо сложнее — необходимо проверить правоустанавливающие документы на имущество, историю перехода квартиры от собственника к собственнику, дееспособность продавца и др. Банк может перепроверить чистоту «вторичного» жилья, под которое клиент просит ипотечный кредит, но прежде чем предложить его банку в залог, заемщик проверяет самостоятельно. Обезопасить вкладываемые деньги и увеличить шансы на получение займа поможет страхование титула либо комплексное страхование ипотеки, помимо имущества и титула включающее личное страхование заемщика.

Расчет расходов и доходов включает:

расчет реальной стоимости кредита и размера ежемесячного платежа на калькуляторе ипотеки ;

подсчет размера расходов по пунктам, указанным выше — от страхования до госпошлины;

подсчет дохода — суммы, которую реально получить при перепродаже (сдаче в аренду) минус налог, если он предусмотрен (нет налогового вычета и/или возможности избежать уплаты);

сравнение расходов с доходами.

Способ №1: купить и перепродать

Максимальную прибыль с перепродажи ипотечного жилья приносит заработок на новостройках.

купить квартиру в ипотеку на ранней стадии строительства — в идеале «с котлована», когда стоимость недвижимого объекта минимальная;

подождать, пока в процессе строительства многоквартирного дома стоимость квартиры вырастет;

продать объект недвижимого имущества — вернее, права на квартиру в новостройке — по договору переуступки.

Обратите внимание: перепродажа квартир как бизнес, включая операции с новостроем, достаточно распространена в крупных городах. По некоторым данным, 50% всех продаж жилья по переуступке в Санкт-Петербурге приходится именно на частных инвесторов.

Прежде чем заключать ДДУ, нужно обязательно проверить не только репутацию застройщика, но и разрешающие документы на строительство многоквартирного дома. Если они не в порядке, инвестор серьезно рискует не найти покупателя по переуступке. В лучшем случае придется долго дожидаться ввода дома в эксплуатацию и продавать по договору купли-продажи, но желающие поселиться в новостройке предпочитают именно ДДУ. В худшем случае инвестора ждут суды с застройщиком и как минимум потеря выгоды.

Разница в стоимости квартиры «с котлована» и квартиры в новостройке, которую вот-вот сдадут, достигает 70%. Но чтобы продать по переуступке, нужно успеть найти покупателя и заключить сделку до подписания акта сдачи-приемки дома. В противном случае придется искать покупателя, согласного на договор купли-продажи после сдачи дома в эксплуатацию, по которому недвижимое имущество обходится дороже. Пытаться заставить покупателя платить больше — неверная стратегия заработка на недвижимости с ипотекой. Перепродать права требования по ДДУ, не дожидаясь заключительного этапа строительства, можно дороже на 30%-50%, чем приобретались «на котловане».

Важно: завершив сделку, продавец обязан уплатить 13% НДФЛ, поскольку налоговый вычет в данном случае законом не предусмотрен.

Основной риск этого способа заработка — нарушение застройщиком сроков строительства.

Способ №2: купить и сдавать

Второй реальный вариант, как заработать на квартире в ипотеку — купить жилое помещение в ипотечный кредит и сдать внаем.

Ключевое преимущество такого способа вложения денег в том, что заемщик становится собственником недвижимости, хоть и с обременением. Однако сумму 1,7 млн руб. плюс расходы на оформление ипотеки можно инвестировать и получать гораздо больший доход. К тому же не факт, что квартиру без мебели удастся сдать хотя бы за 20 тысяч.

Расчеты ориентировочные, нужно сравнивать цены на жилую недвижимость (продажа, аренда) в своем городе, анализировать рынок, взвешивать собственные финансовые возможности и искать вариант, приносящий максимальную выгоду.

Это интересно:  Ипотека в Сбербанке условия - с государственной поддержкой, рассчитать, молодая семья, в 2019 году, на вторичное жилье, военная

Способы, как заработать на ипотеке

Хотите взять ипотеку и при этом заработать? Все банкиры и финансисты советуют занимать деньги только в двух случаях – когда жизненно необходимо и чтобы преумножить свой капитал получить новый источник дохода. Научите свои деньги работать на вас. Даже ипотека может принести постоянный пассивный доход, если все заранее просчитать. Так, как же заработать на ипотеке? Есть несколько способов.

Внимание! Совсем не обязательно брать именно ипотеку. Выберите самое выгодное предложение банков.

Способ #1. Купить и сдавать – пассивный доход

Трудно поверить, но самыми предприимчивыми в сфере аренды квартир в России можно назвать пенсионеров. Некоторые их них просто сдают одну из комнат и получают добавку к пенсии. Но есть и такие, которые превращают в бизнес обычную ипотеку.

Например, способ заработка одной из очень предприимчивых старушек:

Выйдя на пенсию, женщина захотела подарить себе интересную жизнь с путешествиями. Пенсии не хватало. Она поселилась у соседки по лестничной площадке, а свою двухкомнатную квартиру сдавала 6 студентам Оплата – по 7 тыс. руб. с каждого.

Что было дальше – смотрите в таблице. Ее история жизни не так важна, как тот способ, который помог пенсионерке путешествовать 3 раза в год и весело жить.

созаемщик – взрослый сын (без этого ипотеку пенсионерке не одобрили;

сумма одобренного кредита — срок – 10 лет с возможностью досрочного погашения;

Женщина расплатилась с банком через 5 лет. Стала собственницей 2 двухкомнатных квартир, которые постоянно заселяла квартирантами.

Продала свою старую двухкомнатную квартиру, внесла эту сумму как первоначальный взнос и купила уже в потребительский кредит под залог недвижимости трехкомнатную квартиру.

Но годы идут, и потребности пенсионерки становились все скромнее, а физической возможности искать и заселять квартирантов, все меньше. Поэтому, она продала двухкомнатную квартиру (деньги передала детям на бизнес), а сама проживала трехкомнатной квартире с двумя квартирантами. По завещанию, после ее смерти, квартира переходила в собственность внучки.

Внимание! В таблице приведены не все расчеты. Для того,чтобы вы могли потренироваться, и посчитать:

  1. Какая сумма по вкладу набежит через год, если бабушка вносила ежемесячно по 13 тыс. руб. на вклад под 7% годовых? А по 8%?
  2. Возможно ли тратить на еду в месяц не 12 тыс. руб., а, например, 8? Какая выгода от этого? Как быстро можно было бы таким образом расплатиться с кредитом?
  3. Вставьте в таблицу собственные данные и посмотрите, а вы смогли бы так? А лучше? Доходнее? Экономнее?
  4. Бабушка 1 год скромно питалась и экономила на всем, включая пенсию. Сколько бы времени ушло у вас, чтобы создать такую структуру?

Следующие 2 способа очень интересные в плане масштабов реализации. Вы можете создать империю по продаже и аренде недвижимости. Есть 2 условия:

  1. Быстро можно раскрутиться, если есть начальный собственный капитал, знания, опыт в успешном бизнесе и знакомства. Во всех других случаях, до момента, когда вы скажете: «у меня есть доходный бизнес», года два пройдет точно. А может и три, если совсем все плохо.
  2. «Не зная броду, не суйся в воду» – хотя бы курсы нужные пройдите, чтоб не пролететь, как «фанера над Парижем». Деньги – это еще не все. В каждой сфере нужно учиться. Выделите сумму, и инвестируйте ее в свое образование.
  3. Вам нужны курсы:
  • по бухгалтерии – научитесь не только считать, но вести учет;
  • по продаже недвижимости – в этой области своя специфика, поэтому ее нужно изучить;
  • по продвижению товара (работа с людьми, психология, как разговаривать, чтобы захотели вас слушать, и купить именно у вас).

Это все модные направления, найти такие коучинги легко. Главное, ищите профессионалов, которые дают знания, а не «льют воду» на мозги слушателей.

Способ #2. Покупать и продавать – создать бизнес по продаже недвижимости

Часто все начинается с продажи или покупки одной квартиры, комнаты. С чего начать? С расчетов собственного (или семейного дохода), ежемесячных затрат.

Для этого расчертите таблицу. Обязательно не на компьютере, а в тетради. Примерно таблица должна выглядеть так, как на примере.

Заполнять таблицу нужно несколько месяцев подряд. Каждый следующий месяц расходы должны уменьшаться и достичь хотя бы 80% от дохода. То есть, накопления – по 20% ежемесячно, это нормально, при определенном доходе, не ниже 43 тыс. руб. на семью. Если представить, что жена получает 18 тыс. руб., а муж – 25 тыс. руб. (обычно мужчины зарабатывают гораздо больше) В цифрах – отложить можно по 8600 руб. после каждой зарплаты. Данные приведены по средней доходности семьи из 4 человек (два работающих взрослых и двое детей школьного возраста).

Важно! Деньги откладывайте сразу, как только получите их. При безналичной зарплате – сразу переводите на накопительный счет, другую карту или вклад. «Потом» – не бывает. Вы их потратите.

В примере у семьи нет дополнительного дохода. Но у вас он может и быть

Жена – 18 тыс. руб.

Одежда – 2000 руб.

Развлечения – 4000 руб.

Мелочи – 2000 руб.

Проезд на работу – 8 тыс.

Детям в школу -//- нет (каникулы)

Остались свободные деньги? Отложите и их. По таблице видно, что эта семья может взять кредит, если ежемесячные платежи будут не больше 12 тыс. руб.

Значит, для покупки квартиры им нужно собирать деньги 2 – 3 года, если открыть вклад под 7 – 8% годовых.

Итак, вы собрали первоначальный взнос, обеспечили себе подушку безопасности в виде отложенной суммы в 2 – 3 платежа по кредиту (на всякий случай, чтобы было время найти новый источник дохода). Приобрели квартиру с помощью займа.

Как перейти на новый уровень дохода

Минусы – скорее всего, потом нужно будет делать ремонт

  1. Погашаете кредит полностью (иначе зачем все начинать?).
  2. Оплачиваете коммунальные (или квартиранты сами это делают под вашим чутким руководством).
  3. Вносите дополнительные суммы и сами, чтобы погасить кредит досрочно.
  4. Берете еще одну квартиру с помощью банка.
  5. Оплачиваете кредит за счет оплаты аренды (действуете по прежней схеме.
  6. Аренда одной из квартир приносит вам чистый доход.
  7. Покупка третьей жилой недвижимости переведет вас на другой уровень. Здесь вы можете задуматься о хостеле, гостинице. Опыт у вас уже есть, в банке вы постоянный благонадежный клиент. Остается подобрать недвижимость.

Все говорится достаточно быстро, но по времени достижение такой цели возможно в течение 5 лет, а доход от 200 тыс. в месяц начнете получать еще через 3 – 5 лет. Или, если отбросить покупки квартир и перейти сразу к хостелу, доход в сотни тысяч (обязательно оформлять ИП) через 5 – 6 лет гарантированно обеспечен.

  1. Обдумайте, как бы вы сами все это сделали «провернули»?
  2. Что вам для этого, кроме денег нужно?
  3. Как надо действовать, чтобы стать владельцем комплекса недвижимости?
  4. Вы можете найти дополнительный источник дохода, чтобы ускорить процесс и начать получать высокую прибыль от недвижимого имущества?
  5. С чего начнете расчеты?
  6. Какой план составить?

Способ #3. Купить и продать, чтобы были деньги на другой, более интересный бизнес

Третий вариант использования ипотечных и кредитных денег рассчитан для создание одним махом крупного капитала на планируемый бизнес.

К примеру, вы ждете, когда подрастет сын, дочка, чтобы обеспечить их уже раскрученным бизнесом. Или думаете, что квартира лишней не бывает. Взяли ее в ипотеку, а дети еще маленькие. Квартира стоит, приносит какие-то деньги, возможно. Что делать, чтобы не зря платить налоги за нее? Квартиру можно продать, а взамен, в кредит купить другую, которая бы располагалась на первом этаже, в центре города или в оживленном месте. Такая квартира уже оборудована канализацией и водоснабжением. Можно сдавать ее в аренду для салона красоты – самый прибыльный бизнес на 2018 год в России. А если ваши почти взрослые дети или другие домочадцы могут пройти курсы парикмахеров, маникюра, косметолога, то квартира не только окупит себя, но и принесет такую прибыль, на которую вы сможете купить жилье каждому ребенку.

Расписывать бизнес-план здесь достаточно долго – он состоит из двух десятков листов. Но вам необходимо начать именно с его составления.

Этот способ использования ипотеки в получении прибыли – не просто сдача помещения в аренду, где достаточно договора аренды, акта приема-передачи и описи имущества. Этот способ – начало индивидуального предпринимательства. Никому не хочется «прогореть». Поэтому постарайтесь все продумать, вплоть до мебели и техники для салона.

Важно! Под какой бы офис не использовали такую квартиру – она должна принести вам прибыль больше 20 тыс. в месяц.

Три способа заработать на ипотечном кредите – это не предел. Возможно, пока считали и пересчитывали, у вас появились свои идеи. Может быть, вы решите, что стоит взять не ипотеку, а другой кредит, с более выгодной процентной ставкой и условиями. В любом случае, немного упорства, подробный план с учетом возможных рисков и через несколько лет у вас будут водиться достаточно большие деньги.

Это интересно:  Ипотека: кому дают и при каких условиях можно взять ипотечный кредит

Но для этого нужно чуть повысить свое финансовое образование. Как это сделать? Можете пройти специальные финансовые курсы или посмотреть умные видео финансистов. Если у вас хорошие математические данные – посчитайте все сами. При расчетах учитывайте основные правила:

  1. Все записывайте на бумаге – память человека так лучше усваивает и обрабатывает информацию.
  2. Представьте себе самый чудесный, реальный и самый ужасный исход дела. По каждому проведите соответствующие расчеты. Потом выведите средний вариант.
  3. Обязательно продумайте, как будете действовать, если вдруг не сможете выплачивать кредит – должен быть запасной выход.
  4. Определите, на какую категорию квартирантов рассчитываете – одиночек, семейных, с высоким, низким доходом.
  5. Как будете сдавать жилье – на долгий срок, посуточно, на час. В зависимости от этого будет зависеть доходность проекта, время, которое придется затрачивать на поиск жильцов.
  6. В каком районе должна находиться квартира – если рассчитываете вселять студентов, то ближе к вузам. Если хотите сдавать семейным парам с детьми, то рядом с домом должны быть детский сад, школа, секции и т. д., район должен быть спокойным с развитой инфраструктурой, современным.
  7. Помните! Легче всего купить и продать однокомнатную квартиру. Практически во всех городах одиноких людей больше, чем семенных. Особенно там, где почти нет работы.

Любое дело требует знаний. Не бойтесь учиться. Не совершайте тех ошибок, которые до вас уже содеяли и сто раз исправили. Если эти три способа использования кредитных денег навеяли на вас другие идеи, используйте их. Сейчас в сбербанке (в крупных головных офисах) есть специалисты, которые работают с начинающими бизнесменами. Так же консультируют и в Россельхозбанке, но только по кредитованию бизнеса под ипотеку или залог домов с земельным участком. Если вы ощутите себя не просто потребителем денег, а человеком, который использует и преумножает со своей выгодой, то ваша жизнь станет совсем другой – интересной, насыщенной. Навсегда забудете, что такое жить от зарплаты до зарплаты.

Единственный реальный способ заработать на ипотеке. Разбираем конкретный пример

Как заработать на ипотеке – вопрос интересующий очень многих молодых и инициативных людей, желающих приобрести недвижимость в рассрочку, да и еще и обеспечить себя за счет подобной операции пассивным источником дохода, а в последствии и стать единоличным собственником квартиры.

В связи с тем, что финансовая грамотность нашего населения оставляет желать лучшего, а желание заработать – просто огромно, за последние пару лет в интернете появилось множество «обучающих курсов» по заработку на недвижимости, и в частности с применением такого финансового инструмента, как ипотечное кредитование. Как правило, люди покупаются на заманчивые рекламные лозунги о баснословных заработках на недвижимости практически без стартового капитала, но уже через какое-то время осознают, что зря потратили деньги, так как содержание подобных курсов не имеет ничего общего с реальной жизнью, а порой просто повторяет прописные истины.

Сегодня на конкретном примере одной молодой семьи из Новосибирска мы разберем единственно верный способ заработать на покупке квартиры по ипотеке.

Итак, для начала определимся с очевидными вещами, за разъяснение которых некоторые люди выкладывают большие суммы денег предприимчивым и не очень порядочным гуру-недвижимости.

Покупая недвижимость в кредит, единственно возможный способ заработать на такой сделке – это сдавать новоиспеченные квадратные метры жилой площади в аренду, причем так, чтобы доход от нее полностью перекрывал ежемесячную сумму платежа по ипотеке.

Отсюда сразу вытекают несколько важных моментов:

  • В приобретаемой квартире вы жить не сможете, так как будете сдавать ее в аренду;
  • Перед покупкой квартиры вы должны точно знать, за какую сумму сможете сдать ее в аренду. Для этого нужно позвонить в агентство недвижимости и описать им свое будущее жилье (где находится, состояние дома, этаж, количество комнат, ремонт, наличие мебели и т.д.). После этого риэлторы смогут назвать вам точную цифру, за которую вам будет реально найти квартиросъемщиков на ваше будущее жилье.
  • Также вам нужно знать размер квартплаты за будущую квартиру (за исключением электроэнергии и воды – эти услуги будет оплачивать квартиросъемщик);
  • Далее вам нужно рассчитать необходимую и достаточную сумму кредита и ежемесячных платежей по нему. В идеале у вас должно получиться так, чтобы величина ежемесячных выплат по ипотеке вместе с расходами на квартплату была меньше той сумму, за которую вы будете сдавать ваше жилье. А сделать это можно только изменяя размер первоначального взноса, и раздвигая границы срока кредитования. Чем больше оба эти значения, тем меньше будут ваши ежемесячные выплаты по кредиту.

Как и обещали вначале, рассмотрим конкретный пример одной молодой семьи, решившейся на покупку квартиры в ипотеку и сумевшей заработать на этом деньги.

Сразу после свадьбы в 2010 году молодым людям удалось скопить один миллион рублей. Своей недвижимости у них к тому моменту еще не было, а цены на недвижимость в новостройках в их родном городе Новосибирске начинались от 2,3 млн. рублей – за двухкомнатную студию площадью 56 кв.м. Так как семья вскоре планировала рождение ребенка, то маленькие студии и однокомнатные квартиры в расчет брались.

Распорядиться накопленным миллионом с целью заработка они могли разными способами, но самыми простыми и очевидными были: положить деньги на депозит под максимальные на тот момент 8% годовых и получать таким образом ежемесячный доход в размере 6500 рублей. Либо же можно было купить квартиру в новостройке по программе ипотечного льготного кредитования для молодых семей (под 12,5% годовых) и попытаться выгодно сдать приобретенное жилье. Так они и поступили.

И таких историй заработка на ипотеке в нашей практике накопилось уже очень много. Главное, что нужно знать и в чем нужно хорошо разбираться всем желающим заработать на покупке недвижимости в кредит – это наличие разных государственных программ, по которым вы можете либо получить значительную сумму наличных на приобретение жилья, либо вернуть часть денег в виде налогового вычета с процентов по ипотеке. Ну и конечно же – какой банк предоставляет наиболее подходящую для вашего конкретного случая программу кредитования. Ответы на все эти вопросы знает наш дежурный юрист, который готов бесплатно и оперативно проконсультировать вас прямо на сайте. Просто задайте интересующий вас вопрос в форме ниже и дождитесь ответа.

Как заработать на ипотеке

В этой статье я посчитаю доходность инвестиций от покупки квартиры в ипотеку. Мы рассмотрим ипотеку с первоначальным взносом и вариант, когда деньги на первый взнос по ипотеке берутся в кредит.

98% новичков терпят неудачу на торгах по банкротству
Что делать? Что нужно делать на торгах на самом деле »

Речь пойдет о квартире, которую я присмотрел для себя. Это четырехкомнатная квартира на улице Георгия Димитрова. В этом районе аренда комнат – одна из самых дорогих в городе Самара.

Данный проект я планирую осуществить по такой же схеме, как и два моих предыдущих проекта. То есть переделать кухню в жилую комнату и сдать в аренду сразу 5 комнат. Как это сделать, можно прочитать в моих книгах: “6 ошибок которые мешают вам сдать квартиру дорого” (можно бесплатно скачать перейдя по ссылке) и “Как сдать квартиру дорого“.

Описание доходной квартиры под ипотеку

Объявление с ценой и описанием, размещено на Avito:

Данный объект выставляется уже не первый раз и уже существенно потерял в цене. Но несмотря на это прошло уже 5 месяцев, а воз и ныне там. Это хороший повод поторговаться.

Торговался бы я так. Я бы позвонил хозяевам и сказал:

— Вы знаете, я покупаю квартиры, чтобы сохранить деньги. И поэтому она мне не совсем подходит, так как 4х комнатные квартиры потом очень трудно продать… ну вы и сами наверно знаете! Обычно я поэтому покупаю двухкомнатные. Но если вы мне согласитесь продать ее за 3 миллиона, то я готов взять, практически не глядя. И уже сегодня готов подъехать и внести задаток.

— Я готов продать за 3 миллиона 250 тысяч рублей.

— Нет, я готов купить только за 3 миллиона. Вы подумайте и, если надумаете, то позвоните мне. Я до пятницы буду выбирать и смотреть квартиры, если успеете до этого времени, я у вас возьму.

Если вам не перезвонят, то звоните сами и продолжайте торг.

Планировка в этих домах очень хорошая, нет смежных комнат. Это сильно упростит нам задачу при переделке. Кстати, как дорого сдать смежные комнаты, вы можете узнать из моей платной книги.

Расчет рентабельности

Этот раздел следовало бы назвать “как бы могло быть”. В свете последних событий ситуация с ипотекой непонятная. После поднятия Центробанком ключевой ставки, многие банки перестали выдавать ипотеку. А некоторые даже хотят пересмотреть процентные ставки по уже выданным кредитам. Смотрите мои прогнозы на ипотеку в 2015 году.

Большинство банков уверяют, что не остановили выдачу ипотеки. Но на самом деле это не так. Просто они это не афишируют и продолжают принимать заявки на ипотечное кредитование, а в 99% случаев вас будет ждать отказ. Но не из-за того, что с вашей заявкой что-то не так, а из-за того, что в банке просто-напросто нет денег. Но вы об этом никогда не узнаете.

Это интересно:  Плюсы и минусы ипотеки (ипотечного кредита) - военной, в новостройке, в Сбербанке, для молодой семьи, досрочного погашения, рефинансирования

В данный момент я жду дальнейшего развития событий. И когда представится случай — осуществлю свой план.

Теперь нам необходимо рассчитать стоимость арендных платежей. Мы будем рассматривать два варианта:

  1. Есть деньги на первый взнос;
  2. Нет денег на первый взнос.

Если есть деньги на первый взнос по ипотеке

До 17 декабря мы имели следующую картину:

Для примера была взята реальная ставка ипотечного кредита 16%. В рекламных буклетах многие банки указывали меньшую ставку (14% или даже 13%), но на деле давали под больший процент.

Как заработать на ипотеке

В условиях девальвации рубля, а также нестабильности банковской системы, одним из наиболее надежных способов сохранения активов являются вложения в недвижимость. Так, данные опроса НАФИ свидетельствуют, что 43% россиян выделили инвестиции в недвижимость в числе наиболее надежных.

Участники рынка банковского кредитования утверждают, что инвестирование в ипотеку не такая уж редкость для российского рынка. Примерно 20-30% сделок совершаются с этой целью. Конечно, доходность от ипотеки заметно сокращается под влиянием ипотечных ставок, коммунальных платежей, но если принять во внимание прочие факторы, такие как рост цен на жилье, уровень инфляции, такие вложения не выглядят лишенными смыслами. Плюс ко всему, частично затраты возвращаются к заемщикам из-за возможности платить подоходный налог (НДФЛ) по сниженной ставке.

Можно ли заработать на ипотеке?

Динамика стоимости жилья сегодня зависит от региона. Так, Москва сегодня относится к числу насыщенных рынков с невысокими темпами роста цен на жилье. За 2013 г. рынок первичного жилья Москвы вырос всего на 6-7% (для сравнения, годом ранее квартиры подорожали на 10-12%). Если рост цен на новостройки находится на уровне или даже опережает инфляцию, то вторичное жилье практически не дорожает, либо вовсе падает в цене.

За последние пять лет динамика цен на вторичное жилье в Москве составила 8–10%. Учитывая ежегодную инфляцию, это означает, что в целом цены на вторичную недвижимость практически не меняются. Конечно, в регионах ситуация отличная – здесь рост на жилье существенно выше московского.

Каковы прогнозы этого показателя? По оценке экспертов, предпосылки к снижению стоимости квадратных метров отсутствуют, а базовые прогнозы роста предполагают достижение этим показателем уровня 8%. Об этом свидетельствует ряд тенденций:

  • Замедление темпов строительства в России после 2008 г., что ведет к сокращению предложения на рынке.
  • Спрос на рынке при этом подогревается владельцами банковских активов, многие из которых ввиду нестабильности банковской системы, видят покупку жилья более надежным способом инвестирования.
  • Свое влияние будут иметь и другие факторы. Например, страхование ответственности застройщиков пропорционально отразится на цене кв.м.

Что касается потенциального снижения ставок по ипотечному кредиту, то предпосылки к этому на сегодняшний день отсутствуют (обусловлено это высокой стоимостью заимствований и уровнем инфляции).

Попробуем составить упрощенный бизнес-план инвестиций в ипотеку. Для расчетов возьмем ипотечную программу от «ВТБ24». Срок ипотеки – 5 лет. Объект покупки: однокомнатная квартира 36 кв.м (наиболее популярная по метражу) стоимостью 8496 тыс. руб. (236 тыс.руб./кв м – средняя рыночная цена в г.Москва).

Прогнозируемый рост цен на жилье возьмем на уровне 8% в год. Таким образом, цена продажи квартиры составит 12483.4 тыс.руб.

Вариант 1. Исходные условия

  • Первоначальный взнос, 10% — 923 400
  • Процентная ставка (базовая) – 12.35%
  • Ежемесячный платеж в данном случае составит 169 790.7 руб.

Допустим, вы положите первоначальный взнос на рублевый депозит со ставкой 7%, а вместо ипотечных платежей, ежемесячно будете его пополнять. Тогда прибыль за этот же период составит 2 744.1 тыс. руб. К тому же пополнять вклад вы не обязаны, а если не будет возможности платить по ипотеке, квартира может перейти в собственность банка.

Вариант 2. Исходные условия

  • Первоначальный взнос, 50% — 4 248 000
  • Процентная ставка (сниженная) — 12.15%
  • Ежемесячный платеж составит 94 816.73 руб.

В текущих экономических условиях, заработок на ипотеке путем покупки-продажи квартиры, вариант однозначно невыгодный. А инвестиции в недвижимость, ввиду высоких ставок по ипотечных кредитам, имеют смысл только за счет привлечения собственных средств.

Но есть и другие способы получения доходов от ипотеки, среди них, например:

  • вложения в строящееся жилье, в данном случае можно извлечь выгоду за счет роста стоимости на различных стадиях строительства;
  • покупка квартиры в ипотеку и сдача ее в аренду;
  • покупка квартиры в целях перевода ее в коммерческую недвижимость.

Способ 1. Покупка квартиры в строящемся доме

Смысл заключается в том, что вы покупаете квартиру на начальном этапе строительства, которая на порядок дешевле. Девелоперы на этом этапе максимально заинтересованы в привлечении дополнительных средств, поэтому предлагают жилье по более низким ценам. Так, от стадии «котлована» до получения документов на право собственности, жилье как правило, прибавляет в цене 20-50%. Доходность может быть и намного выше (превышать 100%) при благоприятных обстоятельствах, например, если в данном месте предполагается строительство новой станции метро.

Разумеется, чтобы получить доход, ипотеку необходимо выплатить в максимально сжатые сроки — за год, максимум два, иначе такие вложения потеряют смысл.

Минусы – высокие риски таких вложений, связанные с тем, что проект может быть не завершен, а также инфляционные процессы, которые могут «съесть» существенную часть прибыли. Поэтому оптимально вкладываться в быстро строящиеся объекты, например, в таунхаусы, малоэтажные дома. На долгостроях получить прибыль вряд ли удастся.

Способ 2. Купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду

Данная стратегия инвестирования получила название «buy to let» («купить, чтобы сдавать»). Эксперты отмечают, что для целей сдачи в аренду не стоит покупать дорогое жилье, т.к. наибольшим спросом пользуются квартиры с базовым набором опций. Среди характеристик: 1-комнатные, на окраине города и с минимальным набором мебели.

В среднем эконом-жилье в Москве стоит 160 тыс. руб./кв м., таким образом, однокомнатная квартира – 6.1 млн руб. При этом, средняя цена ее аренды — 32.5 тыс. руб. в месяц (по данным Росриэлт). Если взять кредит под 12.15% с первым взносом 50% и сроком кредитования 25 лет (эксперты советуют выбирать длительный срок кредитования, чтобы снизить ежемесячный платеж), ежемесячные выплаты по кредиту будет перекрываться арендными платежами. Стоит учитывать, что арендная плата имеет тенденцию к росту, тогда как платежи по кредиту останутся стабильными.

После завершения выплат по ипотеке, в Вашей собственности останется квартира, купленная фактически за полцены.

В то же время профессиональные инвесторы не очень интересуются российским жилым сектором. По словам представителя компании IntermarkSavills, причина в том, что на рынке других стран справедлива пропорция: ипотечные ставки практически тождественны доходности от аренды, в России же «ставки по аренде в среднем находятся в районе 3-5% годовых, а ипотека – 10-15%».

Еще один важный момент – многие банки не приветствуют сдачу ипотечной квартиры в аренду. Иногда такой запрет прописывается в кредитном договоре. Так делают, например, «Банк Москвы», «Райффайзенбанк», «УралСиб «. Мотивация состоит в том, что заемщик не должен допускать ухудшения состояния предмета залога. При нарушении данного условия, банк вправе потребовать досрочного погашения задолженности по кредиту либо предъявит заемщику крупный штраф. Другой возможной проблемой для тех, кто собирается сдавать квартиру, является повышение стоимости страхового полиса на 20-30%.

Не все банки настроены против аренды столь категорично, ряд организаций требует только согласования этого с банком или ставит в обязанность зачислять все платежи за аренду квартиры на счет заемщика.

Способ 3. Купить квартиру в целях перевода ее в коммерческую недвижимость

Выкуп квартир на первых этажах и перевод их в нежилой фонд под ритейл, либо офисы – сегодня этот вариант вложений видится экспертам наиболее прибыльным. Доходность от аренды в данном случае составляет 12-13%, что в целом соответствует пропорции ставка аренды/ставка по ипотеке.

По оценкам RRG, доходы от квартиры, переведенной в коммерческую, могут быть в 7 раз выше, чем от сдачи в аренду жилья. Так, максимальная ставка по аренде жилья может достигать 360 долл./кв м в год, тогда как арендная ставка по офисному помещению – до 700 долл., торговой недвижимости – до 2500 долл.

Статья написана по материалам сайтов: investprofit.info, ipoteka.finance, investim.info, blog.sosnyakov.ru, www.exocur.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector