Признание права собственности на самовольную постройку при соблюдении целевого назначения земельного участка

Правоприменительная практика при признании права собственности на самовольную постройку обращает особое внимание на наличие у застройщика вещных прав на земельный участок. Именно с наличием вещных прав на земельный участок ст. 222 ГК РФ в первую очередь связывает признание права собственности на самовольную постройку.

На основании пп. 2 п. 1 ст. 40, ст. ст. 41, 42 ЗК РФ собственник земельного участка, а также лица, не являющиеся собственниками земельных участков (землепользователи, землевладельцы и арендаторы), имеют право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения, а также использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

В соответствии с п. 1 ст. 7 ЗК РФ земли в РФ по целевому назначению подразделяются на семь категорий, в том числе земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Использование земли не по целевому назначению не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, возможно в пределах, определяемых его целевым назначением. Правовой режим земель устанавливается на основании их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Причем имеются приоритеты использования земельных участков по принципу их целевого назначения. В связи с чем, помимо перечисленного (соблюдение строительных и градостроительных норм и правил, интересов третьих лиц), при признании права собственности на самовольную постройку лицу необходимо подтвердить, что возведение самовольной постройки не изменило и не нарушило целевого назначения земельного участка. Таким образом, застройщик, кроме подтверждения своего права на земельный участок, обязан также подтвердить соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка при строительстве самовольной постройки.

Необходимо помнить, что земельный участок, занятый самовольной постройкой, может использоваться только по разрешенному назначению. Использование земельного участка не по целевому назначению на основании ст. ст. 45, 46 ЗК РФ и ст. ст. 284, 285 ГК РФ является основанием для прекращения прав на земельный участок и его принудительного изъятия.

Но как быть, если право собственности на самовольную постройку признано судом без учета и (или) с нарушением целевого использования земельного участка и решение суда вступило в законную силу?

Поскольку целевое использование земельного участка не изменено в установленном законом порядке, а суду этот вопрос не подведомственен, судебное решение в данном случае, как нам кажется, не должно и не может являться основанием для регистрации права в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Признание права собственности на самовольную постройку не изменяет целевого назначения земельного участка, отвод земельного участка (передача в собственность) в установленном законом порядке предполагает обязательно и его целевое назначение, следовательно, на основании п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка не утрачивает статуса самовольной, а регистрирующий орган должен отказать в регистрации права собственности на самовольную постройку даже на основании судебного решения. Приведенная ситуация часто находится вне поля зрения как судов, так и регистрирующих органов, что по недосмотру приводит, к сожалению, к неправильному применению норм закона и нарушению интересов третьих лиц.

В противоположность этому судебное решение, которым был удовлетворен иск о признании права собственности на самовольную постройку в соответствии со ст. 222 ГК РФ, т.е. при подтверждении права на земельный участок и его использование по целевому назначению, отсутствии нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а также отсутствии нарушений охраняемых прав и интересов третьих лиц, не просто разрешает спор о принадлежности имущества конкретному лицу, но является основанием возникновения у этого лица права собственности на него (ст. 8 ГК РФ). Маковская А.А. Судебный акт как основание государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Вестник ВАС РФ. 2003. N 4. С. 11. Иными словами, в рассматриваемой ситуации судебное решение приобретает правообразующий характер, являясь элементом юридического состава, опосредующего возникновение у заинтересованного лица такого вещного права (права собственности), которого ранее у него не было. Богданова И.С., Деев А.В. Правовой режим объектов самовольного строительства: некоторые вопросы теории и практики // Закон. 2007. N 9.

В этом случае право собственности на самовольную постройку, признанное в судебном порядке согласно п. 1 ст. 28 ФЗ № 122-ФЗ подлежит государственной регистрации на общих основаниях. Регистратор права на недвижимое имущество и сделок с ним не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.

Таким образом, только при наличии законного и обоснованного судебного решения право на самовольно возведенное строение может и должно быть внесено в ЕГРП.

Признание права собственности на самовольную постройку. Легализация самостроя

С 2015 года изменились условия признания прав собственности на постройки, отнесенные к категории самовольных. В ГК вопросу регулирования этой сферы посвящена 222 статья. 1 сентября указанного выше года вступили в силу корректировки к этой норме. Поправки были внесены ФЗ №258 от 13.07.2015 года. В результате, узаконить самовольную постройку на настоящий момент довольно проблематично. Однако стоит сказать, что ужесточение правил сложилось гораздо раньше. Многие граждане возводили и продолжают сооружать самовольные постройки. Судебная практика по делам, касающимся статуса таких объектов, достаточно обширна. В рамках разбирательств, таким образом, были выведены определенные требования для владельцев и прочих заинтересованных субъектов. Они не были зафиксированы нормативно. С 2015 года правила были закреплены на законодательном уровне. Рассмотрим далее, как осуществляется сегодня признание права собственности на самовольную постройку .

В прежней редакции ст. 222 присутствовало следующее определение. Самовольные постройки на земельном участке – это объекты недвижимости, созданные на определенном наделе, не отведенном для данных целей в установленном законодательным либо иным нормативным актом порядке, или без получения необходимых документов, или при существенном несоблюдении предусмотренных правил. ФЗ №258 изменил это определение. В настоящее время под самовольной постройкой следует понимать сооружение, здание, иное строение, возведенное на наделе, не предоставленном по установленным правилам, или на учаске, допустимое использование которого не предусматривает строительство. К такой категории относят и объекты, созданные без получения необходимых бумаг либо с нарушением норм, установленных в регламентах. Например, под действие 222 статьи попадает гараж без документов .

Изменения, внесенные в 222 статью, коснулись, в первую очередь, характеристик объектов. Раньше к самовольным постройкам могли быть отнесены «жилые дома, прочие строения, сооружения или прочее недвижимое имущество», сейчас – только «сооружение, здание, иное строение». Для разъяснения понятий следует обратиться к федеральному законодательству. В ФЗ №384 указывается, что здание представляет собой результат строительства, выраженный в виде объемной строительной системы. В ней присутствует надземная/подземная части, помещения, инженерно-коммуникационные сети. Здание предназначается для проживания людей, хранения продукции, размещения производства, содержания животных. Уточнение видов таких объектов сложилось по умолчанию. Здания, таким образом, считаются жилыми или нежилыми. Пояснения по этому вопросу дает ВАС в Постановлении №12048/11 от 24 января 2012-го г. Понятие » самовольная постройка дома » может применяться и к незавершенным объектам. Соответствующее положение присутствует в пленарном Постановлении ВС №10 и ВАС №22 от 29 апреля 2010 г.

Этот термин используется в новой редакции 222 статьи вместо «иного недвижимого имущества». Определение строения присутствует в Инструкции о выполнении учета жилфонда в РФ. Она утверждена Приказом Минземстроя №37 от 4 авг. 1998 г. Строение — дом, здание, служебные в том числе, отдельно построенные и состоящие из 1 и более частей, представленных как одно целое. Это понятие точнее, чем «недвижимое имущество». К последнему, кроме прочего, относят наделы, недра. Соответственно, несколько некорректно использовать словосочетание «иное недвижимое имущество» в ст. 222.

Реконструкция

Это понятие разъясняется в 1 статье ГК (п. 14). В июне 2015 г. ВС указал, что, исходя из смысла ст. 222 ГК, иных норм, созданием новых объектов признается и изменение их характеристик, по которым они индивидуализируются. В частности, имеется в виду этажность, площадь, высота. Таким образом, жильцы старого дома , выполнившие реконструкцию, должны соблюсти установленный порядок по регистрации объекта. Вместе с этим, не следует путать указанное действие с перепланировкой и переустройством помещения. Эти понятия разграничиваются в Обзоре практики судов по спорам, касающимся самовольных построек.

Признаки объектов

В качестве первого можно назвать создание/возведение на наделе, не отведенном для этих целей по правилам, предусмотренным в законодательных и иных нормативных актах. За разъяснениями следует снова обратиться к судебной практике. Объект будет считаться возведенным на наделе, не отведенном для этих целей, если сооружение осуществлялось с нарушением порядка целевого использования или вопреки порядку зонирования. Вторым признаком является создание недвижимости без получения необходимых на это бумаг. В частности, у субъекта для проведения соответствующих работ должно быть разрешение на строительство дома или иного сооружения. Описание этой бумаги, порядок ее получения присутствует в ст. 51 ГК. Разрешение на строительство дома или иного объекта подтверждает соответствие проекта плану территории или межевания и дает субъекту юридическую возможность осуществлять возведение/реконструкцию сооружения. Здесь следует отметить один важный момент. Если лицо не предпринимало мер для получения этой бумаги, то узаконить самовольную постройку будет крайне проблематично. Третьим признаком объектов по 222 статье выступает создание/возведение сооружений с нарушением градостроительных правил и норм. Ранее в п. 1 присутствовало указание на существенность при несоблюдении требований. Из новой редакции статьи этот критерий исключен. Соответственно, доказывать ее в спорах нет необходимости. Это, в свою очередь, ужесточает регулирование в отношении субъектов. При наличии хотя бы одного из указанных выше признаков объект будет признан неправомерно сооруженным. На основании этого будет осуществлен снос самостроя .

Получение официального статуса

Узаконивание самостроя , согласно 222 статье, осуществляется в настоящее время при соблюдении определенных условий. При этом они должны быть выполнены одновременно. П ризнание права собственности на самовольную постройку осуществляется:

  1. Если в отношении надела субъект, создавший объект, имеет юридические возможности, допускающие возведение сооружения.
  2. На дату обращения с иском параметры здания соответствуют величинам, определенным в планировке территории и правилах регламентов, или обязательным требованиям, присутствующим в иных нормативных актах.
  3. Сохранение сооружения не будет нарушать интересы третьих лиц и угрожать их здоровью/жизни.

Надел при этом должен принадлежать субъекту на законных основаниях.

Это интересно:  Оценочная стоимость земельного пая - в 2020 году, сельхозназначения

Целевое использование

Признание права собственности на самовольную постройку не может осуществляться, если эксплуатация территории осуществляется не по установленному назначению. При этом компетентный орган отказал лицу в изменении разрешенного использования. В противном случае легализация самостроя противоречила бы положениям 8 статьи ЗК. В этой норме определяется порядок отнесения территорий к тем или иным категориям и перевода наделов из одной в другую. При разрешении одного из споров ВС указал, что несоответствие сооружения целевому назначению участка, в пределах которого оно располагается, выступает условием для отказа в удовлетворении требований о признании прав собственности. В частности, семиэтажное здание не может создаваться на наделе, предназначенном для возведения объектов, количество этажей в которых не должно быть больше 5-ти.

В ряде случаев субъект должен иметь разрешение на строительство (акт о вводе в эксплуатацию). Однако отсутствие этой бумаги необязательно повлечет отказ от удовлетворения требований. В рамках разбирательств учитывается факт, что лицо предпринимало меры для ее получения. В Постановлении ВС №10/22 указывается следующее. Отсутствие бумаги, подтверждающей юридическую возможность лица осуществлять мероприятия по возведению объекта, само по себе не выступает как основание для отказа. Вместе с этим, признание права собственности на самовольную постройку невозможно, если гражданин не предпринимал необходимых мер для ее получения, а компетентный орган правомерно отказал ему в выдаче. Другими словами, следует выяснить, осуществлял ли субъект надлежащие действия и чем руководствовалась уполномоченная структура, не предоставившая нужную бумагу.

Соответствие параметров

В качестве нормативных величин принимаются показатели, определенные в документации по планировке, правилах застройки/землепользования или в обязательных требованиях, присутствующих в иных актах. Представляется, что к последним относят, главным образом, разнообразные СНиПы. Между тем, стоит учитывать, что эти правила и нормы полежат применению в той редакции, которая действовала на момент создания объекта.

Третье условие

Оно касается обеспечения соблюдения интересов третьих лиц и исключения угрозы для их здоровья и жизни. Данное условие логично вытекает из предыдущего. Например, если при реконструкции были нарушены установленные правила и нормы, то жильцы старого дома могут подвергаться опасности. Соответственно, сооружение не может эксплуатироваться в обычном порядке. Своего выражения условие о соблюдении интересов третьих лиц нашло и в судебной практике. Так, при рассмотрении одного из дел Коллегия по гражданским спорам отметила, что в качестве одного из юридически существенных факторов выступает установление того обстоятельства, не нарушает ли сохранение здания интересов смежных пользователей надела, а также порядок размещения объектов на местности, установленный в муниципалитете. Более того, ВС поясняет, что наличие нотариального согласия владельцев участков не освобождает субъекта, соорудившего постройку, от выполнения предписаний, содержащихся в градостроительных правилах и нормах. Нарушение последних само по себе создает опасность для неограниченного числа лиц.

Снос самостроя

Он осуществляется двумя способами. В первом случае работы проводятся в соответствии с решением суда. Общие правила устанавливает 222 статья в п. 2. В соответствии с нормой, снос самостроя осуществляется создавшим его лицом либо за его счет. В 22 пункте Постановления №10/22 определен круг лиц, которые могут обратиться с соответствующим иском. Требовать ликвидации сооружений вправе:

  1. Титульные владельцы надела.
  2. Собственники территории.
  3. Субъект, чьи интересы нарушены созданием сооружения.
  4. Уполномоченный орган, согласно федеральным нормам.
  5. Прокурор, действующий в публичных интересах.

Альтернативный вариант

Нормами допускается ликвидация построек и во внесудебном порядке. Для этого местная структура власти принимает соответствующее решение. Основанием для его вынесения выступает возведение или создание сооружения на наделе:

  1. Не предоставленном для этой цели по установленному порядку.
  2. Расположенном в зоне со специальным режимом пользования или на общей территории. Исключение составляют охранные участки памятников культуры и истории.
  3. Расположенном в пределах полосы отвода инженерных сетей местного, регионального либо федерального значения.

Принятое органом территориальной власти решение можно обжаловать.

Заключение

Итак, с первого сентября 2015 г. действуют новые правила. В 222 статью ГК внесены существенные изменения, ужесточающие правовое регулирование в сфере строительства. Новая редакция указанной нормы уточняет ряд понятий и конкретизирует признаки объектов. В качестве самостроя в настоящее время выступает сооружение, здание или иное строение, которые созданы/возведены:

  1. На наделе, который не был предоставлен субъекту для этого в определенном нормами порядке.
  2. На территории, целевое использование которой не предусматривает размещение сооружений.
  3. Без получения необходимых бумаг или при нарушении градостроительных правил и норм.

Чтобы сооружение получило соответствующий статус, достаточно наличия хотя бы одного условия. Право собственности на гараж или иное сооружение может быть получено в установленном порядке. Соответствующая юридическая возможность может быть закреплена за конкретными лицами, отвечающими требованиям. В частности, это должен быть субъект, имеющий надел, на котором размещен объект, в пожизненном владении, собственности, бессрочном пользовании. При этом имеющиеся юридические возможности должны допускать возведение/создание сооружения на данной территории. Кроме того, на дату обращения с иском постройка должна соответствовать параметрам, предусмотренным в планировке, правилах землепользования/застройки либо обязательным требованиям, присутствующим в иных нормативных актах. Еще одним обязательным условиям является соблюдение интересов третьих лиц, исключение опасности для их жизни/здоровья в случае сохранения объекта на местности. Чтобы право собственности было признано, необходимо выполнить все условия.

Публикации

Верховный Суд о самовольном строительстве

VEGAS LEX_Григорьев_эж-юрист_04.2014

19.03.2014 Президиум Верховного Суда РФ утвердил Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (далее – Обзор). Проанализируем наиболее значимые для практикующих юристов положения Обзора.

Непредставление документов, свидетельствующих о принятии лицом, создавшим самовольную постройку, мер к получению разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию, является основанием для оставления искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку без движения. ВС РФ разъяснил, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в нормативно установленном порядке в сфере градостроительной деятельности и использования земель.

При этом ВС РФ указал, что такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости в целях обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Согласно п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не является основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого документа (документов).

Поэтому в случае отсутствия в приложенных к исковому заявлению материалов, подтверждающих принятие надлежащих мер к легализации самовольной постройки, например, к получению указанного выше разрешения и (или) акта, сведений о причинах отказа уполномоченного органа в выдаче названных документов суд не может сделать вывод о наличии нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов лица, обращающегося в суд, что является обязательным условием для реализации права на судебную защиту (ч. 1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 ГПК РФ). В соответствии со ст.131, 132, 136 ГПК РФ это должно рассматриваться как основание для оставления заявления без движения и предоставления истцу разумного срока для исправления описанных недостатков.

Право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на арендованном им земельном участке, может быть признано при определенных условиях. Такими условиями являются: предоставление участка в аренду именно для строительства соответствующего объекта недвижимости, отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и, если сохранение спорного строения не нарушает прав и законных интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Напомним, что арбитражные суды отказались от практики признания права собственности на самовольную постройку за арендатором земельного участка, руководствуясь буквальным прочтением титулов, позволяющих в соответствии со ст. 222 ГК РФ претендовать на удовлетворения такого иска о признании права. Однако Президиум ВС РФ применил для обоснования своей позиции системное толкование гражданских и земельных норм и исходил из следующего.

Одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является возведение объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном правовыми актами. При этом в соответствии с п. 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена застройка.

Согласно взаимосвязанным положениям подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением арендованного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства предусмотрена ст. 30 1 ЗК РФ.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если таковое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

При этом помимо требований, установленных п. 3 ст. 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды.

В случае если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное капитальное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Это интересно:  Кредитные карты Сбербанка: условия и проценты

Действующим законодательством не предусмотрена возможность признания права собственности на часть объекта самовольной постройки. При рассмотрении вопроса о возможности признания права собственности на часть объекта самовольного строительства (например, на гаражный бокс, расположенный в составе гаражного комплекса кооператива, если земельный участок под строительство выделялся гаражно-строительному кооперативу, однако во введении в эксплуатацию комплекса отказано по причине его возведения с нарушением установленных законом градостроительных, строительных и иных норм и правил) Президиум ВС РФ признал правильной позицию судов, которые исходят из того, что отсутствуют законные основания для признания права собственности на часть объекта, возведенного с нарушением установленных законом норм и правил и являющегося самовольной постройкой.

В случае самовольной пристройки дополнительных помещений к первоначальному объекту недвижимости право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости. Президиум ВС РФ указал, что при рассмотрении споров, вытекающих из самовольной реконструкции помещений и строений, необходимо иметь в виду, что понятие реконструкции сформулировано в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.

Реконструкция – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Необходимо учитывать, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена ЖК РФ.

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, и не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.

Особенности признания права собственности на самовольную постройку за правообладателем земельного участка

Баканева Н.Г., зав. кафедрой экологического и земельного права КубГАУ, кандидат юридических наук, профессор.

Наличие права на земельный участок и его юридическое закрепление за правообладателем предполагают определенные особенности признания права собственности на самовольную постройку.

В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, у которого в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании находится земельный участок, где осуществлена постройка. То есть возможность строительства объекта недвижимости на земельном участке и в последующем возникновение права собственности на него обусловлены наличием прав на земельный участок. С согласия собственника осуществлять строительство могут также лица, пользующиеся земельным участком на основании договора безвозмездного (срочного) пользования или аренды.

В соответствии с действующим законодательством, в частности, с п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания, строения и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам, но при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также разрешенного использования земельного участка. Принцип соблюдения целевого назначения и разрешенного использования земельного участка закреплен п. 2 ст. 7 ЗК РФ , поэтому в правоустанавливающих документах в обязательном порядке должны быть указаны категория земель и вид разрешенного использования (п. 2 ст. 83 ЗК РФ), а также наличие права на земельный участок в силу п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ .

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (с изм. и доп. от 7 февраля 2011 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301; 2011. N 7. Ст. 901.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (с изм. и доп. от 5 апреля 2011 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 44. Ст. 4147; 2011. N 15. Ст. 2029.
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (с изм. и доп. от 21 апреля 2011 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 16; 2011. N 17. Ст. 2310 (далее — Градостроительный кодекс).

Гражданский кодекс РФ в п. 1 ст. 222 самовольной постройкой признает жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка имеет место при наличии хотя бы одного из трех следующих признаков.

Во-первых, если постройка создана на земельном участке, не отведенном для этих целей. Статья 222 ГК РФ устанавливает требование, в соответствии с которым отвод земельного участка для целей строительства должен соответствовать порядку, установленному законом и иными правовыми актами, т.е. для осуществления строительства недостаточно только юридически удостоверенного права на земельный участок, необходимо также, чтобы правовой режим данного земельного участка соответствовал определенному целевому назначению, т.е. возможному осуществлению на нем строительства объекта недвижимости.

Например, в соответствии со ст. ст. 8 и 35 Закона Краснодарского края от 5 ноября 2002 г. N 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» обеспечение выбора, формирования и предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков для целей строительства, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, в т.ч. для целей строительства, осуществляется на основании решения высшего исполнительного органа государственной власти Краснодарского края или уполномоченного органа, а также до разграничения государственной собственности на землю органами местного самоуправления.

Закон Краснодарского края от 5 ноября 2002 г. N 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» (с изм. и доп. от 1 ноября 2010 г.) // ИБ ЗС КК. 2002. N 40 (70). Ч. 1. С. 53; Кубанские новости. 2010. N 190.

Практика рассмотрения дел в связи с нарушением порядка предоставления земельных участков выявляет, например, проблему возможности распространения исковой давности на требование о сносе самовольной постройки.

В то же время нераспространение на подобное требование исковой давности привело бы к неблагоприятным для гражданского оборота последствиям и нарушению интересов последующих приобретателей подобных построек и земельных участков, на которых они возведены, поскольку допускало бы снос зданий и сооружений по этому основанию (отсутствие административного разрешения на строительство) без какого-либо разумного ограничения срока на предъявление иска о сносе самовольной постройки .

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 декабря 2010 г. N 143 «Об Обзоре судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ. 2011. N 2.

Вторым признаком самовольной постройки является создание объекта строительства без получения на это необходимых разрешений.

В юридической литературе неоднозначно трактуется значение некоторых признаков самовольной постройки.

Следует согласиться с позицией Г.А. Волкова , не разделяющего мнение С.Н. Рождественского, который получение разрешения на строительство относит к факультативным признакам самовольной постройки , тогда как в соответствии со ст. ст. 222 и 263 ГК РФ непременным условием осуществления прав на застройку является соблюдение градостроительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (п. 2. ст. 260 ГК РФ).

Волков Г.А. Принципы земельного права России. М.: Городец, 2005. С. 113.
Рождественский С.Н. О возможности включения в наследственную массу «самовольных построек» // Бюллетень нотариальной практики. 2003. N 4; СПС «КонсультантПлюс».

Согласно положениям ст. 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации и ст. 3 ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп. от 30 декабря 2008 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. N 47. Ст. 4473; 2009. N 1. Ст. 17.

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 Градостроительного кодекса документы.

Новеллой в правоприменении анализируемого законодательства представляются разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» , в соответствии с которыми, если самовольная постройка осуществляется на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Бюллетень ВС РФ. 2010. N 7.

И третьим признаком самовольной постройки является наличие одного из следующих нарушений:

  • градостроительных норм и правил;
  • строительных норм и правил.

Истец, требуя признать право собственности на самовольную постройку, должен в обязательном порядке доказать факт обращения в соответствующий орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

В то же время «недействительность акта по предоставлению земельного участка не может приравниваться к отсутствию отвода участка под строительство, поэтому не позволяет квалифицировать поведение застройщика как самовольную постройку» , так же как и признание незаконным разрешения на строительство, которое тоже не влечет квалификацию постройки как самовольной.

Скловский К.И. Режим строения, возведенного на спорном земельном участке // Хозяйство и право. 2007. N 1.

В совместном Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» также разъясняется особенность возникновения у наследников права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку, при условии, если к ним в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных ст. 222 ГК РФ.

На практике возможна и ситуация, когда использование земельного участка под самовольной постройкой не соответствует виду разрешенного использования и нет положительного решения об изменении целевого назначения данного земельного участка, например, вследствие отказа органа местного самоуправления принять такое решение.

Это интересно:  Как узнать ОКВЭД по ИНН бесплатно на сайте налоговой?

В этом случае суд не может признавать право собственности на самовольно возведенную постройку, поскольку данное решение суда противоречит ст. 8 ЗК РФ, закрепляющей порядок отнесения земель к категориям и перевод их из одной категории в другую , а нарушение установленного порядка является основанием признания недействительными таких актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую (п. 3 ст. 8 ЗК РФ).

Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (с изм. и доп. от 25 декабря 2009 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2004. N 52 (ч. I). Ст. 5276; 2009. N 52 (ч. I). Ст. 6416.

Таким образом, признание права собственности на самовольную постройку за правообладателем земельного участка имеет свои особенности.

Во-первых, возможность строительства объекта недвижимости на земельном участке и в последующем возникновение права собственности на данный объект обусловлены наличием прав на земельный участок как одним из возможных оснований признания права.

Во-вторых, требование о признании права собственности на самовольную постройку распространяется также и на наследников земельного участка при соблюдении условий, установленных ст. 222 ГК РФ.

В-третьих, правообладатель земельного участка вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку, которая осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, но на ее создание были получены необходимые разрешения, ответчиком при этом выступает застройщик.

В-четвертых, основаниями для отказа в признании права собственности на самовольную постройку в судебном порядке могут быть:

  1. несоответствие вида разрешенного использования земельного участка;
  2. отсутствие положительного решения об изменении его целевого назначения.

Модернизация института общественной экспертизы нормативных актов на коррупциогенность

Проблемы модернизации правовой системы России являются в настоящее время предметом обсуждения значительного числа политических съездов, форумов с участием первых лиц государства, официальных и неофициальных общественных мероприятий. В свете проводимых в стране комплексных преобразований, затрагивающих практически все сферы жизни общества, вопросы правового обеспечения деятельности по внедрению новых демократических институтов в систему государственного управления имеют первостепенное значение.

Конституция Российской Федерации [1] в качестве одного из политических прав граждан декларирует право участвовать в управлении делами государства, при этом закрепляя далеко не полный перечень элементов юридического содержания указанной группы конституционных прав. Если исходить из теоретической возможности разделения структуры правовой организационной деятельности органов государственной власти на три элемента — государственное нормотворчество, государственное исполнительство и государственную правоохранительную деятельность, можно значительно расширить доктринальное понимание сущности права на участие в государственном управлении. Помимо участия в проведении референдумов и свободных выборов, наличия активного и пассивного избирательного права, доступа к государственной службе и отправлению правосудия, возможности обращения в государственные органы и органы местного самоуправления, население должно обладать эффективным механизмом общественного контроля за качеством принимаемых в государстве нормативных правовых документов, т.е. интегрироваться в структуру государственного нормотворчества всех уровней управления.

Согласно ст. 5 Федерального закона «Об антикоррупционной экспертизе нормативных правовых актов и проектов нормативных правовых актов» институты гражданского общества и граждане могут в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами Российской Федерации, за счет собственных средств проводить независимую антикоррупционную экспертизу нормативных документов и их проектов. В заключении по результатам независимой антикоррупционной экспертизы, которое носит рекомендательный характер, должны быть указаны выявленные в нормативном правовом акте (проекте нормативного правового акта) коррупциогенные факторы и предложены способы их устранения. Данное заключение подлежит обязательному рассмотрению органом, организацией или должностным лицом, которым оно направлено, в тридцатидневный срок со дня его получения. По результатам рассмотрения гражданину или организации, проводившим независимую экспертизу, направляется мотивированный ответ, за исключением случаев, когда в заключении отсутствует предложение о способе устранения выявленных коррупциогенных факторов.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.02.2010 N 96 [4] в целях организации деятельности субъектов антикоррупционной экспертизы по предупреждению включения в проекты нормативных правовых актов положений, способствующих созданию условий для проявления коррупции, выявлению и устранению таких положений, утверждены правила и методика проведения антикоррупционной экспертизы, которые определяют, что независимая экспертиза на коррупциогенность проводится аккредитованными Министерством юстиции Российской Федерации юридическими лицами и физическими лицами в инициативном порядке за счет собственных средств. Порядок аккредитации юридических и физических лиц в качестве независимых экспертов, уполномоченных на проведение экспертизы проектов нормативных правовых актов и иных документов на коррупциогенность, определен ведомственным Приказом Минюста [5].

Вот, пожалуй, и вся федеральная централизованная правовая основа юридического института независимой антикоррупционной экспертизы, и, как видно, состоит она из одной статьи Федерального закона, одного Постановления Правительства России и одного ведомственного акта Минюста. Есть еще несколько десятков подзаконных актов федеральных органов исполнительной власти и даже нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, содержащих положения о независимой экспертизе, однако все они либо копируют содержание вышеупомянутых федеральных документов, либо просто декларируют возможность осуществления независимой экспертной деятельности.

Несмотря на de jure сформированный новый демократический институт «независимой антикоррупционной экспертизы», как показывает административная практика последних двух лет, подкрепленная аналитическими и статистическими данными территориальных органов Минюста России, внедряется он в нормотворческую государственную деятельность достаточно вяло. На данный момент творческий потенциал независимых экспертов реализуется не полностью, независимые эксперты пока не очень активно направляют свои заключения на проекты документов, которые различные ведомства публикуют для общественного обсуждения на своих официальных сайтах.

На официальном интернет-сайте Минюста России опубликован список физических и юридических лиц, аккредитованных в качестве независимых экспертов, уполномоченных на проведение экспертизы проектов нормативных правовых актов и иных документов на коррупциогенность [6]. В настоящее время в их числе 828 физических лиц и 164 юридических лица. Но пишут они мало и редко. По мнению Минюста, только около 10% независимых экспертов, включенных в реестр аккредитованных лиц, продолжают изучать юридические документы и готовить заключения [7]. Остальные занимаются своими делами: рекламируют себя, решают коммерческие вопросы, позиционируют красивые свидетельства об аккредитации, подписанные заместителем министра юстиции Российской Федерации. При этом очевидно, что качество принимаемых в стране нормативных актов не улучшается. В общем, «рожают горы, а родится смешная мышь». Реформа, связанная с обеспечением участия институтов гражданского общества в нормотворческой деятельности, задумывалась не для того.

Подобная «активность» независимых экспертов, а точнее, ее отсутствие, возможно, объясняется тем, что институт независимой антикоррупционной экспертизы относительно молодой в российской правовой действительности, и для того, чтобы он полностью раскрыл свой потенциал, потребуется еще немало времени. Однако для того, чтобы изменить сложившуюся ситуацию в лучшую сторону, следует предпринимать определенные законодательные шаги, направленные на совершенствование правового содержания рассматриваемого института.

В частности, до сих пор не утверждена форма заключения по результатам независимой антикоррупционной экспертизы, хотя п. 7 Правил проведения антикоррупционной экспертизы нормативных правовых актов и проектов нормативных правовых актов, утвержденных Постановлением Правительства России от 26.02.2010 N 96, устанавливает, что результаты независимой антикоррупционной экспертизы отражаются в заключении по форме, утверждаемой Министерством юстиции Российской Федерации. Таким образом, данная норма пока является «мертвой». В связи с этим независимые эксперты излагают свои мысли в свободной форме, при этом достаточно сложно установить суть экспертных выводов.

Вне правового регулирования также остались вопросы аккредитации независимых экспертов и учета ее результатов. По вопросу повышения эффективности независимой антикоррупционной экспертизы нормативных правовых актов и иных документов можно предложить следующее:

  • урегулировать порядок рассмотрения, подготовки и направления уведомлений о результатах рассмотрения заключений независимых экспертов;
  • определить способ учета результатов деятельности независимых экспертов по проведению антикоррупционной экспертизы и орган государственной власти, ведущий такой учет;
  • расширить правовой статус независимых экспертов, закрепив в законодательстве не только их права, но и обязанности, меры ответственности и т.д.

Особое внимание следует уделить совершенствованию порядка аккредитации физических и юридических лиц в качестве независимых экспертов. Компетентность лиц, проводящих антикоррупционную экспертизу, названа Федеральным законом N 172-ФЗ в числе принципов организации антикоррупционной экспертизы. Во исполнение этого положения для лиц, изъявивших желание получить аккредитацию на проведение экспертизы проектов нормативных правовых актов и иных документов на коррупциогенность, ранее устанавливались требования и условия для проведения аккредитации. Однако акт, устанавливавший требования, в настоящее время признан утратившим силу [8], а вместо него для заполнения возникшего правового пробела ничего принято не было. Таким образом, уполномоченный на аккредитацию независимых экспертов государственный орган фактически лишился правовой возможности принятия решения об отказе в аккредитации в случае недостаточной квалификации претендентов.

Кроме этого, до сих пор не поступает полная информация о деятельности независимых экспертов, о выявленных ими нормативных правовых актах, содержащих коррупциогенные факторы, поскольку органы государственной власти не обладают полномочиями по контролю за деятельностью независимых экспертов. В соответствии с Приказом Минюста России от 31.03.2009 N 92 на территориальные органы Минюста России возложена задача только по организации выдачи свидетельств об аккредитации юридических и физических лиц в качестве независимых экспертов, уполномоченных на проведение экспертизы на коррупциогенность. Одним из направлений решения указанной проблемы выступает разработка и принятие формы информирования независимыми экспертами государственных органов о результатах своей деятельности с заранее установленной периодичностью.

Дополнительные сложности в экспертной работе институтов гражданского общества в сфере выявления коррупциогенных факторов в нормативных правовых актах детерминируются трудностями в понимании Постановления Правительства Российской Федерации об антикоррупционной экспертизе нормативных правовых актов и проектов нормативных правовых актов, содержащего дефиниции коррупциогенных факторов. Исходя из анализа Методики проведения антикоррупционной экспертизы нормативных правовых актов и проектов нормативных правовых актов, утвержденной вышеупомянутым Постановлением, ее содержание отличается чрезмерной терминологической загруженностью и использованием труднопонимаемых терминов, что само по себе уже является коррупциогенным фактором в виде юридико-лингвистической неопределенности. К примеру, Торгово-промышленная палата Нижегородской области, аккредитованная в качестве независимого эксперта, обратилась в Главное управление Минюста России по Нижегородской области с вопросом о возможности организации разъяснительных семинаров, рабочих совещаний относительно особенностей проведения антикоррупционных экспертиз в связи с тем, что Методика проведения антикоррупционной экспертизы является единственным источником правил работы независимых экспертов.

Статья написана по материалам сайтов: studbooks.net, fb.ru, www.vegaslex.ru, wiselawyer.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector