+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Обмен жилыми помещениями по договору социального найма: тонкости сделок с муниципальной квартирой, предоставленной государством, в т. ч. в принудительном порядке

Обмен жилыми помещениями, предоставленными на основании договора социального найма

При невозможности совместного проживания жилое помещение может быть разделено через обмен жилыми помещениями (ч. 2 ст. 72 ЖК РФ). Жилищный кодекс РФ содержит развернутую регламентацию обмена жилыми помещениями, при этом разрешает обмены только жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, т.е. субъектами договора обмена могут выступать только граждане, владеющие и пользующиеся жилыми помещениями жилищного фонда социального использования.

Следует указать на то, что договоры обмена и мены — это различные соглашения. Представляется необходимым проводить отличие этих сделок по четырем основным признакам.

Во-первых , при мене обе стороны (как физические, так и юридические лица) являются собственниками жилья. При обмене стороны всегда физические лица, при этом стороны не являются собственниками жилых помещений, занимают их по договорам социального найма.

Во-вторых , при мене стороны руководствуются ГК РФ наряду с ЖК РФ и нормативными актами, принимаемыми субъектами федерации.

В-третьих , у данных сделок различен порядок оформления. Договор мены заключается в письменной форме, и переход права собственности на обмениваемые объекты недвижимости подлежит государственной регистрации. Договор обмена также заключается в письменной форме, но оформление происходит через орган местного самоуправления.

В-четвертых, по договору мены жилое помещение может быть обменено на любой объект, не изъятый из гражданского оборота. Обмен возможен только в отношении жилого помещения, и на другое жилое помещение. Кроме того, нельзя не учитывать то обстоятельство, что для сторон договора мены не действует часть условий, при которых обмен не допускается по ЖК РФ.

На основании ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, включая временно отсутствующих.

Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена жилого помещения на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма и находящиеся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

В соответствии с ч. 4 и 5 ст. 72 ЖК РФ обмен жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Предоставление заявителям решений органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия также возможно и через многофункциональный центр.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников.

В статье 73 ЖК РФ предусмотрены случаи, когда запрещено заключать договор обмена:

  1. если к нанимателю жилого помещения предъявлен судебный иск, т.е. право на жилое помещение поставлено под сомнение. Это могут быть иски о расторжении или изменении договора найма, о признании недействительными обменов жилых помещений, об оспаривании права пользования обмениваемым жилым помещением. В случае возникновения таких споров до разрешения судом вопроса о праве на жилое помещение договор не может быть заключен;
  2. если обмениваемое жилое помещение признано непригодным для проживания;
  3. если жилое помещение подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях, либо грозит обвалом. В этих случаях решается вопрос о предоставлении гражданам, проживающим в таких жилых помещениях, другого, благоустроенного жилья;
  4. если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений. В случаях капитального ремонта без переустройства и перепланировки обмен допустим;
  5. обмен жилыми помещениями, если в связи с обменом в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний;
  6. обмен служебного жилья и общежитий. Правовое положение служебного жилого помещения не позволяет производить обмен этих квартир, так как служебное жилье предоставляется для заселения граждан, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать вблизи от места работы. Обмен привел бы к изменению режима служебного жилья. В качестве общежития жилое помещение предоставляется на период работы или учебы гражданина, поэтому обмен не допускается.

Данный перечень не является исчерпывающим.

В настоящее время порядок осуществления обмена жилыми помещениями установлен в ст. 74 ЖК РФ. Для обмена жилыми помещениями между нанимателями необходимо получить согласие в письменной форме соответствующих наймодателей (с той и другой стороны) — от соответствующих должностных лиц органа местного самоуправления либо членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих.

Порядок оформления обмена жилыми помещениями. Во-первых , заключается договор об обмене жилыми помещениями. Заключается такой договор в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Во-вторых , договор представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений.

В-третьих , каждый из наймодателей дает согласие или отказ в даче такого согласия на осуществление обмена, которое оформляются в письменной форме и должно быть выдано им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения. В-четвертых, на основании договора об обмене жилыми помещениями и согласия каждого наймодателя ранее заключенные договоры социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями расторгаются.

В-пятых , одновременно каждым из наймодателей заключаются новые договоры социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом. Это осуществляется наймодателем не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения гражданина и представления вышеназванных документов.

Согласно ст. 75 ЖК РФ совершаемый или совершенный обмен жилыми помещениями по иску заинтересованных лиц (членов семьи нанимателя, органов местного самоуправления, жилищно-коммунальных организаций), прокурора может быть признано судом недействительным по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, как оспоримые или ничтожные сделки, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований ЖК РФ.

В случае признания обмена недействительным стороны договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

Если обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена. Возмещается только реальный ущерб, а не упущенная выгода.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

Вопросы, касающиеся обмена жилыми помещениями, урегулированы ст. 72—75 ЖК РФ.

В ст. 72 ЖК РФ установлено, что наниматель жилого по­мещения по договору социального найма с согласия в пись­менной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставлен­ное по договору социального найма другому нанимателю.

Это интересно:  Приказ об увольнении по соглашению сторон: образец документа, служащего основанием для расторжения трудового договора, в том числе с выплатой компенсации

При этом проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимае­мого ими жилого помещения по договору социального най­ма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем жилого помещения и прожи­вающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осу­ществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются за­служивающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей на­нимателей данных жилых помещений, допускается с пред­варительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями на­рушает права или законные интересы указанных лиц. Ре­шения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставля­ются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

В ст. 72—75 ЖК РФ во многом сохранен действовавший ранее порядок обмена жилыми помещениями. Вместе с тем в законодательстве появилось много новых положений.

1. Запрещен так называемый родственный обмен жилых помещений, который предусматривался ст. 70 ЖК РСФСР (совершеннолетний член семьи нанимателя был вправе с письменного согласия нанимателя и остальных членов се­мьи (в том числе и временного отсутствующих, за которы­ми сохраняется право на жилую площадь) обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения).

2. Требуется обязательное согласие наймодателя на обмен занимаемого гражданами жилого помещения (ч. 1 ст. 72 и ч. 4 ст. 74 ЖК РФ).

3. Не предусмотрен обмен жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на жилое помещение, принадлежащее гражданам на праве собственности, а также занимаемое в доме ЖК и ЖСК. Иначе говоря, обмен возможен только с другим нанимателем жилого помещения по договору социального найма (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ).

4. Обмен жилыми помещениями оформляется путем заключения (в письменной форме) соответствующего договора (ч. 2 ст. 74 ЖК РФ). Указанной статьей установлено, что обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями. Он заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в его даче оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или его представителю не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с граж­данами, обменивающимися жилыми помещениями в соот­ветствии с указанным договором, и одновременного заклю­чения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с граж­данином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им предусмотренных законодательством документов.

Касаясь в целом данного вопроса, следует отметить, что сужение прав граждан при обмене жилых помещений связа­но с установлением нового режима использования жилья по договору социального найма. Он заключается в том, что жи­лищный фонд социального использования не должен утра­чиваться. Однако, на наш взгляд, следовало бы сохранить обмен жилых помещений, представленных по договору со­циального найма на частное жилье, в том числе в домах ЖК и ЖСК, поскольку в таких случаях происходит вселение в указанные жилые помещения других жильцов, которые бу­дут проживать по договору социального найма, т.е. режим использования жилых помещений не изменяется.

Для защиты жилищных прав несовершеннолетних, неде­еспособных или ограниченно дееспособных граждан сохра­нено требование закона об обязательном предварительном согласии органов опеки и попечительства на проведение обмена жилых помещений, в которых проживают указан­ные выше граждане (ранее ч. 3 ст. 67 ЖК РСФСР, теперь ч. 4 ст. 72 ЖК РФ). Данное положение основано на нормах п. 4 ст. 292 ГК РФ:

«Отчуждение жилого помещения, в котором проживают на­ходящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законо­дательством интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства».

Часть 3 ст. 72 ЖК РФ регулирует вопросы принуди­тельного обмена жилой площади, осуществление которого возможно только в судебном порядке. (Аналогичную норму содержала ст. 68 ЖК РСФСР.)

В постановлении Пленума № 2 указано, что при рас­смотрении дел о принудительном обмене жилого помеще­ния судам надлежит тщательно проверять, заслуживают ли внимания доводы и интересы членов семьи, проживающих в обмениваемом помещении. Под заслуживающими внима­ния доводами и интересами членов семьи следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возрас­та, состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляе­мым в порядке обмена жилым помещением.

Если спор возник между бывшими членами семьи, зани­мающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одно­го или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие нани­матели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, по­влекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.

В ст. 73 ЖК РФ установлено, что обмен жилыми поме­щениями между нанимателями данных помещений по до­говорам социального найма не допускается в случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

В соответствии со ст. 75 ЖК РФ обмен жилых поме­щений может быть признан недействительным. Это имеет место по основаниям, установленным ГК РФ для призна­ния сделки недействительной (ст. 166—181). В частности, в ст. 166 ГК РФ предусмотрено:

«1. Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

2. Требование о признании оспоримой сделки недействитель­ной может быть предъявлено лицам, указанными в настоящем Кодексе.

Это интересно:  Долевое участие в строительстве многоквартирных домов 2019 - договор

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтере­сованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе».

В ст. 167 ГК РФ указаны последствия недействительно­сти сделки и предусмотрены общие положения по данному вопросу:

«1. Недействительная сделка не влечет юридических послед­ствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействи­тельностью, и недействительна с момента ее совершения.

2. При недействительности сделки каждая из сторон обя­зана возвратить другой все полученное по сделке, а в слу­чае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законодательством.

3. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, при­знавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время».

Из названных выше статей ГК РФ вытекает, что сдел­ки с жилыми помещениями могут быть оспоримыми, т.е. вопрос об их недействительности устанавливается судом, либо ничтожными, когда с момента совершения сделки (обмена) она является недействительной. В таких случаях суд, констатируя данный факт, принимает решение лишь о последствиях недействительности сделки (обмена жилых помещений).

Обмен жилыми помещениями будет оспоримым, если он совершен несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей или других законных представите­лей (ст. 175 ГК РФ), или ничтожным, если совершен граж­данином, признанным недееспособным вследствие психи­ческого расстройства (ст. 171 ГК РФ). В соответствии со ст. 75 ЖК РФ:

«1. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требо­ваний, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. В случае признания обмена жилыми помещениями, предо­ставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

3. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена».

Из ч. 1 ст. 75 ЖК РФ следует, что обмен жилыми поме­щениями может быть признан недействительным, если он совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ. Это может иметь место, например, в случае оформле­ния обмена без письменного согласия наймодателя (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ), без предварительного согласия на обмен жилого помещения органа опеки и попечительства (ч. 4 ст. 72 ЖК РФ) и т.п.

В ч. 2 и 3 ст. 75 ЖК РФ предусмотрены последствия признания обмена жилых помещений недействительным: граждане, участвующие в обмене, подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. При этом виновная сторона, совершившая неправомерные действия, обязана возместить другой стороне соответствующие убытки (сто­имость переезда, произведенного ремонта и др.). Нормы, касающиеся возмещения убытков (ущерба), содержатся в ст. 15 ГК РФ.

34. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требования о письменном согласии всех членов семей нанимателей и соответствующих наймодетеля.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

• к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

• право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

• обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

• принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

• принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

• в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний (перечень определен Правительством РФ).

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в его даче оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю (представителю нанимателя) не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в перечисленных выше случаях и может быть обжалован в судебном порядке.

В результате заключения договора об обмене жилыми помещениями и получения согласия соответствующих наймодателей ранее заключенные договоры социального найма расторгаются, одновременно заключаются договоры социального найма между каждым из давших согласие наймодателей с переселившимися гражданами. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения соответствующих граждан и представления ими необходимых документов.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в т. ч. если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ. Согласно ст. 167 ГК РФ, в случае признания сделки недействительной она не влечет никаких юридических последствий (кроме связанных с ее недействительностью), а каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное ею по данной сделке. В отношении признания недействительным обмена жилыми помещениями, стороны подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон такого договора, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена.

Обмен квартиры по социальному найму

Обмен квартир, предоставленных по договорам социального найма – процедура, обозначенная нормами ст. 72 ЖК РФ. Операция обмена разрешает сделки с квартирами, которыми располагают несколько нанимателей. Единственным существенным моментом является – проживание всех участников в одном населенном пункте или в ином городе, размещающемся на территории России.

Договор мены

Обмен реализуется в виде договора, который:

  • оформляется в трех экземплярах,
  • подлежит обязательной регистрации,
  • подписывается всеми лицами, осуществляющими обмен помещений,
  • передает права, а также обязанности, которые изложены в договорах найма иным гражданам.

Обменять квартиру по договору социального найма можно только после получения акцепта исполнительного органа муниципального образования. Каждый участник процедуры обмена передает чиновникам оригинал договора. Мена может быть приостановлена, если имеются основания, прописанные в ст. 73 ЖК РФ.

Сущность сделки обмена

  • прекращение первоначальных договоров найма;
  • формирование новых соглашений о предоставлении жилой площади;
  • переоформление документации в течении 10дней.

Договор жилищного (социального) найма является одним из важных документов для исполнения процедуры обмена. Кроме него также потребуется:

  • заявление, в котором прописана необходимость совершения обмена квартир,
  • копия паспорта,
  • договор, разрешающий наем жилой площади,
  • жилищный ордер,
  • письменный документ от администрации о согласии на вселение,
  • документ о наличии членов семьи, которые будут занимать квартиру совместно с нанимателем,
  • акцепт органов, специализирующихся на решении вопросов связанных с опекой и попечительством граждан,
  • платежные документы, иллюстрирующие полноту оплаты коммунальных услуг.

Сложности обмена

Обмен муниципальных квартир связан с некоторыми сложностями:

  • большинство имущественных объектов являются предметом частной собственности;
  • слабая потребность среди населения в обмене;
  • сложность истребования материальной компенсации,
  • длительные сроки .
Это интересно:  Аренда земельного участка под ИЖС: что это такое, сколько это будет стоить, как оформить договор в администрации, чтобы взять территорию в пользование?

Сделка по обмену жилых помещений будет удачной если:

  • накопить запас терпения,
  • проявлять активность и настойчивость,
  • идти на компромисс с иными участниками сделки.

Операция обмена не требует денежных трат. Ее можно производить самостоятельно или привлекать для достижения цели посредников. При этом важно понимать сколько денег стоит ваша квартира, для того чтобы получить равноценный вариант обмена. Стоимость муниципального жилья теоретически приравнивается к приватизированному, в ситуациях, когда физические и технические характеристики квартир совпадают. Фактически, его стоимость оказывается несколько ниже, ведь муниципальную квартиру нельзя реализовать на рынке или завещать. Обмен всегда происходит только после приобретения согласия собственника на изменение жилищных условий. Если владелец квартиры противится обмену сделку превращается в нереальную задачу.

Жилищный Консультант

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Аренда квартиры

Обмен жилыми помещениями

Содержание статьи:

Обмен жилыми помещениями по договору социального найма

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

+7 (499) 553-09-05

+7 (812) 448-61-02

+7 (800) 550-38-47

Обменять свое жилище можно на другое только при условии его предоставления во временное пользование по договору соцнайма. Если жилец и члены его семьи не смогли найти общий язык насчет обмена, каждый из них может обратиться в судебную инстанцию с требованием о принудительном обмене. Если жилплощадь занимают граждане, являющиеся несовершеннолетними, недееспособными или ограниченными в своих действиях, то обмен может произойти лишь с разрешения службы опеки, которое необходимо оформить в письменном виде. Законом предусматривается междугородний обмен жилыми помещениями по договору социального найма, которые находятся в различных населенных пунктах и разных субъектах страны.

Существует ряд условий, при наличии которых обмен невозможен:

  • Когда в отношении нанимателя рассматривается вопрос о прекращении акта либо о внесении изменений в его содержание.
  • Когда право на эксплуатацию жилплощади рассматривается в судебном порядке.
  • Если жилище является непригодным для эксплуатации.
  • При наличии решения о сносе, капитальной реставрации или перепланировании в квартире.
  • Когда в квартиру может заселиться гражданин, имеющий заболевание хронического типа.

Для юридического оформления обмена потребуется составить специальное соглашение, где будут прописаны все условия сделки, права и обязанности сторон, возможные последствия. Акт оформляется в письменном виде, и оригиналы предоставляются каждому из владельцев жилищ, с целью получения разрешения на дальнейший обмен.

Порядок обмена жилыми помещениями

Обмен квартир социального найма производится в соответствии с определенным законом порядком:

  1. Один наниматель договаривается с другим относительно обмена.
  2. Если условия сделки не противоречат законодательным нормам, то каждый из нанимателей подает собственнику жилья предварительное соглашение о будущем обмене.
  3. Не позже чем через десять рабочих дней с момента подачи всего пакета бумаг наймодатель обязан дать ответ. Положительное или отрицательное решение также оформляется в письменном виде. Отказ предусмотрен лишь в том случае, когда содержание акта противоречит закону. Все остальные варианты оспариваются в судебном порядке.
  4. При согласии старые договоренности расторгаются и между новым нанимателем и наймодателем заключается акт соцнайма. На данную процедуру также отводится не больше десяти рабочих дней, с момента обращения человека и предоставления всех бумаг.

Для того чтобы обменять два помещения, оформленных в качестве предмета по договору соцнайма, потребуются следующие документы:

  • личные бумаги нанимателя;
  • ордер на жилище и договор соцнайма;
  • выписка из домовой книги о числе жильцов в квартире;
  • информация о квартире (с указанием числа комнат);
  • письменное разрешение членов семьи жильца, а также органов опеки (при необходимости);
  • предварительное соглашение об обмене;
  • письменное разрешение наймодателя.

Помимо оригиналов документов, потребуются копии каждой бумаги. Список не является полным. В него могут быть добавлены различные документы, необходимость которых будет зависеть от индивидуальных условий сделки.

Признание недействительности обмена жилыми помещениями

Существует вероятность признания соглашения недействительным. Основания подобного решения прописаны в жилищном кодексе. К таковым относятся:

  • Оформление сделки с нарушением требований, оговоренных законом, к оформлению документации.
  • При наличии неправомерных действий одного из участников.

Если акт об обмене отнесен к ничтожным в связи с неправильным оформлением, то оба участника сделки возвращаются в те жилища, которые занимали до исполнения условий договоренности. Когда речь идет о неправомерности действий одной из сторон, то виновник обязан возместить ущерб, причиненный другому участнику соглашения, в полном объеме.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по обмену жилыми помещениями по договору социального найма

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Антон. Я с женой и дочерью занимаю муниципальную жилплощадь. В соседнем населенном пункте мне предложили работу с хорошей заработной платой. Чтобы не снимать там жилье, пришлось поискать варианты и найти человека, который также занимает жилище на основании акта соцнайма и желает переехать в наш город.

Мы составили предварительную договоренность, и я обратился в администрацию. Через неделю получил отказ, где в качестве причины было указано то, что обмен в другой регион невозможен, и единственное, что возможно сделать — это просто съехать с квартиры.

Подскажите, правомерен ли отказ муниципалитета и могу ли я оспорить свою точку зрения в суде?

Ответ: Добрый день, Антон. Все ваши действия абсолютно законны и вы вправе обратиться в соответствующие инстанции. Дело в том, что статья 77 ЖК РФ указывает на причины, при которых наймодатель вправе отказать нанимателю в обмене. Ваша ситуация не имеет таких оснований. Более того, согласно действующему законодательству, обмен муниципальными квартирами осуществляется в пределах региона. Следовательно, отказ наймодателя неправомерен и вы имеете все основания для обращения в судебные инстанции.

Пример по обмену жилыми помещениями по договору социального найма

У Исаевых подрос ребенок и, чтобы отдать его в хорошую школу, они обратились к собственнику жилища насчет обмена своей квартиры на похожую в соседнем микрорайоне города.

Собрав все бумаги и оформив предварительный акт обмена, они направили документы владельцу жилья, на что получили отказ.

Поскольку их несовершеннолетний ребенок также считается жильцом, то помимо письменного соглашения супруги, должно иметься разрешение от службы опеки.

После того, как родители ребенка получили необходимую бумагу, они повторно обратились к нанимателю и добились разрешения на обмен жилья социального найма.

Заключение

В заключение можно сделать ряд выводов:

  1. Обмен жилья при наличии договора соцнайма производится в соответствии с законодательством.
  2. Обязательными условиями сделки является то, что второе помещение также должно быть предоставлено участнику сделки по соглашению соцнайма и площадь этой квартиры обязана соответствовать утвержденным нормам.
  3. Для заключения соглашения потребуется письменное разрешение наймодателя, разрешение всех жильцов квартиры и службы опеки при необходимости.
  4. На оформление документации по сделке отводится не более десяти дней с момента получения согласия от нанимателя.
  5. Существует ряд условий, при наличии которых обмен совершить нельзя.
  6. Обмен признается недействительным, если сделка была оформлена с нарушениями законодательных положений, либо при превышении полномочий со стороны одного из участников.
  7. Члены семьи и сам наниматель имеют право составить иск в суд для принудительного обмена жилища.

Список законов

Вам будут полезны следующие статьи

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

Статья написана по материалам сайтов: isfic.info, studopedia.ru, studfiles.net, www.gilkod.ru, estate-advisor.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector