+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»»

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 ноября 2011 г. N 73

ОБ ОТДЕЛЬНЫХ ВОПРОСАХ
ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ ПРАВИЛ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ В КУРСКЕ

Юрист Умеренков Олег Николаевич

ПОЛУЧИТЕ БЕСПЛАТНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ ЮРИСТА ПО ТЕЛЕФОНУ

+7 (499) 350-84-28 — Москва и МО, +7 (812) 429-71-15 — Санкт-Петербург и ЛО, +7 (800) 555-67-55 доб 519 — по России

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

от 17 ноября 2011 г. №73

Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды

В связи с возникающими в судебной практике вопросами и в целях обеспечения единообразных подходов к разрешению споров, связанных с применением правил Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) о договоре аренды, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на основании статьи 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» постановляет дать арбитражным судам (далее — суды) следующие разъяснения.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

2. Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

3. Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Удовлетворению такого требования не препятствует отсутствие государственной регистрации договора аренды с победителем торгов. Судебный акт, которым иск о переводе прав и обязанностей удовлетворен, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).

Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права (статья 10 ГК РФ). При этом если срок, в течение которого арендатор может принять данное предложение, не установлен арендодателем (статья 440 ГК РФ), он определяется с учетом абзаца второго пункта 5 статьи 448 ГК РФ, согласно которому договор аренды, заключаемый по результатам торгов, должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола.

4. Если договор аренды с победителем торгов не заключен в связи с реализацией арендатором преимущественного права, правила пункта 5 статьи 448 ГК РФ о последствиях уклонения от заключения договора не применяются. Уплаченный победителем торгов задаток подлежит возврату (пункт 1 статьи 1102 ГК РФ).

В этом случае, а также в случае удовлетворения судом требований арендатора о переводе прав и обязанностей по заключенному на торгах договору победитель торгов вправе требовать возмещения убытков, связанных с участием в торгах, если информация о наличии лица, обладающего преимущественным правом на заключение договора аренды, не была включена в извещение об их проведении. При этом судам следует учитывать, что отсутствие в извещении о проведении торгов такой информации не является основанием для признания торгов недействительными.

5. При рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

6. Судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

7. Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель — бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, — до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Это интересно:  Содержание трудового договора: обязательные условия для включения, пункты, которые не являются необходимыми, а также, как быть, если не оговорен день начала работы?

8. При рассмотрении споров из договоров аренды с выкупом (статья 624 ГК РФ) судам необходимо учитывать следующее. Если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ. При этом обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, если предметом договора аренды является земельный участок, судам следует руководствоваться разъяснениями о прекращении обязательства по внесению арендной платы, содержащимися в пункте 7 настоящего постановления.

Вернуться на страницу: Постановления Пленума ВАС РФ

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

Опция доступна для Челябинского и Саратовского регионов

Опытный юрист перезвонит вам, чтобы обсудить вашу задачу.

Беседа с юристом БЕСПЛАТНА, не является консультацией, длится до 10 минут

Отправляя эту форму, вы даете согласие на обработку персональных данных в соответствии с нашей политикой конфиденциальности

Согласен на обработку персональных данных в соответствии с Соглашением

Акция! Первая консультация 30 минут БЕСПЛАТНО!

Подробнее ЗДЕСЬ

Услуги и цены

Юридическая помощь в судах

Юридические услуги по недвижимости и земле

Юридические услуги бизнесу

Консультации

Услуги кадастровых инженеров

Дистанционные услуги

К автору любого материала на сайте можно записаться на личную консультацию
Телефон для записи:

Советы юриста

Разберем на примере искового заявления о взыскании задолженности

Сдали квартиру и опасаетесь разгильдяйства квартирантов? Правильно опасаетесь.

В ноябре 2015 года в Челябинской области утверждены результаты переоценки (установления новой кадастр.

Многих арендодателей заботит вопрос, что делать с арендаторами, оставляющими после себя в съемной ква.

Текст жалобы слишком растянут . Еще со школьных времен многим кажется, что письменная работа должна им.

Ответ прост и однозначен. Надо. Тем более, что в момент подписания это ничего не стоит. И уж конечно .

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 ноября 2011 г. N 73

ОБ ОТДЕЛЬНЫХ ВОПРОСАХ
ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ ПРАВИЛ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ

Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
А.А.ИВАНОВ

Секретарь Пленума
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
Т.В.ЗАВЬЯЛОВА

Официальные акты высших судебных органов. 1. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73″Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре

1. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73″Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // «Вестник ВАС РФ», № 1, январь, 2012.

2. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.12.2009 N 91 «О порядке погашения расходов по делу о банкротстве»// «Вестник ВАС РФ», N 2, февраль, 2010

3. Постановление Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» // «Вестник ВАС РФ», N 8, август, 2012

4. Постановление Пленума ВАС РФ от 22.10.1997 № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением Положений Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре поставки» // «Вестник ВАС РФ», N 3, 1998.

5. Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» // «Вестник ВАС РФ», N 9, сентябрь, 2009.

6. Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» // «Вестник ВАС РФ», N 3, март, 2011.

7. Постановление Пленума ВАС РФ от 30.06.2008 № 30 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением арбитражными судами антимонопольного законодательства» // «Вестник ВАС РФ», N 8, август, 2008.

8. Постановление Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 51 «О рассмотрении дел о банкротстве индивидуальных предпринимателей»// «Вестник ВАС РФ», N 9, сентябрь, 2011

9. Постановление Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 № 52 «О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам» // «Вестник ВАС РФ», N 9, сентябрь, 2011.

10. Постановление Пленума ВАС РФ от 31 июля 2003 года № 16 «О некоторых вопросах практики применения административной ответственности, предусмотренной статьей 14.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, за неприменение контрольно-кассовых машин» / Хозяйство и право. – 2003. – № 11 . – С. 98.

11. Постановление Пленума Верховного Суда РФ 24 марта 2005г. N5 «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, июнь 2005 г., N 6.

12. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // «Вестник ВАС РФ», N 6, июнь, 2010,

13. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 марта 2009 г. № 5/29 «О некоторых вопросах, возникших в связи с введением в действие части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации» // «Российская газета» от 22 апреля 2009 г. № 70.

14. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 2010 г. N 30/64 «О некоторых вопросах, возникших при рассмотрении дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок» // «Российская газета» от 14 января 2011 г. N 5.

15. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 20 января 2003 г. N2 «О некоторых вопросах, возникших в связи с принятием и введением в действие Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, март 2003 г., N 3.

16. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 октября 2006г. N18 «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, декабрь 2006г., N 12.

17. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27 декабря 2007 г. N 52 «О сроках рассмотрения судами Российской Федерации уголовных, гражданских дел и дел об административных правонарушениях» // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, февраль 2008 г., N 2.

18. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17″О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» // «Бюллетень Верховного Суда РФ», № 9, сентябрь, 2012.

19. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 г. N 11 «О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» // «Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации», 2011 г., N 5.

20. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 июня 2004 г. N 10 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации», 2004 г., N 8.

24. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 января 2003г. N 2 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации», 2003г., N 3.

25. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21 июня 2004 года № «Обзор практики рассмотрения дел, связанных с исполнением судебными приставами-исполнителями судебных актов арбитражных судов» / Хозяйство и право. – 2004. – № 9 . – С. 85.

26. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 года № 98 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации» / Хозяйство и право. – 2006. – № 3 . – С. 64.

27. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 96 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о признании и приведении в исполнение решений иностранных судов, об оспаривании решений третейских судов и о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейских судов» // «Вестник ВАС РФ», N 3, 2006 (Обзор

28. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 октября 2006 г. N 115 «О некоторых вопросах, касающихся исполнения постановлений по делам об административных правонарушениях» // «Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации», 2006 г., N 12.

Это интересно:  Договор аренды с правом выкупа автомобиля: образец и нюансы оформления

29. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июня 2010 г. N 140 «О некоторых вопросах, возникших в связи с вступлением в силу Федерального закона от 30.04.2010 N 69-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок» // «Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации», 2010 г., N 9.

30. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 октября 2006 г. N 115 «О некоторых вопросах, касающихся исполнения постановлений по делам об административных правонарушениях» // «Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации», 2006 г., N 12.

31. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 марта 1998 г. № 32 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением антимонопольного законодательства» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. № 5.

32. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 декабря 2007 г. № 122 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел, связанных с применением законодательства об интеллектуальной собственности» // «Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации», 2008 г., № 2

48. Обзор практики рассмотрения судами общей юрисдикции дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 18 мая 2011 г.) // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, август 2011 г., N 8.

Комментарий к Постановлению ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (Хромова Н.)

Дата размещения статьи: 29.08.2015

Постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (далее — Постановление N 73) были разъяснены отдельные вопросы практики применения положений Гражданского кодекса в отношении договора аренды. Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 (далее — Постановление N 13) в него внесены дополнения, в которых даются ответы на спорные вопросы заключения договора аренды.

Пролонгация ранее заключенного договора

Как указано в Постановлении N 13, для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора, его сроке и арендной плате с соблюдением положений ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. По смыслу ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (п. 1 ч. 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.
Поскольку торги в этом случае не проводятся, между сторонами может возникнуть спор относительно арендной платы и минимального срока, на который заключается новый договор аренды. Установлено, что преддоговорный спор может быть передан на рассмотрение суда (ст. 446 ГК РФ) в случае, когда в договоре размер арендной платы устанавливается на основании данных, определенных оценщиком согласно п. 1 ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, на момент истечения срока предыдущего договора.
В Постановлении N 13 рассмотрен случай отказа арендодателем арендатору в заключении договора аренды на новый срок, в том числе по основанию, установленному в ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. Арендодатель отказал арендатору в продлении договора аренды на новый срок, а сам в течение года со дня истечения срока аренды вновь сдал имущество в аренду другому лицу. Бывший арендатор, не имея задолженности по арендной плате, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (п. 2 ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции), вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом (п. 1 ст. 621 ГК РФ).
На практике встречается и такая ситуация. Арендодатель отказал в заключении договора аренды на новый срок арендатору, при этом оснований для отказа по п. 2 ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции у него не имелось. В данном пункте говорится о том, что если наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды, является основанием для отказа арендодателя от заключения договора аренды с арендатором на новый срок, то последний вправе требовать от арендодателя заключения нового договора аренды (п. 4. ст. 445 ГК РФ) без изменения прежних условий договора, за исключением случаев, указанных в п. п. 1, 2 ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. В данной части статьи сказано, что по истечении срока договора аренды заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством РФ;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее трех лет. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Предоставление имущества в аренду

Интерес представляют и разъяснения, содержащиеся в Постановлении N 13, в отношении применения ст. 607 «Объекты аренды» ГК РФ в части земельных участков и других обособленных природных объектов, зданий, сооружений, оборудования, транспортных средств и других вещей, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемых вещей). В п. 4.5 Постановления N 13 ВАС РФ разъяснил, что положения Гражданского кодекса (в том числе с учетом ст. 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому арендатору в пользование предоставляется не вся вещь в целом, а только ее часть. Если по договору аренды, заключенному на год (и более), допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения, такой договор аренды подлежит государственной регистрации согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ и п. 2 ст. 26 ЗК РФ, при этом обременение устанавливается на всю недвижимость в целом. При этом в случае государственной регистрации договора аренды предоставление кадастрового паспорта на обременяемое арендой имущество необходимо, если паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользоваться которой будет арендатор (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества, а также недвижимым имуществом. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, бюджетное учреждение также вправе распоряжаться самостоятельно (ст. 298 ГК РФ).
Порядок согласования распоряжения имуществом устанавливается его собственником. Так, например, порядок согласования распоряжения федеральным недвижимым имуществом, закрепленным за федеральным автономным учреждением, определен Положением об осуществлении федеральными органами исполнительной власти функций и полномочий учредителя федерального автономного учреждения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 10.10.2007 N 662. В нем сказано, что федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции и полномочия учредителя федерального автономного учреждения, если иное не установлено федеральными законами или другими нормативными правовыми актами, дает федеральному автономному учреждению по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, на который возложены функции по управлению федеральным имуществом, согласие на распоряжение недвижимым имуществом, закрепленным за ним учредителем или приобретенным за счет средств, выделенных учредителем на приобретение этого имущества, а также дает согласие на распоряжение особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним учредителем или приобретенным за счет средств, выделенных учредителем на приобретение этого имущества.
Таким образом, автономные учреждения имеют право предоставлять имущество, если такое право закреплено в учредительных документах и если передача имущества в аренду в установленных случаях согласована с учредителем.
При этом ВАС РФ обращает внимание: положения ст. 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду (п. 12 Постановления N 13).
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам, поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Это интересно:  Обмен жилыми помещениями по договору социального найма: тонкости сделок с муниципальной квартирой, предоставленной государством, в т. ч. в принудительном порядке

Государственная регистрация договора аренды

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Эта норма предусмотрена п. 2 ст. 609 ГК РФ. Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее года. Договор считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество ей подлежат ограничения (обременения) прав на него, в том числе доверительное управление, аренда.
Регистрация договора не требуется в случае:
— если он заключается менее чем на год (хотя бы на один день);
— если по его условиям (заключен на срок менее года (например, на 11 месяцев)) по окончании действия и при отсутствии замечания сторон договор автоматически продлевается на тот же срок (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), так как срок продления (точнее, срок аренды) по новому договору составляет менее одного года;
— если первоначальный договор, заключенный на срок менее года, возобновляется на неопределенный срок.
Как следует из п. 14 Постановления N 13, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и иных условиях пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В то же время в силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, которое приобрело на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Размер арендной платы

Заключение договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества возможно только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров. Арендная плата по договорам аренды, заключенным на торгах, определяется по результатам состоявшихся торгов. При этом размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если он определяется по результатам проведения торгов (п. 4 ст. 447 ГК РФ).
Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется (п. 18 Постановления N 13).
Напомним, что размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы (п. 2 ст. 614 ГК РФ).
В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам данных торгов. При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.
В тех случаях, когда в соответствии с законом торги на право заключения договора аренды не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора дополнительно к регулируемой арендной плате платы за право на заключение договора аренды, являются ничтожными (ст. ст. 168, 614 ГК РФ).
Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества, если иное не предусмотрено договором (ст. 614 ГК РФ)).
Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Также в п. 22 Постановления N 13 разъяснено: если при отсутствии государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, это будет расцениваться судами как злоупотребление арендодателем своим правом. Суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
Интерес представляет и п. 23 Постановления N 13. В нем сказано, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, то арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Статья написана по материалам сайтов: www.tamognia.ru, olegumerenkov.ru, www.cab74.ru, lektsii.org, xn—-7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector