Повестка дня общего собрания собственников Изменение повестки собрания

Говорят, что правила дорожного движения написаны кровью. Так вот эта статья про повестку дня написана слезами. Слезами тех, кто, проводя общее собрание, включает в повестку собрания вопросы, которые потом не исполняются управляющими организациями, а инициаторы собраний тратят время и нервы в судах или проводя повторные поквартирные обходы для сбора очередных решений.

Меня зовут Константин Орлов и я с 2011 года помогаю людям в проведении общих собраний, сайт «Домсканер.рф» помогает жителям во всех регионах России подготовить повестку дня собрания, готовый пакет документов для проведения общего собрания в любой форме, а также провести онлайн голосование согласно ст. 47.1 ЖК РФ и на основе опыта подготовки более 2500 собраний я бы хотел рассказать Вам как сделать правильную повестку вопросов общего собрания и не допустить ошибок.

Статья короткая, но емкая. Поверьте, нам присылали такие повестки, от которых хотелось действительно плакать, например «Наделить председателя дома полномочиями по проверке документов жителей сдаваемых в аренду квартир» (жители боролись с квартирами, где никто не прописан, но проживает по 10 человек) или «Утвердить порядок выноса мусора по будним дням с 6 до 9 часов, в выходные дни с 7 до 10 часов утра» (жители хотели уменьшить количество крыс в мусоропроводах).

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Что говорит закон относительно повестки общего собрания собственников?

  • Гражданский Кодекс в ст. 181 с ее подпунктах подробно расписывает основные требования к решениям собраний и их проведению. В том числе, там же есть ответ на главный вопрос любого инициатора собрания «Зачем выбирать председателя и секретаря?». Это нужно, т.к. в соответствии с п. 3 ст. 181.2 ГК РФ «при принятии решения собрания составляется протокол в письменной форме. Протокол подписывается председательствующим на собрании и секретарем собрания». При этом обязательных требований к избранию счетной комиссии нет – провести подсчет могут председатель и секретарь.
  • Жилищный кодекс в п.1 статьи 44 гласит, что «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование» и далее в п.2 дает перечень пунктов, что именно может решать общее собрание.
  • Приказ Минстроя 937пр в п.16 дает следующее указание: « Вопросы повестки дня общего собрания должны формулироваться предельно точно, ясно, отражать суть обсуждаемых вопросов и не допускать двоякого толкования. В случае если формулировка вопроса, по которому принимается решение на общем собрании, предусмотрена законодательством Российской Федерации, в протоколе указывается соответствующая формулировка. Не допускается включать в повестку дня общего собрания пункт Разное», а также объединять в одной формулировке разные по содержанию вопросы. В случае если предметом вопроса, включенного в повестку дня, является рассмотрение какого-либо документа, указываются полное наименование и реквизиты данного документа»

Настоятельно рекомендую вдумчиво прочитать три указанных документа перед составлением повестки.

ПРАКТИКА И ОПЫТ

Что говорит жизнь относительно повестки дня общего собрания собственников? Здесь я приведу главные ошибки инициаторов при составлении повестки.

  • Любой ВОПРОС должен быть РЕШЕНИЕМ.
    Не нужно включать вопросы в стиле «Утвердить необходимость получения услуг частного охранного предприятия для жителей всех подъездов МКД по адресу ХХХХХ в вечернее и ночное время с режимом с 21-00 до 9 утра ежедневно. Поручить Председателю Совета Дома обратиться в УК «ХХХ» для получения предложения по организации данных услуг в МКД на постоянной основе начиная с 1.04.17. Предусмотреть обязательное предварительное рассмотрение и утверждение тарифа за эти услуги на внеочередном ОСС МКД созываемом по этому вопросу.» — вы с первого раза поняли о чем речь? 🙂 после пяти минут прочтений вроде как речь идет о том, что нужно охрану, но для этого нужно чтобы председатель в УК обратился и узнал стоимость услуг и потом вынес на собрание этот вопрос. Такие вопросы должны обсуждаться до собрания, а на собрание выносится решение!
  • Любой ВОПРОС должен быть в соответствующей компетенции.
    «Утвердить должностную инструкцию (ДИ) консьержа в предложенной редакции. Поручить Председателю Совета Дома довести до сведения соответствующего должностного лица УК «ХХХ» о необходимости применения данной ДИ в работе службы консьержей. Предусмотреть право Председателя Совета Дома в одностороннем порядке увольнять консьержа при фиксации факта не исполнения изложенных в инструкции требований.» — в данном случае жители хотят, чтобы управляющая компания наняла консьержа, но увольнять его они будут сами. Ответ УК будет: «Хотите набирать и увольнять людей – создавайте ТСЖ». Это аналогично ситуации «я буду ходить в ваш магазин за хлебом, но если мне не понравится продавец – я скажу и вы должны будете его уволить». Компетенция собственников должна оформляться по-другому, уволить лицо в коммерческой организации они не могут.
  • Любой ВОПРОС и его РЕШЕНИЕ должны быть конкретными.
    Прочитайте свою повестку вопросов. Каждый Ваш вопрос должен содержать в себе ответы:
    — что должно быть сделано (действие)
    — кто это должен сделать (лицо, которое совершит действие)
    — в какой срок это должно быть сделано (конкретный срок)
    — за счет каких ресурсов это должно быть сделано (за чей счет?)

  • Повестка вопросов по «сложным» собраниям должна обязательно согласовываться с юристами (в т.ч. юристами УК).
    «Сложными» собраниями я называю те, которые однозначно будут пытаться оспорить в суде. Если вы принимаете решение об установке новых детских горок во дворе – это бытовой «не коммерческий» вопрос, который мало кого волнует. А вот если вы решили сменить УК, то здесь в игру приходят большие деньги, которые каждая из сторон будет защищать до последнего.
    — Выбор председателя и секретаря собрания
    — Выбор счетной комиссии
    — Выбор УК «Новая УК»
    — Выбор совета дома
  • Повестка вопросов часто требует изменения договора управления.
  • Для примера рассмотрим такой вопрос, кстати, очень часто встречается на практике: жители хотят ремонт в подъезде, идут в УК, те дают им пакет документов для сбора подписей (проведения собрания) с формулировкой: «Утвердить ремонт подъезда №1» и после этого говорят «Ждите, мы включили Вас в план на ближайшие три года». Люди возмущены, рвут и мечут – деньги есть, в чем проблема? А проблема в формулировке! «Утвердить косметический ремонт подъезда №1, поручить УК «Добрый дом» в срок до 01.09.2017 сделать ремонт согласно прилагаемой сметы за счет средств накопленных на текущий ремонт многоквартирного дома в общей сумме не более 145.000 рублей». – чувствуете разницу?

    — примерно так выглядит повестка вопросов у жителей, которые не консультировались перед собранием по смене УК. Ее можно оспорить т.к. не определялся способ управления, не ставился вопрос об утверждении нового договора и расторжении старого итд. С вероятностью 90% — жители дома будут в судах отстаивать свою правоту и параллельно проводить еще одно собрание, но уже с нормальной повесткой. Перед тем как созывать «сложное» собрание – проверьте свою повестку, уточните насколько она исполнима у юристов своей УК, пригласите независимых юристов. Поверьте, это сэкономит Вам нервы и время.

    В этой статье я постарался максимально емко описать самые главные ошибки инициаторов при составлении повестки вопросов.

    Всем желаю удачи в проведении общих собраний и поменьше вредных соседей, которые и сами не участвуют в жизни дома и другим мешают это делать!

    Каким образом внести (скорректировать) пункт повестки заочного собрания собственников многоквартирного дома?

    Каким образом внести (скорректировать) пункт повестки заочного собрания собственников многоквартирного дома?

    Ответы юристов (4)

    Здравствуйте Николай! Согласно ч. 2, статьи 46 ЖК РФ,
    общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе
    принимать решения по вопросам,
    не включенным в повестку дня данного
    собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

    Все пункты вносятся на стадии подготовки к собранию.

    Есть вопрос к юристу?

    таким образом скорректировать или внести изменения в пункты повестки дня кроме как на начальной стадии нельзя. но можно будет внести соответствующий пункт на следующем собрании.

    для обсуждения какого либо иного пункта соберите внеочередное собрание собственников.

    Внеочередное общее собрание может быть созвано:
    — по инициативе любого из собственников (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ);
    — по инициативе правления ТСЖ (если в доме создано ТСЖ) (п. 8 ст. 148 ЖК РФ);
    — по инициативе управляющей организации (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ).

    Здравствуйте. В соответствии с законом, собрание собственников правомочно принимать решение только по вопросам, включенным в повестку собрания. Таким образом, круг вопросов должен быть четко определен и включен в уведомление о проведении собрания.

    Если собрание состоялось, и речь идет о корректировки вопросов повестки дня, то в данной ситуации такие корректировки законом не допускаются, поскольку могут повлечь признание недействительным результатов голосования (состоявшееся по несколько иным вопросам повестки дня.) Если же собрание еще не состоялось, вполне возможно разослать дополнительное уведомление о внесении изменений в список вопросов в повестке дня, где и отразиться свои корректировки.

    В силу ч. ч. 1, 2 6 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
    Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

    На этот счет есть и судебная практика, где суд обосновывает позицию следующим.

    Ищете ответ?
    Спросить юриста проще!

    Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

    Юридический кабинет
    Масловой Екатерины Сергеевны

    Изменение повестки дня общего собрания повлекло признание решения общего собрания собственников не законным

    Статьей 44 Жилищного кодекса РФ определено, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в таком многоквартирном доме.

    То есть судьба общего имущества собственников, определение порядка его содержания и ремонта и многие другие вопросы решаются самими собственниками. Однако, зачастую собственники не могут прийти к общему компромиссу и определить совместно, какие виды работ необходимо проводить на доме, о размере финансирования на проведение работ и т.д. В таких случаях собственниками инициируется проведение общего собрания и большинством голосов принимаются решения. Но недостаточно просто организовать собрание и собрать голоса собственников, необходимо соблюсти при проведении общего собрания все тонкости действующего законодательства РФ .

    К юристу Масловой Екатерине обратились собственники одного из многоквартирных домов города Иваново для представления их интересов в качестве представителя Истцов по иску к инициатору собрания (далее Ответчик) о признании общего собрания собственников незаконным (Ленинский районный суд г. Иваново, дело №2-3073/15).

    Юрисконсульт Маслова Екатерина проанализировала представленные Истцами документы, пояснения, представленные Ответчиком документы по общему собранию и пришла к выводу о наличии в деле оснований для признания общего собрания собственников недействительным и не законным последующим основаниям:

    — Изменение повестки дня очного и заочного собраний.

    В уведомление о проведении очного собрания на повестку дня были вынесены два вопроса:

    1. Ремонт тепловой системы в подвале помещения.

    2. Решение по предписанию жил.испекции.

    По указанным вопросам предполагалось собственникам проголосовать «За» или «Против».

    Однако при проведении заочного голосования на повестку дня были вынесены четыре вопроса:

    1. Ремонт тепловой системы в подвале помещения.

    б) Для замены лежаков отопительной системы в 2015г. по смете необходимо собрать дополнительно по 22 руб./кв.м. с апреля 2015г. ежемесячно по сентябрь 2015г.

    2. Решение по предписанию жил.испекции.

    а) Выполнить предписание о возврате денежных средств за начисленную плату по ст. «элеваторная», а потом снова собрать эти денежные средства, т.к. ремонт уже произведен.

    б) Оспаривать предписание в суде с оплатой судебных расходов за счет ТСЖ.

    Таким образом, заочное голосование собственников осуществлялось по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания. Повестка дня была изменена. Изменение повестки дня в императивном порядке запрещено законом (п.2 ст.46 ЖК РФ). Изменение повестки дня нарушает права собственников на своевременное ознакомление с повесткой дня и необходимыми документами для принятия решений. Кроме того, изменение повестки дня повлекло для собственников увеличение размера платы за «жилищные услуги».

    — Исправления в бланках голосования собственников.

    В каждом представленном бланке голосования собственников, принявших участие в голосовании в вопросе 1б) исправлена штрихом стоимость работ по замене лежаков на 22 кв.м. уже после того, как собственники сдали инициатору собрания бюллетень.

    — Не законное принятие инициатором собрания решения по определению периода сбора платы.

    Вопрос 1б) в бланке голосования предполагал решение о дополнительном сборе по 22 руб./кв.м. единожды, т.к. период сбора в вопросе не указан, однако в протоколе заочного голосования «без даты» следует, что по 22 руб. с кв.м. следует собирать с собственников ТСЖ с апреля 2015 ежемесячно по сентябрь 2015 года, что недопустимо. Решение по периоду сбору платы по 22 руб./кв.м. для замены лежаков собственниками не принималось.

    — Принятие решения не квалифицированным числом собственников.

    Согласно п.3 Приложения №8 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» вопрос 1б) – замена лежаков отопительной системы относится к работам капитального ремонта и решение по данному вопросу должно быть принято не менее, чем 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (п.1 ст.46 ЖК РФ), т.е. в рассматриваемом случае не менее, чем 67% от общего числа голосов собственников помещений в доме, а кворум в заочном собрании по утверждению Ответчика составлял 55%, что является нарушением п.1 ст.46 ЖК РФ.

    — Кроме того были выявлены нарушения, не влияющие в целом на кворум общего собрания, но отмеченные юрисконсультом:

    в голосовании принимал участие несовершеннолетний ребенок;

    в голосовании принимало лицо не уполномоченное в соответствии с действующим законодательством РФ лицо (в отсутствие доверенности от собственника);

    от одного и того же собственника подписывали бланки для голосования разные лица, без оформления полномочий представителей.

    Уже на стадии судебного разбирательства по делу юрисконсульт Маслова Екатерина скорректировала позицию Истцов, представила и обосновала ее в Ленинском районном суде, что привело к успешному разрешению дела для Клиента (Истцы по делу).

    Ленинский районный суд г. Иваново согласился с доводами юрисконсульта Масловой Екатерины и удовлетворил исковые требования Истцов в полном объеме.

    Своевременное обращение собственников (Истцов) к юристу и грамотно выработанная линия защиты помогло Клиенту достичь желаемого результата и признать решение общего собрания собственников не законным.

    Пошаговая инструкция, как провести общее собрание собственников МКД

    КАК ПРОВЕСТИ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

    Решения принимаются собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании. Общее собрание является органом управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).

    Инициатором проведения общего собрания может быть любой собственник (ч. 2 ст. 45 Жилищного кодекса РФ). Как показывает практика, для успешного проведения общего собрания желательно, чтобы в доме появилась инициативная группа из числа собственников.

    Шаг 1. Создание инициативной группы собственников и проведение заседания инициативной группы

    Определяем, кто выступает с инициативой созыва внеочередного общего собрания (согласно ч. 2 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, все общие собрания, кроме обязательного годового, являются внеочередными).

    Собираем команду единомышленников – инициативную группу. Входить в нее могут только собственники помещений в данном доме.

    Проводим заседание инициативной группы. Определяем предлагаемую повестку дня. Определяем дату, время и место проведения общего собрания. В первый раз оно обязательно должно быть проведено в очной форме (в Жилищном кодексе РФ это называется «путем совместного присутствия собственников помещений»).

    Итоговым документом должен стать протокол заседания инициативной группы, в котором выражено намерение созвать общее собрание собственников помещений, его форма, место и время проведения, перечень вопросов, которые планируется обсудить и др. вопросы.

    Важно помнить: общее собрание собственников помещений не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания (ч. 2 ст. 46 Жилищного кодекса РФ). Поэтому надо максимально точно сформулировать повестку дня, предлагаемую на рассмотрение общего собрания.

    Шаг 2. Получение реестра собственников помещений

    В реестр включаются собственники помещений конкретного многоквартирного дома с указанием площади занимаемых ими помещений. За данной информацией члены инициативной группы могут обратиться в управляющую организацию.

    ЭТАП I: Общее собрание собственников в очной форме

    Напоминаем: В первый раз общее собрание обязательно должно быть проведено в очной форме («путем совместного присутствия собственников помещений»).

    Шаг 3. Сообщение о проведении общего собрания

    По числу собственников помещений изготавливаем уведомления.

    В ч. 5 ст. 45 Жилищного кодекса РФ прописано, что надо указать в таком уведомлении:

    а) сведения о лице (лицах), по инициативе которого (которых) созывается собрание;

    б) форма проведения собрания (очное собрание или заочное голосование);

    в) дата, время, место проведения собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования – дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

    г) повестка дня собрания;

    д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

    Важно помнить, что инициатор собрания обязан сообщить собственникам помещений о проведении собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения. Согласно ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, сделать это можно тремя способами:

    1) направить заказным письмом (если решением общего собрания собственников не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме). Этот способ наиболее эффективен, особенно в домах с большим числом квартир;

    2) вручить под роспись каждому собственнику помещения;

    3) разместить в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников помещений.

    Целесообразно одновременно с уведомлением направить собственникам информационное письмо с разъяснениями по существу предстоящего голосования. Кроме того, данное информационное письмо помимо рассылки с уведомлениями можно разместить в месте, доступном всем собственникам дома (например, доска объявлений).

    Шаг 4. Проведение общего собрания в очной форме и оформление его результатов

    В день проведения собрания члены инициативной группы встречают в назначенном месте и в условленное время остальных собственников помещений.

    Голосовать на общем собрании собственником помещения может как лично, так и через своего представителя (ч. 1 ст. 48 Жилищного кодекса РФ). Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и п. 5 ст. 185 Гражданского кодекса РФ или удостоверена нотариально (ч. 2 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

    Все необходимые данные заносятся в регистрационные листы.

    Очень важно помнить, что общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ).

    Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 6 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

    Если кворума нет…

    Если общее собрание не имело необходимого кворума, составляем соответствующий протокол. Поскольку решения не принимались и выбрать председателя и секретаря собрания не удалось, протокол подписывает инициатор/инициаторы его проведения.

    В дальнейшем решения общего собрания с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (ч. 1 ст. 47 Жилищного кодекса РФ) – переходим на

    ЭТАП II.

    Если кворум есть …

    Напоминаем, повестка дня не может быть изменена, сокращена или дополнена (ч. 2 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

    Сначала выбираем председателя общего собрания, секретаря для ведения протокола, счетную комиссию для подведения итогов голосования (сначала определяем число, потом – персональный состав). Это, можно сказать, обязательные процедурные вопросы. Затем проводится обсуждение и голосование по остальным вопросам повестки дня.

    Голосование должно быть проведено по каждому вопросу, указанному в повестке дня, с вариантами «за», «против», «воздержался».

    Шаг 5. Сообщение о результатах общего собрания в очной форме

    Решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание. Срок – не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч. 3 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

    Собрание должно решить, в какой форме это будет сделано, и где: место должно быть доступным для всех собственников помещений. Наиболее простая форма – это копия протокола собрания собственников помещений. Но собственники могут принять решение о том, что это будет отдельный документ – уведомление (сообщение) и решениях собрания и итогах голосования.

    Шаг 6. Хранение документов

    Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания (п. 4 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

    ЭТАП II: Общее собрание собственников в форме заочного голосования

    Если собрание собственников помещений в очной форме не имело необходимого кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования. Он подразумевает передачу в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (ч. 1 ст. 47 Жилищного кодекса РФ).

    Поскольку определенная работа на первом этапе уже была проделана, алгоритм действий при проведении собрания собственников в форме заочного голосования несколько отличается.

    Шаг 5. Проведение заседания инициативной группы

    На рассмотрение собственников выносится та же повестка дня, но меняется форма проведения общего собрания собственников помещений. Соответственно, частично изменяется повестка самого заседания инициативной группы. Надо определить:

    — проведение собрания в форме заочного голосования;

    — сроки его проведения.

    Поскольку на первом этапе реестр собственников уже должен быть получен, следующим будет

    Шаг 6. Сообщение о проведении общего собрания и доставка бланков решений

    По числу собственников помещений изготавливаем уведомления о проведении общего собрания в форме заочного голосования.

    В ч. 5 ст. 45 Жилищного кодекса РФ прописано, что надо указать в таком уведомлении:

    а) сведения о лице (лицах), по инициативе которого (которых) созывается собрание;

    б) форма проведения собрания (очное собрание или заочное голосование);

    в) дата, время, место проведения собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования – дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

    г) повестка дня собрания;

    д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

    Очень важно помнить! Повестка дня общего собрания в форме заочного голосования обязательно должна быть точно такой же, как и при несостоявшемся очном собрании.

    Инициатор собрания обязан сообщить собственникам помещений о проведении собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения. Согласно ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, сделать это можно тремя способами:

    1) направить заказным письмом (если решением общего собрания собственников не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме). Этот способ наиболее эффективен, особенно в домах с большим числом квартир;

    2) вручить под роспись каждому собственнику помещения;

    3) разместить в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников помещений.

    Одновременно направляем собственникам помещений бланки решения по вопросам, поставленным на голосование.

    Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (ч. 5 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

    В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

    1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

    2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

    3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался» (ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

    В случае если голосование осуществляет представитель собственника, он должен приложить доверенность на голосование.

    Целесообразно одновременно еще раз направить собственникам информационное письмо с разъяснениями по повестке дня.

    Шаг 7. Прием решений собственников помещений

    Решения принимаются до даты по месту или адресу, указанному в уведомлении о проведении общего собрания.

    Принявшими участие в общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема (ч. 2 ст. 47 Жилищного кодекса РФ).

    Шаг 8. Оформление результатов заочного голосования собственников

    Счетная комиссия осуществляет обработку поступивших бюллетеней и по истечении указанного срока производит подсчет результатов голосования.

    Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ).

    Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 6 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

    При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом (ч. 6 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

    Окончательное решение общего собрания собственников оформляется в виде протокола с приложением к нему всех бюллетеней для голосования.

    Шаг 9. Сообщение о результатах общего собрания в форме заочного голосования

    Решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений. Сделать это необходимо не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч.3 ст. 46 ЖК).

    Шаг 10. Хранение документов

    Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания (п. 4 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

    Решения общего собрания собственников.

    К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

    1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;

    1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;

    1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

    2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

    3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

    3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

    3.2) принятие решений об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;

    3.3) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее — администратор общего собрания);

    3.4) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;

    4) выбор способа управления многоквартирным домом;

    4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

    5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. (ст.44 Жилищного кодекса РФ).

    Не менее двух третей голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников требуется для принятия решений по пунктам 1 – 3.1.

    Большинством голосов принимаются решения по остальным вопросам (п.1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

    Pазъяснения

    Как подготовить повестку вопросов для общего собрания собственников многоквартирного дома

    Говорят, что правила дорожного движения написаны кровью. Так вот эта статья написана слезами. Слезами тех, кто, проводя общее собрание, включает в него вопросы, которые потом не исполняются управляющими организациями, а инициаторы собраний тратят время и нервы в судах или проводя повторные поквартирные обходы для сбора очередных решений.

    Меня зовут Константин Орлов и я с 2011 года помогаю людям в проведении общих собраний. Наш сайт «Домсканер.рф» помогает жителям во всех регионах России подготовить готовый пакет документов для проведения общего собрания в любой форме, а также провести онлайн голосование согласно ст. 47.1 ЖК РФ.

    И на основе опыта подготовки более 2500 собраний я бы хотел рассказать Вам, как сделать правильную повестку вопросов общего собрания и не допустить ошибок.

    Статья короткая, но емкая. Поверьте, нам присылали такие повестки, от которых хотелось действительно плакать, например: «Наделить председателя дома полномочиями по проверке документов жителей сдаваемых в аренду квартир» (жители боролись с квартирами, где никто не прописан, но проживает по 10 человек) или «Утвердить порядок выноса мусора по будним дням с 6 до 9 часов, в выходные дни с 7 до 10 часов утра» (жители хотели уменьшить количество крыс в мусоропроводах).

    ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

    Что говорит закон относительно повестки общего собрания собственников?

    1. Гражданский Кодекс в статье 181 и ее подпунктах подробно расписывает основные требования к решениям собраний и их проведению. В том числе, там же есть ответ на главный вопрос любого инициатора собрания «Зачем выбирать председателя и секретаря?». Это нужно, так как в соответствии с пунктом 3 статьи 181.2 ГК РФ «при принятии решения собрания составляется протокол в письменной форме. Протокол подписывается председательствующим на собрании и секретарем собрания». При этом обязательных требований к избранию счетной комиссии нет – провести подсчет могут председатель и секретарь.

    2. Жилищный кодекс в пункте 1 статьи 44 гласит, что «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование» и далее в пункте 2 дает перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания собственников.

    3. Приказ Минстроя 937пр в пункте16 дает следующее указание: « Вопросы повестки дня общего собрания должны формулироваться предельно точно, ясно, отражать суть обсуждаемых вопросов и не допускать двоякого толкования. В случае если формулировка вопроса, по которому принимается решение на общем собрании, предусмотрена законодательством Российской Федерации, в протоколе указывается соответствующая формулировка. Не допускается включать в повестку дня общего собрания пункт «Разное», а также объединять в одной формулировке разные по содержанию вопросы. В случае если предметом вопроса, включенного в повестку дня, является рассмотрение какого-либо документа, указываются полное наименование и реквизиты данного документа».

    Настоятельно рекомендую вдумчиво прочитать три указанных документа перед составлением повестки.

    ПРАКТИКА И ОПЫТ

    Что говорит жизнь относительно повестки общего собрания собственников? Здесь я приведу главные ошибки инициаторов при составлении повестки.

    1. Любой ВОПРОС должен быть РЕШЕНИЕМ.

    Вы с первого раза поняли о чем речь? 🙂

    После пяти минут прочтений данного вопроса, приходит понимание что вроде как речь идет о том, что нужно охрану, но для этого нужно чтобы председатель в УК обратился и узнал стоимость услуг и потом вынес на собрание этот вопрос.

    Такие вопросы должны обсуждаться до собрания, а на собрание выносится решение!

    2. Любой ВОПРОС должен быть в соответствующей компетенции.

    «Утвердить должностную инструкцию (ДИ) консьержа в предложенной редакции. Поручить Председателю Совета Дома довести до сведения соответствующего должностного лица УК «ХХХ» о необходимости применения данной ДИ в работе службы консьержей. Предусмотреть право Председателя Совета Дома в одностороннем порядке увольнять консьержа при фиксации факта не исполнения изложенных в инструкции требований.» — в данном случае жители хотят, чтобы управляющая компания наняла консьержа, но увольнять его они будут сами. Ответ УК в данном случае будет: «Хотите набирать и увольнять людей – создавайте ТСЖ». Это аналогично ситуации «я буду ходить в ваш магазин за хлебом, но если мне не понравится продавец – я скажу и вы должны будете его уволить». Компетенция собственников должна оформляться по-другому, уволить лицо в коммерческой организации они не могут.

    3. Любой ВОПРОС и его РЕШЕНИЕ должны быть конкретными.

    Прочитайте свою повестку вопросов. Каждый Ваш вопрос должен содержать в себе следующие сведения:

    — что должно быть сделано (действие),

    — кто это должен сделать (лицо, которое совершит действие),

    — в какой срок это должно быть сделано (конкретный срок),

    — за счет каких ресурсов это должно быть сделано (за чей счет?).

    Для примера рассмотрим такой вопрос, который кстати, очень часто встречается на практике: жители хотят ремонт в подъезде, идут в УК, те дают им пакет документов для сбора подписей (проведения собрания) с формулировкой: «Утвердить ремонт подъезда №1» и после этого говорят «Ждите, мы включили Вас в план на ближайшие три года». Люди возмущены, рвут и мечут – деньги есть, в чем проблема? А проблема в формулировке! «Утвердить косметический ремонт подъезда №1, поручить УК «Добрый дом» в срок до 01.09.2017 сделать ремонт согласно прилагаемой сметы за счет средств накопленных на текущий ремонт многоквартирного дома в общей сумме не более 145.000 рублей». – чувствуете разницу?

    4. Повестка вопросов по «сложным» собраниям должна обязательно согласовываться с юристами (в т.ч. юристами УК).

    «Сложными» собраниями я называю те, которые однозначно будут пытаться оспорить в суде. Если вы принимаете решение об установке новых детских горок во дворе – это бытовой «не коммерческий» вопрос, который мало кого волнует. А вот если вы решили сменить УК, то здесь в игру приходят большие деньги, которые каждая из сторон будет защищать до последнего.

    — Выбор председателя и секретаря собрания,
    — Выбор счетной комиссии,
    — Выбор УК «Новая УК»,
    — Выбор совета дома,

    — примерно так выглядит повестка вопросов у жителей, которые не консультировались перед собранием по смене УК. Ее можно оспорить т.к. данным собранием не определяется способ управления, не ставился вопрос об утверждении нового договора и расторжении старого и так далее. С вероятностью 90% — жители дома будут в судах отстаивать свою правоту и параллельно проводить еще одно собрание, но уже с нормальной повесткой. Перед тем как созывать «сложное» собрание – проверьте свою повестку, уточните насколько она исполнима у юристов своей УК, пригласите независимых юристов. Поверьте, это сэкономит Вам нервы и время.

    5. Повестка вопросов часто требует изменения договора управления.

    Пример из жизни. Жители дома получают достаточно большой доход от рекламы размещенной на фасаде дома (около 1 млн в год). Они провели собрание и потребовали от УК открыть отдельный счет в банке, на который бы перечислялись эти деньги, чтобы их сохранить и не смешивать с деньгами накапливаемыми на текущий ремонт. УК открывает отдельный счет на свое имя в банке, но переводит туда только часть в размере 100.000 рублей из накопленных ранее. Остальные деньги вообще ушли на погашение долгов перед ресурсниками. Жители пишут гневные письма в надзорные органы, откуда приходит ответ: «УК не обязана была открывать счет, такой обязанности не прописано в договоре управления, решайте вопрос в суде.»

    В этой статье я постарался максимально емко описать самые главные ошибки инициаторов при составлении повестки вопросов.

    Всем желаю удачи в проведении общих собраний и поменьше вредных соседей, которые и сами не участвуют в жизни дома и другим мешают это делать!

    Константин Орлов для нкжкх.рф

    Оставить комментарии к данному материалу вы можете на наших страницах в социальных сетях ВКонтакте, Facebook и Одноклассники.

    Статья написана по материалам сайтов: domscanner.ru, pravoved.ru, yurist37.ru, opreutov.ru, nkgkh.ru.

    »

    Это интересно:  Шифр специальности ВАК в 2020 году - перечень научных, перечень, последняя редакция
    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock
    detector