+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Оценка имущества: понятие, виды, методы, цели, общий порядок

1.1. Понятие оценки имущества предприятия

1.2. Цели и этапы процесса оценки имущества

1.3. Правовое регулирование оценочной деятельности

1.4. Информационное обеспечение оценочной деятельности

Понятие оценки имущества предприятия

Под имуществом предприятия понимаются материальные и нематериальные активы, являющиеся объектами собственности предприятия.

Активами предприятия считаются хозяйственные средства, контроль над которыми организация получила в результате свершившихся фактов ее хозяйственной деятельности и которые должны принести ей экономические выгоды в будущем. Это экономические ресурсы, сформированные за счет инвестированного в них капитала, характеризующиеся стоимостью, производительностью и способностью генерировать доход. Постоянный оборот активов в процессе их использования связан с факторами времени, риска, ликвидности.

Активы материальные — группа активов предприятия, имеющих вещественную (материальную) форму. В группу материальных активов входят:

— оборудование, предназначенное к монтажу; производственные запасы сырья и материалов;

— объем незавершенного производства;

— запасы готовой продукции, предназначенной к реализации, и прочие необоротные и оборотные активы.

Активы как имущественные объекты предприятия принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:

— объект предназначен для производства продукции, выполнения работ, оказания услуг или для управленческих нужд организации;

— объект предназначен для использования в течение длительного времени, т. е. срока полезного использования продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

— не предполагается последующая перепродажа данного объекта;

— объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Единицей бухгалтерского учета основных средств является инвентарный объект.

Данные по основным средствам как действующим, так и находящимся на консервации или в запасе отражаются в балансе предприятия по остаточной стоимости. В размере фактических затрат на приобретение показываются земельные участки, объекты природопользования (вода, недра и другие природные ресурсы).

Расшифровка движения основных средств предприятия в течение отчетного года, а также их состав на конец года приводятся в приложении к бухгалтерскому балансу (форма № 5).

Активы внеоборотные (долгосрочные) — совокупность имущественных ценностей предприятия, многократно участвующих в процессе его хозяйственной деятельности и переносящих на продукцию использованную стоимость частями.

В практике учета к ним относят имущественные ценности (активы) всех видов со сроком использования более одного года.

Активы оборотные (текущие) — совокупность имущественных ценностей предприятия, обслуживающих текущий хозяйственный процесс и полностью потребляемых в течение одного операционного (производственно-коммерческого) цикла. В практике учета к ним относят имущественные ценности (активы всех видов со сроком использования менее одного года).

Нематериальные активы предприятия — часть его имущества, представляющая собой идентифицируемые неденежные, не имеющие физической формы объекты, которые используются в производстве, при предоставлении товаров или услуг, для сдачи в аренду другим сторонам в административных целях.

К нематериальным активам, используемым при производстве продукции, выполнении работ, оказании услуг в течение периода хозяйственной деятельности (превышающего 12 месяцев) и приносящим экономические выгоды (доход), относятся:

— разработки новых процессов или систем;

— объекты интеллектуальной собственности;

— компьютерное программное обеспечение;

— исключительные права на осуществление деятельности или обслуживание;

— деловая репутация (гудвилл) и т. п. Положение по бухгалтерскому учету (ПБУ 14/2007) “Учет нематериальных активов”).

Состав нематериальных активов предприятия в течение отчетного года и на конец года приводится в приложении к бухгалтерскому балансу (форма № 5).

Оценка стоимости активов (имущества) предприятия и операций с ними имеет принципиальное значение для субъектов рынка:

— покупателя и продавца -— при установлении обоснованной цены сделки;

— кредитора — при принятии решения о предоставлении кредита;

— страховщика — при возмещении ущерба;

— налоговых органов — при налогообложении сделок с недвижимостью;

— для принятия управленческого решения.

При заключении арендного договора с включением положения о повышении арендной платы последняя может быть установлена в процентах от рыночной стоимости недвижимости.

Когда одна компания стремится приобрести другую, то первой может потребоваться оценка текущей стоимости активов, принадлежащих второй.

Оценка стоимости любого объекта представляет собой целенаправленный процесс определения в денежном выражении его цены с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в данный момент времени.

Объектом оценки является любой объект собственности в совокупности с правами, которыми наделен собственник (движимое и недвижимое имущество, нематериальные активы, ценные бумаги и т. д.). Оценка не ограничивается только учетом одних затрат на создание или приобретение объекта. Обязательно учитывается совокупность рыночных факторов: времени и риска, уровня конкуренции, особенностей оцениваемого объекта и др.

Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие как имущественный комплекс включает все виды имущества, предназначенные для его деятельности, — в том числе земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье и материалы, продукцию, права требования, долги и т. д.

Результат оценки стоимости предприятия может быть его вероятной продажной ценой, которая отражает свойства предприятия как товара:

а) полезность для покупателя;

б) затраты, сопутствующие этой полезности.

Рыночная цена предприятия — это денежная мера его

стоимости, установленная покупателем данного вида собственности в процессе торговой сделки (купли-продажи), компромисса между продавцом и покупателем. Рыночная цена предприятия — это денежная сумма, уплаченная владельцу предприятия за отчуждение его собственности в пользу покупателя, осуществленное на открытом рынке в условиях конкуренции.

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого предприятия (объекта), как правило, является расчетным показателем, а его рыночная цена — результатом договоренности, торга, компромисса между продавцом и покупателем.

Понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости

Имущество — объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

Оценка стоимости имущества — упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего объекта собственности с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сегмента рынка.

Оценка имущества — наиболее общий термин, применяемый к оценочной деятельности и всем ее возможным объектам.

Оценка имущества может распространяться на следующие объекты:

1. Отдельные материальные вещи (квартира, машина, коллекция минералов и т.д.);

2. Совокупность вещей, составляющих имущество юридического или физического лица (сюда входит и бизнес, как объект оценки);

3. Право собственности и иные вещные права;

4. Права требования, обязательства (долги);

5. Работа, услуги, информация;

6. Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РТ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Как правило, оценку имущества разделяют на четыре большие группы:

1. Оценка стоимости предприятия (бизнеса);

2. Оценка недвижимости;

3. Оценка оборудования (в том числе машин, транспортных средств);

4. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности.

Оценка стоимости — определение ценности объекта в конкретный момент времени в соответствии с выбранным стандартом стоимости.

Стоимость — это затраты факторов производства, овеществленные в данном объекте.

Определяемая стоимость имущества может быть различной. Вид определяемой стоимости обуславливает цель оценки, а метод оценки — реализацию цели оценки.

При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результатов оценки [3].

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки [3]:

1. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

2. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

Это интересно:  Защита прав потребителей « Право.гуру

3. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

4. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии.

Основными параметрами, определяющими стоимость имущества, являются: полезность, спрос, предложение, дефицитность, возможность передачи прав на имущество, затраты на создание имущества.

Оценка имущества производится лицензированными оценщиками на основании договора о проведении оценки объекта имущества при обязательном использовании всех трех классических подходов к оценке имущества — доходного, сравнительного (рыночного) и затратного.

Обычно целями оценки стоимости имущества являются:

· определение стоимости имущества при его приватизации, передаче в доверительное управление, передаче в аренду, национализации;

· использование имущества в качестве предмета залога;

· продажа или иное отчуждение имущества;

· переуступка долговых обязательств, связанных с объектами оценки;

· передача имущества в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

· ипотечное кредитование физических и юридических лиц;

· выкуп или иное предусмотренное законодательством изъятие имущества у собственника для государственных или муниципальных нужд;

· проведение оценки объектов имущества с целью контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы;

· составление брачных контрактов, раздел имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

Таким образом, цели оценки имущества могут быть самыми различными, но очень часто оценка необходима для совершения различных сделок.

Проведение оценки имущества включает в себя следующие этапы:

1) Определение задач.

На данном начальном этапе проведения оценочных работ одним из важнейших является вопрос формулирования цели оценки. В процессе общения между заказчиком и оценщиком на этапе постановки задачи определяют объект оценки, то есть, что заказчик хочет оценить в виде совокупности материальных объектов и (или) прав; цель и задачи проведения оценки объекта оценки, а также вид стоимости.

2) Ознакомление с деятельностью компании. Эксперты — оценщики направляют заказчику следующие документы:

· Копии документов о квалификации специалистов;

· Копии лицензии, договора страхования гражданской ответственности оценщика;

· Бланк договора на оценку (для согласования и внесения корректировок со стороны заказчика);

· Перечень необходимых документов для оценки, которые впоследствии должны будут представляться заказчиком.

· Предварительно ознакомление с оцениваемым имуществом.

3) Заключение договора об оценке. Следующим этапом, а также и основанием для выполнения работ и услуг по оценке, является договор, заключаемый между заказчиком и оценщиком в соответствии с требованиями законодательства ТЧ. На данном этапе определяется точный перечень документов, предоставляемых заказчиком; устанавливаются сроки проведения оценочных работ, согласовывается стоимость оценочных услуг.

4) Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.

Данный этап включает: выезд оценщика на место и осмотр объекта; определение заказчиком лиц, ответственных за предоставление необходимой документации; предоставление необходимой информации согласно перечня документов.

5) Этап оценки включает следующие действия:

а) оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор;

б) оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации;

в) Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) метода (ов) оценки в рамках каждого из трех подходов к оценке, а именно затратный, сравнительный, доходный. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов конкретные методы.

Оценка стоимости имущества должна определяться только на основе беспристрастных данных об объекте оценки и о конъюнктуре соответствующего сегмента рынка, на нее не должны влиять пожелания клиентов (заказчиков) или иные факторы субъективного характера.

При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации.

6) Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

На данном этапе оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

7) Составление и передача заказчику отчета об оценке.

На данном этапе результаты исследования и расчетов, полученные на предыдущих этапах, сводятся воедино и излагаются в виде отчета, в котором в обязательном порядке предоставлены копии лицензий (с приложениями), полиса страхования профессиональной ответственности, составление акта сдачи-приемки выполненных работ по договору.

Отчет об оценке имущества — документ установленной формы, представляемый профессиональным оценщиком заказчику, в котором обосновывается проведенная оценка стоимости заказанного объекта.

Подходы и методы оценки имущества (стр. 1 из 6)

Глава 1. Методологические основы оценки стоимости имущества

1.1 Понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости

1.2 Законодательно-правовая основа, цели и этапы проведения оценки имущества

Глава 2. Основные подходы и методы, используемые при оценке имущества и их применение

2.1 Сущность и особенности подходов и методов оценки имущества

2.2 Преимущества и недостатки в применении различных подходов к оценке имущества

На сегодняшний день в России существуют различные формы собственности, дающие возможность собственнику по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом. В связи с этим возникают вопросы о стоимости собственности, необходимость разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.

Развитие оценочной деятельности в РФ напрямую определяется развитием рыночных отношений. Оценка стоимости имущества различных видов собственности все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.

В условиях развития рыночной экономики оценка машин, оборудования и автотранспорта приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.

Следует отметить, что машины и оборудование характеризуются, как правило, большим количеством различных параметров и разнообразием номенклатуры. Число объектов машин и оборудования в стране и даже в отдельном регионе очень велико.

Определение рыночной стоимости машин и оборудования представляет собой сложный процесс, поскольку часто в процессе оценки невозможно найти абсолютно идентичный аналог для оцениваемого объекта.

Для достижения максимально точной оценки имущества используются специальные приемы и методы, которые рассмотрены в данной курсовой работе.

Курсовая работа состоит из введения двух глав и заключения. В первой главе рассматриваются понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости, а также законодательная база оценочной деятельности, цели и этапы проведения оценки имущества. Во второй главе рассматриваются основные подходы и методы, используемые при оценке имущества и их применение.

В ходе написания курсовой работы использованы следующие материалы: Федеральный закон «об оценочной деятельности в РФ», Федеральные стандарты оценки, государственные стандарты оценки, учебные пособия по оценке имущества, материалы журнала «Вопросы оценки» и др.

Глава 1. Методологические основы оценки стоимости имущества

1.1 Понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости

Имущество объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них. [5].

Оценка стоимости имущества — упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего объекта собственности с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сегмента рынка.

Оценка имущества – наиболее общий термин, применяемый к оценочной деятельности и всем ее возможным объектам.

Согласно статьи 5 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ » № 135-ФЗ оценка имущества может распространяться на следующие объекты:

Это интересно:  Какие страховки бывают на машину

1. Отдельные материальные вещи (квартира, машина, коллекция минералов и т.д.);

2. Совокупность вещей, составляющих имущество юридического или физического лица (сюда входит и бизнес, как объект оценки);

3. Право собственности и иные вещные права;

4. Права требования, обязательства (долги);

5. Работа, услуги, информация;

6. Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Как правило, оценку имущества разделяют на четыре большие группы:

1. Оценка стоимости предприятия (бизнеса);

2. Оценка недвижимости;

3. Оценка оборудования (в том числе машин, транспортных средств);

4. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности.

Оценка стоимости — определение ценности объекта в конкретный момент времени в соответствии с выбранным стандартом стоимости.

Стоимость — это затраты факторов производства, овеществленные в данном объекте.

Определяемая стоимость имущества может быть различной. Вид определяемой стоимости обуславливает цель оценки, а метод оценки — реализацию цели оценки.

При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результатов оценки [3].

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки [3]:

1. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

2. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

3. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

4. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии.

Основными параметрами, определяющими стоимость имущества, являются: полезность, спрос, предложение, дефицитность, возможность передачи прав на имущество, затраты на создание имущества.

1.2 Законодательно-правовые основы, цели и этапы проведения оценки имущества

Законодательными основами оценочной деятельности в Российской Федерации являются:

1) Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (последняя ред. Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 220 – ФЗ). Основные положения.

2) Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256. Основные положения.

3) Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255. Основные положения.

4) Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254. Основные положения.

Согласно Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность подлежит обязательному лицензированию.

Оценка имущества производится лицензированными оценщиками на основании договора о проведении оценки объекта имущества при обязательном использовании всех трех классических подходов к оценке имущества — доходного, сравнительного (рыночного) и затратного.

Изменения, внесенные в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», устанавливают передачу значительной части контроля за деятельностью в этой сфере от государственных органов саморегулируемым организациям оценщиков, что связано с отменой лицензирования оценочной деятельности. Оценщик принимается в члены саморегулируемой организации оценщиков решением ее коллегиального органа управления. За нарушение законодательства и федеральных стандартов оценки оценщик может быть исключен из числа членов организации также решением ее коллегиального органа.

Согласно ст. 8 ФЗ-135, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Обычно целями оценки стоимости имущества являются:

· определение стоимости имущества при его приватизации, передаче в доверительное управление, передаче в аренду, национализации;

· использование имущества в качестве предмета залога;

· продажа или иное отчуждение имущества;

· переуступка долговых обязательств, связанных с объектами оценки;

· передача имущества в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

· ипотечное кредитование физических и юридических лиц;

· выкуп или иное предусмотренное законодательством изъятие имущества у собственника для государственных или муниципальных нужд;

· проведение оценки объектов имущества с целью контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы;

· составление брачных контрактов, раздел имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

Таким образом, цели оценки имущества могут быть самыми различными, но очень часто оценка необходима для совершения различных сделок.

Проведение оценки имущества включает в себя следующие этапы:

1) Определение задач.

На данном начальном этапе проведения оценочных работ одним из важнейших является вопрос формулирования цели оценки. В процессе общения между заказчиком и оценщиком на этапе постановки задачи определяют объект оценки, то есть, что заказчик хочет оценить в виде совокупности материальных объектов и (или) прав; цель и задачи проведения оценки объекта оценки, а также вид стоимости.

25.8. Оценка имущества: базовые понятия. Имущество как объект оценки

В России понятие «недвижимость» дано в действующем Граждан­ском кодексе РФ (часть I, ст. 130). К объектам недвижимости отно­сится также предприятие в целом как имущественный комплекс.

В практике оценки недвижимость — это строения (здания, со­оружения) и земельные участки, расположенные как под этими объ­ектами, так и отдельно. При определении себестоимости недвижи­мости в этом случае учитывается не только экономическое понятие недвижимости, но и юридический аспект вопроса, т.е. право собст­венника на владение, распоряжение и пользованием данным объек­том, оценка и изменение каждого из этих прав, так как они по- разному влияют на стоимость недвижимости.

Теория оценки базируется на следующих основных понятиях.

Стоимость — деньги или денежный эквивалент, который поку­патель готов обменять на какой-либо предмет или объект, или мера того, сколько покупатель будет готов заплатить за оцениваемую стоимость. Для того чтобы объект имел стоимость, он должен обла­дать полезностью и ограниченным характером предложения при на­личии возможных платежеспособных покупателей.

Цена — исторический факт, отражающий, сколько было затра­чено на покупку сходных объектов в прошлых сделках; используется для обозначения запрашиваемой продавцом цены.

Затраты — мера издержек, необходимых для того, чтобы соз­дать объект, сходный со сравниваемым. Издержки могут быть боль­ше или меньше стоимости на дату оценки.

В процессе проведения оценки определяют не только затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, но и оцени­вают стоимость будущих выгод, основанных на владении этой не­движимостью, что необходимо для определения рыночной стоимо­сти объекта. Если условия сделок отличаются от типовых рыноч­ных, то для определения рыночной стоимости вводят поправки на такие условия. При этом различают следующие виды стоимости.

1. Стоимость в использовании (субъективная) — чаще всего от­ражает намерения владельца, арендатора и т.п., не связанные с куп­лей-продажей объекта, сдачей в субаренду и другими подобными действиями. Стоимость в использовании основана на эффективно­сти использования недвижимости в форме дохода, полезности или удобств и будет приближаться к рыночной стоимости по мере уве­личения количества покупателей, которые желают и могут приобрести недвижимость для подобных целей. К стоимости в использовании могут быть отнесены следующие виды стоимости недвижимости:

а) инвестиционная — стоимость капиталовложений для конкрет­ного инвестора, основанная на его инвестиционных требованиях, т.е. это стоимость для конкретного лица, а не стоимость на рынке;

б) балансовая — стоимость имущества, которое числится на ба­лансе у организации, т.е. стоимость объекта недвижимости, рассчи­танная с учетом результатов последней переоценки и уменьшенная на сумму начисленного износа, а также стоимость вновь приобре­тенных и вновь построенных объектов за отчетный период;

Это интересно:  Вы искали кредита

в) стоимость для целей налогообложения — стоимость имущества, устанавливаемая в соответствии с существующими нормативными документами, на основе которых определяется налогооблагаемая база по налогу на имущество.

2. Стоимость обмена — носит объективный характер и служит проведению операций с недвижимостью на рынке: покупке, прода­же, передаче в залог, в том числе и под кредиты, сдаче в аренду и другим функциям.

К стоимости обмена относят рыночную, страховую, ликвидаци­онную, арендную и другие виды стоимости.

В законодательстве РФ, регулирующем оценочную деятельность, дано следующее определение: «под рыночной стоимостью оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект будет про­дан на открытом рынке в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей, когда те и другие располагают всей информацией, дей­ствуют разумно, а на величине цены не отражаются чрезвычайные обстоятельства».

Страховая стоимость — стоимость воспроизводства или заме­щения объекта, подверженного определенному риску уничтожения (разрушения).

Под ликвидационной стоимостью понимается цена, с которой вынужден согласиться продавец при продаже имущества в ограни­ченные временными параметрами сроки, что не позволяет значи­тельному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объек­том и условиями продажи.

Стоимость недвижимости подвержена влиянию большого коли­чества факторов, основными из которых являются:

♦ спрос и предложение аналогичных объектов;

♦ настоящая и будущая прибыль, приносимая данным объектом недвижимости;

♦ затраты на создание подобных объектов;

♦ экономическая конъюнктура, состояние налогового законода­тельства и политико-правовая ситуация в стране;

♦ состояние окружающей среды.

Основной задачей оценки недвижимости является определение оценочной стоимости объекта, что необходимо для принятия кон­кретных управленческих решений. В проведении оценки заинтере­сованы как собственники и менеджеры организации, так и внеш­ние ее партнеры по бизнесу, начиная государственными структура­ми и кончая частными лицами (рис. 25.3).

Рис. 25.3. Стороны, заинтересованные в оценке бизнеса

Стороны, заинтересованные в проведении оценочных работ, стре­мясь реализовать свои экономические интересы, определяют цели оценки.

Оценка недвижимости может проводиться в следующих целях:

♦ повышения эффективности управления организацией;

♦ купли-продажи ценных бумаг организации на фондовом рын­ке (инвестиционное решение);

♦ купли-продажи самой организации или ее части;

♦ установления доли совладельцев в случае расторжения дого­вора, смерти одного из учредителей;

♦ реконструкции организации, ее ликвидации, слияния, погло­щения, расчетов с акционерами и т.д.;

♦ разработки плана развития организации, оценки будущих доходов и т.п.;

♦ получения кредита под залог;

♦ передачи в аренду;

♦ определения налогооблагаемой базы;

♦ внесения в качестве вклада в уставный капитал.

Проведение процесса оценки базируется на основополагающих взаимосвязанных принципах, которые можно объединить в следую­щие группы:

1) основанные на представлениях собственника;

2) связанные с эксплуатацией собственности;

3) обусловленные действием рыночной среды.

Первые две группы принципов связаны с определением стоимо­сти использования, третья группа базируется на стоимости обмена.

Определение стоимости использования основано на следующих принципах.

1. Принцип полезности, который заключается в том, что чем боль­ше конкретный объект недвижимости удовлетворяет потребности собственника, тем выше его стоимость.

IX Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум — 2017

ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА: СУЩНОСТЬ, ВИДЫ, МЕТОДЫ, ЦЕЛИ, ОБЩИЙ ПОРЯДОК

Существуют различные виды и методы определения стоимости материальных объектов. Как разобраться в многообразии и не ошибиться при проведении имущественной оценки разберем в этой статье[2].

Процедура оценки

Оценка необходима для определения стоимости конкретного объекта. Она может проводиться в двух случаях, которые представлены в таблице 1.

Таблица 1. Случаи, в которых проводится оценка конкретного объекта

В обязательном порядке

Определение цены на материальные объекты требуется на законодательном уровне при приватизации или наследовании недвижимости, а также при реструктуризации или банкротстве бизнеса.

На добровольной основе

Например, если собственник хочет получить информацию о рыночной цене на свою квартиру или земельный участок.

Оценка стоимости имущества учитывает в себе все особенности и параметры объекта, а также внешние факторы(рисунок1):

Рисунок 1. Факторы, влияющие на оценку стоимости имущества

На основе анализа показателей эксперты подготавливают отчет, в котором дается оценка и подробно обосновывается процесс ее получения.

Цели проведения оценки имущества

Определение стоимости имущества проводится согласно целям заказчика.

Ситуации в которых физические и юридические лица осуществляют оценку материальных объектов:

— в ходе сделок с недвижимостью, землей или автотранспортом;

— передача объектов в уставной капитал;

— при страховании объектов;

— для обеспечения залога по кредиту;

— при определении суммы ущерба из-за действий сторонних лиц или стихийных бедствий;

— в ходе подготовки брачного договора;

— при вступлении в наследство.

— операции с бизнесом (привлечение инвестиций, заемных средств, подготовка компании реструктуризации или к продаже);

— операции с оборудованием и транспортом (лизинг, продажа).

Результатом процедуры оценки является официальный документ, который предоставляется в банки, страховые компании, суды[1].

Виды оценки имущества

Выделяют несколько классификаций процедур по определению стоимости объектов. Наиболее распространенные виды оценки имущества(рисунок 2):

Рисунок 2. Виды оценки имущества.

В отношении недвижимости выделяют также инвентаризационную и кадастровую стоимости. В первом случае на расчет влияют только технические характеристики объекта, во втором варианте дополнительно учитываются и рыночные факторы[3].

Методы оценки имущества

Оценка имущества может проводиться тремя методами, которые представлены в таблице 2.

Таблица 2. Методы проведения оценки имущества

Определение стоимости основывается на анализе затрат на создание или восстановление аналогичных объектов.

Оценка рассчитывается исходя из рыночных цен на подобные или идентичные объекты. Для проведения анализа используются актуальные предложения о продаже или недавно совершенные сделки.

Стоимость определяется путем анализа возможного дохода собственника от владения объектом в будущем. Эксперт рассматривает все возможные способы генерации прибыли от эксплуатации или дальнейшей перепродажи.

Проведение оценки имущества

Процесс оценки имущества начинается с выбора уполномоченной организации, а заканчивается получением итогового отчета.

Процедура проводится в 6 этапов.

Рисунок 3. Этапы проведения оценки имущества

Таким образом, проведение оценки имущества невозможно без привлечения профессионального оценщика. В особо сложных случаях потребуется консультация сторонних экспертов.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от от 29 июля 1998 г. № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. Федеральных законов от 21 декабря 2001 г. № 178 – ФЗ, от 21 марта 2002 г. № 31 – ФЗ, от 14 ноября 2002 г. № 143 – ФЗ, от 10 января 2003 г. № 15 – ФЗ, от 27 февраля 2003 г. № 29 – ФЗ, от 22 августа 2004 г. № 122 – ФЗ, от 05 января 2006 г. № 7 – ФЗ, от 27 июля 2006 г. № 157 – ФЗ, от 05 февраля 2007 г. № 13 – ФЗ, от 13 июля 2007 г. № 129 – ФЗ, от 24 июля 2007 г. № 220 – ФЗ). Основные положения.// СПС КонсультантПлюс.

2. Грязновой А.Г. Оценка недвижимости. М.: Финансы и статистика, 2012.

3. Микерин Г.И. и др. Методологические основы оценки стоимости имущества- М.: Интерреклама, 2012.

4. Зимин А.И. Оценка имущества: вопросы и ответы. М.: ИД «Юриспруденция», 2013.

Студенческий научный форум — 2017
IX Международная студенческая научная конференция

В рамках реализации «Государственной молодежной политики Российской Федерации на период до 2025 года» и направления «Вовлечение молодежи в инновационную деятельность и научно-техническое творчество» коллективами преподавателей различных вузов России в 2009 году было предложено совместное проведение электронной научной конференции «Международный студенческий научный форум».

Статья написана по материалам сайтов: studref.com, vuzlit.ru, mirznanii.com, finances.social, scienceforum.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector