+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Жилая собственность « СВОЁ

Жилая собственность» в книгах

Жилая площадь поэта

Жилая площадь поэта Пристает ковчег. Сюда лучами! Пристань… К этому дому в скромном переулке за Таганской площадью молодые поэты приближаются с таким примерно чувством, с каким юнга или молодой нахимовец подходит к трапу легендарного броненосца, стоящего ныне у причала

Глава 4 Городская жилая застройка

Глава 4 Городская жилая застройка Очень долго пестрой, отвечающей характеру города и социальной структуре его населения, оставалась жилая застройка. По традиции еще в XIX в. разные категории населения продолжали жить «гнездами» в различных частях города,

Жилая недвижимость

Жилая недвижимость В связи с недавним коллапсом ипотечного рынка тем, у кого есть второй дом, советую продать его как можно скорее. Если в течение следующих двух-трех лет вы собираетесь переехать, продавайте дом сейчас и арендуйте новое жилище. Спешка смены жилья на

Жилая недвижимость

Жилая недвижимость Если в экономике не происходит резких взлетов, владельцы домов и квартир не должны ожидать роста цен на их недвижимость. • В 1975 году Амстердам отмечал свое 750-летие. В честь этого события была выпущена огромная четырехкилограммовая книга. В ней

ЧАСТНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ: люди усерднее трудятся и рациональнее используют ресурсы, когда собственность является частной

ЧАСТНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ: люди усерднее трудятся и рациональнее используют ресурсы, когда собственность является частной Люди работают более охотно и усердно, когда они производят то, что впоследствии им принадлежит… Не приходится сомневаться в том, что когда человек

Жилая комната

Жилая комната Гостиная или жилая комната – коммуникативный центр каждого жилища. Работающие супруги проводят вместе не так уж и много времени – буквально несколько часов в день, и от того, как обустроено место их коротких встреч, зависит общая атмосфера в доме и в

Жилая пашня и пустота

Жилая пашня и пустота Смежные пахотные участки соседних селений по закону должны были во избежание потравы огораживаться обеими сторонами «по половинам». У каждого крестьянского двора был свой особый земельный участок с соответствующим ему пространством луговой

«Жилая единица» Ле Корбюзье в Марселе

«Жилая единица» Ле Корбюзье в Марселе Архитектура Новейшего времени с ее богатым арсеналом высокотехнологичных материалов предоставила зодчим прекрасную возможность выявить свою творческую индивидуальность, открыла пути для смелых экспериментов. Талантливый

Жилая архитектура

Жилая архитектура История архитектуры начинается с развития жилища.Для первого периода доклассового общества основным является присваивающий характер хозяйства и отсутствие производящего хозяйства. Человек собирает естественные продукты природы и занимается

5. Жилая баня

5. Жилая баня В современном доме для круглогодичного проживания баня, в частности сауна, занимает совсем не много места и естественным образом увязывается с остальной инфраструктурой, ибо так или иначе нужны системы водоснабжения, отопления, сангигиеническое

Статья 17. Собственность Российской Федерации (федеральная собственность) на землю

Статья 17. Собственность Российской Федерации (федеральная собственность) на землю 1. В федеральной собственности находятся земельные участки:которые признаны таковыми федеральными законами;право собственности Российской Федерации на которые возникло при

Статья 17. Собственность Российской Федерации (федеральная собственность) на землю

Статья 17. Собственность Российской Федерации (федеральная собственность) на землю 1. В федеральной собственности находятся земельные участки:которые признаны таковыми федеральными законами;право собственности Российской Федерации на которые возникло при

34. Собственность физических и юридических лиц. Государственная и муниципальная собственность

34. Собственность физических и юридических лиц. Государственная и муниципальная собственность Законодательство выделяет следующие формы собственности:1) частная собственность (собственность граждан и собственность юридических лиц);2) государственная собственность

Статья 17 Собственность Российской Федерации (федеральная собственность) на землю

Статья 17 Собственность Российской Федерации (федеральная собственность) на землю [108]1-2. Кодекс впервые в качестве основания возникновения такой формы собственности, как федеральная, называет прямое признание такой собственности федеральными законами. Примерами

1. «Социалистическая собственность» — коллективная собственность номенклатуры

1. «Социалистическая собственность» — коллективная собственность номенклатуры Номенклатура в полной мере подходит под данное Лениным определение класса.Однако, с точки зрения марксизма, определение господствующего класса содержит одно уточнение: такой класс

Виды собственности на квартиру – частная, долевая и совместная собственность

Последние новости

Понятие частной собственности на жилье

Жить в своей квартире или своем доме, желать этого и стремиться достичь — все это для нас норма, естественный порядок вещей. Редко кто вспоминает, что еще совсем недавно мы все были только нанимателями. И хотя квартира воспринималась своей и в советское время, на самом деле это было не так.

Понятие частной собственности на жилье вернулось в жизнь граждан России только в 1990 году — с момента принятия законов о собственности в СССР и РСФСР. А с 1991 года доля частной собственности в жилом фонде стала быстро расти благодаря началу приватизации. До этого все жилое имущество находилось в собственности государства. Появление частной собственности на жилье потребовало изменений в законодательстве и налаживания механизмов регуляции жилищных отношений.

Частная собственность – одна из форм собственности, означающая абсолютное, защищенное законом право определенного лица на конкретное имущество.

Частной собственностью на жилье принято считать недвижимость в жилищной сфере, находящуюся в собственности граждан и юридических лиц. Согласно российскому законодательству, частная собственность на недвижимость не ограничивается по размерам, стоимости и количеству, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит обязательной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы.

Частная собственность может быть индивидуальной (принадлежит одному лицу) и общей. Общая собственность возникает при вступлении в собственность на одно неразделенное жилье двух или более человек. Большая часть бывшего государственного и муниципального жилья находится в общей собственности проживающих в нем граждан; довольно часто квартиры передаются по наследству нескольким лицам; широко распространены случаи совместного приобретения жилья.

Способы приобретения жилья в частную собственность

Граждане РФ имеют право на приобретение жилья в частную собственность путем:

  • приватизации в соответствии с установленным порядком занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов;
  • купли-продажи жилья, в том числе через биржи и аукционы;
  • жилищного строительства, в том числе строительства товариществами индивидуальных застройщиков;

  • участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;
  • приобретения в порядке наследования, а также по другим законным основаниям.

    Покупка или продажа жилья должна быть закреплена договором купли-продажи. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать его в собственность покупателя. Форма заключения договора продажи недвижимости только письменная. Договор подписывается сторонами и подлежит государственной регистрации, с момента которой договор считается вступившим в силу. В договоре продажи недвижимости должна быть предусмотрена цена объекта продажи.

    В договоре купли-продажи недвижимости обязательно указываются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. В случае отсутствия таких данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

    Передача недвижимости продавцом и ее принятие покупателем сопровождаются документом о передаче (как правило, передаточным актом), который подписывается сторонами. Если недвижимость при принятии ее покупателем не соответствует условиям договора купли-продажи, продавец несет ответственность за ненадлежащее исполнение договора.

    Приватизация жилья

    Приватизация – процесс разгосударствления собственности. Приватизация жилья означает бесплатную передачу гражданам жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилищном фонде (раздел I закона РФ «О приватизации. »). Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность в порядке приватизации жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

    Исключение составляют несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации. Данная категория граждан сохраняет право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

    При приватизации жилое помещение может передаваться в собственность не всех, а некоторых проживающих в нем лиц в соответствии с достигнутым между ними соглашением. Владельцы приватизированного жилого дома или квартиры имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать иные сделки, не противоречащие закону.

    Существует 4 основные формы исполнения приватизации:

    • индивидуальная собственность – данная форма подразумевает, что собственность принадлежит одному человеку. Это может быть, когда в квартире прописан один человек, или если все проживающие в ней отказались от своих прав в пользу одного человека.
    • долевая собственность – как правило, используется при приватизации коммунальных квартир. Характеризуется точным размером доли у каждого собственника. В случае проживания одной семьи эта форма позволяет закрепить за каждым ее членом одну из комнат;
    • общая долевая собственность – в этом случае согласно ст. 245 ГК РФ доли всех жильцов, приватизировавших квартиру, признаются равными (если они не договорились о фактическом разделе комнат);
    • общая совместная собственность – в этом случае доли собственников не указываются (являются невыделенными). Применяется только в отношении супругов и их несовершеннолетних детей.

    В Российской Федерации бесплатная приватизация жилья началась в 1991 году и завершится 1 марта 2013 года.

    Совместная собственность

    Совместная собственность – это общая собственность без определения долей. Существование совместной собственности объясняется наличием тесных личных связей между ее участниками. Следует отметить, что совместная собственность на квартиру возникает только в особых случаях (ст. 244 ГК РФ) – при приватизации и при приобретении жилья супругами. В остальных случаях общая собственность может быть только долевой.

    При общей совместной собственности участники имеют доли, но их размер в общем имуществе не определен и признается равным. Таким считается жилье супругов, приобретенное в браке на общие средства, если в брачном договоре нет иных указаний на этот счет (ст. 256 ГК РФ). В случае раздела или наследования имущества доли необходимо выделять. Если один из собственников хочет продать, подарить или обменять свою часть совместного имущества, квартира переводится в долевое владение.

    Распоряжение имуществом (и/или определение долей), находящимся в совместной собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 253 ГК РФ). При принятии собственниками соответствующего решения (или если не достигнуто согласие — по решению суда), на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

    После выделения доли собственник имеет право на распоряжение своей долей, однако при этом он должен учитывать интересы других собственников — их право на преимущественную покупку (об этом далее).

    Если выделение доли в натуре из совместной собственности невозможно (например, в однокомнатной квартире), выделяющийся собственник имеет право на получение выплаты ему стоимости его доли (с его согласия или по решению суда) другими участниками долевой собственности в виде денежной суммы или иной компенсации (ст. 252 ГК РФ).

    Долевая собственность

    Долевая собственность подразумевает наличие у каждого из собственников заранее определенной доли в праве собственности. Согласно статье 245 ГК РФ, соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения долей в зависимости от вклада каждого в образование и увеличение общего имущества.

    Владение и пользование жилым помещением, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников. При отсутствии такого соглашения они устанавливаются судом. При достижении сторонами соглашения возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от размера их доли в общей собственности.

    Доли бывают идеальными и реальными. Реальная доля соответствует определенному объекту. Ее выделение требует наличия технической возможности разделить не только жилые, но и нежилые помещения, а также сделать отдельный вход. Поэтому выделение реальной доли возможно в частном доме, но не в квартире многоквартирного дома. На практике доли определяется в идеальном выражении. Ни с какой реальной комнатой или частью квартиры она не связана.

    Зачастую выделить доли реально оказывается невозможно в виду несоответствия реальной и идеальной долей друг другу. В связи с этим возникает немало сложностей – как распределить доходы от подобного имущества, как выделить доли при получении наследства и т.п.

    В случае дарения кому-либо своей доли ее владелец не обязан получать на это согласие других участников долевой собственности.

    Если выполняется продажа доли в собственности одним из ее участников, остальные участники долевой собственности имеют право ее преимущественной покупки по цене и на условиях ее продажи (за исключением продажи с публичных торгов). Продавец доли обязан в письменной форме сообщить остальным участникам долевой собственности о намерении и условиях продажи своей доли. Отказ от покупки или приобретение доли должны быть выполнены в течение месяца. Если же собственник продает свою долю одному из совладельцев, уведомлять других он не обязан.

    В случае нарушения преимущественного права покупки любой участник долевой собственности в течение трех месяцев имеет право потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ). Если в суде рассматривается спор о признании недействительным договора купли-продажи жилого имущества одним из участников долевой собственности, суд должен выяснить, соблюдено ли право преимущественной покупки и продавцом, и другими владельцами этого имущества.

    Нередко нарушителями являются не продавцы доли, а владельцы других долей в данной собственности. Они пытаются создать разные трудности продавцу, и продажа доли в собственности превращается в проблему. Чтобы не получать извещение о продаже, другие участники не открывают двери, скрываются, поджигают почтовые ящики. В этом случае можно воспользоваться помощью нотариуса. Особая ситуация возникает, если один из собственников – ребенок. В этом случае уведомление направляется его родителям. Иногда приходится получать согласие у органов опеки.

    Собственность супругов

    Собственность супругов считается совместной, если она приобретена во время брака на общие средства. Соответственно, если один из супругов приватизирует жилье, в котором другой супруг не зарегистрирован, такое имущество совместно нажитым не признается, поскольку приобретено безвозмездно.

    Если же один из супругов приобретает имущество у третьего лица, другой супруг также приобретает право собственности на данное жилье. Основанием возникновения права собственности в этом случае у первого супруга является заключенный договор купли-продажи (мены). У второго супруга таким основанием станет указание Закона о совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в браке (п.1 ст. 34 Семейного кодекса).

    При приобретении кооперативной квартиры право общей совместной собственности на нее супруги получают, если паевой взнос за жилое помещение выплачен полностью за счет их общего совместного имущества. Право совместной собственности возникает у супругов независимо от того, кто является членом ЖК (ЖСК), а также дальнейшего расторжения брака между ними.

    Имущество любого из супругов, приобретенное до вступления в брак, является его личной собственностью. Это же касается и имущества, полученного во время брака в порядке наследования или в дар. Взыскание по обязательствам одного из супругов может быть направлено только на его собственное имущество и на его долю в общем имуществе (ст. 256 ГК РФ).

    Раздел жилья, приобретенного в совместную собственность, может быть произведен как в период брака, так и в течение трех лет после его расторжения. Он может быть выполнен судом по требованию одного из супругов, а также по заявлению его кредиторов. Раздел имущества может быть выполнен и без расторжения брака. Причины этого могут быть самые разные – передача в наследство, уплата личных долгов, расточительность, фактическое прекращение семейных отношений.

    Определение долей в совместной собственности и раздел имущества производятся супругами самостоятельно. Если они не могут принять такого решения, данный вопрос передается на рассмотрение суда. В этом случае суд определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. Доли супругов признаются равными, если иное не указано в договоре между супругами. Однако от принципа равенства долей суд может отступить. Причинами могут быть интересы несовершеннолетних детей, а также случаи, когда один из супругов расходовал общее имущества в ущерб интересам семьи.

    Собственность на недвижимость: виды и особенности

    В Советском Союзе отсутствовала любая собственность, в том числе и на недвижимость. Квартиры предоставлялись гражданам для проживания, но принадлежали государству. Частная собственность на жилье появилась только в годы перестройки. Законы, принятые в 90-е годы и последующая приватизация стали отправной точкой в формировании частного жилого фонда.

    В результате основная часть федерального и муниципального жилья перешла в собственность проживающих в нем граждан.

    Для регулирования отношений между участниками жилищного рынка потребовались изменения законодательной базы. Частная собственность подразумевает абсолютное имущественное право лица на определенное имущество и защищена законом. В сфере недвижимости частной собственностью считают жилые и нежилые объекты, собственниками которых являются как юридические, так и физические лица.

    Современной Российское законодательство не ограничивает право субъектов на владение объектами недвижимости и гарантирует их неприкосновенность.

    Частная собственность на недвижимость может быть индивидуальной, долевой и совместной. Когда один объект недвижимости принадлежит одному лицу, собственность называется индивидуальной. Когда же такой объект недвижимости принадлежит сразу двум или более лицам, речь идет о собственности долевой. Чаще всего такие ситуации возникают при наследовании жилого объекта несколькими лицами, в соответствии с завещанием, либо при покупке жилья супружеской парой.

    Приобрести жилье в собственность возможно несколькими способами:

    • приватизировав жилье из федерального или муниципального фонда;
    • заключив договор купли-продажи;
    • путем жилищного строительства (включая ТИЗ);
    • участием в жилищных кооперативах и кондоминиумах;
    • путем дарения, наследования и любыми иными, предусмотренными законом, способами.

    Документальное подтверждение прав собственности на недвижимость

    При покупке или при продажи жилья, участники сделки, а именно: продавец и покупатель подписывают договор купли продажи который регламентирует права и обязанности сторон. В соответствии с этим документом производится переход права собственности от продавца к покупателю. Договор купли-продажи заключается в письменной форме с указанием цены объекта, подписывается обоими участниками сделки и подается в УФРС для регистрации перехода права собственности по нему, после чего набирает юридическую силу.

    В договоре купли-продажи недвижимости в обязательном порядке указываются данные объекта продажи, позволяющие его идентифицировать (адрес, количество комнат, общая и полезная площадь и т.п.). Если такие данные в договоре отсутствуют, он может быть признан недействительным из-за несогласования всех условий сторонами.

    Если в момент передачи объекта от продавца к покупателю он соответствует всем условиям договора, то сторонами подписывается Акт приемки-передачи. Если на данный момент сделки сторона покупателя заявляет о несоответствии передаваемого имущества условиям договора, на продавца возлагается ответственность за ненадлежащее исполнение договорных обязательств.

    Приватизация жилой недвижимости

    Согласно законам РФ каждый гражданин имеет право один раз в жизни приобрести жилье, приняв участие в бесплатном разгосударствлении собственности – приватизации. Приватизации подлежат объекты, которые находятся в федеральном или муниципальном фонде социального использования.

    При этом важно иметь в виду, что несовершеннолетние граждане, ставшие участниками приватизации, имеют право на повторное участие в бесплатной приватизации после достижения совершеннолетнего возраста. Все собственники жилья, получившие право владеть имуществом в результате приватизации, обладают абсолютным правом собственности, которое охраняется законом.

    • Если в квартире всего один собственник, речь идет об индивидуальной собственности.
    • При приватизации коммунальных квартир речь идет о долевой собственности. Доля каждого собственника закрепляется за ним документально. При долевой собственности на квартиру членов одной семьи появляется возможность закрепить за каждым из них одну из комнат.
    • В случае если между собственниками отсутствуют договоренности о размере долей, закон предписывает признать их равными.
    • Если доли собственников жилья не выделены и не указаны, имеет место быть общая совместная собственность. Такой вид собственности применим к супругам.

    Нюансы каждого вида

    Совместная собственность представляет собой общую собственность без определения долей. Доли участников в этом случае признаются равными. Данный вид собственности возникает при приобретении жилья супружеской парой либо вследствие приватизации. Распоряжение совместной собственностью производится только с письменного согласия других участников (к примеру, обязательное разрешение второго супруга на продажу жилья).

    Если один из собственников желает распорядиться своей частью без согласия остальных, то ему потребуется определение своей доли в общем имуществе. Форма собственности при этом переходит в долевую. Свою долю он имеет право подарить, продать, завещать итп, при этом учитывается приоритетное право других собственников на покупку.

    Если выделение доли фактически не возможно (например, несколько собственников в однокомнатной квартире), один из собственников имеет право получить материальную компенсацию от других собственников. Подобные выплаты могут осуществляться как при обоюдном желании сторон, так и по решению суда.

    В данном случае доли всех участников заранее определены и зафиксированы документально. Порядок пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, определяется путем согласия сторон или по решению суда. При раздельном пользовании жилым долевым имуществом не всегда учитывается размер долей каждого из участников.

    Для того чтобы подарить свою долю в долевом имуществе согласие других собственников не требуется.

    Если же один их участников намерен свою долю продать, то другие участники имеют право первоочередной покупки. Согласно закону они должны быть письменно уведомлены о намерении, цене и условиях продажи. Если один из совладельцев еще не достиг совершеннолетия, уведомление направляется его законным представителям.

    Если в течение одного месяца после получения уведомления никто из участников не сообщил о своем желании приобрести долю собственности, это приравнивается к отказу от покупки. Если долю имущества приобретает один из участников, то уведомлять остальных совладельцев не требуется.

    Если приоритетное право участника долевой собственности нарушено, то оно может быть восстановлено судом в трехмесячный срок. В этом случае права и обязанности покупателя переводятся на одного из совладельцев. Продажа доли собственности на практике является крайне затруднительной. Зачастую другие участники всячески препятствуют ее реализации.

    Брак и собственность

    Если жилая недвижимость приобретена в браке на общие средства, такая собственность считается совместной собственностью супругов.

    Если же один из супругов, состоящих в браке, приватизирует квартиру, в которой второй супруг не зарегистрирован, жилье не считается совместно нажитым, так как приобретается в собственность безвозмездно. В этом случае совместная собственность не наступает.

    Если один из супругов, находящихся в браке, приобретает жилье и регистрирует его на свое имя, такая собственность все равно является совместной. В этом случае право первого супруга защищено договором купли-продажи или мены, а второго – Семейным Кодексом РФ.

    Общая собственность

    • Гражданское право
    • Предмет и методы гражданского права
    • Принципы гражданского права
    • Система гражданского права
    • Источники гражданского права
    • Субъекты и объекты гражданского права
    • Вещи в системе права
    • Правоспособность и дееспособность граждан
    • Представительство в гражданском праве

    Понятие и характеристика общей собственности

    Как в общегражданских отношениях, так и в отношениях, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, существуют ситуации, когда одно и то же имущество находится в собственности двух или более лиц. В этом случае на имущество возникает общая собственность.

    Общая собственность как экономическая категория — явление неизбежное в нашем обществе. Особенно это касается нашего государства, когда субъектам хозяйствования необходимо объединяться для приобретения средств производства, материалов, сырья и т. д.

    В настоящее время право общей собственности регулируется гл. 16 ГК РФ, а также иными нормативными правовыми актами.

    Общая собственность на имущество может возникать в силу различных оснований:

    • в силу сделки, например, при покупке сообща дома или при дарении двум сестрам одного рояля;
    • вследствие случая, создавшего нераздельное соединение вещей без соотношения главной вещи и принадлежности;
    • на основании наследования;
    • образования крестьянского (фермерского) хозяйства;
    • совместной постройки дома;
    • соединения и смещения вещей и т. д.

    Особенностью обшей собственности является множественность субъектов права собственности, которые именуются участниками общей собственности или сособственниками. Общая собственность характеризуется переплетением отношений со- собственников ко всем третьим липам, с одной стороны, и отношений между самими сособственниками — с другой. Первые по своей юридической природе являются абсолютными, вторые — относительными.

    Гражданское законодательство предусматривает два вида общей собственности:

    • общую совместную;
    • общую долевую собственность.

    В совместной собственности общность имущества проявляется в большей степени, чем в долевой. Объясняется это тем, что отношения между участниками совместной собственности (между супругами, членами фермерского хозяйства и т. д.) носят кула более доверительный и стойкий характер, нежели отношения между участниками долевой собственности, которые могут быть достаточно далеки, а то и чужды друг другу.

    Долевая собственность отличается от совместной тем, что при долевой собственности доли каждого из ее участников, как правило, определены заранее, в то время как при совместной собственности доли определяются лишь при разделе или выделении общего имущества, т. е. при прекращении отношений совместной собственности либо для всех, либо для части ее участников. При этом доли как при долевой, так и при совместной собственности предполагаются равными, если иное не установлено законом или договором.

    Доли в общей собственности могут анализироваться у участников как долевой, так и совместной собственности. Поэтому необходимо рассмотреть юридическую природу доли. Доля, если она определена, имеет количественное выражение в виде дроби либо процентов. Она может быть выражена в виде 1 /3, 2 /5 и т. д. либо в виде 25 %, 50 % и т. д. Чисто количественное выражение доли еще не раскрывает ее юридической природы: принадлежит ли участнику общей собственности доля в имуществе, в стоимости имущества или в праве на имущество. При этом право каждого сособственника не ограничивается какой-то конкретной частью общей вещи, а распространяется на всю вещь, в том числе на доходы, получаемые от использования вещи.

    Некоторые авторы пытаются раскрыть содержание права на долю с помощью понятий доли в имуществе или в стоимости имущества, т. с. понятий реальной или идеальной доли. Под реальной долей понимают конкретную, физически обособленную часть общего имущества, которая якобы принадлежит каждому из сособственников. Конструкция идеальной доли сводит право на долю к его стоимостному выражению. Эта конструкция ведет к упразднению вещи как объекта общей собственности и тем самым к замене права общей собственности обязательственным правом. По мнению Ю. К. Толстого, данная позиция не только не раскрывает сущности отношений общей собственности, а приводит, хотя и с разных сторон, к упразднению общей собственности как особого правового института.

    Общая долевая собственность

    Под общей долевой собственностью понимается такое право общей собственности, отношения между обладателями которого (сособственниками) регламентируются в соответствии с принципом их долевого участия в ценности (доходности и убыточности) вещи. Пункт 1 ст. 245 ГК РФ закрепляет презумпцию равенства долей участников обшей долевой собственности.

    В виде отступления от общего правила равенства долей соглашением участников обшей долевой собственности может быть установлено, что их доли определяются в зависимости от вклада каждого в образование и прекращение общего имущества или иным образом. При этом данный вклад может быть определен не только в момент образования общего имущества, но и на последующих этапах его существования и функционирования с учетом внесенных в него материальных, трудовых и иных вложений. Примером может служить договор о совместной деятельности, где стороны соединяют свои вклады и начинают действовать сообща для достижения общей хозяйственной цели.

    На размер доли в общей долевой собственности влияет также то, какие улучшения внесены в общее имущество: неотделимые или отделимые. Так, участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в нраве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел. Судьба отделимых улучшений может быть также решена по взаимному согласию всех сособственников. Так, они могут договориться о выплате тому, кто их внес, соответствующей компенсации без изменений долей в общей собственности; об увеличении доли собственника, который внес улучшение, и т. д. При отсутствии соглашения отделимые улучшения поступают в собственность того, кто их внес. Все споры об определении судьбы улучшений, поскольку они касаются осуществления правомочий но владению и пользованию общим имуществом, могут рассматриваться судом.

    В содержание права общей долевой собственности также входят правомочия по владению, распоряжению и пользованию общим имуществом. Каждый сособственник при осуществлении права общей собственности независимо от размера своей доли имеет один голос. Осуществление права общей собственности должно происходить по взаимному согласию всех собственников. В случае недостижения согласия по поводу реализации общей собственности решается вопрос, касаются ли эти разногласия осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или правомочия распоряжения. Если сособственники не достигли соглашения относительно владения и пользования общим имуществом, то каждый из них, хотя бы оставшийся в единственном числе, может обратиться в суд.

    Сособственник общей собственности не локализируется в какой-то конкретной части общего имущества. В то же время сособственник может быть заинтересован не только в меновой, но и в потребительской стоимости указанного имущества. Он может иметь интерес не только в доходах, которые приносит общая вещь, но и в том, чтобы использовать эту вещь для удовлетворения своих потребительских нужд. Сособственник может владеть и пользоваться частью общего имущества соразмерно доле. Если это невозможно, он вправе требовать от других участников общей собственности соответствующей компенсации.

    Одним из оснований возникновения общей собственности, с которым связано немало вопросов ее осуществления, является совместное участие двух или более лиц в строительстве дома. В гражданском судопроизводстве достаточно распространены дела, связанные с рассмотрением споров о праве собственности на жилой дом. Судебная практика подходит к разрешению указанных споров с учетом следующих условий.

    Во-первых, необходимо установить, связаны лица, принимавшие участие в строительстве дома, семейно-бытовыми отношениями или являются посторонними для застройщика лицами; в каких целях возводился дом (в целях обеспечения жильем принимавших участие в строительстве лиц или в иных целях). Во-вторых, к участию в деле надлежит привлечь орган, который отводит земельные участки, если он не выступает в деле в качестве стороны, и выяснить его отношение к спору.

    При продаже доли другому лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. При этом продавец доли обязан в письменной форме известить остальных сособствснников о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные сособственники откажутся от покупки доли или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, а на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец может продать долю любому лицу. Если владелец доли в общем имуществе распорядился ею с нарушением преимущественного права покупки, любой другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

    Аналогичные правила применяются и при отчуждении доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещь того же рода, в том же количестве и того же качества.

    Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, — это переход частей данного имущества в собственность каждого из сособственников пропорционально их долям в праве общей собственности и прекращение общей долевой собственности на это имущество.

    Выдел доли из общего имущества — это переход части этого имущества в собственность участника общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности и прекращение для этого лица права на долю в общем имуществе.

    Вид имущества, находящегося в долевой собственности, оказывает влияние на порядок его раздела или выдела из него доли.

    Неделимая вещь не может быть разделена в натуре. Раздел осуществляется путем продажи вещи и выплаты денежной компенсации каждому участнику общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности. Выдел доли возможен путем выплаты сособственниками соответствующей денежной компенсации выделяющемуся участнику общей собственности.

    Таунхаус глазами юриста

    Сегодня рынок Московского региона наводнен разными форматами сблокированных домов. Это таунхаусы и лэйнхаусы, квадрохаусы и вилетты. Эти красивые названия родились в головах маркетологов и не имеют юридического статуса. А что на самом деле приобретает покупатель таунхаусов?

    Сегодня рынок Московского региона наводнен разными форматами сблокированных домов. Это таунхаусы и лэйнхаусы, квадрохаусы и вилетты. Эти красивые названия родились в головах маркетологов и не имеют юридического статуса. А что на самом деле приобретает покупатель таунхаусов? Рассказывает Иван Кудряшов, начальник юридического отдела Управляющей компании «Экодолье».

    Как называют таунхаус в документах о собственности?

    Я встречал в документах о собственности самые разные названия таунхаусов – и блоки, и части домов, и просто жилые дома, и квартиры, и квартиры в жилом доме. Но Жилищный кодекс РФ знает только два вида жилых помещений – жилой дом и квартира. Так же в нем упоминается часть жилого дома. И в юридическом оформлении уже построенного дома с блоками жилых помещений возникает множество вопросов и проблем.

    Мне кажется, что наиболее правильно его называть жилым домом или частью жилого дома, но часто называют квартирами. И порой даже административные органы принуждают к тому, что им более понятно, используя нормативные документы, где говорится, что жилой дом, в котором более двух квартир, является многоквартирным. Соответственно, все помещения в этом доме должны быть квартирами. Но этой логике можно противопоставить то, что есть выходы из жилых помещений на земельный участок. Если такой выход есть, то это уже не многоквартирный дом, за исключением случаев, когда присутствуют другие признаки многоквартирного дома – общий чердак, подвал и т.п. Поэтому в текущем регулировании наиболее правильно было бы использовать термин «жилой дом» или «часть жилого дома как отдельный объект». В этом случае собственник может оформить и право собственности на прилегающий земельный участок, и что-то переделать. Если (хотя такого пока не случалось) на территории поселка нет управляющей организации, каждый собственник сам организует управление своей собственностью.


    Поселок «Экодолье Белкино»

    Если в таунхаусе жилой блок называется квартирой, то этот объект вне зависимости от его технических характеристик становится многоквартирным домом. Со всеми вытекающими последствиями – общее имущество, общий участок, на который распространяется требование об общем имуществе, необходимость согласования любых изменений – как на участке, так и на фасаде.

    Собственники должны собрать общее собрание и выбрать один из способов управления, например, привлечь стороннюю организацию. Чаще всего таунхаусов эта проблема не касается, потому что в них порядка 10 блоков. А до 12 квартир допускается управление без привлечения каких-то управляющих организаций. Но все формальности при этом нужно соблюсти – провести собрание, избрать председателя. В противном случае муниципальное образование, где расположен этот таунхаус, обнаружит, что эти мероприятия не проведены, не выбран способ управления, и организует привлечение управляющей организации.

    Сколько документов о собственности должно быть при покупки таунхауса?

    Один, если это многоквартирный дом. Земля под пятном застройки отдельно практически никогда не оформляется. Некоторые так делали, но это кажется неправильным. Нормальная практика, когда оформляется документ на строение и документ на участок. И в зависимости от того, квартира это или жилой дом, появляются два аспекта. Если это квартира, то земельный участок, который расположен непосредственно под домом, скорее всего общая долевая собственность всех собственников жилых блоков в этом таунхаусе. При этом если земельный участок был оформлен «под обрез фундамента», то в общую долевую собственность попал только этот земельный участок. И тогда может появиться некий прилегающий участок, который может быть отдельно оформлен, куплен, продан и т.д. Соответственно, появляются два документа о собственности.


    Поселок «Белый город»

    Также нужно учитывать, что у таких домов часто нужно сделать отмостку, которая становится частью общего имущества, к которому у каждого должен быть доступ. В результате возникают неразрешимые проблемы – как обеспечить такой доступ, как огородить участок, потому что внутри оказывается общая собственность.

    Если таунхаус оформлен как жилой дом, то в этом случае образуется единый земельный участок, как находящийся под пятном застройки данного блока, так и на прилегающей территории. В этом случае возникают два документа – документ на собственность на дом и документ на собственность на земельный участок.

    Нужно ли оформлять в собственность прилегающий участок?

    На этот вопрос каждый покупатель отвечает для себя сам. Обычно человек чувствует себя спокойнее тогда, когда и дом, и участок, на котором расположена недвижимость, находятся в его собственности. Но если объект сформирован как многоквартирный дом, то общий земельный участок становится общей долевой собственностью всех жителей таунхауса. И без решения всех собственников невозможно что-либо сделать на территории.


    Поселок «Бристоль»

    Может быть, в текущем правовом регулировании такое процедура и удобна. Она позволяет воздействовать на собственника, пытающегося использовать территорию для своих нужд, мешая остальным (возвести забор, вырыть канаву). Но в плане использования земельного участка для собственных нужд индивидуальная собственность, конечно, лучше.

    Какие документы необходимо проверить перед покупкой таунхауса?

    Что касается документов, то перед любой покупкой нужно проверить действующее разрешение на строительство, посмотреть, что в нем написано, проверить права на земельный участок, поинтересоваться, что, собственно, продают: только ли дом или дом с земельным участком, как будет оформлен этот земельный участок. Проверить вид разрешенного использования, потому что если застройка таунхауса пройдет на территории, не предназначенной для этого, то он фактически становится самовольной постройкой и может быть снесен. Примеры подобных случаев хорошо известны. Таунхаусы можно строить на землях, предназначенных для малоэтажного жилищного строительства или для индивидуального и малоэтажного строительства. В порядке исключения на дачных землях возможна постройка таунхаусов, имеющих только 4 секции, развернутых по сторонам света — в один ряд не более двух секций.

    Статья написана по материалам сайтов: slovar.wikireading.ru, www.realto.ru, etagrealty.ru, www.grandars.ru, www.townhouse.ru.

    »

    Это интересно:  Штраф за езду без страховки
  • Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector