+7 (499) 928-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

СРО или лицензирование риэлторской деятельности

Существует масса мнений — в том числе, что риэлторам не нужно никакого закона, но с другой стороны, ситуация, что риэлторам вообще закон не писан, тоже мало кого устраивает. И жить без законодательного регулирования риэлторское сообщество уже не будет. Какая альтернатива? – Лицензирование. Так давайте поговорим о лицензировании риэлторской деятельности.

Лицензия – это разрешение, позволяющее осуществлять определённый вид деятельности при условии выполнения особых лицензионных требований: к помещению, оборудованию, капиталу, транспорту, квалификации специалистов.

Лицензия – это своего рода универсальный профессиональный паспорт специалиста, в нашем случае — риэлтора.

Лицензия риэлтора – это свод данных о лице, с которым клиенту придется иметь дело в отношении самого дорогого, что у него есть – недвижимости.

Лицензия – это свод правил, которые обладатель лицензии обязуется выполнять под страхом ее лишения и прекращения работы в избранной им сфере.

Лицензия – это нормальные, профессиональные отношения с партнерами по бизнесу, когда партнеры знают кто ты и что ты в этом бизнесе делаешь, знают границы полномочий и имеют представление о санкциях, которые могут быть применены (кстати, в том числе и к ним самим).

Лицензия – это мотивация к повышению уровня профессиональной подготовки самого специалиста, к постоянному обучению и самообразованию, стимул к достижению высших уровней профессионализма.

Лицензия – это совершенствование среды функционирования специалиста и его окружения.

Другими словами: для риэлтора лицензия – это государственная гарантия его занятости и профессиональной востребованности.

В случае с риэлтором главное лицензионное требование, безусловно, — к сумме его знаний и опыта в разных областях и сферах знаний и компетенций, помогающих ему справиться с профессиональными обязанностями, т.е. – к квалификации. За последние семь лет доля россиян, когда-либо обращавшихся к риэлторам, выросла вдвое с 20% до 41% (по данным НАФИ – национального агентства финансовых исследований). Усложнение требований к участникам гражданского оборота недвижимости порождает потребность в специалистах, четко понимающих особенности действий на рынке недвижимости и юридических их последствия. Однако доверие к риэлторам несколько снизилось, стало быть, выросли настроения разочарования в риэлторах, не способствующие росту заинтересованности в их услугах, последствия чего может выразиться в дальнейшем снижении качества знаний участников гражданского оборота недвижимости (и не только риэлторов, но и их клиентов) и росту правовой безграмотности населения, порождающей правовой нигилизм в целом.

Считается, что юридически значимые действия осуществляются непосредственно в Росреестре исключительно его сотрудниками. Но сотрудники Росреестра не общаются с заявителями и не видят подлинников их документов, не испытывают эмоционального давления клиентов-заявителей, не вникают в обстоятельства их жизни. Государственные регистраторы не обследуют объект недвижимости, не выезжают на показы, не общаются с покупателями, не дискутируют о стоимости и способах расчетов, а все представления о нем ограничивают данными кадастровых паспортов.

Ответственность государственных регистраторов, допустивших ошибку или халатность при регистрации прав, перед заявителями снижена до величины, не покрывающей, порой и 10 процентов стоимости объекта недвижимости, (в Москве – и того меньше), а правовая система допускает изъятие объекта (в т.ч. и жилого) собственности у добросовестного приобретателя.

Для того, чтобы выравнять интересы сторон по сделкам, добиться взаимного согласия на проведение сделки на достигнутых условиях, довести дело до государственной регистрации прекращения существующих и вновь возникших прав, кто-то должен крепко потрудиться, кстати, в том числе и разъясняя всю полноту ответственности, которую несут стороны по договору. Этим и еще многим другим занимаются риэлторы.

Есть и еще аспекты, помимо непосредственной агентской деятельности. Данные об объектах недвижимости и субъектах сделки с ними, направляемые в электронном виде в Росреестр, должны быть тщательно подготовлены квалифицированным специалистом. Сейчас – это работники МФЦ, заменить которых могли бы риэлторы, обладающие соответствующими полномочиями, подтвержденными квалификацией, признаваемой Росреестром. Такие отношения могут быть взаимовыгодными: Росреестр мог бы снизить свои расходы на оплату действий МФЦ (в части подготовки и передачи данных на госрегистрацию в Росреестр); известно, что в МФЦ уходит половина платы за госрегистрацию, взимаемой в виде госпошлины. МФЦ – это своего рода фронт-офисы Росреестра (в том числе), которые содержит государство. Такими фронт-офисами, числом многим более, чем офисы МФЦ, могли бы стать офисы риэлторов, соответствующим образом лицензированных.

Риэлторы, как правило, являются полноценными участниками финансовых операций на рынке недвижимости, вовлечены в процессы, связанные с ипотечным кредитованием, участвуют в расчетах между продавцом и покупателем – зачастую такие расчеты через них и производятся. Это – важно. Участие в финансовых операциях с ценными бумагами, с производными финансовыми документами, в клиринговых расчетах, со средствами негосударственных пенсионных фондов и пр. лицензируется и регулируется государством, а рынок недвижимости участием граждан и юрлиц остается стихийным и никак не регулируемым.

И тем не менее, оставаясь внутри стихии и хаоса, риэлторы, как могут, своей деятельностью нормализуют рыночные процессы, направляют действия сторон по сделкам в определенное законом русло, оказывают влияние и на цены на недвижимость, прилагают усилия к поддержанию цены на оптимальном (сбалансированном) уровне, поскольку с процента на цену они и живут. По сути, они принимают непосредственное участие в формировании стоимостных показателей части капитала страны, существующего в виде объектов недвижимости, что влияет на ликвидность экономики вцелом.

Для населения риэлтор во многом еще и источник правовых знаний, именно он в целом создает у собственников и покупателей представления о юридических последствиях их действий. Мы догадываемся, почему государство отказалось от работы с населением в процессе государственной регистрации прав на недвижимость: это трудно, это затратно, это плохо поддается организации, как любой процесс, к которому подмешаны эмоции и стихия толпы…

Каждый риэлтор должен быть оснащен двумя основными атрибутами, позволяющими ему беспрепятственно и полноценно заниматься своим трудом в рамках существующего законодательства. Это – лицензия на осуществление профессиональной деятельности в риэлторской сфере с четко прописанными функциями и полномочиями, основанными на проверенных знаниях и пройденной аттестации, и способ распознавания его в системе коммуникаций (в электронном пространстве) – усиленная электронная подпись. Электронная подпись – вопрос технического оснащения специалиста и может быть решен быстро и эффективно в рамках существующего законодательства. Законодательства по определению статуса риэлтора, как в профессиональных, так и в общественных отношениях, пока нет. Будет ли это специальный закон прямого действия, в котором будут отражены и вопросы лицензирования в том числе, или законодатель посчитает, что вполне достаточно будет простого внесения в список лицензируемых видов деятельности, перечисленных в Федеральном законе ФЗ-99 от 04.05.2011 г. «О лицензировании отдельных видов деятельности» — увидим в ближайшее время.

Возвращаясь к законопроекту, выдвинутому в прошлом году депутатом Ушаковым, хотелось бы сказать, что принятый на его основе закон риэлторов совершенно не устроил бы. Риэлторам нужна не кабала, в которую их хотят загнать этим законопроектом его энергичные инициаторы, а полноценная деятельность в признанном государством статусе, который возникает и подтверждается лицензией на осуществление профессиональной деятельности по специальности риэлтор. Хотелось бы, чтобы избранники народа и представители исполнительной власти, обратили внимание на проблему статуса профессии риэлтора в общественных и социально-экономических отношениях и приняли деятельное участие в создании профессиональных институтов в риэлторской деятельности.

Нужно остановить деградацию профессии!

Проблемы в риэлторской деятельности очевидны: недобросовестных агентов полно, заключаются сомнительные сделки, страдают потребители. Риэлторы спорят: нужно вводить лицензирование или усовершенствовать СРО?

Своими соображениями об этих важных вопросах с читателями NSP делится президент ГК «Адвекс. Недвижимость» Александр Романенко.

Риэлторская деятельность нуждается в ужесточении регулирования. Год назад на медиафоруме ОНФ в Петербурге об этом заявил президент Владимир Путин: «Над риэлторской деятельностью в России нужно усилить контроль. Я не уверен и не хочу говорить определенно, что нужно сейчас точно заняться лицензированием риэлторских компаний, но то, что там недостаточное регулирование, – это очевидно».

И это действительно очевидно: ежегодно в Петербурге не менее 1,5% сделок с недвижимостью оказываются проблемными, а порой и просто мошенническими. В регионах бывает и больше. В кризис процент таких сделок будет только расти. Это 1500 потерпевших и обманутых в год!

Главный вопрос – не в необходимости контроля, а в том, какую форму может принять этот контроль. СРО или лицензирование?

В апреле в ходе регионального конкурса «Лучший риэлтор» на эту тему жестко поспорили вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев и президент компании «Релайт-недвижимость» Олег Самойлов. (Эту полемику нетрудно найти в интернете.)

У меня есть собственное мнение по этому вопросу.

Лицензирование отменили в 2001 году. И с тех пор по умолчанию считается, что лицензирование – плохо, а саморегулирование – хорошо.

Самое крупное объединение риэлторов – РГР. Положение о сертификации было принято в 2001 году. С тех пор сертификаты получили 12 тысяч риэлторов. Они добровольно взяли на себя обязательства работать по профстандартам, соблюдать правила, застраховать профессиональную ответственность. Но так работают не более 20% участников рынка! Оставшиеся 80% — разные. Не исключено, что именно вам попадется «специалист» без знаний и опыта, возможно, и с криминальным прошлым.

А между тем для 99% россиян сделка с недвижимостью – самая крупная в жизни. Это сильный стресс. И нам необходимо не только оказывать качественную услугу, но и прекратить процесс деградации профессии.

Занимая должность президента ФИАБСИ, я посетил более 30 стран, изучая организацию национальных рынков недвижимости, год проработал экспертом комиссии при ООН. По мнению международного профессионального сообщества, самая лучшая система защиты клиентов – в Канаде. Там действует очень жесткий свод правил. Закон прежде всего защищает клиентов. Недобросовестный риэлтор легко может угодить за решетку. Но именно в Канаде профессиональные риэлторы контролируют самую большую долю рынка: до 95%. В более либеральной Европе – от 30 до 60%. Может быть, не надо изобретать велосипед?

Мы выработали несколько положений, которые предлагаем обсудить. Будем признательны, если выскажутся не только участники рынка, но и обычные граждане, имевшие негативный или позитивный опыт общения с риэлторами.

Декларация.

1.Учитывая экономические и политические реалии сегодняшнего дня, признать необходимость законодательного регулирования риэлторской деятельности, именно через лицензирование, как единственного механизма, способного заложить основы наведения порядка на рынке недвижимости.

2. Закон должен быть прописан в интересах потребителя, защищая его от деятельности недобросовестных риэлторов. В законе должны быть прописаны фидуциарные обязанности риэлтора по отношению к своему клиенту и меры наказания за их нарушения.

3. Закон ни в коем случае не должен обеспечивать привилегии отдельно взятой общественной профессиональной организации (включая РГР), давая ей право устанавливать требования для входа в профессию.

4. Вход в профессию через государственное лицензирование первичен, членство в профессиональной организации – вторично.

5. РГР не может быть частью законодательного регулирования профессии. Вступление в РГР – есть добровольный шаг каждого риэлтора (предпринимателя), он делается на основании его выгодности (единый реестр, МЛС, образовательные программы, бонусы, скидки).

6. Возможно, в будущем общественное сознание дорастет до такого уровня, что регулирование профессии может быть доверено самим участникам рынка через СРО, как это недавно произошло в Канаде. Сегодня на российском рынке этот путь гарантированно провальный, что недавно было подтверждено в строительном секторе. Молодой демократический строй не способен справиться с такой высокой нагрузкой социальной ответственности. Каждому этапу развития социального самосознания требуется свое время.

7. Депутаты Государственной Думы не могут принять правильного закона без непосредственного участия представителей риэлторского сообщества. Чиновники не в состоянии этого сделать в силу отсутствия понимания всех тонких моментов, которые необходимо учесть при разработке юридического документа такой важности. Мы сами должны разработать проект или структуру Закона и лоббировать его в правительстве, как это в свое время сделали риэлторы в других странах.

8. Разработать структуру и проект Закона должно профессиональное сообщество путем создания инициативной группы. Специалисты рынка недвижимости, входящие в эту группу, должны обладать профессиональным опытом, иметь авторит в профессиональной среде, быть представителями разных регионов страны.

9. Необходимо объединить все усилия! Каждый сознательный риэлтор должен приложить усилия, чтобы привлечь всех энтузиастов для работы по разработке и лоббированию этого законопроекта.

10. Закон должен предусматривать два типа лицензии: агент и брокер. Разница в том, что брокер может нанимать лицензированных специалистов для работы в своем Агентстве недвижимости, а агент — нет (до момента пока не приобретет 3-х летний практический опыт работы на рынке и лицензию брокера).

11. В законе необходимо предусмотреть следующие статусы, порождающие обязанность по самостоятельной оплате налога и сборов на доходы:

— для «Брокера» — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель,

— для «Агента» — индивидуальный предприниматель.

Данная мера вынуждает к легализации те агентства недвижимости, которые придерживаются «серых схем», влекущих нарушение действующего гражданского, трудового и налогового законодательства РФ.

12. Для получения лицензии необходимо пройти обязательный курс профессионального обучения и повышения квалификации. Для этого необходимо законодательно предусмотреть, что профессиональные участники рынка имеют право на разработку учебных материалов, проведения занятий и принятия пре-лицензионных экзаменов. Предусмотреть возможность проведения программ обучения посредством заочной, очной формы или on-line. Доверить обязательную образовательную деятельность локальным Ассоциациями Риэлторов, а также учебным заведениям, имеющим лицензию на образовательную деятельность.

13. Объемы комиссионного вознаграждения, ни в коем случае, не могут быть зафиксированы законодательно (это конкурентный рынок). Законом может быть определена форма и порядок получения с клиентов комиссии: процент от цены проданного объекта недвижимости или фиксированная сумма.

14. Кодекс этики (нормы и стандарты поведения агента, уже разработанные профессиональным сообществом) следует интегрировать в законодательное регулирование. За их несоблюдение возможен отзыв лицензии.

Профессиональные сообщества должны обеспечить соблюдение Кодекса этики и Профессиональных стандартов, которые более подробно описывают все аспекты приемлемой бизнес-практики и правил, совместной кооперации, МЛС и пр. Нарушение ведет к потере именно членства в профессиональном сообществе, но не лицензии как таковой.

15. В идеале, общероссийское профессиональное объединение владеет контрольным пакетом национальной МЛС. Каждое агентство недвижимости, самостоятельно или через региональное профессиональное объединение подключенное к МЛС, несет всю полноту ответственности за установку, оплату и развитие системы и правил работы МЛС на местах. Общероссийское профессиональное объединение осуществляет координацию, теоретические разработки, техническую помощь членам (поскольку предусмотрены различные формы членства). МЛС не может рассчитывать на серьезный успех без соблюдения всеми участниками обязательных стандартов профессионального поведения.

Хочу еще подчеркнуть, что без активного участия профессионального сообщества невозможно подготовить нормальный, качественный Закон о риэлторской деятельности.

Это интересно:  Как оплатить штраф если нет квитанции

Сегодня самая важная задача: отложив в сторону имеющиеся разногласия, объединить усилия лидеров рынка в инициативной группе по законотворческой деятельности.

Еще недавно я разделял позицию большинства, считал, что достаточно закона о СРО, он позволяет профессионалам участвовать в формировании и изменении правил.

Однако наш опыт и опыт наших коллег показал, что закон о СРО себя не оправдал. Общество пока не обладает достаточным уровнем сознания, чтобы построить цивилизованный рынок недвижимости.

Сегодня мы видим, что государство усиливает контроль над различными сферами деятельности. Возможность лицензирования надо, по крайней мере, серьезно рассмотреть.

Конечно, этот документ – если и когда он будет подготовлен – не будет идеальным. Но лучше принять несовершенный закон, который все же позволит сохранить профессию, чем жить в беззаконии и смотреть, как наша профессия деградирует.

Благодарю за помощь в подготовке Декларации канадского брокера Зинаиду Габриэль

Должен ли риэлтор отвечать за юридическую чистоту сделки?

30 августа прошли организованные ОП РФ нулевые чтения законопроекта 1 , направленного на регулирование риэлторской деятельности. Этот документ стал очередной 2 попыткой ввести в нормативную плоскость порядок оказания услуг риэлторами. Как следует из пояснительной записки к проекту этого закона, на сегодняшний день свыше 500 тысяч физических и юридических лиц определяют свою деятельность как «риэлтор» или «агент по недвижимости». Однако большая часть сделок с недвижимым имуществом остается в «тени» из-за деятельности нелегальных посредников – по оценкам экспертов в разных регионах России рынок нелегальных риэлторских услуг, осуществляемых физическими лицами, составляет до 60% от объемов совершаемых сделок.

«Сегодня очень сложно оценить фактическое положение дел в сфере посреднической деятельности. Мы пытались это сделать, но столкнулись с невозможностью подсчета даже приблизительного числа риэлторов, работающих в стране. С 2002 года эта деятельность перестала быть лицензируемой, и мы точно не знаем, сколько людей в стране ею занимаются. Кто-то может работать в качестве частного маклера – человека, который даже не имеет статуса ИП и не заявляет налоговой службе о том, что он помогает при совершении сделок с недвижимостью. Кто-то работает в качестве сотрудников в риэлторских агентствах. Кто-то вместе с коллегами состоит в том или ином партнерстве. Но сколько этих людей, какого качества услуги они оказывают, сколько из них добросовестных, оценить трудно. А недобросовестность на этом рынке встречается нередко», – рассуждает д. ю. н., заместитель руководителя Исследовательского центра частного права при Президенте РФ, председатель Комиссии ОП РФ по общественному контролю, общественной экспертизе и взаимодействию с общественными советами Лидия Михеева.

Новый законопроект ставит своей задачей защиту прав клиентов и, в частности, предлагает вывести услуги риэлторов из тени посредством процедуры аттестации специалистов. Разберемся, как осуществляется регулирование риэлторской деятельности сейчас и так ли нуждается эта деятельность в отдельном законодательном закреплении.

Лицензирование, сертификация и аттестация риэлторов

Напомним, Положение о лицензировании риэлтерской деятельности утратило силу в 2002 году (Постановление Правительства РФ от 8 мая 2002 г. № 302 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам лицензирования отдельных видов деятельности»). Эксперты, в том числе и председатель правления НП «Национальная палата недвижимости», президент СРО «Объединение агентств недвижимости» Дмитрий Щегельский, связывают это с отсутствием специального закона. «Лицензирование деятельности было, а закона о самой деятельности – нет. Таким образом, лицензировалась деятельность, которая даже не была определена», – уточняет он.

О том, почему требование риэлтором оплаты за просмотр вариантов является неправомерным действием, узнайте из материала «Как избежать обмана со стороны риэлтора» в «Энциклопедии решений» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите бесплатный
доступ на 3 дня!

Это привело к тому, что формально риэлторы продолжили оказывать посреднические услуги на рынке недвижимости, но уже без соответствующей обязанности лицензировать свою деятельность. А, значит, существенно снизились как качество самой деятельности, так и степень профессиональной ответственности специалистов.

В качестве альтернативы Российская гильдия риэлторов, взяв за основу весь положительный опыт прежнего лицензирования, разработала Систему добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости РФ (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 8 февраля 2002 г. № 14). Ознакомиться с содержанием документа можно на сайте Российской гильдии риэлторов (http://www.rgr.ru/Sertifikaciya/Sertifikaciya/Standard/default.aspx).

Однако добровольный характер такой сертификации не может в полной мере гарантировать качество услуг, оказываемых подавляющим большинством посредников на рынке недвижимости. Это также стало основанием для разработки нового законопроекта, который предлагает ввести систему обязательной аттестации специалистов. По словам одного из разработчиков, депутата Госдумы Дмитрия Ушакова, эта процедура будет соответствовать аттестации аудиторов (ст. 11 Федерального закона от 30 декабря 2008 г. № 307-ФЗ «Об аудиторской деятельности»). То есть саморегулируемое сообщество риэлторов должно будет само разработать соответствующие профессиональные стандарты, утвердить их, а затем по ним проводить аттестацию кандидатов. Списки аттестованных специалистов будут открыты для всеобщего ознакомления. «В настоящее время не существует единого реестра риэлторов-физических лиц, которые оказывают соответствующие услуги. Законопроект предлагает создать его, чтобы любой гражданин, который обращается к риэлтору, мог открыть сайт и увидеть, внесен ли этот риэлтор в единый реестр, есть ли у него аттестат, то есть подтвердил ли он свою профпригодность, застрахована ли его ответственность и является ли он членом саморегулируемой организации», – комментирует Ушаков.

Должен ли риэлтор обеспечивать юридическую чистоту сделки?

Мера ответственности риэлтора в соответствии с действующей в настоящий момент системой добровольной сертификации определяется условиями договора оказания риелторских услуг и действующим законодательством (п. 5.8 Системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости РФ). А гражданско-правовое законодательство, напомним, устанавливает приоритет положений договора, которым в том числе можно снизить предусмотренный законом размер подлежащих возмещению убытков (ч. 1 ст. 15 ГК РФ).

Вместе с тем определенными системой сертификации стандартами, с одной стороны, предусмотрено, что профессиональная ответственность риэлтора должна быть застрахована или его обязательства по возмещению клиенту ущерба должны быть обеспечены иным способом (п. 6. 3 Системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости РФ). Но с другой стороны, предоставляя риэлтору возможность не страховать его ответственность, документ не определяет ни перечень «иных способов», которыми клиенту может быть возмещен ущерб, ни минимальный предел самой ответственности.

Более того, стандарты не содержат конкретных условий оказания риэлторских услуг – следовательно, их риэлтор также определяет самостоятельно при составлении договора. То есть посредники несут ответственность исходя в основном из условий разработанного ими же договора. Никаких дополнительных гарантий соблюдения прав клиентов в системе сертификации нет.

А учитывая добровольный характер самой сертификации, получается, что действенных мер, определяющих профессиональную ответственность риэлторов, на сегодняшний день явно недостаточно.

Это интересно:  Фмс новый закон 2019

На нынешнем рынке недвижимости, по мнению Лидии Михеевой, нет того, что называют гарантиями права собственности. Но виноват ли риэлтор, если он не может с уверенностью гарантировать клиенту, что сделка состоится, переход права собственности будет зарегистрирован и, главное, государственная регистрация не будет позже подвергнута сомнению? И кто должен нести ответственность в том случае, если в последствии право собственности будет оспорено?

В мировой практике, по словам к. ю. н, профессора Российской школы частного права, партнера юридической компании «Пепеляев Групп» Романа Бевзенко, есть три модели предоставления клиентам, приобретающим недвижимость, гарантий того, что они получат должное возмещение при возникновении проблем с правом собственности.

Ответственность несет нотариус (через страховые фонды, личное имущество и т. д.). Для этого должна быть установлена обязательная нотариальная форма сделок с недвижимостью. Единственный минус для клиентов – достаточно высокие нотариальные сборы.

Ответственность несет регистрационный орган. Если у покупателя забирают недвижимость, то регистратор, который вносил запись о предыдущем собственнике, выплачивает ему все, что он потерял, – независимо от вины. Оборотной стороной этой формы является крайне высокая пошлина, которую нужно заплатить при обращении к регистратору (как правило, от 5% до 15% от стоимости сделки). «Система проста – нет никаких нотариусов, есть только регистратор, который собирает большие фонды из больших пошлин, а из них впоследствии и выплачивается возмещение», – делится Роман Бевзенко.

Ответственность несет страховщик. В данном случае, заключая сделку, покупатель оформляет страховку. Таким образом, если в дальнейшем у него возникают проблемы с правом собственности на недвижимость, он получает страховое возмещение.

Однако в России на данный момент не работает ни одна из приведенных моделей. Обязательной нотариальной формы для подобных сделок, напоминает Бевзенко, у нас нет. Регистратор также перед клиентом не отвечает. Определенная законом ответственность регистратора действует только при наличии вины, то есть когда регистратор видел порок в сделке, но тем не менее произвел запись (п. 2 ст. 31 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). При этом доказать наличие такой вины, считает эксперт, просто невозможно. Не работает у нас в полной мере и система страхования.

«Закон о риэлторской деятельности в принципе не может приниматься, пока не будет решено, кто отвечает за чистоту сделки – Росреестр, нотариус, риэлтор или сам клиент, которому в этом случае следует страховать риск утраты права собственности», – убеждена Лидия Михеева.

При этом, по мнению президента Дальневосточной гильдии риэлторов Владимира Каплинского, риэлтор вообще должен быть исключен из этой цепочки. «Риэлтор не может обеспечивать чистоту сделки, поскольку у него и доступа к этим данным нет. Он не является оформителем сделки, и лишь подыскивает выгодные предложения для клиента, правильно информирует его о цене, проводит анализ рынка недвижимости, ведет переговоры», – заключает он. «Не нужно смешивать две важные фигуры при сделках с недвижимостью – фигуру фактического помощника и фигуру юридического помощника. Место риэлтора – это фактический помощник. Не хочет заниматься покупатель поиском по объявлению, нанял риэлтора, который подыскивает ему вариант, приводит его туда и показывает», – соглашается Роман Бевзенко. Неправильно создавать для риэлтора функцию юридического помощника, по крайней мере до тех пор, пока в действующем законодательстве не появится требование об обязательном наличии у него юридического образования, убежден эксперт.

А пока обязанность риэлтора отвечать за юридическую чистоту сделки законом не установлена, выходом из данной ситуации может стать обращение к нотариусу. «Некоторые юристы утверждают, что нотариальная форма сделки избавляет от многих рисков, поскольку нотариус обязан проверить право- и дееспособности сторон сделки, ее содержание, убедиться в том, что объект, который переходит от одного лица к другому, действительно принадлежат отчуждателю», – уточняет Лидия Михеева. Тем более, что законом предусмотрена обязанность нотариуса предварительно обращаться в Росреестр с тем, чтобы получить все необходимые сведения (ст. 47.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I).

Нужен ли отдельный закон о риэлторской деятельности, и что он должен регулировать?

И представители риэлторского сообщества, и юристы придерживаются единого мнения – специальный закон нужен. Более того, Дмитрий Щегельский убежден, что в этом заинтересовано и само государство: «Когда речь идет о противодействии легализации доходов, полученных преступным путем, наше государство считает, что деятельность риэлторов важна. Нотариусы не обязаны представлять в Росфинмониторинг сведения об операциях с денежными средствами, а агенты по недвижимости обязаны (абз. 10 ст. 5, подп.4 п. 1 ст. 7 Федерального закона от 7 августа 2001 г. № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма»)».

Однако повлиять на существующую сегодня ситуацию с посредничеством на рынке недвижимости закон сможет, только если в нем будет учтен ряд существенных аспектов.

Прежде всего, в нем должен быть четко определен круг обязанностей риэлторов.

«Потребность в законе вызвана необходимостью защиты прав граждан и добросовестных участников на рынке недвижимости от возможного риска утраты права собственности в результате тех или иных действий, – комментирует главный консультант аппарата Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Екатерина Бадулина. – Исходя из этого, прежде всего и должен быть определен статус самого риэлтора – его основные права и обязанности».

Лидия Михеева, д. ю. н., заместитель руководителя Исследовательского центра частного права при Президенте РФ, председатель Комиссии ОП РФ по общественному контролю, общественной экспертизе и взаимодействию с общественными советами:

«Для нас главным вопросом применительно к будущему закону остается вопрос, чем же все-таки риэлтор занимается? Если эта услуга стоит 150 тыс. или 200 тыс. руб., то, наверное, в такую крупную сумму должно входить все – то есть сбор необходимых документов, выписок, справок из домовой книги, поиск необходимого объекта или лица, стыковка этих сторон, подбор места совершения сделки, подбор нотариальной конторы, подготовка документов в простой письменной форме, подача документов для государственной регистрации права собственности, поиск необходимого способа расчета. Если в этот объем услуги включены все необходимые действия, россиянам может быть и не жаль было бы потраченных денег. Но очень часто выясняется, что большую часть этих действий клиент вынужден совершить сам».

Илья Радченко, член Правления Московской городской нотариальной палаты, нотариус г. Москвы:

«Я не согласен с тем, что риэлторская деятельность является в чистом виде посреднической деятельностью – скорее, это просто помощь. Риэлтор должен заниматься подысканием контрагентов, а юридическую чистоту самой сделки должен обеспечивать нотариус. Вместо этого получается конкуренция за чистоту сделки. А все потому, что законодатель оставил этот вопрос висеть в воздухе. Получается, что юридическую чистоту могут обеспечивать все, кому не лень. Должно быть проведено разведение тех областей, в которых действуют риэлторы и нотариусы. Риэлтор не должен заниматься расчетами, принимать и выдавать деньги и обеспечивать юридическую чистоту сделки».

В свою очередь, установленный круг обязанностей позволит говорить и об ответственности риэлтора за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а также установить конкретные гарантии для клиентов. Кроме того, по мнению Екатерины Бадулиной, в законе имеет смысл продумать порядок заключения риэлтором договора с заказчиком, а также обеспечение по этому договору (это может быть, например, независимая гарантия). «Тем самым риэлтор гарантирует свое добросовестное поведение на рынке, чтобы граждане знали, что в случае чего они могут с риэлтора спросить», – добавляет она.

В рассматриваемом законопроекте эти особенности пока не отражены, однако разработчики обещают учесть все замечания специалистов и доработать документ так, чтобы он стал действенным механизмом по защите прав клиентов, обращающихся за оказанием риэлторских услуг.

А пока добросовестным клиентам, желающим защитить свои интересы, остается лишь внимательно подбирать риэлтора, желательно прошедшего добровольную сертификацию, тщательно проверять условия заключаемого с ними договора, обращая внимание на круг обязанностей посредника и его ответственность, и по возможности обращаться к нотариусу.

Блог Юлии Зиберт

После отмены лицензирования риэлторской деятельности в 2001 году не стихают споры о необходимости вернуть его, или же ввести обязательное членство в саморегулируемых организациях. Что лучше и эффективнее? Разберемся.

Для тех, кто впервые сталкивается с аббревиатурой СРО – это саморегулируемые организации. СРО создаются профессиональными участниками рынка для того, чтобы навести порядок на стихийном рынке, выработать единые правила деятельности. Слишком заумно?

Тогда на пальцах: допустим, вы починяете примусы, и еще 100 компаний также занимаются этим благородным делом. Вы собираетесь вместе и создаете свод незыблемых правил для всех компаний по починке примусов. Как это нужно делать качественно, без ущерба для клиентов и репутации отрасли. Если кто уклоняется и чинит примус не правильно – вы его наказываете. Например, в прессе пишете, что вот этот товарищ нам больше не товарищ, к нему не ходите, примус не носите. Или перекрываете нарушителю доступ к каким-то важным корпоративным сервисам, созданным на уровне сообщества. И он просто не может без этого продолжать эти самые примусы ремонтировать. Как-то так…

Если серьезно, то СРО разрабатывают стандарты деятельности, обязательные для исполнения членов сообщества, кодекс этики. Существует комиссия, которая рассматривает споры между членами СРО и жалобы клиентов на компании, которые входят в саморегулируемую организацию. То есть на уровне СРО профи договариваются о том, что хорошо и что плохо и сами соблюдают рамки, которые себе установили. Конечно, должны быть и механизмы воздействия на нарушителей, а то получится, что все установленные нормы – лишь декларация о намерениях.

У кого-то наверняка возник вопрос, зачем представителям рынка какие-то правила, здорово же, когда каждый сам по себе и никаких рамок соблюдать не нужно. Так вот, дикая вольница хороша для мошенников всех мастей. Для предпринимателей, которые стремятся работать на этом рынке долго и честно, нормы – возможность оградить себя от встречи с «черными» компаниями, дистанцироваться от них, сохранив, свое доброе имя.

Еще одна функция СРО – лоббирование интересов отрасли. На рынке компании друг другу конкуренты, но когда речь о корпоративных интересах – союзники. Вносить законы (или вовремя блокировать их), отстаивать интересы всего рынка можно лишь на уровне большинства его участников. В одиночку донести до властей какую-то идею – глас вопиющего в пустыне.

Лицензирование предполагает прямой контроль государства за участниками рынка. Если участников десяток или хотя бы сотня, то можно поверить, что контроль и впрямь есть. Но когда по стране тьмы и тьмы компаний, то как-то сомнительно, что лицензирование не превращается в формализм чистой воды. К тому же на этапе получения лицензии компания может соблюсти ряд требований, а вот отследить «сверху» нарушения у множества участников – это не реально. Трудно представить, что чиновники зрят за каждой конторой по починке примусов в стране общим числом 7000 контор. Вероятнее всего, что внимание будет обращено тогда, когда кто-то из граждан пострадает от деятельности фирмы. И государство это осознало.

Это интересно:  Какие льготы получает мать одиночка

СРО, как правило, знают каждого своего члена в лицо. И могут оперативно пресечь некорректную деятельность или забить тревогу, если речь о мошенниках. Именно поэтому государство все больше идет по пути введения саморегулирования, на многих рынках, делая, его обязательным.

Правда, не всякая СРО – реальная благая сила. Вводя обязательное саморегулирование, чиновники не учли, что и СРО могут создаваться с единственной целью – взять деньги с предпринимателя, чтобы выдать вожделенный членский номер и, собственно, ничего дальше не делать. Сегодня приходит понимание того, что как раз за СРО нужен прямой надзор со стороны государства, их на одном рынке должно быть ограниченное количество. А текущие вопросы с членами СРО должны решаться внутри сообщества.

Что касается СРО риэлторского рынка, то они создались не с подачи государства, они существовали и во времена лицензирования этой деятельности. В основном сообщества организовывались по территориальному признаку. Многие СРО стали просто элитарными клубами по интересам, так как не нашли действенного механизма «держать в узде» своих членов. Допустим, фирма зашла за буйки, коллеги указали на нарушение. Но директор компании с решением конфликтной комиссии не согласился и вышел из СРО, громко, хлопнув дверью. Можно, конечно, репутационный ущерб ему нанести – в газете пропечатать. Но это не такая уж действенная мера. В этом смысле показателен опыт Уральской палаты недвижимости. Благодаря тому, что была создана своего рода база объектов, единый мультилистинг. В базу попадают только чистые объекты, документы по которым проверены и принадлежат собственнику квартиры. Это исключает возможность выставить на продажу квартиру соседа и задвоение продаж. То есть покупатель понимает, что именно данное агентство ведет дело о продаже данной квартиры. В таком случае агентства получают единую базу объектов, выставленных на продажу. И могут быстро сводить покупателя и продавца, подбирать обмены. Тем, кто не желает работать по правилам, доступ к общей базе закрывается. Без данного сервиса, принадлежащего СРО, работать сложно. Это довольно действенная мера. Ворчат, но выполняют постановления конфликтной комиссии. В этом году Российскую гильдию риэлторов возглавила Татьяна Деменок, представитель УПН. Есть надежда, что опыт УПН будет транслироваться на всю страну.

Кстати, к необходимости ввести порядок на публикацию объектов пришли и депутаты. Проект федерального закона «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью» подготовлен группой депутатов партии «Справедливая Россия» вводит правила публикации объявлений о продаже или аренде только по предъявлению собственником правоустанавливающих документов на объект. А риэлтором – договора на оказание услуг. Это, на мой взгляд, несомненное благо.

Но поскольку закон сырой, правительство его отклонило. Но уже сегодня понятно, что возврата к лицензированию не случится. Государство четко дает понять, что ставка делается на саморегулируемые организации. Думается, после доработки проекта, он все же станет законом.

Еще немного о законопроекте. Предлагается ограничить численность СРО – от 500 до 1500 членов. Цифры вызвали споры, ведь есть объединения и менее 500 участников. Из саморегулируемых организаций будут образованы национальные объединения. Число таких объединений в законе ограничено двумя. И конкуренция соблюдена, и нет возможности появления множества мелких СРО, созданных исключительно для сбора членских взносов. Кроме этого предлагается всех риэлторов «посчитать», каждая СРО будет вести свой реестр.

В законопроекте прописана имущественная ответственность риэлторов. Должен формироваться фонд выплаты пострадавшим из обязательных отчислений участников СРО. Кроме этого должна у каждого агентства быть оформлена страховка профессиональной ответственности. Есть пункты об образовании риэлторов, получении аттестатов. Но все это довольно сыро.

Тем не менее, то, что законопроект появился – это большой прорыв для рынка. Ведь это возможность сделать профессию риэлтора значимой, придать ей официальный статус.

Конечно, множество риэлторов со мной не согласятся. В Фейсбуке постоянно вижу комментарии в стиле: «Ай, зачем нам все это, мы работаем и нам комфортно, а сейчас начнут с нас три шкуры снимать. И все это СРО – еще одна надстройка». Нужно понять, что риэлторов все равно отрегулируют. Нет, можно, конечно, дождаться приказа сверху и получить закон, который напишут чиновники. И захлебнуться новыми требованиями и нормами. И получить регулирование «по самое не балуйся». А можно войти в СРО, в комитеты и работать совместно с коллегами над поправками к законопроекту, донося, до власти свое видение ситуации, лоббируя, интересы отрасли.

Выскажу свое личное мнение (мне можно, я Блоггер) — СРО состоит ИЗ членов, а не стоит НАД ними. И если есть желание что-то поменять, то нужно идти в СРО и решать вопросы, отстаивать свою точку зрения. Выкрики в спину работающих на благо рынка коллег – это не комильфо, господа.

Отвечая, на поставленный в заголовке вопрос, скажу – саморегулированию на риэлторском рынке быть!

О лицензировании риэлторской деятельности

Депутаты Госдумы Д.В.Ушаков, М.В.Емельянов, А.В.Руденко, С.А.Доронин внесли проект федерального закона «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью». Законопроект направлен на установление основ правового регулирования риэлторской деятельности в Российской Федерации и фактически вводит разрешительный механизм для риэлторов, аналогичный лицензированию.

Одним из административно-правовых ограничений является запрет деятельности на рынке сделок с недвижимостью агентов, не являющихся членами саморегулируемых организаций риэлторов. Обязательным условием членства в саморегулируемой организации риэлторов является наличие высшего юридического образования и (или) стажа работы на рынке сделок с недвижимостью.

Другое административно-правовое ограничение должно быть установлено в отношении порядка распространения информации об объектах недвижимости, в частности, соответствующих публикаций в средствах массовой информации. Информация об объекте недвижимости может публиковаться риэлтором только при условии осуществления своей деятельности в соответствии с требованиями закона к ведению им профессионально-предпринимательской деятельности. Помимо этого, информация об объекте недвижимости может публиковаться собственником объекта при условии предъявления соответствующих правоустанавливающих документов. При этом взимание средством массовой информации, либо иным лицом платы за получение контактных данных собственника объекта недвижимости должно рассматриваться как осуществление посреднической деятельности на рынке сделок с недвижимостью, что в случае нарушения требований закона к риэлторской деятельности влечет ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

Правительство дало отрицательное заключение на законопроект.

Это очередная попытка навести порядок на рынке риэлторской деятельности и защитить добросовестных приобретателей недвижимости.

В настоящее время в российском законодательстве понятие «риэлтор» отсутствует. Нет никаких регулирующих нормативных актов и требований. Во многом из-за того, что если владелец сам занимается продажей своей недвижимости или покупатель приобретает без посредников недвижимость для себя – какие требования к нему можно предъявить? Он может быть даже не гражданином России.

Многие профессиональные риэлторы (по крайней мере, если они сами себя так называют) не понимают, во-первых, кто и как будет проводить оценку их опыта и юридических знаний, во-вторых, что может дать предлагаемый механизм регулирования, если даже дорогостоящее нотариальное удостоверение сделки и государственная регистрация не спасают, и оценивают подобные инициативы как попытку монополизировать рынок под конкретные саморегулируемые организации, объединяющие крупных игроков рынка.

Кстати, на протяжении последних 20 лет российское законодательство, регулирующее виды деятельности, развивалось именно по пути ограничения свободного доступа желающих к определенным сферам бизнеса. Многие инициаторы, лоббировавшие те или иные жесткие законодательные норы, сами уже давно ушли из бизнеса. Но дело их живет и вносит свою лепту в экономический кризис.

По смыслу закона о лицензировании отдельных видов деятельности к ним относятся виды деятельности, осуществление которых может повлечь за собой нанесение ущерба интересам граждан и др. и регулирование которых не может осуществляться иными методами, кроме как лицензированием.

Согласно закону о рекламе недобросовестная реклама не допускается. Написать еще один закон о том, как читать действующие нормы закона о рекламе, вряд ли необходимо.

Однако проблемы на рынке сделок с недвижимостью, действительно, существуют. По части проведенных сделок идет процедура оспаривания. Большинство из этих сделок, признанных недействительными, совершались при участии риэлтора и были заверены нотариусом. При этом риэлторы сами как могут достают необходимую информацию об объекте недвижимости и его истории в отсутствии легального доступа к базам данных.

Есть проблемы в существующих обеспечительных механизмах. Нотариальное удостоверение сделок ничего не дает, как выяснилось, кроме дохода нотариальным контрам. Правда, это далеко не единственный пример пустой траты денег гражданами на навязанные услуги. Страхование титула непопулярно. Правила страхования придумали сами страховщики, дабы отказаться от выплат в случае чего.. Саморегулируемая организация (СРО) должна нести ответственность за своих членов, в том числе финансовую, но для желающих работать с представителями СРО не надо выдумывать новый закон. Достаточно действующей нормативной базы.

Действующее законодательство противоречиво. А риэлторская деятельность лежит на стыке Жилищного кодекса, Семейного кодекса, Гражданского кодекса и других законов. Риэлторы как могут регулируют противоречия, сводя к минимуму риск именно для своего клиента. Но риск на 100%, все равно, нельзя исключить.

Привлечь к ответственности недобросовестного участника рынка недвижимости можно и согласно действующему законодательству. Например, есть нормы КОАП (статья 14.7 «Обман потребителей», статья 7.27.1 «Причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием» и др.), предусматривающие значительные меры ответственности. Есть 159 статья УК РФ «Мошенничество». Надо их заставить работать. Вместо этого предпринимаются попытки написать закон о том, чтобы законы действовали, а правоохранительная система работала.

Надо активно бороться за свои права и использовать все имеющиеся законные возможности для этого. Выстраивание действенного механизма привлечения недобросовестных участников рынка к ответственности и будет являться лучшей гарантией безопасности сделок на рынке недвижимости.

Статья написана по материалам сайтов: news.ners.ru, nsp.ru, www.garant.ru, zibert-jul.ru, 8prav.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector