+7 (499) 928-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Оформление самовольной постройки в собственность

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Самовольная постройка — это здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Самовольные постройки должны быть снесены, за исключением случаев признания их законными (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Примечание. Самовольная постройка подлежит сносу лицом, ее осуществившим (либо за его счет), или в определенных случаях органом, принявшим решение о ее сносе ( п. п. 2 , 4 ст. 222 ГК РФ).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано в том числе в судебном порядке (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Для признания права собственности на самовольную постройку рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Определите, имеете ли вы право требовать признания права собственности на самовольную постройку

Такое право имеет собственник земельного участка, где осуществлена постройка, а также лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования при одновременном соблюдении следующих условий (п. 3 ст. 222 ГК РФ):

  • если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
  • если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
  • если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Если вы владеете участком на ином основании, например, арендуете участок по договору, вы не вправе требовать признания права собственности на самовольную постройку.

Шаг 2. Составьте исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку

В исковом заявлении необходимо указать вид вашего права на земельный участок, на котором находится самовольная постройка, вид постройки, а также лицо, которое ее осуществило (вы или другое лицо). Обоснуйте, почему постройка является самовольной. Например, не получены необходимые разрешения. В исковом заявлении необходимо отметить, что при возведении постройки не были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, а также не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Если самовольную постройку возвели вы сами, укажите, предпринимали ли вы меры к ее легализации. Например, обращались за разрешением на строительство, актом ввода объекта в эксплуатацию. Если уполномоченный орган отказал вам в предоставлении таких документов, укажите на это обстоятельство.

В качестве ответчика по иску указывается лицо, которое осуществило самовольную постройку. Если ее построили вы, ответчиком по иску нужно указать орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка. Например, администрацию муниципального образования (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Размер госпошлины зависит от стоимости самовольной постройки (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

При подаче иска о признании права собственности на самовольную постройку в зависимости от цены иска размер госпошлины будет следующий:

Шаг 3. Подготовьте необходимые документы

К исковому заявлению необходимо приложить, в частности, следующие документы (ст. 132 ГПК РФ):

  • копии искового заявления для ответчика и третьих лиц;
  • документы, подтверждающие право собственности или другое право на земельный участок. Например, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования;
  • документы, подтверждающие наличие на участке самовольной постройки, — акт обследования, документы из БТИ;
  • документы, которые подтверждают, что при возведении постройки не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. К ним могут относиться заключения, акты обследования уполномоченных органов государственной власти по архитектурно-строительному (управление архитектуры и градостроительства), пожарному (МЧС) и санитарному (СЭС) надзору;
  • документы, которые подтверждают ваше обращение в уполномоченные органы за документами на самовольную постройку, — например, за разрешением на строительство; результаты рассмотрения ваших запросов, если вы пытались легализовать постройку, например отказ в выдаче разрешения на строительство;
  • документ об уплате госпошлины;
  • доверенность на представителя (в случае если от вашего имени в суде будет действовать представитель).

Шаг 4. Подайте исковое заявление в суд и дождитесь его решения

По окончании рассмотрения дела получите решение суда о признании права собственности на самовольную постройку или об отказе в таковом.

Если право собственности на постройку признано за вами, а возвело ее иное лицо, то в решении суда может быть предусмотрена ваша обязанность возместить лицу, построившему самовольную постройку, расходы на ее возведение в размере, определенном судом (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

В резолютивной части решения суда о признании права собственности на самовольную постройку должны быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать такой объект и его правообладателя. Отсутствие в решении суда подобного описания объекта затруднит государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и может повлечь необходимость разъяснения судом решения суда ( ст. 202 ГПК РФ).

Для разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь специалиста, а в случае представления ваших интересов в суде и других государственных органах — нотариальная доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ; ч. 2 ст. 53 ГПК РФ).

Шаг 5. Представьте документы в отделение Росреестра

Для осуществления государственной регистрации потребуются следующие документы (ч. 1 — 2 ст. 14, ст. ст. 18, 58 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):

  • заявление о государственной регистрации;
  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • документ, подтверждающий полномочия вашего представителя (если с заявлением обращается ваш представитель);
  • решение суда о признании права собственности на самовольную постройку.

За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество необходимо уплатить госпошлину. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

  • непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
  • почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

О ходе оказания услуги (например, поступление информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

Шаг 6. Получите выписку из ЕГРН

Проведенная государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, которая может быть направлена вам в электронной форме (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

С момента регистрации права собственности на объект недвижимости в отношении этого объекта у вас появляется обязанность по уплате налога на имущество физических лиц. Также, получив право собственности на объект недвижимости, вы можете вернуть уплаченный ранее НДФЛ путем применения имущественных налоговых вычетов ( пп. 3 , 4 п. 1 , пп. 6 п. 3 ст. 220 , ст. ст. 400 , 401 НК РФ).

Как узаконить и оформить самострой в собственность

Что включает в себя понятие «Самострой»?

Ответ на вопрос, что же такое самострой, можно найти в ст.222 Гражданского Кодекса РФ «Самовольной постройкой являются жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил».

Прежде чем начать процесс строительства жилого дома или любого другого объекта, следует, в первую очередь, определиться с участниками данного процесса и обратиться за специальным разрешением на строительство в архитектурную службу района, сельскую или поселковую администрацию. Вторым шагом станет обращение в проектную организацию, которая либо самостоятельно разработает проект, либо составит проектное задание. Последний этап — выбор подрядной организации, которая, собственно, и будет заниматься процессом строительства.

Так выглядит идеальный алгоритм строительства того или иного объекта. Однако в реальности все часто бывает гораздо прозаичнее. В погоне за экономией застройщик делает на своём земельном участке всё, что ему заблагорассудится, особенно, если он является собственником участка. Отсюда и берёт своё начало самострой. Многие выбирают для себя, по их мнению, более лёгкий и экономичный способ возведения желаемого объекта недвижимости — просто строят самостоятельно безо всяких на то разрешений, проекта и прочей необходимой документации.

Но давайте для начала определимся с тем, какие же все-таки объекты можно считать возведенными самовольно, поскольку достаточно часто в документах БТИ все строения, кроме самого жилого дома, обозначены как построенные самовольно, а значит, и оценке они не подлежат. Таким образом, объекты как бы не существуют, так как на их возведение в местном отделе архитектуры, в пожарной инспекции и других организациях не было выдано специальных на то разрешений. К таким строениям применима ст. 222 Гражданского Кодекса РФ об отсутствии специального разрешения (см. выше).

Различают самострой двух видов:

  1. То или иное лицо является собственником земельного участка, на котором было совершено самовольное возведение объектов недвижимости при отсутствии специальных разрешительных документов на строительство. Это, как правило, коммерческие и некоммерческие объекты недвижимости небольшой площади, возведенные в зоне, не привлекающей всеобщего внимания, а также небольшие ларьки и магазинчики, которые зачастую не имеют всей необходимой документации.
  2. Застройщик одновременно оформляет документы и ведет процесс постройки, который, так или иначе, считается незаконным, поскольку на него нет утвержденного разрешения. Такой тип самостроя является наиболее распространенным, потому что, как показывает практика, для получения полного пакета документов, разрешающего строительство, нужно потратить в 2 раза больше времени, чем в итоге займет сам процесс строительства. Это, как правило, коммерческие объекты недвижимости общей площадью от 3 до 15 тысяч м2.

Сооружения вспомогательного использования

Гражданское право определяет в качестве объекта собственности жилое помещение и все его составляющие, т.е. постройки типа туалета, бани, сарая и т.д., предназначенные для обслуживания главного жилого помещения. Они фактически являются сооружениями вспомогательного использования. В ст.135 Гражданского Кодекса РФ, четко обозначено, что «вещи, предназначенные для обслуживания другой, главной вещи, следуют судьбе главной вещи. То есть их юридическая судьба (право распоряжения) неразрывно зависит от юридической судьбы (права распоряжения) главной вещью — жилым помещением».

Это интересно:  Получение военного билета вместо справки - вопрос юристу. Москва

Таким образом, получается, что если вы что-то построили, перестроили или пристроили на принадлежащем вам участке земли, то сделали вы это на вполне законных основаниях. Более того, ст.261 Гражданского Кодекса РФ гласит: «Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах и не нарушает прав других лиц».

Содержание ст.263 ГК РФ еще более категорично: «Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка».

А вот еще один факт, подтверждающий единство возведенных на земельном участке объектов с самим участком: «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральным законом» (ст.1 Земельного Кодекса РФ).

Из всего вышеизложенного следует, что возведенный на том или ином участке земли объект недвижимости является его неотъемлемой частью. Таким образом, руководствуясь нормами Земельного Кодекса РФ, сооруженный на участке сарай не может быть признан отдельным объектом недвижимости, т.е. самовольной постройкой. Поэтому априори никто не может признать тот или иной возведенный на участке объект незаконным. То есть БТИ не вправе отнести какую-либо постройку к категории самовольно возведенных, поскольку должен быть засвидетельствован факт строительства данного объекта недвижимости с нарушением ряда общепринятых норм и правил градостроительства, следить за соблюдением которых задача уже других органов.

Даже в случае нарушения хозяином участка каких-либо правил, закон находится на его стороне, поскольку он наделил его правом свободного возведения объектов на принадлежащем ему участке земли. При отсутствии оформленных в соответствии с установленным законом порядком претензий со стороны архитектуры, пожарных и других организаций такие постройки следует считать вполне законными.

Именно нарушением данного предписания и апеллируют различные государственные организации, игнорируя, таким образом, Гражданский Кодекс РФ, в котором четко обозначено, что возведение такого рода объектов не требует разрешения.

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

  • Строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства (в редакции Федерального закона от 31.12.2005 № 210-ФЗ).
  • Строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других).
  • Строительства на земельном участке сооружений вспомогательного использования (ст.51 Градостроительного Кодекса РФ).

Признать же такого рода постройки незаконными может только суд. Об этом свидетельствует ст.222 Гражданского Кодекса РФ: «Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом». Более того, в ст.35 Конституции РФ четко обозначено, что «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда».

Чем рискует владелец самостроя?

Из всего вышеизложенного становится понятно, что лицо, построившее тот или иной объект недвижимости самовольно, не является его собственником, а значит, и не вправе им распоряжаться: дарить, продавать, сдавать в аренду, а также совершать другие сделки. В то же время право собственности на объект может быть признано судом за тем, кто его и построил на том участке, который данному лицу не принадлежит, при одном условии: данный земельный участок все же будет предоставлен этому лицу под уже построенный объект в установленном порядке.

Однако существуют и случаи, когда право собственности на самовольно возведенный объект не может быть признано за тем, кто на него претендует: если, например, сохранение той или иной постройки нарушает права и интересы третьих лиц или же представляет собой угрозу здоровью и жизни окружающих. Однако самовольная постройка может служить лишь препятствием в реализации права собственности, которое никак не связано с лишением собственника права владения принадлежащим ему имуществом.

Очень остро стоит проблема, связанная с такими «самовольными» постройками, в вопросах наследования, так как свидетельство о праве на наследство выдается только на объекты, указанные в справке БТИ. Что же касается остальных, позже возведенных построек, например, таких как баня, туалет или сарай, то они считаются самовольно построенными, поэтому свидетельство о праве на наследство на них не может быть выдано. Таким образом, если не существует официально зарегистрированного права наследодателя, то такие постройки считают самовольными и не включают в общую наследственную массу.

Если вы все же являетесь собственником земельного участка и что-то на нем построили, а вам отказали в регистрации, выдали документы с пометкой о самострое и не включили в наследственную массу данные объекты недвижимости, не бойтесь отстаивать свои права в суде, поскольку возведение гаражей, туалетов, бань, сараев и т.п. на принадлежащем вам участке абсолютно законно.

Способы легализации самостроя

На сегодняшний день проблема легализации самовольных объектов строительства стоит очень остро. О регистрации права собственности и всех связанных с этим процессом трудностях и затратах каждый думает с ужасом, поскольку Градостроительный Кодекс четко регламентирует порядок действий, которые необходимо произвести лицу, желающему возвести ту или иную индивидуальную постройку.

Однако на практике узаконить самострой оказывается совсем нетрудно. Сегодня юристы стопроцентно гарантируют положительный результат: т.е. фактически через несколько месяцев вы станете полноправным собственником того или иного самовольно возведенного объекта. За услуги опытного адвоката вам необходимо будет выложить от 105 тысяч рублей или 3000$ (цена зависит от масштаба строительства).

На сегодняшний день существуют следующие способы легализации самостроя:

  1. Вся необходимая документация на возведенный объект недвижимости оформляется задним числом: ИРД (исходно-разрешительная документация), оформление разрешения на строительство объекта, получение акта Госкомиссии и других документов, выданных как на еще не построенный объект.
  2. Лицо, ответственное за возведение постройки, официально обращается в специальную Комиссию по пресечению самовольного строительства с заявлением о возможности сохранения самовольно возведенного объекта недвижимости. В случае положительного решения Комиссии, оформляется разрешение на строительство, а также все необходимые для ввода здания в эксплуатацию документы.
  3. Легализация через суд.

При этом к исковому заявлению о признании права собственности на самовольно возведенный объект вам необходимо будет приложить:

  • Документы, которые подтверждают факт возведения вами данной постройки (напр., договоры на выполнение подрядных работ, акт приемки работ по возведению объекта, счета, подтверждающие расходы на строительство, и т.д.).
  • Документы, которые свидетельствуют о том, что на данный самовольно возведенный объект не имеют прав третьи лица (это может быть выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
  • Документы, которые содержат техническое описание самовольно возведенного объекта с указанием точного адреса (примером может служить выписка из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, которую выдает орган технической инвентаризации недвижимого имущества, а также соответствующая адресная справка).
  • Документы, которые подтверждают соответствие самовольно возведенного объекта недвижимости техническим, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и экологическим нормам. (Это заключение технического обследования, справки органов по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям о соответствии объекта всем противопожарным нормам, санитарно-эпидемиологические заключения, заключения экологического аудита, документы государственных органов охраны окружающей среды).
  • Документы, которые иным образом подтверждают, что сохранение данного самовольно возведенного объекта недвижимости не нарушает интересы и законные права третьих лиц (например, письма владельцев соседних построек, земельных участков или совладельцев участка).

В том случае, если вы осуществили самовольную постройку на участке земли, который вам не принадлежит, необходимо подтвердить тот факт, что данный земельный участок будет в скором времени вам передан. (Подтверждением может служить проект постановления о предоставлении участка для эксплуатации постройки или письмо органа, уполномоченного распоряжаться земельными участками, в котором будет четко выражено намерение передать вам земельный участок, на котором был возведен или же возводится объект недвижимого имущества).

Однако все эти действия, как правило, актуальны для самостроев, процесс строительства которых осуществляется параллельно с оформлением всех необходимых документов. Что же касается возведения объектов небольшой площади, то застройщик, как правило, не сильно торопится с оформлением бумаг.

В том случае, если постройка возведена владельцем данного участка земли, то признание права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости происходит достаточно просто. Владелец, пользователь или арендатор земельного участка после осуществления государственной регистрации автоматически становится собственником созданного для себя или возведенного ним на этом участке недвижимого имущества, если иное не предусмотрено договором или другими нормативными актами.

При самовольном возведении того или иного объекта недвижимости на не принадлежащем вам земельном участке, можно надеяться, что он в установленном судом порядке все же будет предоставлен вам под уже возведенный объект. Так, если земля находится в муниципальной или государственной собственности, не принадлежит ни физическому, ни юридическому лицу, тогда тому, кто осуществил самовольную постройку, нужно обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на незаконно возведенный ним объект недвижимости.

В том случае, если земля является частной собственностью, находится в правомерном владении или пользовании физическим или юридическим лицом, то право собственности на самовольно возведенный объект недвижимости может быть признано за тем, кто его построил только при условии перехода соответствующего права на данный участок земли или его часть. В противном случае право собственности на такой объект закрепляется за владельцем данного земельного участка.

Обратите внимание на то, что если сохранение самовольно возведенной постройки нарушает охраняемые законом права и интересы третьих лиц или представляет угрозу здоровью и жизни граждан, то о признании права собственности на такую постройку не может идти и речи. Это касается и тех случаев, когда использование участка земли под самострой не соответствует разрешенному использованию, и был получен отказ на изменение целевого назначения земли.

Если у вас нет разрешения на строительство, а также всей необходимой утвержденной проектной документации, то сам по себе этот факт не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольно возведенный объект недвижимого имущества.

Окончанием легализации самовольно возведенного объекта недвижимости является оформление права на участок земли под постройкой (если это не было сделано ранее), а также государственная регистрация права собственности на сам объект недвижимости, основанием для которой служат следующие документы.

Какие документы нужны для легализации самостроя?

Декларация, которая подтверждает факт создания объекта недвижимости на том или ином земельном участке, а также факт создания объекта недвижимого имущества, для строительства и реконструкции которого не требуется специальное разрешение, и содержит описание данного объекта. Однако ни в одном Федеральном законе не указано, где можно получить форму данной декларации. Вероятнее всего, ее выдает орган, осуществляющий государственную регистрацию прав собственности. В декларации необходимо вписать информацию о незаконно возведенном объекте недвижимости: адрес, вид постройки (название), ее назначение, кадастровый номер земельного участка, площадь строения, год создания, материал, из которого выполнены наружные стены и подключение к сетям инженерно-технического обеспечения.

Технический паспорт, который подтверждает факт создания объекта индивидуального строительства на земельном участке и содержит его описание.

  • Правоустанавливающий документ на участок земли, на котором самовольно возведен объект недвижимости.
  • Кадастровый план земельного участка, на котором расположен уже созданный или только строящийся объект недвижимости.
  • Это интересно:  Как получить российское гражданство фмс

    Таким образом, в свете постоянно меняющихся законов легализацию самостроя лучше не откладывать в долгий ящик, поскольку завтра единственным вариантом может стать снос незаконно возведенного объекта недвижимого имущества.

    Ответственность за самовольное возведение постройки

    Самовольное возведение того или иного объекта недвижимости влечет за собой ответственность.

    Ст. 58 Градостроительного кодекса РФ предусматривает ответственность (административную, имущественную, дисциплинарную, а также уголовную) для лиц, нарушивших законодательство о градостроительной деятельности.

    Кодекс РФ об административных правонарушениях ст. 9.5 предусматривает административную ответственность в виде штрафа за нарушение порядка строительства, а также ответственность за строительство жилых объектов без специального на то разрешения:

    «Строительство без разрешения загородного дома и хозяйственных построек производственного и непроизводственного назначения, а также объектов индивидуального строительства влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех до пяти минимальных размеров оплаты труда на должностных лиц — от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда на юридических лиц — от пятидесяти до ста минимальных размеров оплаты труда».

    Нормативной базой для легализации объектов недвижимости служат Гражданский, Градостроительный и Земельный Кодексы РФ, а также всевозможные Постановления Правительства РФ и Федеральные Законы о землеустройстве.

    Самострой на своем участке. Оформление, легализация, регистрация

    Самовольная постройка – это здание, строение или другое сооружение, которое:

    1. построено на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
    2. построено на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;
    3. построенное без получения на это необходимых разрешений;
    4. построенное с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

    Параграф 222 Гражданского Кодекса. Проще говоря, это любые объекты недвижимости, выполненные самовольно и без согласования с администрацией.

    По понятным причинам тот, кто построил самострой, по закону не приобретает на него права собственности (не может его продать, подарить, сдать в аренду или совершить с ним другие сделки) и в общем случае в качестве санкции за свой счет должен снести такую постройку, будь то жилой дом или гараж. В противном случае, если бы в законодательстве не было этих положений, массовым явлением стали бы самозахваты территорий и возведение построек где и кому вздумается.

    Самовольное строительство в целом негативное явление. Но в связи со сложностью получения разрешений на строительство и других необходимых документов, а также возможностью в последующем узаконить самовольную постройку через суд или другим способом, в нашей стране возведение зданий, строений или других сооружений, которые можно отнести к самовольным постройкам, – довольно распространенная практика.

    Виды самовольных построек

    Встречается несколько основных видов самостроев:

    • На земельном участке его правообладатель построил здание, строение или другое сооружение без специальных разрешительных документов на строительство. Чаще это старые жилые дома, когда при их строительстве не нужно было получать никаких разрешений, новые жилые постройки, дачные дома или небольшие коммерческие объекты. Часто родители на большом земельном участке строят дома для детей. Также распространены случаи, когда на большом участке собственник строит новый дом для продажи.
    • При строительстве крупных коммерческих объектов бывает очень сложно получить всю необходимую документацию. Данный процесс может затянуться во времени, поэтому застройщики часто прибегают к такому сценарию – начинают сбор разрешительных документов одновременно с началом строительства. Такой объект будет считаться незаконным до момента, когда не будут собраны все документы. Но с другой стороны, если здание уже построено, на него легче получить разрешительные документы и оформить право собственности.

    Можно выделить также виды самостроев в зависимости от формальных причин отнесения их к данной категории объектов, например:

    • здание или сооружение, построенное на непредоставленном в установленном порядке земельном участке. Конечно, это может быть решаемая ситуация, когда участок, выделенный еще в 90-е годы, не оформлен должным образом. Но также это может быть самовольно занятый участок. Если в первом случае на самовольную постройку можно будет оформить право собственности, то во втором случае почти наверняка застройщика обяжут уплатить штраф за самовольное занятие, а также за свой счет снести постройку. Нельзя строить здание на арендованном участке. В этом случае право собственности на него может оформить только собственник участка, а застройщик может требовать компенсацию за произведенные строительные работы;
    • здание или строение построены на участке с иным целевым назначением. Это может быть жилой дом на участке для фермерства или на лесном участке. Узаконить самовольную постройку в этом случае, скорее всего, не удастся. Для этого есть только один путь – первоочередное изменение категории или вида разрешенного использования земли. Это довольно сложная и затратная процедура.
    • здание или строение построены без необходимых разрешений – это наиболее распространенный случай и наиболее легко решаемый. Даже более того, согласно совместному постановлению Высшего суда РФ и Верховного арбитражного суда РФ от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» [6], «отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку». При этом производится установление факта, предпринимал ли застройщик какие-либо действия по получению данного разрешения. И если здание или строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан, то почти наверняка суд признает право собственности на такую постройку;
    • здание построено с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Например, индивидуальный жилой дом, согласно Градостроительному кодексу РФ (ГрК РФ) [1], должен иметь не более 3 этажей, нельзя заступать за красные линии улиц и т.д. Для того чтобы узаконить такой дом, скорее всего, вас обяжут привести его в соответствие с градостроительными нормами и правилами. При этом чтобы доказать такое соответствие или несоответствие, необходимо привлекать независимых экспертов. Если вы хотите узаконить самострой, то расходы по найму специалистов лягут на ваши плечи.

    Как узаконить самострой?

    Оформить самострой в собственность можно тремя способами:

    1. Все документы на постройку оформляются задним числом
    2. Легальное обращение в комиссию для оформления самовольной постройки
    3. Обращение в суд с исковым заявлением

    Оформление самостроя задним числом

    При оформлении самовольной постройки нужно оформить задним числом:

    • Разрешение на строительство от уполномоченных органов
    • Исходные документы
    • Оформление акта комиссии на разрешение возведения
    • Иные документы

    2 варианта как узаконить самовольную постройку на своем земельном участке:

    1. решение вопроса через переговоры с местной администрацией (упрощенная легализация);
    2. узаконивание через судебные органы.

    Последний вариант повлечет за собой немалые судебные издержки и, вероятнее всего, на заявителя будет наложено наказание административного характера за нелегальное строительство.

    Обращение в комиссию

    Лицо, которое без получения соответствующего разрешения произвело постройку объекта, для легализации обращается в специальную комиссию. Если Комиссия одобрит незаконную постройку, можно продолжить оформление самостроя в собственность собиранием и оформлением всех необходимых документов.

    Условия процедуры

    Независимо от выбранного способа легализации постройки, таковая в обязательном порядке должна отвечать ряду требований и градостроительных норм.

    Основными условиями считаются:

    • земельная площадь, на которой возведен объект, находится в собственности заявителя;
    • категория участка дозволяет строительство недвижимости на нем;
    • объект строительства не должен нарушать права и интересы посторонних граждан, а также угрожать их здоровью, жизни;
    • органы государственной и муниципальной власти не имеют претензий к строению.

    Если часть или хотя бы одно из требований не будут соблюдены, вероятнее всего в рассмотрении вопроса откажут до момента устранения недочетов. Если нарушения признаны особо тяжелыми, строение подвергнется уничтожению.

    Важен и еще один момент. При благополучном разрешении вопроса и узаконивании самостроя будет произведен перерасчет налога за последние 3 года. Если же участок находился в собственности более 10 лет, взносы могут быть начислены за весь этот период.

    Легализация через суд

    Рассмотрение вопроса в суде являет собой процесс достаточно долгий и сложный. Прежде чем приступать к составлению искового заявления, следует обратить внимание на некоторые важные аспекты.

    Таковыми считаются:

    • Наличие документов, подтверждающих право собственности. Если бумаг не имеется, потребуется уладить этот вопрос, обратившись в Росреестр либо МФЦ.
    • Категория земли. Если строение возведено на участке под индивидуальное строительство (ИЖС), под личное подсобное хозяйство — проблем не возникнет. Если предназначение земли иное, сначала потребуется перевести территорию в нужную категорию.
    • Наличие доказательств того факта, что объект не нарушает права третьих лиц и не посягает на их безопасность. Потребуется получить от соседей письменное пояснение относительно того, что строение не заступает на их границы и в целом не создает неудобств.
    • Соблюдение при строительстве норм и правил возведения жилых и нежилых строений. Документы следует запросить в БТИ и в канцелярии архитектурного отдела населенного пункта. Сбором указанных документов, разрешений, пояснений следует заниматься до подачи иска в судебные органы.

    Ситуация, при которой самовольная постройка возводится на участке земли, который находится в своей собственности, довольно проста.

    С регистрацией права на объект сложностей нет. Достаточно сделать технический паспорт и в Регистрационной службе оформить право собственности. Несколько сложнее дела обстоят при постройке на муниципальной земле либо на участке, право собственности, на который закреплено иным лицом. Так, для признания законным самостроя на муниципальной или государственной площади, подать заявление о праве владения и собственности на участок.

    Если же незаконный объект построен на чужом участке, право собственности на который закреплено за иным лицом, оформить в собственность появится шанс лишь в том случае, если хотя бы часть участка принадлежит лицу, самовольно построившему здание. В ином случае право владения будет закреплено за собственником земельного участка.

    Если самострой создает препятствия в реализации правовых возможностей иных лиц или наносит вред здоровью, то узаконивание этой постройки не может быть произведено ни при каких основаниях.

    Если у построившего самовольно объект нет на руках разрешения на строительство или других документов, такой факт не может служить отказом при обращении в суд для защиты прав. После получения решения о признании самовольной постройки законной следует оформление прав на нее в Регистрационной палате.

    Судебная практика

    Сейчас имеется 2 способа провести узаконивание самовольно возведенного строения: «дачная амнистия» и признание права собственности в суде. При этом, практика узаконивания строений в суде началась еще с 2006г, когда в суды активно пошли владельцы гаражей, возведенных в гаражных кооперативах без соответствующих документов в далекие девяностые года.

    В случае, если строение, возведенное без разрешения госорганов, безопасно для окружающих, не располагается на муниципальной земле, не затрагивает интересы 3-их лиц, суд достаточно быстро выносит решение о признании на нее права собственности за истцом. Особенно это касается ситуаций, попадающих под категорию «за сроком давности».

    Это те случаи, когда постройки были возведены до принятия норм о необходимости получения разрешения на строительство. Ведь здесь собственник попадает в непростую ситуацию.

    По сути, право собственности на землю у него есть, а по внесенным в законодательство изменениям право собственности на возведенное строение не оформлено. При предоставлении суду соответствующих документов о том, что участок находился в собственности у истца более 10-ти лет, он пользовался им надлежащим образом, уплачивая все необходимые налоги и сборы, процедура признания за ним права собственности не займет много времени.

    Документы, требуемые суду для узаконивания самостроя

    В зависимости от того, какую постройку планируется узаконивать: дом, сарай, дача или гараж, список документов может варьироваться.

    Однако есть общие документы, необходимые на любое строение для введения его в законное право собственности:

    1. Документы о праве собственности на землю. Это может быть не только свидетельство о праве собственности, но и свидетельство о праве наследования или договор купли-продажи. Однако для суда лучшим аргументом будет все-таки уже оформленное и зарегистрированное в Росреестре право собственности.
    2. Кадастровый план земли, на которой имеется самовольное строение.
    3. Технический паспорт строения. Даже если оно еще не оформлено, при обращении в БТИ вы можете получить технический паспорт на свою постройку.
    4. Техническое заключение о том, что строение пригодно к эксплуатации.
    5. Справка о его стоимости (инвентаризационной).
    6. Градостроительный план всего участка.
    7. Документы, которые наиболее часто затребует суд по делам данной категории: акт согласования границ и экспертиза постройки.
    Это интересно:  Этапы развода если есть ребенок

    В случае, когда признается право собственности на гараж в гаражном кооперативе, в суд подаются следующие документы:

    • Документ, который подтверждает выделение участка в гаражном кооперативе истцу.
    • Документы, которые подтверждают пользование возведенным гаражом на протяжении 10-ти лет (квитанции об уплате членских взносов).
    • Техническая документация на гараж из БТИ.
    • Письменное заявление от председателя гаражного кооператива.
    • Письменное заявление от администрации города о том, что у них отсутствуют претензии по факту признания за истцом права собственности на гараж.

    Размеры штрафов, чем грозит самострой

    Узаконивание жилого дома или другой самовольной постройки требуется для юридического оформления прав на недвижимость с целью защиты собственности и возможности совершения сделок. Ведь как уже было отмечено, тот, кто построил дом без разрешения на строительство, с нарушением норм и правил, на неподходящем земельном участке, не приобретает на него права собственности и не может им распоряжаться – продавать, дарить, передавать в наследство, сдавать в аренду, отдавать в заставу и совершать прочие действия.

    Соседи или местная администрация могут подать в суд на застройщика или собственника иск о сносе самовольной постройки. Если судебные органы примут положительное решение по данному вопросу – лицо, построившее здание, должно будет снести его за свой счет. При этом еще и согласно Кодексу об административных правонарушениях [3], необходимо будет уплатить штраф за строительство объекта без разрешения или другие правонарушения (см. таблицу).

    Таблица 2 – Штрафы при нарушении порядка строительства, реконструкции или капитального ремонта объектов капитального строительства (ст. 9.5 КоАП РФ)

    Оформление земли и самовольной постройки

    Проживает в доме с 1985г.дом самовольно постройки 1956г.,земля не в собственности,БТИ есть,можно ли нам оформить в собственность?

    Ответы юристов (1)

    Одним из самых острых и насущных вопросов в области земельного права и строительства является такое действие, как самовольное строительство. Больше всего самовольное строительство распространено среди физических лиц, которые ввиду неосведомленности не знают, что нельзя строить там где хочется то, что хочется.

    Для решения ситуации с самовольными постройками именно для физических лиц был принят ряд изменений в законодательные акты РФ. Теперь данное явление и свод законодательных норм носят название «дачная амнистия».

    Но ситуация стала решаемой только с одной стороны. Право на оформление самовольной постройки получили лишь те граждане, у которых имелись в наличии документы на землю.

    При отсутствии вовсе документов на землю, даже обращение в суд не всегда поможет узаконить (оформить в собственность) самовольную постройку.

    Понятие самовольной постройки дается в гражданском кодексе РФ- ст. 222. Под такой постройкой принято понимать жилой дом, иное строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.

    В большинстве случаев, самовольное индивидуальное строительство (жилищное, гаражное и т.д.) осуществлялось в большей степени в виде застройки земельных участков, не предназначенных для строительства, а также без получения разрешения на соответствующее строительство. Оформление земельного участка

    Строение может приобрести статус самовольного при наличии хотя бы одного из следующих условий:

    § земельный участок, на котором происходит строительство объекта, не был отведен для такого строительства (имел иное разрешенное использование) назначение». Например, земельный участок отведен под застройку офисных зданий, а осуществляется по факту строительство жилого дома;

    § на строительство объекта не была получена предусмотренная законом разрешительная документация. Разрешение на строительство не получено;

    § строение было возведено с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

    Важно знать, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Оформление земельного участка

    В случае установления наличия самовольной постройки и невозможности признания права собственности на нее, самовольная постройка подлежит сносу построившим ее лицом, либо за его счет (ст. 222 ГЕ РФ; п. 3 СТ. 25 Федерального закона от 17 ноября 1995 Г. ;N’Q 169-Ф3 «Об архитектурной деятельности в Российской Федерацию».

    Оформить земельный участок под самовольной постройкой можно. Но достаточно сложно. Можно назвать два способа.

    Предполагается, что у лица, осуществившего самовольную постройку, имеются в наличии документы о предоставлении ему земельного участка, на котором велось или ведется строительство. Данный земельный участок предоставлен гражданину на праве собственности, на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Также наличие права пользования данным земельным участком можно подтвердить старыми документами о выделении земли под что-то, из которых сложно определить вид права предоставления земельного участка. Такие документы тоже являются основанием для признания права собственности на земельный участок. Оформление земельного участка

    Речь идет о той самой «дачной амнистии».

    Как уже говорилось, «дачная амнистия» — это изменения, внесенные в ряд законов и нацеленные на упрощение оформления физическими лицами их прав на строения и землю. Данные изменения были внесены Федеральным законом от 30 июня 2006 г. NQ 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее — Федеральный закон от 30 июня 2006 г. М 93-ФЗ), вступившим в силу 1 сентября 2006 г.

    Именно эти изменения в законы «отобрали» у судей огромную часть работы по рассмотрению гражданских дел о признании фактов, имеющих юридическое значение, связанных с признанием права физических лиц на землю и самовольные постройки.

    Во-первых, это относится к тем случаям, когда у физического лица имеются в наличии документы на земельный участок. И из таких документов не представляется возможным определить, на каком именно праве предоставлен данный земельный участок. Оформление земельного участка

    До вступления в силу Закона «О дачной амнистии» наличие «неопределенного» документа на землю требовало обращения в суд с исковым требованием о признании права собственности на земельный участок. Все происходило из-за того, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в регистрации права собственности на основании такого документа отказывал. Оформление земельного участка

    Сегодня регистрация права собственности на землю осуществляется на основании любого документа о предоставлении земельного участка конкретному физическому лицу, даже в том случае, если вид права установить невозможно (ст. 22.2 Федерального закона «O государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Сегодня нет необходимости обращения в судебные органы для оформления права собственности на строение — гараж, дом, садовый домик, любое хозяйственное строение, если оно построено гражданин без разрешения на строительство на выделенном ему земельном участке, на который у него имеются документы.

    Как уже говорилось, декларация не заполняется для регистрации права на жилые дома, декларация заполняется только на постройки, на которые в соответствии с законодательством не требуется разрешение на строительство. Оформление земельного участка

    Если изучить Бланк декларации, то можно увидеть, что он содержит пять видов объектов недвижимости: жилой дом с правом регистрации проживания, расположенный на дачном земельном участке;

    — жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на дачном земельном участке;

    — жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке;

    — хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования);

    Однажды, срок действия «дачной амнистии» уже был продлен до 1 января 2010 г. Сегодня определена очередная дата окончания действия «дачной амнистии» — это 1 января 2015 года. Указанная дата распространяется далеко не на все объекты недвижимого имущества, подпадающие под «дачную амнистию». Суть амнистии по недвижимости состоит в том, что изменения, внесенные в Гражданский кодекс Российской Федерации и 3емельный кодекс Российской Федерации, временно устранили необходимость в получении таких документов, как разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию при строительстве на определенных земельных участках с конкретными видами разрешенного использования.

    Отпала также необходимость в получении разрешений и актов органов государственной власти или местного самоуправления, уполномоченных распоряжаться земельными участками, в частности при переоформлении прав постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения в собственность граждан и физических лиц.

    Следует заострить внимание, что «дачная амнистия» распространяется только на определенные земельные участки и построенные на них строения. Существуют ограничения, в том числе и по субъектному составу.

    Порядок оформления права собственности на объекты недвижимого имущества распространяется только на физических лиц. При наличии желания физического лица оформить земельный участок и (или) самовольные строения на таком земельном участке для коммерческих целей, данные объекты и это лицо (индивидуальный предприниматель) под действие закона о «дачной амнистии» не подпадают. Оформление земельного участка

    Под «дачную амнистию» подпадают только те земли, которые предоставляются для личного подсобного, дачного хозяйств, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного и индивидуального гаражного строительства.

    К зданиям, строениям, сооружениям, которые можно оформить в упрощенном порядке, относятся только те, которые построены на указанных земельных участках и только в соответствии с их разрешенным использованием.

    Оформление земельного участка в собственность в упрощенном порядке по «дачной амнистии» на основании документов о передаче земли в постоянное (бессрочное) пользование или в пожизненное наследуемое владение, либо в соответствии с документами, по которым невозможно установить конкретный вид права, возможно, только в случае, если данные земельные участки были предоставлены до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации от 30 октября 2001 г.

    Документы, в соответствии с которыми регистрирующий орган осуществляет государственную регистрацию права собственности на землю, являются:

    § акт о предоставлении такого земельного участка. К таким документам могут относиться распоряжения, постановления о предоставлении земельных участков на любом праве или без указания права, на котором предоставлен земельный участок;

    § свидетельство о праве на данный земельный участок. Свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования, свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения;

    § выписка из по хозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства;

    § другой документ, удостоверяющий право собственности на земельный участок.

    Кроме указанных выше документов, являющихся основанием для государственной регистрации права собственности, должен быть представлен кадастровый паспорт на оформляемый земельный участок.

    Нужно упомянуть, что упрощенный порядок оформления земли предусмотрен только для физических лиц. Юридические лица находятся гораздо в более затруднительном положении как в случае оформления самовольной постройки на земельном участке, так и в случае приобретения земельного участка под самовольной постройкой. Оформление земельного участка

    Ищете ответ?
    Спросить юриста проще!

    Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

    Статья написана по материалам сайтов: zakonius.ru, www.diy.ru, dedadi.ru, pravoved.ru.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector