Особенности участия несовершеннолетних в сделках с жильем

Сделки с несовершеннолетними в 2016 году были несколько усложнены необходимостью осуществлять обязательное нотариальное удостоверение некоторых из них. Об этих и других особенностях совершения сделок с лицами, не достигшими совершеннолетия, пойдет речь далее.

Содержание

Сделки с несовершеннолетними: общие сведения

В зависимости от возраста Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) обозначает границы дееспособности несовершеннолетних лиц следующим образом:

  • Лица в возрасте от 6 до 14 лет могут самостоятельно совершать только мелкие бытовые сделки, сделки, цель которых — извлечение безвозмездной выгоды, не требующие при этом удостоверения нотариусом и госрегистрации. Остальные сделки за них совершают от их же имени родители (законные представители) таких несовершеннолетних (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Дарение от имени малолетних (если сумма подарка превышает 3 000 руб.) запрещено (подп. 1 п. 1 ст. 575 ГК РФ).
  • Лица в возрасте от 14 до 18 лет правомочны по собственному усмотрению совершать сделки по распоряжению собственным доходом, реализовывать свои авторские права, размещать депозиты в банках и распоряжаться ими, совершать мелкие бытовые сделки и сделки, не требующие удостоверения нотариусом или госрегистрации. Остальные сделки могут совершаться ими с письменного разрешения родителей или законных представителей (ст. 26 ГК РФ).

Лица в возрасте от 16 лет могут дополнительно к перечисленному выше состоять в кооперативах. Вместе с тем даже не достигшее 18-летнего возраста лицо может быть признано судом полностью дееспособным вследствие эмансипации или вступления в брак (рекомендуем также ознакомиться с нашей статьей В чем проявляется гражданская дееспособность несовершеннолетних?).

Сделки с участием несовершеннолетних: изменения 2016-2018 годов

2016 год внес некоторые коррективы, касающиеся оформления сделок с участием несовершеннолетних.

С 01.10.2016 должны быть удостоверены в нотариальном порядке все сделки:

  • связанные с распоряжением недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину, оставшемуся без попечения родителей;
  • по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину.

Данное требование содержит и вступивший в силу с 01.01.2017 закон «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218) в п. 2 ст. 54.

ВАЖНО! Таким образом, документ, являющийся основанием для проведения госрегистрации прав, подлежит оформлению в нотариальном порядке.

Согласно п. 18 Методических рекомендаций…, утв. приказом Минюста РФ от 15.03.2000 № 91, нотариус проверяет наличие согласия законных представителей несовершеннолетних и разрешения органов опеки и попечительства (см. в ст. 20, п. 1 ст. 21 закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 № 48-ФЗ, в каких случаях необходимо получение предварительного разрешения данного органа).

В 2017 и 2018 новшеств, касающихся оформления сделок с участием лиц, не достигших совершеннолетия не было.

Таким образом, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего не достигшим 18 лет лицам, как и сделки по распоряжению недвижимостью таких лиц, находящихся на момент совершения сделки под опекой/попечительством с 01.10.2016 должны обязательно удостоверяться нотариусом.

Последствия несоблюдения правил о сделках с участием несовершеннолетних

Сделки с недвижимым имуществом от имени малолетних лиц правомочны осуществлять только их родители, усыновители или опекуны. Такая сделка, осуществленная самим несовершеннолетним, будет признана ничтожной. Хотя есть и исключение: по требованию родителей или законных представителей малолетнего совершенная последним сделка с недвижимостью все же может быть признана действительной, если произведена к выгоде последнего.

Кроме того, важен и субъектный состав сделки (например, решение Коряжемского горсуда Архангельской области от 09.02.2016 по делу № 2-45/2016).

Некоторые особенности исполнения обязанностей законных представителей несовершеннолетних лиц по представлению их интересов

При совершении сделок от имени несовершеннолетних лиц или исполнении возложенных законом обязанностей законным представителям таких лиц надлежит учесть следующие нюансы:

  • Обязанность по приобретению жилья для несовершеннолетнего (например, после продажи квартиры) возлагается на его законного представителя (родителя, усыновителя или опекуна). Например, супруг законного представителя не достигшего совершеннолетия лица, не являющегося родителем такого лица, его усыновителем или опекуном, данную обязанность выполнять не может (см. решение Дзержинского райсуда г. Перми от 26.01.2011 по делу № 2-187/2011).
  • Ненадлежащее исполнение законными представителями не достигших совершеннолетия лиц возложенных на них обязанностей не должно отрицательно сказываться на правах и интересах несовершеннолетних. По такому основанию, например, суд восстановил пропущенный несовершеннолетним лицом срок обращения в Пенсионный фонд РФ за выплатой пенсионных накоплений умершего (см. решение Барабинского райсуда Новосибирской области от 30.04.2015 по делу № 2-188/2015).

Если до 01.10.2016 такие сделки совершались в простой письменной форме, то с указанной даты и по сегодняшний день допустима только нотариальная форма их удостоверения.

Советы нотариуса: особенности участия несовершеннолетних в сделках с жильем

Выпуск передачи «Советы нотариуса».

Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! В этом выпуске мы разберем формы участия несовершеннолетних в сделках с жильем. На какие моменты при участии несовершеннолетних в сделках с жильем стоит обратить внимание?

Алексей Комаров: Моментов много. Есть момент, связанный с получением предварительного согласия органов опеки и попечительства, если несовершеннолетний является собственником или сособственником, и такой объект недвижимости продается. Уже все знают, что если несовершеннолетний является сособственником, то нужно бежать ножками в органы опеки и попечительства и брать предварительное согласие, и после этого такую сделку можно удостоверять нотариусу, а реестр право по такой сделке сможет зарегистрировать. Если такого согласия не будет, то нотариус откажет в удостоверении сделки, а Росреестр не зарегистрирует переход права собственности. Это такой основной принципиальный момент, который исходит из требований Гражданского кодекса, в котором установлено, что любая сделка, которая влечет уменьшение имущества подопечного, т.е. уменьшение имущества несовершеннолетнего (лица до 18 лет), может быть совершена только с согласия органов опеки и попечительства. Надо сказать, что закон устанавливает для несовершеннолетних до 14 и до 18 лет разные правила совершения определенных сделок, разные способы осуществления представительства (за ребенка до 14 лет действуют его законные представители, опекуны, попечители, после 14 лет несовершеннолетний действует самостоятельно, но с согласия законного представителя, опекуна, попечителя).

Это интересно:  Как поменять порванную купюру в Сбербанке

В.: Что включается в уменьшение имущества несовершеннолетнего?

А.К.: Понятие это широкое и усмотрительное. Включается, например, отказ от права несовершеннолетнего с согласия органов опеки и попечительства, отказ от исковых требований. Формально уменьшение имущества выглядит так: есть у несовершеннолетнего объект права – доля в квартире, а теперь ее у него нет, вот классический пример уменьшения. Кто-то может возразить, что имущество у него убыло, а деньги-то появились. Но деньги – это такая вещь, которую сложно отследить, к тому же они появляются у законного представителя, раз – и их нет! На мой взгляд, это в принципе спорная позиция по отношению к несовершеннолетним. Мне кажется, это в прямых интересах законных представителей обеспечить должное материальное состояние своих детей, введение государственного контроля в эту сферу, как правило, ни к чему, кроме как к возможному злоупотреблению не приведет.

В.: Действуют ли данные правила, если несовершеннолетний не является собственником квартиры, но зарегистрирован в ней?

А.К.: Это очень сложный вопрос, на который как всегда нет однозначного ответа у законодателя. Есть Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П по жалобе гражданки Чадаевой. До 2005 года, если мне память не изменяет, необходимо было получение согласия органов опеки и попечительства, если несовершеннолетний просто зарегистрирован и проживает в квартире, которая отчуждается. После 2005 года внесли изменения в статью 292 ГК РФ, в результате этого согласие органов опеки и попечительства получать не нужно. Если я собственник квартиры, в квартире зарегистрированы трое моих несовершеннолетних детей, то они как члены семьи собственника теряют право проживания после продажи квартиры и перехода права собственности. Конституционный суд очень витиевато объяснил, что да, они теряют право проживания в квартире, но если в результате сделки окажется, что их материальные, имущественные интересы ущемлены, то 292 статью применять нельзя. На примере получается ситуация следующая: я, например, плохой человек, я решил своим правом злоупотребить, и к детям я отношусь плохо, у меня есть квартира, в квартире зарегистрированы несовершеннолетние и супруга. Я продаю объект недвижимости какому-то покупателю, полученные средства инвестирую куда-то, деньги в итоге прогорают. Я остаюсь без денег и без квартиры, если себя я как-то могу обеспечить жильем, а где дети будут жить – непонятно. В этом случае по смыслу разъяснения Конституционного суда детей в судебном порядке можно вернуть на постоянное место жительства в проданную квартиру, хотя добросовестный приобретатель квартиры деньги все оплатил, все обязанности свои исполнил. Однако, в связи с тем, что он не проконтролировал судьбу детей, которые даже не собственниками являются, а просто на регистрационном учете состоят, он в итоге может получить право проживания чьих-то детей в своей квартире.

В.: А в случае доверенности, например, на отчуждение недвижимости?

А.К.: Вообще доверенность – это сделка, то тогда, если формально следовать положениям закона, необходимо согласие органов опеки и попечительства. Совершенно правильно Федеральная нотариальная палата считает, что выдача доверенности несовершеннолетним — это управление несовершеннолетним своим имуществом. В этом смысле согласие органов опеки и попечительства необходимо. Хотел также уточнить следующий момент. Например, несовершеннолетний продает объект, получено согласие органов опеки и попечительства на продажу, и он приходит в нотариальную контору со своим законным представителем и говорит, что хочет сделать доверенность, предположим ребенку 16 лет, на дядю, чтобы дядя продал, согласие органов опеки и попечительства уже есть на продажу. Возникает вопрос: нужно ли в этом случае согласие на выдачу доверенности? С моей точки зрения нет, не нужно, если уже получено согласие органов опеки и попечительства на реализацию этого объекта.

Особенности купли-продажи жилья с участием несовершеннолетних

Разъясняет адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

Продажа квартиры, где несовершеннолетний является одним из собственников, оказывается, интересует многих россиян. Если ввести в поисковики Google или Yandex соответствующие запросы, то система услужливо выдаст не только статьи, комментарии или рекомендации по данному вопросу, но и покажет статистику самих запросов. А она огромна. Тысячи людей целенаправленно ищут информацию, каким образом можно продать жилье, в котором несовершеннолетний выступает совладельцем.

Если говорить прямо, то продать квартиру, в которой в качестве совладельца выступает несовершеннолетний, не просто сложно, но, выражаясь языком вождя мирового пролетариата, – архисложно. В первую очередь потому, что само государство стоит на страже, простите за банальность, прав детей, которые в силу возраста не могут оценить последствия тех или иных поступков. Закон не только защищает права ребенка в сделках с недвижимостью, но и серьезно ограничивает свободу воли родителей, опекунов и попечителей при заключении подобных договоров.

А потому существует всего два варианта, когда недвижимость, где совладельцем выступает несовершеннолетний, может быть продана третьим лицам.

Первый вариант
Продавая квартиру, в которой есть несовершеннолетний собственник, родители или опекуны одновременно оформляют на него долю во вновь приобретаемом жилье. На первый взгляд все просто. Однако есть подводный камень. И очень большой. Дело в том, что новая квартира по своим потребительским свойствам не должна уступать продаваемой. В противном случае органы опеки и попечительства не согласятся на такую сделку. И самое интересное заключается в том, что определять потребительские свойства нового жилья будут как раз они, а не стороны договора купли-продажи. А у чиновников может быть свой взгляд на вещи. Вот классический пример.

Это интересно:  Как оформить загранпаспорт пенсионеру

В трехкомнатной муниципальной квартире улучшенной планировки в Самаре жили Алексей и Анна Шемчуки с дочерью Татьяной (данные изменены). В 2004 г. дочь родила Алексею и Анне внука – Бориса. Мать-одиночка. Ну и кого этим удивишь в наше время? В 2006 г. Шемчуки приватизировали квартиру. Понятно, что и у маленького Бориса появилась доля в собственности.

В 2010 г. Татьяна встретила Анатолия Скавронского (жителя Подмосковья), вышла за него замуж и, взяв фамилию мужа, уехала в город Жуковский. Анатолий прописал Бориса в своей четырехкомнатной квартире. В 2011 г. у Татьяны и Анатолия родилась дочь. В 2012 г. поближе к дочери и внукам перебрались и дед с бабкой – Алексей и Анна. Квартира в Самаре освободилась, и Шемчуки сдали ее квартирантам. В 2013 г. они решили продать жилплощадь, купить на вырученные деньги однокомнатную квартиру в Жуковском, а оставшуюся сумму отдать Скавронским для ремонта их жилья.

Однако перед Шемчуками встала проблема права собственности маленького Бориса в самарской квартире. Посовещавшись, они решили сделать так: общая площадь «трешки» была 82 квадратных метра. Они разделили ее на четверых собственников. Получилось по 20,5 квадратных метров. Значит, семья продает трехкомнатную квартиру, забирает деньги и покупает на имя Бориса жилплощадь в доме гостиничного типа. Такой вариант понравился всем: не хотелось совсем уж разрывать связи с Самарой.

Однако пожилая, похожая на строгую учительницу, чиновница из опеки и попечительства рассудила иначе. Во-первых, ее не устроил совмещенный санузел, во-вторых, школа от дома, где приобреталось жилье, находилась гораздо дальше, чем прежняя от старого места жительства. И, наконец, «новая» квартира – однокомнатная, а ребенку 8 лет. Если что, то жить в ней он будет, конечно, с мамой, а следовательно, его фактическая жилплощадь уменьшается до 10,25 квадратного метра. Кроме того, учитывая, что ребенок и мать разнополые, то налицо резкое ухудшение потребительских свойств жилья.

Понятно, что органы опеки и попечительства воспротивились сделке: а если Татьяна разведется с Анатолием и вернется в Самару? И при этом на руках у нее будет еще и младшая дочь? Всем тогда ютиться на 20 с хвостиком метрах? Так что чиновница, честно говоря, дело свое знала, и опыт у нее был большой. Пришлось Шемчукам так и сдавать квартиру внаем. Приобретать равноценное по потребительским свойствам жилье не было никакого смысла. Суммы, остававшейся после сделок купли-продажи, не хватило бы не только на приобретение еще одной квартиры в Жуковском, но и на ремонт жилья Скавронских.

Второй вариант
Одновременно с реализацией квартиры на ребенка оформляется доля в другом объекте недвижимости. Понятно, что равноценном по своим потребительским свойствам. Например, в квартире дедушки или бабушки. Жительница Самары Мария Топалова (фамилия изменена) была собственницей двухкомнатной квартиры, в которой кроме нее имела долю ее десятилетняя дочь – Анастасия. В 2012 г. отец Марии – Андрей Викентьев предложил дочери продать ее жилье и переехать к нему – в двухъярусную пятикомнатную квартиру в центре города.

Викентьев жил один и хотел чаще общаться с Марией и Анастасией. Он оформил доли на дочь и внучку в своей квартире. Произошло это одновременно с продажей жилья Топаловой. Органы опеки и попечительства согласились, что новое жилище лучше старого. А потому и не были против.

Что самое важное в таком «обмене»? Ответ простой – одновременность продажи и оформления долей.

Это всегда необходимо учитывать, потому что в противном случае получится, как с жителями Самары Силиверстовыми. Родители (Николай и Евгения) жили с двумя малолетними дочерьми в двухкомнатной приватизированной квартире. Для улучшения жилищных условий они взяли кредит и вложились в новостройку. Николай и Евгения предполагали, что полностью рассчитаются с займом и приобретут обстановку, когда въедут в новое жилье и продадут старое.

Ну, в общем, так они и сделали: въехали в новую квартиру и сразу же оформили жилище на всех четверых. В том числе, понятно, и на девочек. После чего приступили к продаже старой «двушки». Только вот один маленький нюанс: у детей были доли в старой квартире, а тут еще появились и в новой. Если подходить к делу формально, то получилось, что реализация бывшего жилья без одновременного предоставления равноценной недвижимости нарушает права несовершеннолетних. Даже несмотря на то, что на них уже оформлена в собственность часть новостройки.

Пришлось родителям доказывать в органах опеки и попечительства, а также прокурору, что доли в новостройке были оформлены с прицелом на скорейшую продажу старой квартиры. В конце концов, дело разрешилось благополучно. Однако нервов люди потратили немало. И все только потому, что Силиверстовы и их риелтор не придали значения слову «одновременно».

Впрочем, при всей кажущейся сложности этот случай вряд ли может считаться непреодолимым препятствием. Да, пришлось понервничать, походить по кабинетам. Не более того. Гораздо хуже, когда в результате незаконных сделок с жильем страдают не только родители, но и добросовестные покупатели. В 2000 году жителей Балашихи супругов Болдыревых (фамилия изменена) лишили родительских прав, а их детей – Анну и Марию отправили в детдом.

Пока государство заботилось о девочках, непутевые папа и мама вели разгульный образ жизни. В конце концов они попали в лапы мошенников и умудрились «подарить» квартиру махинаторам. Понятно, что без ведома органов опеки и попечительства. Затем последовали две перепродажи, и жилье в итоге досталось добросовестным приобретателям.

Это интересно:  Повторный штраф за отсутствие страховки

Через несколько лет Анна и Мария покинули детдом. Ну а дальше обычная и даже немного скучная история: обращение в органы опеки и попечительства, иск прокурора в защиту прав несовершеннолетних, судебные заседания, признание сделок недействительными, возбуждение уголовных дел. Только вот добросовестным приобретателям от этого никак не легче. А всего-то и надо было сделать, что обратиться к адвокату и проверить историю и правовую чистоту квартиры.

Итак, жилплощадь, где у несовершеннолетнего есть доля, продать можно. Такие сделки не являются каким-то «чудом морским» и осуществляются по всей России. Но необходимо учитывать некоторые особенности.

В частности, взамен старого жилья ребенок должен в обязательном порядке получить новое (или долю в нем). Новая квартира по потребительским свойствам не может уступать прежней. Второй существенный момент заключается в том, что такие сделки должны проходить одновременно.

Конечно, все факторы сразу учесть очень сложно, а потому весь процесс должен проходить только под контролем профессионального юриста. В противном случае проблем не избежать.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова , президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Подпишитесь на ежедневную рассылку IRN.RU

Аналитика рынка недвижимости, еженедельные и ежемесячные индексы рынка недвижимости и другие полезные и интересные материалы о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике.

Особенности сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних

Сделки с жильем, где фигурируют дети, относятся к наиболее сложным операциям. На защите прав несовершеннолетних стоит законодательство, и соответствующие органы следят за его исполнением.

Права несовершеннолетних на недвижимость

Является ребенок собственником жилья или он только зарегистрирован в квартире, в любом случае ущемление его интересов повлечет за собой серьезные последствия. Как же поступать в случае необходимости продажи, обмена или сдачи в аренду квартиры в Орле или в другом городе, чтобы не нарушить права ребенка?

Для начала следует уяснить, что малолетними считаются дети до 14 лет, а к несовершеннолетним относят подростков от 14 до 18 лет. По закону детям, относящимся к обеим категориям, запрещено выступать в качестве полноправного участника сделки с жилой недвижимостью в силу своей гражданской недееспособности. Единственные, кому такое право дается – это несовершеннолетние дети, вступившие в законный брак, если они зарегистрированы в качестве предпринимателя, либо работают на основании трудового договора.

Каким же образом можно обменять жилье, произвести его продажу, в случае если его собственником выступает лицо, не достигшее 18 лет? Дело обстоит следующим образом: подросткам от 14 лет можно участвовать в сделках с недвижимостью, если на такие действия получено письменное согласие родителей либо опекунов. За собственника квартиры, которому не исполнилось 14 лет, оформляют сделку сами родители или же опекуны.

Особенности сделок с участием несовершеннолетних

Казалось бы, все предельно ясно и никаких сложностей возникнуть не может. Но оказывается, что для участия в сделке обязательно потребуется получение согласие от органов опеки. Сотрудникам этой организации следует предоставить заявление с просьбой участвовать в операции с жилой недвижимостью. Официальный ответ органы опеки должны дать в течение 15 календарных дней, что на практике перерастает в 30 дней. Только не стоит думать, что решение будет всегда положительным.

Если в сделке фигурирует несовершеннолетнее лицо, то она должна отвечать определенным условиям, которые обеспечивают защиту прав детей. К сожалению, сегодня сотрудники опеки не обладают четкими критериями для оценки возможной операции с недвижимостью. Поэтому свое решение они выносят, опираясь на свой жизненный опыт и тот факт, что сделка не должна привести к ухудшению условий проживания ребенка.

Как правило, органы опеки требуют предоставления несовершеннолетнему равноценного жилья либо выплатить сумму, равную его стоимости. В дополнение к выплате один из родителей должен обеспечить совместное проживание ребенка с ним. Получив на руки официальный отказ от проведения сделки от органа опеки, следует изучить его на предмет наличия мотивировки такого запрета. В случае сомнения данная бумага может быть обжалована в судебных органах. К сожалению, не обходится здесь и без коррупции чиновников, пополняющих таким образом свой карман.

Органы опеки могут запретить действия с недвижимостью

Характерным примером, когда сотрудники опеки запрещают проводить сделку, является продажа квартиры на вторичном рынке для покупки жилья с помощью долевого строительства. Конечно, родителям выгодно приобрести новую квартиру таким способом. Приобретение прав собственности на жилье, когда строительство дома находится на этапе возведения фундамента, дает экономию средств.

Но органы опеки такие аргументы далеко не всегда считают убедительными. В результате на сделку такого вида налагается запрет, мотивировкой служит тот факт, что до вселения в новую квартиру пройдет долгое время, в течение которого несовершеннолетний будет не обеспечен жилплощадью. Хорошо, если у родителей есть еще недвижимость, право в которой можно зарегистрировать на ребенка, подарив ему часть квартиры или дома в Орле, например.

В феврале 2013 года на рассмотрение в ГД РФ поступил законопроект, по которому предлагается внедрить вмешательство органов опеки даже в случае, года при сделках с недвижимостью ребенок не является собственником недвижимости, а просто зарегистрирован в нем. Так уже было в 2004 году. Сложно сказать, нужна ли такая мера защиты прав несовершеннолетних.

Статья написана по материалам сайтов: rusjurist.ru, www.bsn.ru, www.irn.ru, www.svs-5.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector