Отличия кадастровой стоимости от рыночной

В случаях со сделками, в которых предметом является недвижимое имущество, собственники нередко сталкиваются с такими понятиями, как кадастровая и рыночная цена объекта. При этом многим затруднительно определить разницу между этими категориями, что является необходимым при реализации имущества. Именно поэтому особенно важно ответить на вопрос, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной.

Содержание

Рыночная стоимость

Показатели цен рынка имеют особое значение при заключении сделок с недвижимостью. Формируется такая стоимость только за счёт тех особенностей, которые наблюдаются на рынке в конкретный период времени. Кроме того рыночная стоимость квартиры напрямую зависит от экономического и политического положения в целом. Соответственно, данный показатель очень изменчив. Более того, в различных регионах стоимость может быть выше или ниже.

Самая большая проблема рыночной цены в том, что она может отличаться в разное время. Можно купить квартиру за одну цену, которая была выше той, что была установлена на момент её продажи. То есть именно данный показатель рынка влияет на саму сделку, повышая риски её совершения.

Чаще всего рыночная цена необходима при заключении следующих договоров:

  • соглашение о купле-продаже;
  • обмен или дарение;
  • залог;
  • наследство;
  • кредитные договоры.

Определение данной стоимости квартиры очень важно, так как никто не захочет переплачивать лишние деньги, а это может случиться, если не установить показатели цены, которые действительны на момент заключения договора.

Главной особенностью рыночной стоимости является также и то, что она всегда определяется независимо от налогов или иных затрат.

Цена на рынках недвижимости чаще всего отличается еще и тем, как её определяют. Она зачастую опирается на такие моменты, как средняя стоимость недвижимости, похожей по своему типу или категории. Сравниваются похожие объекты и определяются примерные рыночные цены. Этот фактор также говорит об изменчивости цен на рынке, их непостоянстве.

Одним из главных способов определения рыночной цены является обращение к экспертам, которые осуществляют независимую оценку объекта. На основании такого исследования выдаётся справка, которую собственник и предъявляет в случае заключения сделок. При разных оценках заключение экспертов будут иметь больший вес, однако справка обычно действует лишь некоторое время из-за изменчивости рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость

Кадастровые показатели были введены, когда появилась обязанность взимать налоги с имущества. Они позволяют рассчитывать выплаты по налогам с учётом характеристик конкретного периода времени. Эта цена всегда отличалась тем, что опиралась на определенные критерии, которые никак не зависят от экономического состояния в регионе, а также популярности конкретного объекта. Именно поэтому можно сказать, что между рыночной и кадастровой ценой нет ничего общего.

При необходимости определения кадастровой стоимости земельного участка или иного подобного объекта необходимо опираться не на особенности схожего имущества, а на конкретные характеристики:

  • местность, где расположен участок или дом;
  • строительные материалы;
  • инфраструктура;
  • площади квартир и домов;
  • период существования строения;
  • иные подобные характеристики.

Подобные критерии в первую очередь создают различие между показателями цены по кадастру и теми показателями, которые предлагает рынок недвижимости.

Именно кадастровая стоимость вносится в реестр, и в зависимости от неё будет определяться размер налога, который взимается на имущество.

При определении кадастровой стоимости также применяется метод оценки, который будет основываться на предложенных выше критериях.

При этом определяются цели подобного расчёта цены любого объекта недвижимости:

  1. Определение суммы налога на недвижимость.
  2. Переоформление жилья.
  3. Расчёт налога в случае заключения гражданско-правовых договоров.
  4. Оформление кредитов или ипотек.
  5. Переоформление собственности в случае дарения или же обмена имущества.

Кадастровая стоимость также помогает определить и возможную рыночную цену, так как если показатели по кадастру выше, то можно усомниться в выгодности сделки и провести независимую оценку.

Разница кадастровой и рыночной цен

Соотношение рыночной и кадастровой стоимости вызывает много трудностей. Некоторые собственники считают, что они практически идентичны и отличаются лишь способами их определения, то есть характеристиками, используемыми для этого. Однако это не так. По факту у кадастровой и рыночной стоимости нет ничего общего. Кроме того встретить случаи, когда цена одинаковая и в первом, и во втором случае, практически невозможно. Считается, что такое может быть только в старых домах, которые имеют низкий спрос.

Ситуации, когда рыночная цена значительно выше кадастровой, встречаются. И это объясняется тем, что кадастр определяет свои показатели за счёт определённых характеристик объекта, в то время как рынок устанавливает цены с учётом спроса и популярности того или иного района. В идеале они должны быть полностью одинаковы, но как было сказано выше, на сегодняшний день такое встречается исключительно в старых домах.

В действительности чаще всего кадастровая стоимость может превалировать над рыночной ценой, то есть разница в некоторых случаях доходит до двадцати процентов.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью определяется наиболее точно при рассмотрении ряда положений:

  1. Рыночная цена земли или дома считается наиболее объективным показателем по сравнению с показателями кадастра, так как опирается на цены аналогичного имущества, а не на характеристики конкретного объекта, как это происходит при определении кадастровой стоимости.
  2. Отличия в характеристиках. В кадастровой цене не отражаются такие критерии, как спрос и положение на рынке, что обеспечивает некоторую устойчивость показателя.
  3. Кадастровые показатели определяются с использованием специального метода — материального анализа, так как изучается сам объект и его основные характеристики. В случае с рыночной стоимостью исследуются такие аспекты, как конкуренция, спрос и популярность.
  4. Нередко по кадастру устанавливается слишком высокий показатель, на это стоит обращать внимание при заключении сделок, так как в отличие от цен рынка по кадастру оценка не всегда происходит с использованием достаточных для этого средств.
  5. Кадастровые цены, как правило, не такие гибкие, как те, что представлены на рынке недвижимости.

Возможны и иные различия, которые будут проявляться как в процессе определения рассматриваемых показателей, так и при их применении в случае заключения сделок и реализации имущества.

Также следует сказать о том, что кадастровые цены могут определяться только органами власти. Оценка имущества осуществляется регулярно, не реже чем один раз в пять лет, благодаря чему показатели актуальны и соответствуют характеристикам объекта. Кроме того собственник и сам может осуществить переоценку своего имущества, определив тем самым его кадастровую цену.

С рыночной ценой всё обстоит иначе. Для её установления просто анализируются иные показатели рынка, отражающие уровень конкуренции, спроса и так далее. При этом фактически закон никак не закрепляет понятий кадастровой стоимости, но очень много говорит о рыночной цене. Это объясняется тем, что многие органы признают каждую из этих цен аналогичной другой, отсюда нет необходимости уделять внимание каждому показателю в отдельности.

Кроме того следует сказать о влияние одной цены на другую, а именно кадастровой на рыночную. Данного воздействия практически не наблюдается, так как никакой зависимости между собой они не имеют. Именно из-за определённых различий отсутствие подобного влияние и происходит, так как кадастровая стоимость опирается на субъективные признаки и требует регулярной переоценки каждые пять лет, в то время как рыночные показатели непредсказуемы и могут меняться без определения конкретной периодичности.

Отсутствие влияния одной цены на другую объясняет различия в показателях кадастровой и рыночной стоимости. За счёт своей непредсказуемости рыночная цена чаще всего превышает кадастровые показатели.

Кадастровая цена также признаётся более сглаженной, она всегда опирается на конкретные временные промежутки. Сравнение одной кадастровой стоимости с той, что существовала ранее, бессмысленно, соответственно, показатели по кадастру более точны и постоянны. Рыночная же стоимость непредсказуема, что делает её более гибкой, но непостоянной.

Повышенная кадастровая цена

На практике встречаются случаи, когда кадастровая цена определяется гораздо выше показателей рынка. Подобное происходит потому, что все исследования проводятся поверхностно и недостаточно подробно. Необходимо оценивать каждое помещение, чего органами власти не осуществляется. Это не позволяет правильно установить данную цену. В результате, рыночная стоимость значительно ниже кадастровой, а это может существенно повлиять на ход планируемой сделки.

Для того чтобы понять последствия превышения кадастровой стоимости, необходимо рассмотреть причины данного явления:

  • размер стоимости по кадастру влияет на денежные средства, поступающие в бюджет, так как именно этот показатель определяет налоги на имущество;
  • ставки по кадастровой стоимости неактуальны, так как были разработаны в период, когда цены на квартиры и земельные участки сильно выросли в связи реформами, а далее никаких изменений не проводилось;
  • не учитываются некоторые факторы, а именно работоспособность и платежные возможности населения, трудоустройство по региону и прочие подобные критерии, которые бы отражали возможность установления конкретных цен.

Также в зависимости от субъекта РФ могут выделяться и другие причины, оказывающие существенное влияние на размер кадастровой стоимости, так как каждый отдельный регион имеет свои особенности строительства и обеспечения жилых домов.

В некоторых случаях существенное влияние оказывает состояние квартиры. Рынок обычно завышает цены только тогда, когда квартиры имеют хороший ремонт, новую технику, хорошее оснащение, однако нередко данные характеристики отсутствуют. Это автоматически влияет на рыночную цену, понижая её, но при этом никак не изменяя кадастровой стоимости, так как она опирается на иные критерии. Соответственно, происходит очевидное завышение показателей кадастра над теми, что устанавливает рынок.

Самой выгодной ситуацией для собственника в случае купли-продажи имеющегося объекта недвижимости – превышение рыночной стоимости над кадастровой, что позволяет избежать крупных сумм налогов.

В той ситуации, когда цены, предлагаемые в реестре, не устраивают собственника, он всегда может обратиться в соответствующие органы и даже в суд для того, чтобы оспорить имеющиеся показатели. В конечном счёте, всё может остаться без изменений или же будут внесены изменения в сведения, содержащиеся в реестре. В любой ситуации при заключении сделок все цены, как кадастровые, так и рыночные, необходимо уточнять, а при необходимости проводить переоценку имеющегося имущества.

Таким образом, показатели по кадастру и на рынке недвижимости не имеют между собой ничего общего. Различие между кадастровой ценой и рыночной в первую очередь проявляется в способах определения данных показателях, а также субъективности и объективности каждого из них. В случаях, когда показатель кадастра превышает цены рынка, всегда можно оспорить данные результаты, иначе будут установлены завышенные налоги.

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной?

Как уменьшить налог на квартиру или земельный участок? Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной и на что она влияет? Ответ искала юрисконсульт Екатерина Ломова.

Это интересно:  Земельный участок 2020 - это, определение

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость – это определяемая государством стоимость вашей квартиры, которая не зависит от спроса и предложения. Это важный показатель для определения налога на имущество, земельного налога, стоимости квартиры в случае ее выкупа у собственника государственными и муниципальными органами. Кадастровая стоимость важна и для следующих операций:

• приватизация государственного объекта;

• использование квартиры, земли или дома в виде залогового имущества;

• решение имущественных споров.

Кадастровая стоимость недвижимости рассчитывается при постановке на кадастровый учёт. Эта информация хранится в базах Росреестра. Раньше она также записывалась в кадастровый паспорт, а теперь – в заменившую его выписку из ЕГРН.

Расчёт кадастра производится работниками государственных специализированных служб, которые изначально соблюдают интересы государства: чем выше официальная оценка, тем больше будет и размер налога. Законы о государственной оценке недвижимости рекомендуют использовать лишь общие правила для расчётов, поэтому реальная рыночная стоимость квартиры всегда будет отличаться от ее кадастровой стоимости.

Как определяется кадастровая стоимость объекта?

При расчётах принимаются во внимание:

· состояние инженерных сетей;

· инфраструктура и окружение (детские сады, парки, предприятия, автомагистрали);

· год постройки и степень износа здания;

· категория помещения и вид использования.

Исходя из этого определяется стоимость квадратного метра земли, а после умножения на площадь объекта и получается его кадастровая стоимость. Как правило, со временем стоимость растёт: это связано с повышением общего уровня цен.

Как узнать кадастровую стоимость?

Собственнику можно заказать выписку из ЕГРН. Также можно узнать стоимость в отделении Росреестра, к которому относится этот объект, узнать эту информация на сайте организации или посмотреть на Публичной кадастровой карте. Для этого нужно знать кадастровый номер и/или адрес участка. Но эта информация будет носить только справочный характер.

Кадастровая и рыночная стоимость: отличия

Рыночная стоимость – более объективный показатель, поскольку учитывается реальная стоимость объекта по сравнению с подобными объектами на рынке недвижимости. Рыночная цена на объекты недвижимости зависит от разнообразных факторов, которые не принимаются во внимание при определении кадастровой стоимости. Например, комфорт внутренней обстановки, престиж месторасположения дома и района, сроки выполнения последнего ремонта и его качество, этажность, работа лифта, качество внутренних коммуникаций и прочее.

Могут ли совпадать показатели рыночной и кадастровой стоимости? Конечно. Чаще всего это случается при оценке квартир, расположенных в старых зданиях.

Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной? Например, это касается новостроек, где применяются дорогостоящие строительные материалы для стеновых ограждений, кровли, оформления лифтов. Поэтому в реестр вносится более высокое значение кадастровой стоимости жилого помещения. Рыночная цена может отставать из-за слабо развитой инфраструктуры.

Разница кадастровой и рыночной стоимости может достигать от 30 до 100%. Колебания происходят в любую сторону, как на повышение, так и на понижение цены. Взаимного влияния друг на друга эти величины не оказывают.

Можно ли оспорить оценку государственной кадастровой стоимости?

Постановлением суда рыночная и кадастровая цены могут быть приравнены друг к другу. Благодаря этому многие снижают налоговую нагрузку в законном порядке. Для этого необходимо собрать все необходимые документы и подать исковое заявление в суд.

Можно ли решить этот вопрос без значительных затрат времени и сил? Например, обратиться к специалистам. Юристы Центра недвижимости ФОРУМ окажут вам помощь в уменьшении кадастровой стоимости вашего объекта, если вы считаете ее завышенной. Мы возьмем на себя:

— определения основания для изменения кадастровой стоимости;

— оформления отчета об оценке в оценочной компании;

— сбор необходимых документов для комиссии Росреесра;

— представительство ваших интересов в комиссии Росреестра;

— получения решения комиссии Росреестра;

— в случае отказа комиссии Росреестра в снижении кадастровой ст оимости, составления искового заявлении в суд;

— представительство на судебных заседаниях.

Юрисконсульт ЦН ФОРУМ

© [Центр недвижимости ФОРУМ], при полном или частичном копировании материала ссылка на источник обязательна

Статья была полезна? Поделитесь в социальных сетях:

Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной?

7 сентября 2018 г.

– Хотим продать квартиру. Все риелторы говорят, что реальная стоимость нашей квартиры 4,3–4,5 млн рублей максимум, а в кадастровом реестре ее стоимость 5 млн рублей. Может ли кадастровая стоимость квартиры быть выше рыночной? Как можно узнать кадастровую цену невыделенной доли в квартире?

Отвечает основатель сервиса по управлению арендой недвижимости «Арендатика» Артур Устимов:

Да, такое может произойти. Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе кадастровой оценки, которую проводит государство. То есть в данном случае местные органы власти оценивают рыночную стоимость объекта выше, чем риелторы, с которыми вы работаете, и, возможно, даже выше, чем ваши потенциальные покупатели. Такие случаи не редкость.

Согласно кадастровой стоимости рассчитывается налог на квартиру, и чем выше кадастровая стоимость, тем выше и налог. Оценщики, нанятые государством, не выезжают на место и не осматривают квартиру, поэтому их оценка зачастую не учитывает ряд значимых факторов (ее состояние, ее удаленность от дороги и т. д.), что иногда и приводит к ошибкам.

Уже несколько лет суды в некоторых регионах завалины делами, в которых граждане просят пересмотреть кадастровую стоимость объекта в сторону снижения. Уменьшить кадастровую стоимость квартиры можно только через суд. Суд может стать на вашу сторону, если вы наймете квалифицированного оценщика и докажете, что рыночная стоимость вашего объекта не соответствует кадастровой. Но проведение этой процедуры, подготовка отчета и обращение в суд потребуют вас финансовых и трудозатрат. Поэтому перед тем, как пытаться оспаривать кадастровую стоимость в суде нужно подумать, сможете ли вы серьезно снизить кадастровую стоимость квартиры. Если вы решили оспаривать кадастровую стоимость объекта, самое главное для вас – правильно подготовленный отчет об оценке, для этого необходимо выбрать квалифицированного оценщика.

Узнать кадастровую стоимость невыделенной доли в квартире нельзя никак. Нужно произвести выдел доли и поставить ее на кадастровый учет. Если вы хотите просто оценить, какой же будет кадастровая стоимость доли, вы можете произвести простой математический расчет, высчитав долю от общей площади. Разумеется, сумма, которую вы получите будет лишь приблизительной.

Отвечает руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов:

Кадастровая стоимость по замыслу должна быть максимально приближенной к рыночной – для формирования справедливой базы налога. Однако массовый порядок проведения кадастровой оценки в регионе не может гарантировать высокую точность результатов. Поэтому государством разработаны досудебные механизмы корректировки – специальные комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, созданные при каждом субъекте Федерации. Основанием для обращения в комиссию является отчет о проведении независимой рыночной оценки, который вам на заказ подготовит оценщик, состоящий в СРО. Стоимость независимой рыночной оценки квартиры сейчас колеблется в пределах от 5 до 15 тысяч рублей – в зависимости от расположения и площади объекта.

Самый простой способ узнать базу налога – сделать запрос в Росреестр или найти свой объект на публичной кадастровой карте.

Узнавать кадастровую стоимость доли не имеет особого смысла, так как функция у кадастровой стоимости объекта по сути одна – фискальная. Налог на объект недвижимости будет распределяться в равной степени по количеству дольщиков, с учетом налоговых вычетов и льгот.

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов :

По закону кадастровая стоимость не может быть выше рыночной. В противном случае собственник вправе оспорить кадастровую стоимость, указанную в реестре недвижимости. На практике кадастровая стоимость очень часто превышает сумму, за которую объект можно реально продать. Оспаривать кадастровую стоимость в приведенном примере экономически нецелесообразно.

Кадастровая стоимость доли пропорциональна размеру этой доли. Например, при условии кадастровой стоимости всей квартиры 5 млн рублей, кадастровая стоимость ½ доли равна 2,5 млн рублей.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Кадастровая и рыночная стоимость действительно зачастую отличаются, допустимой считается разница в пределах 20%. Однако если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена относительно рынка, вы можете обратиться в комиссию по изменению кадастровой стоимости при Росреестре и снизить ее до рыночной.

Для уточнения кадастровой цены можно использовать достаточно примитивный метод расчета: соответствующая доля отделяется от общей кадастровой стоимости объекта, с этой суммы будет оплачиваться и налог на имущество.

Отвечает директор департамента частного обслуживания «3В Консалтинг» Рустам Исмайлов:

Оценка кадастровой стоимости квартиры производится на основании закона «Об оценочной деятельности» независимыми оценщиками. В основе методологии лежит определение рыночной стоимости объекта на основании открытых источников информации по продаже объектов недвижимости. Проще говоря, оценщик изучает предложения продавцов и исходя из цены продажи определяет среднюю рыночную стоимость объекта недвижимости. Делается такая оценка не чаще одного раза в два года. С учетом того, что при оценке определяется «средняя температура по больнице», то есть устанавливаются усредненные значения без учета специфики района, дома, то кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть иногда значительно выше рыночной. Законодатель предусмотрел возможность такой ситуации, поэтому Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» установлен порядок обжалования и пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кадастровая стоимость доли в квартире определяется простым арифметическим методом: общая кадастровая стоимость делится на размер доли.

Отвечает вице-президент ГК «АРИН», руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

К сожалению, сейчас очень часто кадастровая стоимость объектов выше их рыночной. Это предвидели, и поэтому налоги считаются, исходя из 0,7 кадастровой стоимости, чтобы учесть возможные ошибки. Для того чтобы привести в соответствие кадастровую стоимость, Вам необходимо в своем регионе найти специальную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости, сделать независимую оценку и подать туда заявление о пересмотре стоимости.

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем разница

В отношении недвижимости сегодня существует два понятия стоимости: кадастровая и рыночная. Между ними есть существенная разница. В этой статье освещаются вопросы, связанные с кадастровой и рыночной стоимостью квартир. Рассказывается, как узнать ту или иную стоимость, для чего нужны эти величины, в чем разница между ними.

Особенности рыночной стоимости

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры — разные понятия

Рыночная стоимость определяется исключительно условиями рынка. Квартира, по сути, стоит столько, сколько за нее готовы заплатить покупатели. На рыночную стоимость влияет и валютный курс, и основные политические события, и сезонность, и многие другие факторы, под влиянием которых цена на жилье то растет, то падает.

Именно непостоянство рыночной стоимости на квартиры делают сделки с недвижимость особо рискованными. Если при смене жилья продать свою квартиру и не поторопиться с покупкой новой, то можно остаться ни с чем. Ведь взлетевшие цены могут в одночасье сделать невозможной покупку нового жилья.

Рыночная цена используется при совершении различных сделок с недвижимостью:

При определении стоимости жилья работают многие факторы. Никто не будет просто так платить лишние деньги за квартиру. Поэтому учитываются и строительные расходы, и износ строения, и район, где расположено жилье.

В последнее время стали уделять большое внимание наличию современного ремонта, новой сантехники, общей комфортности планировки. Все чаще стали встречаться предложения по продаже квартир со встроенной мебелью, техникой, которая также увеличивает стоимость жилья на рынке.

Это интересно:  Защита прав на персонаж как на часть произведения

Обычно рыночную стоимость жилья определяют ориентировочно, опираясь на стоимость аналогичного жилья в том же районе. Однако бывают ситуации, когда надо получить документальное подтверждение этой стоимости.

Тогда обращаются к экспертам, имеющим соответствующую лицензию. Они изучают квартиру и дают свое заключение. Правда, срок действия такой справки невелик. Ведь рынок жилья подвижен и цены на нем фиксированными назвать никак нельзя.

Особенности кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость жилья — растраты на его постройку

Если говорить о кадастровой стоимости, то надо понимать, что она имеет мало общего с рыночной. Основные критерии определения кадастровой стоимости – это сумма расходов на строительство за минусом износа здания.

Ни район, ни комфорт, ни элитный ремонт никак не влияют на кадастровую стоимость. При ее расчете берутся только основополагающие моменты, значимые для общей стоимости данной жилплощади на территории того или иного строения.

Кадастровая стоимость нужна для расчетов налогов и для просчетов сборов, которые платят собственники при отчуждении жилья. Например, при оформлении ипотеки, при наследовании, дарении, то есть при просчете любых характеристик по квартире, выражаемых в денежном эквиваленте.

Сравнение кадастровой и рыночной стоимости

Рыночная стоимость отображает реальное положение дел на рынке. Она всегда выше, чем та, которую фиксируют в Государственном Кадастре недвижимости. Ситуации, когда в ГКН дают более высокую оценку квартире, чем она есть на рынке, крайне редки.

Считается, что совпадают кадастровая и рыночная стоимость в старых домах, которые на рынке мало ценятся. Обычно все-таки кадастровая стоимость на треть, а то и наполовину меньше, чем рыночная.

Эти два вида стоимости между собой совершенно не связаны. Подсчитываются они практически одинаково, только при определении рыночной цены учитывается больше факторов. Поэтому одинаковые по кадастровой стоимости квартиры могут иметь сильно разнящуюся рыночную стоимость. Одинаковые квартиры в элитном районе и на окраине могут иметь большое расхождение в цене.

Когда кадастровая стоимость выше?

Рыночная стоимость квартиры может быть ниже кадастровой

Рыночная стоимость в исключительных случаях может быть ниже, чем кадастровая. Такое случается в ситуациях, когда элитная квартира находится в новом доме, построенном из инновационных материалов.

В таком доме чаще всего использованы дорогие материалы, установлены современные лифты. Дорогостоящее строение в ГКН оценивается соответственно. Особенно это актуально для ситуаций, когда у здания совсем нет износа. А вот рыночная стоимость может значительно отставать.

Если же новостройка элитного уровня расположена далеко от центра, в новом районе нет достойной инфраструктуры, плохо организовано транспортное сообщение, то рыночная стоимость на квартиру будет совсем невысокой по сравнению с кадастровой.

Преобладание кадастровой стоимости над рыночной крайне невыгодно самому собственнику. В этом случае придется платить слишком большие налоги. Самый разумный шаг в этой ситуации – заказ новой справки о рыночной стоимости. Она должна отражать стоимость жилья на рынке в тот момент, когда была просчитана кадастровая стоимость.

Говорить об объективном сопоставлении кадастровой / рыночной стоимости можно в том случае, если они отражают ситуацию в одно и то же время. Получив справку о рыночной стоимости жилья в момент кадастровой оценки можно использовать в судебном процессе при оспаривании кадастровой стоимости.

Если сведения по оценке ГКН внесены в Росреестр менее 6 месяцев назад, то можно просто подать соответствующее заявление в эту организацию. Если там отказали в изменении кадастровой стоимости, то остается только судебный процесс. На него надо идти без колебаний, ведь это возможность отстоять свои права и сократить свои расходы.

Как связаны между собой рыночная и кадастровая стоимость?

Квартира стоит в районе 1 млн рублей,когда получил тех паспорт там стоимость стоит 48 тысяч,как так.

48к — это инвентаризационная.

см п7 ФЗ — 221 от 24.07.07, п8, п9 статью ФЗ — 136 от 25.10.01. Согласно п3 статьи 66 ФЗ — 136 кадастровая стоимость равна рыночной. Согласно п4 статьи 65 главы 10 ФЗ — 136 применяется нормативная цена вместо кадастровой, если не проведена кадастровая оценка земельного участка. В чем дело?

Для того, чтобы понимать требования российского законодательства при осуществлении оценки объектов недвижимости, недостаточно прочитать в законах различные статьи. Ссылаясь на них, всегда можно найти видимые противоречия, несоответствия, а иногда непонимание, граничащее с абсурдом. Все это из-за того, что законодатель, исходя из благих намерений, пытается управлять экономическими процессами в приказном порядке. Эти понятия неразрывно связаны между собой, но знака равенства между ними нет, и быть не может. Они являются фундаментальными экономическими категориями, на которых держится экономика.
Давайте будем рассуждать по порядку. Многие постоянно слышат, видят и читают такие термины, как стоимость и цена. И воспринимаются они как тождественные, т.е. одно и тоже. Как говорится, те же кубики, только в профиль.
На самом же деле все далеко не так. Дело в том, что в основе цены, с экономической точки зрения, лежит наиболее вероятное количество денег, которое покупатель согласен отдать за товар. А стоимостью, с той же точки зрения, считается выраженная в деньгах величина затрат на приобретение или изготовление конкретного товара.
По смыслу статьи 3 закона об оценочной деятельности получается, что рыночная стоимость – это цена. Вот оно необоснованное объединение в одно целое двух экономических понятий — стоимость и цена. Можете убедиться в этом, прочитав полный текст этой статьи. Отсюда и неразбериха, и недовольство людей. Благо законодатель хоть как-то предусмотрел механизм сглаживания неизбежно возникающих в обществе противоречий на этой почве.
Ст.24.18 упомянутого выше закона дает право оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости. Каждый гражданин имеет право сделать свой выбор, по какому пути ему пойти. Можно согласиться с кадастровой стоимостью, а можно ее оспорить, и приблизить эту стоимость к рыночной цене.
В рамках обсуждаемых комментариев к нашей статье, сложно в одном комментарии изложить дополнительные уточнения по порядку проведения оценки недвижимости. Да в этом и нет необходимости. Достаточно понимания того, что с помощью закона невозможно регламентировать абсолютно все. Есть ситуации, при которых мы обязательно вступаем в противоречия между собой или с государством, различными организациями.
И здесь уместно будет напомнить, что правовая культура подразумевает наличие у государства и у граждан такого ценного качества, как договорная способность, иными словами, способность достигать согласия. Говорят, что умные люди всегда между собой, а другие или подерутся, или пойдут в суд. Договориться, все-таки лучше.
Обоснование: ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»; ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ ФСО No 4».

Бесит ваш чат. Я с телефона, он мне на весь экран вылезает. Мало того, это ещё и не чат, а просто форма для сбора лидов.

Мы сожалеем, что ваш телефон не способен поддерживать адаптивный дизайн нашего сайта. Он рассчитан на современные смартфоны. Может вам попробовать его заменить? Тогда дело пойдет лучше?
Что же сборщика лидов, то в этом нет ничего запретного. Наш портал сотрудничает с большим количеством высококвалифицированных юристов, которые всегда готовы оказать помощь нашим читателям.
Мы ежедневно получаем довольно большое количество благодарственных писем как от наших посетителей сайта, так и от наших партнеров.

встречаются случаи, когда, наоборот, кадастровая стоимость выше, чем продажная. в такой ситуации, как я понимаю, можно рассчитывать на доп. прибыль при перепродаже. я права?

Сделки по продаже недвижимости являются результатом договоренности сторон об условиях купли-продажи. И, естественно, цена является одним из самых важных условий. Разница в величине кадастровой и рыночной стоимости влияет на цену продажи. Но люди редко идут на завышение цены по договору относительно ее рыночной стоимости. Это не логично, поэтому рассчитывать на прибыль можно, а вот получить ее может оказаться нереально.

Оценка: кадастровая и рыночная. Что нужно знать?

Процесс определения кадастровой стоимости и последующего ее оспаривания неразрывно связан с таким понятием как оценка — кадастровая оценка и оценка рыночной стоимости. В повседневной жизни мы нечасто с этими понятиями сталкиваемся (ну если конечно мы не профессиональные оценщики), однако если мы хотим платить обоснованные налоги, хотим снизить кадастровую стоимость, не хотим переплачивать, то разобраться с этими понятиями нам придется. Жизнь заставляет. И сегодня на вопросы о кадастровой и рыночной оценке отвечают эксперты-оценщики ООО «Консалтинговая компания Карцева «ВАЛРУС»:

Павел Карцев, к.э.н., MRICS, член Совета РОО, оценщик, Генеральный директор Valrus Ltd.

автор и ведущий семинаров «Подготовка отчетов по оценке земельных участков для оспаривания кадастровых оценок»

автор статьи «Рекомендации по подготовке отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости для ее использования в качестве кадастровой стоимости» (есть в Консультант+)

Юлия Некрасова, оценщик Valrus Ltd

Но прежде, чем переходить к вопросам и ответам, хочу рассказать, как я с Павлом Карцевым познакомился. В 2015 году я вел в суде одно из дел об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной. Как обычно, административный ответчик в судебном заседании представил возражения на наш отчет об определении рыночной стоимости и встал вопрос о проведении судебной экспертизы. Ситуация стандартная, повторяющаяся практически в каждом деле. Ну не могут административные ответчики согласиться с отчетом об определении рыночной стоимости. Как сказал по этому поводу Чехов А.П.: «этого не может быть, потому что этого не может быть никогда». Итак, нужно было проводить экспертизу, а значит и предлагать кандидатуры экспертов. В тот период все это было лишь исполнением каких-то формальностей. Суд выслушивал мнение сторон о кандидатурах экспертов, но назначал экспертизы экспертам, предложенным административным ответчиком. Вот такие вот состязательность и равенство.

В «Обзоре судебной практики по применению законодательства, регулирующего назначение и проведение экспертизы по гражданским делам» Верховный суд ориентирует нижестоящие суды осуществлять подбор экспертов исходя из их квалификации. На этом мы с моим доверителем и попытались сыграть, впрочем без особой надежды на успех. Было решено предложить кандидатуру такого эксперта, квалификация которого заведомо превосходила бы кандидатуры иных экспертов. Выбор пал на Павла Карцева. В своем ходатайстве мы указали его кандидатуру, подчеркнув высокую квалификацию, превышающую по всем параметрам (стаж, образование, опыт и т.д.) кандидатуры иных экспертов… И суд согласился. Все, кто практикует в данной сфере, подтвердят — насколько это необычный и редкий случай. И хотя административные ответчики опять представили свои возражения на заключение эксперта, Павел Карцев в судебном заседании подтвердил все свои выводы, уверенно ответил на все вопросы суда и административных ответчиков. По результатам экспертизы кадастровая стоимость земельного участка была снижена со 106 млн. рублей до 25 млн., а несогласие ответчиков с выводами эксперта позволило нам в дальнейшем взыскать еще и судебные расходы по делу.

Теперь наконец-то к вопросам и ответам:

Вопросы о кадастровой оценке

Почему кадастровая стоимость отличается от рыночной? Почему ее превышает?

Кадастровая стоимость может отличаться от рыночной в связи с особенностями ее определения. В частности, при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, которые не учитывают индивидуальные особенности как объектов оценки, так и объектов-аналогов. Требования и положения федеральных стандартов оценки и федерального закона об оценочной деятельности налагают ряд особенностей при определении той или иной стоимости. Кадастровая стоимость не всегда превышает рыночную. Отклонения бывают как в большую, так и меньшую сторону. Другое дело, если кадастровая стоимость меньше рыночной, то владельцев недвижимости это, как правило, устраивает, а вот если она выше ее, и это влечет увеличение налогов, аренды и иных платежей, то появляется желание инициировать процедуру оспаривания кадастровой стоимости и снижение ее до уровня рыночной.

Это интересно:  Минимальный стаж для пенсии по старости: каким он должен быть в России

Какие изменения ждут кадастровую оценку в связи с принятием новых методических указаний?

Новые методические указания по государственной кадастровой оценке (далее – ГКО), принятые в развитие положений Федерального закона от 03.07.2016 г.№237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предназначены для использования государственными бюджетными учреждениями (далее – ГБУ), которые теперь будут проводить новые оценки. Ранее государственная кадастровая оценка проводилась частными оценщиками по результатам проводимых конкурсов через систему госзакупок. Конечно, принципиально в методологическом плане поменяется не много. Однако новые методуказания включают ряд положений, которые усиливают ответственность органов государственной и муниципальной власти за предоставление качественной информации об объектах недвижимости, без которой кадастровая оценка не может быть проведена. Кроме того, более четко описаны принципы разделения стоимости единого объекта недвижимости между земельными участками и объектами капитального строительства.

Как Вы оцениваете переход на кадастровую оценку государственными бюджетными учреждениями – плюсы и минусы?

Основной плюс в том, что ГБУ должны заниматься работами по ГКО на постоянной основе, т.е. постоянно собирать рыночную информацию, дополнять сведения об объектах оценки недостающими данными, должна соблюдаться преемственность подходов и методов оценки, будут в полном объеме соблюдаться гарантийные обязательства. Минус в том, что ГБУ – структура, финансируемая из бюджета субъекта РФ, а значит полностью подконтрольная и косвенно заинтересованная в выполнении бюджетных заданий, повышении налогов, что может повлечь завышение стоимости.

Проходят ли оценщики ГБУ какую-то специальную централизованную подготовку? Может быть курсы повышения квалификации и т.п?

В соответствии с требованиями закона о ГКО оценщики ГБУ должны иметь опыт работы, связанный с определением кадастровой и (или) иных видов стоимости объектов недвижимости, но при этом нигде не указано, что оценщик ГБУ должен иметь оценочное образование. Специальных образовательных программ, образовательных стандартов и квалификационных требований для сотрудников ГБУ по факту не установлено. Более того, требования, указанные в законе ниже требований, которые ранее предъявлялись к оценщикам и оценочным организациям, участвовавшим в ГКО на основе закона об оценочной деятельности и госзакупок.

Что можно сделать, чтобы кадастровая стоимость была максимально близка к рыночной или хотя бы не превышала ее?

Это невозможно сделать единомоментно. Во всех странах это достигается только путем систематического накопления данных об объектах, о рынке, а также улучшением информационного и методологического обеспечения кадастровой оценки. Соответственно нам видятся 2 основных направления, которые обеспечат максимальный эффект: первое – расширение и уточнение сведений об объектах в кадастре недвижимости, и второе – информационная прозрачность рынка недвижимости с публикацией данных о ценах сделок, созданием системы ценового арбитража для снижения объема сделок, проводимых по заниженным ценам. По крупным объектам коммерческой и промышленной недвижимости, которых в каждом регионе можно насчитать не так уж и много, возможно, более эффективной будет оценка не на основе статистических методов, а индивидуальная оценка с привлечением профессиональных оценщиков.

Какие ошибки при определении кадастровой стоимости могут быть (чаще всего делают)?

Мы бы говорили не столько об ошибках, сколько об особенностях кадастровой оценки, которые могут привести к некорректному результату. Одним из вариантов получения некорректного результата может быть отнесение здания/помещения не к той группе объектов. Например, здание производственного назначения (условно, группа «склады») отнесли к группе офисов, соответственно и стоимость данного здания рассчитали как для офисной недвижимости.

Кадастровая оценка проводится методами массовой оценки, в рамках которой физически невозможно учесть все индивидуальные особенности объекта и, как следствие, для нетиповых объектов кадастровая стоимость может быть искажена. К таким особенностям, которые могут существенно повлиять на стоимость, относятся многофункциональный состав помещений (то есть, когда в одном здании располагаются помещения различного назначения, например, торговые площади, офисы и еще часть здания используется под складские нужды), особенности планировки (например, слишком большие потери полезной площади). И порой даже местоположение может «сыграть злую шутку» при определении стоимости. Так, например, среди наших проектов был объект – бывшее производственное здание, в советское время перестроенное под административные нужды, но расположенное в зоне концентрации высококлассных офисных центров. И как факт кадастровая стоимость для этого недорого объекта была определена на основании цен на офисы класса «А». Подобный критерий может быть учтен только при индивидуальной рыночной оценке.

Может ли обычный человек определить – допущены ли ошибки в отчете по определению кадастровой стоимости? На что обращать внимание?

К сожалению, без специальных знаний определить наличие ошибок в отчете по определению кадастровой стоимости достаточно проблематично. И, на наш взгляд, обычному человеку, далекому от оценочной деятельности, это ни к чему. Для него важен его конкретный объект. Краткую информацию о том, как определялась кадастровая стоимость по конкретному объекту и какова его стоимость можно посмотреть в Онлайн сведениях об объектах недвижимости и Фонде данных государственной кадастровой оценки на сайте Росреестра.

По типовым объектам, принадлежащим гражданам (квартирам, дачным участкам, домам, гаражам), понять насколько адекватная кадастровая стоимость достаточно просто, — можно открыть популярные сайты по недвижимости в сети Интернет (cian.ru, irr.ru, avito.ru, domofond.ru и др.) и найти сколько стоят подобные объекты в вашем же доме или соседних, какова их цена в целом за объект и на 1 квадратный метр, пересчитать эту стоимость на площадь вашего объекта.

По коммерческой и производственной недвижимости, земельным участкам под застройку лучше обратиться за консультацией к профессионалам. Мы в нашей компании Valrus обычно бесплатно консультируем наших клиентов на этапе поступления заявки относительно диапазона рыночной стоимости и целесообразности оспаривания кадастровой. Ведь может оказаться так, что даже при весьма существенном отклонении в стоимости в абсолютных цифрах налоги не так велики, а оспаривание требует затрат, и понесенные затраты могут оказаться сопоставимы или даже выше потенциального снижения налоговых платежей, которые собственник получит на выходе. Поэтому мы сначала предоставляем бесплатно консультацию, вместе с заказчиками взвешиваем выгоды и затраты, и только затем заключаем договоров, берем за работу деньги и приступаем к оценке с составлением полного отчета.

Вопросы об оценке р ыночной стоимости

Большинство отказов комиссий Росреестра из-за несоответствия отчетов Федеральным стандартам оценки (ФСО) – как этого избежать или ФСО настолько резиновые, что можно оспорить любой отчет?

К сожалению, часто отказ комиссии совсем не связан с несоответствием отчета требованиям ФСО. Кроме того, также может влиять «субъективизм» проверяющих отчет и незнание особенностей того или иного рынка, а также не вникание в особенности объекта. И, к сожалению, при желании, к абсолютно любому отчету можно предъявить замечание о несоответствии требованиям ФСО, но вопрос в корректности таких замечаний.

Есть ли специфика определения рыночной стоимости в целях установления ее в качестве кадастровой? В чем она, если есть?

Специфика определения рыночной стоимости в целях установления ее в качестве кадастровой диктуется требованиями и положениями федеральных стандартов оценки. Так, например, для целей оспаривания кадастровой стоимости, рыночная стоимость определяется исходя из текущего использования, в то время как при обычной рыночной оценке стоимость определяется исходя из наиболее эффективного использования, которое может не совпадать с текущим (часто бывают ситуации, когда операционный доход от текущей деятельности ниже, чем мог бы быть при наиболее эффективном использовании, а это влечет снижение стоимости объекта). Также при определении рыночной стоимости в целях оспаривания кадастровой не учитываются некоторые обременения. Например, у собственника заключен долгосрочный договор аренды по ставкам существенно ниже рыночных, что привело бы к снижению рыночной стоимости, при определении рыночной стоимости для оспаривания кадастровой он не будет учитываться.

Насколько трудозатратнее (дороже) определение рыночной стоимости в отношении нескольких участков в одном СНТ? Квартир в одном доме?

С точки зрения определения стоимости каждого конкретного объекта трудозатраты увеличиваются не значительно. При поступлении заявки от нескольких собственников в одном ТСЖ, СНТ, ЖСК, ГСК и т.д. основные затраты на дополнительные оценки будут не в расчетах, а в составлении отчетов. Если составление одного отчета на 1 квартиру будет стоить порядка 10 тыс. руб., то составление дополнительных отчетов – может быть уже по 5-7 тыс. руб. и даже меньше в зависимости от количества. Однако наиболее эффективным путем будет объединение собственников и заказ одной оценки на все объекта с предоставлением единого отчета об оценке. В таком случае стоимость в расчете на одного собственника может быть еще меньше. Более того, подавая в дальнейшем единое заявление в Комиссию и/или единый административный иск в суд, будут существенно экономиться и судебные расходы.

Как выбрать оценщика? На что ориентироваться? Есть ли какие-то объективные показатели и как избежать недобросовестной рекламы?

Будем откровенны, это зависит от цели, для которой нужен оценщик. Однако, если вам необходим качественный отчет и высокий уровень услуг, то сперва можно посмотреть, какие проекты и с какими компаниями работает оценщик, вероятно, в вашей сфере деятельности уже есть компании, которые работали с данным оценщиком. «Сарафанное радио» никто не отменял. Также стоит спросить у оценщика, что входит в состав его услуг. Это может быть просто отчет и дальше вы сами разбираетесь что и как, а может помимо отчета также входить сопровождение в комиссии и защита отчета и помощь в суде при отрицательном решении комиссии. Но не стоит забывать, что высокое качество работ не может стоить дешево. Поэтому наш совет, не стоит ориентироваться на наиболее низкие цены и сотрудничать со специалистами, готовыми «сделать всё под ключ» с какими-то «гарантиями». Настоящий профессионал берет вознаграждение за свою работу, понимая что действительно возможно, а что недостижимо, где могут быть высокие риски и возникнуть дополнительные затраты, доводит все это до сведения заказчика и вместе с ним принимает решение, каким путем идти.

Какова в среднем цена на определение рыночной стоимости объекта недвижимости? Из чего слагается цена и от чего может зависеть ее повышение/понижение?

Как мы уже сказали выше, стоимость услуг зависит от целого ряда факторов:

— объема услуг – либо это просто оценка, либо оценщик оказывает дополнительно консультационные и/или представительские услуги,

— вида и состава объектов и способа представления результатов – отдельный отчет на каждый объект или оценка целого комплекса однотипных объектов в рамках одного отчета,

— сложности оцениваемых объектов, которая зависит от их функционального назначения, размера, фактического использования, наличия обременений и ограничений в использовании и еще целого ряда факторов,

— и конечно цена услуг может существенно различаться в зависимости от квалификации и репутации конкретного оценщика.

Статья написана по материалам сайтов: zhiloepravo.com, forumreal.ru, www.domofond.ru, juristpomog.com, spravks.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector