Как продлить договор аренды земельного участка

Государственные и муниципальные земли предоставляются гражданам и организациям в аренду на основании результатов аукциона. Как правило, такое соглашение является срочным, и по окончании требуется продление договора аренды земельного участка.

Сегодня поговорим о том, как и на каких условиях продлить контракт без проведения торгов, какие могут быть основания для отказа, и каков порядок действий для пролонгации арендного соглашения.

Содержание

Варианты продления договора аренды земельного участка

Аренда предполагает временное пользование чьим-либо имуществом. В зависимости от вида земельного участка и его назначения срок аренды устанавливается Земельным кодексом (далее ЗК РФ) в п. 8 ст. 39.8. Например, для размещения линейных объектов (газопровода, водопровода и т. д.) срок составляет 49 лет, для ИЖС – 20 лет, для сельскохозяйственных нужд (сенокошения, выпаса животных и т. д.) – не более 3-х лет. Законом также предусмотрена возможность продления найма в следующих случаях:

  1. Земля была предоставлена гражданину или юридическому лицу без проведения торгов.
  2. Первоначальный договор был заключен на землю сельхозназначения по результатам аукциона.

Основанием для пролонгации служит заявление арендатора, а в некоторых случаях решение администрации или суда.

Продление договора аренды возможно путем:

  • заключения нового договора;
  • составления дополнительного соглашения;
  • автоматической пролонгации.

В первом варианте заключается новый договор найма, условия которого могут быть изменены. При этом арендатор остается прежним, и его права на землю не меняются.

Во втором случае заключения нового договора не требуется. К уже существующему документу составляется дополнительное соглашение о продлении аренды, в которое могут быть внесены несущественные изменения первоначального договора.

Автоматическое продление возможно в случае, если после окончания срока найма арендатор продолжает пользоваться участком, при условии, что положения уже заключенного договора устраивают стороны и арендодатель не имеет претензий. Он остается в силе на тех же условиях.

Автоматическая пролонгация и заключение дополнительного соглашения могут осуществиться только при согласии сторон. Также продлить аренду можно на основании решения администрации или суда. В последнем случае – если между сторонами возникли имущественные или гражданские споры.

Необходимые условия для продления договора аренды земельного участка

Аренда земельных участков регулируется не только Земельным кодексом, но и главой 34 Гражданского кодекса (ГК РФ). Согласно положениям кодексов, продление договора возможно при соблюдении следующих условий:

  1. Заявление на пролонгацию должно быть подано за 3 месяца до окончания срока найма.
  2. У нанимателя не должно быть нарушений в использовании земли.
  3. Арендатор должен остаться прежним.
  4. У арендодателя, т.е. уполномоченного органа не должно быть претензий к арендатору.
  5. Если первоначальный договор аренды был заверен у нотариуса, то все дополнительные соглашения также должны заверяться.
  6. Земельный участок предоставлен без проведения торгов.

Подробный перечень условий содержится в ст. 39.6 ЗК РФ. При нарушении данных условий продление аренды будет невозможным.

Документы для продления:

  • паспорт арендатора или учредительные документы;
  • договор аренды;
  • доверенность, если обращается представитель;
  • выписка из ЕГРН;
  • разрешение на строительство;
  • справка об отсутствии задолженности.

Оригиналы предоставлять необязательно, достаточно копий.

Продление договора аренды участка: пошаговая инструкция

Продление аренды, как и любые другие юридические действия, требует определенной последовательности. Предоставленная ниже пошаговая инструкция позволит самостоятельно грамотно осуществить процедуру пролонгации.

Шаг 1. Составление письменного обращения

В первую очередь необходимо составить заявление о намерении продлить договор. В обращение обязательно должно быть указано следующее:

  • данные арендодателя – наименование органа исполнительной власти и ФИО уполномоченного лица;
  • ФИО и паспортные данные заявителя (арендатора);
  • текст заявления о намерении продлить наем;
  • перечень документов;
  • дата и подпись.

В основном тексте должны содержаться информация об участке и данные из договора аренды. Если арендатор желает изменить какие-либо условия предыдущего соглашения, то в тексте нужно это указать.

Шаг 2. Отправление адресату

После того как заявление и документы будут готовы, их нужно отдать в местную администрацию. Сделать это можно лично, через представителя, через почту России или по электронной почте. В последнем варианте заявление должно быть подписано электронной цифровой подписью.

Шаг 3. Получение согласия

Заявление рассматривается в течение месяца. В завершение арендатор получает административное решение о продлении найма участка.

Шаг 4. Регистрация нового договора

Административное решение служит основанием для заключения нового договора или дополнительного соглашения к предыдущему. Указанные документы обязательно должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Рассмотрение заявления происходит бесплатно. Оплатить потребуется только госпошлину за регистрацию договора в Росреестре. Ее стоимость одинакова во всех субъектов РФ для физических и юридических лиц – нанимателей – 350 р.

Отказ в продлении договора аренды земельного участка

При рассмотрении заявления администрация может отказать в пролонгации аренды. Причиной отказа может послужить любой из пунктов ниже:

  • земля изъята из оборота;
  • находится в резерве;
  • на участок наложен запрет;
  • земля использовалась не по назначению;
  • у арендатора существует задолженность по арендной плате.

Перечень оснований для отказа исчерпывающий. О принятом решении с обоснованием причины выдается соответствующее административное постановление. Если после принятого решения арендодатель заключил договор в течение года, то его действия будут признаны незаконными. Обжаловать ответ администрации можно в любом случае. Для этого нужно в течение 10 дней после отказа подать иск в суд, где судья, рассмотрев все материалы дела, примет соответствующее решение, на основании которого будет продлен наем территории.

Судебная практика

Примером оспаривания отказа может послужить дело Пензенского районного суда.

В 2016 г. гражданка К. обратилась в суд с иском о признании отказа в продлении договора необоснованным. В заявлении К. указала, что арендовала участок у администрации Пензенского района для ведения ЛПХ. В 2015 г. она обратилась к главе администрации с просьбой о пролонгации. Все условия для продления были соблюдены, однако, она получила отказ по причине того, что обратилась с заявлением после истечения срока договора.

В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что:

  • наем ранее неоднократно продлевался путем заключения дополнительного соглашения;
  • арендатор надлежащим образом выполняла свои обязанности по договору;
  • на арендуемом участке располагается жилой дом, который находится в собственности у К. на основании ДКП.

Исходя из этих данных и руководствуясь положениями ГК и ЗК РФ, суд удовлетворил иск К., поскольку согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Продление договора аренды земельного участка

Законодательство предусматривает определенный порядок, по которому физическим и юридическим лицам в аренду предоставляется земля. Основным документом подобного соглашения становится арендный договор, заключаемый на определенный срок. По истечении регламентированного периода при определенных условиях допускается продление использования участка одним из возможных способов.

Продлить договор аренды земельного участка допускается при одном из условий:

  • имеется согласие обеих сторон к дальнейшей пролонгации;
  • продление арендного договора на использование земельного участка осуществляется на основании законодательных норм;
  • при наличии разногласий и обращении в суд выносится соответствующее постановление о пролонгации.

Следует учитывать, что текущий арендатор имеет преимущественное право заключения нового договора или пролонгации предыдущего. Воспользоваться этим правом допускается до истечения срока действия контракта.

Способы продления

Продление договора аренды на новый срок осуществляется следующими способами:

  • заключается новый контракт;
  • подписывается дополнительное соглашение к текущему контракту;
  • действие аренды продлевается автоматически.

Новый договор заключается в ситуации, когда нет возможности составить дополнительное соглашение или существенно меняются условия аренды. В обеих ситуациях процедура идентична и повторяет порядок действий, по которому заключался первоначальный контракт. При этом если изначально договор составлялся на основании торгов, в новом документе указывается преимущественное право арендатора или решение суда.

Дополнительное соглашение о продлении аренды земельного участка заключается при условии, что таковое допускается основным договором. Если в контракте нет указания на юридическую силу дополнительных актов, необходимо заключать новое арендное соглашение.

Автоматическое продление допускается в ситуации, когда ни одна из сторон не предпринимает действий по расторжению договора – арендодатель не изымает земельный участок, а арендатор продолжает добросовестно вносить оплату. В таком случае пролонгация не ограничивается определенным сроком, а условия контракта остаются прежними.

Как продлить?

Для продления договора аренды земельного участка выполняется следующая процедура:

  • за три месяца до истечения срока арендующий обращается в местную администрацию с сопутствующими документами;
  • составляется заявление о продлении срока действия аренды земельного участка;
  • заявление с документами принимается на рассмотрение, решение выносится в течение месяца;
  • на основании принятого решения заключается новый договор аренды земельного участка или дополнительное соглашение о его продлении.

Без торгов

Продление договора аренды земельного участка на новый срок без торгов допускается в соответствии со статьей 621 ГК РФ. Она определяет преимущественное право арендатора на заключение нового контракта или дополнительного соглашения о продлении. Однако если оформление не проходило государственную регистрацию, то преимущественное право не учитывается.

Указанное положение определяет условие для оформления – добросовестное исполнение обязанностей арендатора. Для заключения соответствующего соглашения до истечения срока аренды земельного участка, следует подать заявления в органы местной администрации.

Статья 621 также предписывает и возможность оспорить отказ в пролонгации использования земли. Если в течение года с окончания контракта заключается соглашение с другим лицом, первый арендатор вправе подать иск в суд на ущемление своего преимущественного права.

Под строительство

Если договор оформляется на земельный участок под индивидуальное жилищное строительство, арендатор также имеет все права на продление срока действия. Обусловлено данное предписание наличием его имущества – постройки, для которой и арендуется земля. Ее передача другому лицу является прямым нарушением имущественного права застройщика.

Это интересно:  Как оформить договор купли-продажи земельного участка?

Продлить срок действия договора аренды земли под ИЖС допускается по упрощенной процедуре – достаточно лишь представить соответствующие документы о постройке и арендный договор. Продление не допускается в следующих ситуациях:

  • контракт не предусматривал строительства и имеет соответствующие запреты в условиях;
  • категория земли не позволяет ведение строительства;
  • арендатор не начал застройку.

Заявление в земельный отдел местной администрации подается в свободной форме с учетом определенных критериев:

  • указывается наименование отдела или имя уполномоченного лица, которому подается документ;
  • прописывается имя заявителя или наименование юридического лица;
  • приводится краткое изложение ситуации – на каких основаниях был заключен договор аренды земельного участка, прописывается категория земли, цели использования;
  • определяются правовые основания, по которым допускается продление аренды земельного участка;
  • излагается намерение продлить контракт;
  • приводится перечень сопутствующей документации;
  • проставляется дата и подпись, если заявление подается юридическим лицом – печать.

Заявление может быть составлено самостоятельно. В некоторых отделах форму и образец документа предоставляют для заполнения на месте.

Регистрация продления договора аренды

Продление договора аренды земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации. В расчет берется срок в один год – если совокупный период арендования по основному контракту и дополнительному соглашению превышает 12 месяцев, все документы регистрируются.

Аренда земельных участков у государства и органов местного самоуправления предусматривает длительный период использования земли. Поэтому после заключения соглашения о продлении обращаются в управление Росреестра по месту нахождения земельного участка. В перечень документов необходимо включить:

  • удостоверение личности или свидетельство о регистрации юридического лица;
  • контракт со всеми дополнительными соглашениями;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины.

Могут ли отказать в продлении договора аренды земельного участка?

В продлении договора аренды земельного участка могут отказать. В этой ситуации арендатор по истечении контрактного срока на равных со всеми подает заявку на дальнейшее использование земли.

Основания для отказа в продлении соглашения об аренде земли на новый срок могут быть следующими:

  • указанный земельный участок был изъят из оборота или изменилась его категория, не допускающая использования в соответствии с текущим договором;
  • земля перешла в государственный резерв;
  • имеется запрет на приватизацию указанной территории.

Можно ли оспорить отказ?

Основание для отказа указывается в письменном уведомлении, выдаваемом заявителю. Если он считает свои права нарушенными, с данным документом он может оспорить отказ в суде. При этом следует учитывать причину для соответствующего обращения.

Если арендатором было завершено строительство, а в дальнейшей аренде земельного участка отказывают – это прямое нарушение его прав, которое может успешно оспариваться в суде. Если же обращение основывается лишь на преимущественном праве арендования, а земля вышла из оборота – дело не будет рассматриваться.

Другая ситуация – если арендатору в продлении было отказано, однако в течение года земельный участок был предоставлен другому лицу. В этом случае также подают документы в суд.

Для обжалования к иску прилагают договор аренды, копию заявления на продление и письменный отказ органов местного управления. Документы подают в районный суд по месту нахождения земельного участка.

Как продлить договор аренды земельного участка? Сроки и порядок пролонгации

Арендуемые участки обладают определёнными гарантиями, допускающими приоритет арендатора в пользовании ими по завершении срока договора аренды. Продлением называется пролонгация договора аренды земельного участка, у которой есть свои особенности, условия и сроки. Рассмотрим данный вопрос в статье.

Способы пролонгации

Наём земель предусматривает оговаривание сроков пользования по усмотрению сторон, либо срок не указывается, что предусматривает владение им бессрочно, то есть до момента расторжения по обоюдному согласию сторон или в одностороннем порядке.

Установление срока не становится ограничением арендатора в правах пользования. Так как он может продлятся по взаимной договорённости или в соответствии с гражданскими правами сторон соглашения.

Способы продления аренды земельного участка зависят во многом от статуса собственника ЗУ, в качестве которого может выступать:

  • физическое лицо;
  • юридическое лицо;
  • муниципалитет.

Сроки договора между юридическими и физическими лицами регулируются по взаимному усмотрению. Обычно действие договора продляется автоматически, если стороны не изъявили желания прекратить взаимодействие. То есть, не расторгнутый надлежащим образом договор продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок. Если одна из сторон не изъявила заблаговременного желания прекратить аренду, выраженное в письменной форме и переданное официально, он остаётся в силе. Последующие действия по возвращению ЗУ будут строиться не на завершении срока действия, а на расторжении договора аренды.

Более сложные варианты продления договора аренды земельного участка могут возникнуть, если арендуются муниципальные земли. Здесь целесообразно проявить инициативу в продлении сроков аренды, так как административный орган вправе выставить освобождающийся участок на аукцион. Не осведомлённый пользователь, пропустив официальные сроки аукциона, может лишиться права пользования. Конечно, нарушение имущественных прав граждан со стороны властей недопустимо. Но определение их действий как ненадлежащих или беспечных, не является нарушением имущественных прав.

Поэтому муниципальные участки продляют использование при непосредственном участии арендаторов:

  • по согласованию;
  • при участии в торгах;
  • через суд.

Условия продления

Пролонгация пользования наделом на условиях найма допускается при соблюдении следующих условий:

  1. взаимное согласие партнёров, допускающее автоматическое продление действия договора аренды или при заключении дополнительного соглашения.
  2. На основании административного решения, в случае возникновения непредусмотренных нюансов или по соглашению сторон, если собственник ЗУ – муниципалитет.
  3. На основании решения суда, если между сторонами возникли имущественные или гражданско-правовые разногласия.

Современная политика муниципальных образований – предоставлять земли в аренду на основании торгов, не должна касаться арендаторов. Но так как арендатор, по своему усмотрению может участвовать в аукционе, он обязан заявить о своих намерениях и условиях заведомо. То есть, путём подачи заявления, легализовать собственное право пролонгации используемого участка без участия в торгах.

Как продлить договор аренды земельного участка?

Порядок продления договора аренды земельного участка на самом деле достаточно простой. Не считая некоторых нюансов нужно просто подать заявление.

Заинтересованное лицо обращается в земельный отдел администрации к уполномоченному должностному лицу с заявлением, написанным на имя председателя местного исполкома. В сельской местности, где администрация не имеет подобных подразделений, следует обращаться с заявлением непосредственно к главе администрации.

Основное содержание заявления состоит из сведений:

  • о договоре аренды, на основании которого возникло право пользования участком, с указанием даты его заключения и регистрации;
  • о сроках действия соглашения, которые предполагают его завершение, с указанием конкретной даты.

Изъявляются дальнейшие намерения заявителя о пролонгации действия договора аренды, с правом использования предоставленного на этом основании надела, по целевому назначению, в соответствии с разрешённым использованием.

После этого даётся ссылка на преимущества, которые получает арендатор при продлении права пользования ЗУ. Оно регламентировано действием статьи 621 ГК РФ. Это право освобождает его от участия в аукционе. Ссылаясь на данное положение, следует указать, что:

  • арендуемый им участок не должен выставляться на аукцион и участвовать в торгах.
  • Пролонгация надела в его пользу осуществляется без участия в аукционе, на льготных основаниях.

В подтверждение даётся перечень приложений, к которым относится договор аренды ЗУ и копия документов, удостоверяющих личность. Для представителей – доверенность.

Сроки рассмотрения заявления занимают приблизительно месяц, все действия выполняются администрацией безвозмездно. После принятия решения, выдаётся административное решение, на основании которого следует перерегистрировать договор в Росреестре, опираясь на правила ФЗ, вступившего в силу 21.07.97 г., под № 122-ФЗ, санкционирующего регистрацию недвижимости, проводимых имущественных сделок и приложений к договорам. Стоимость регистрационной пошлины составит 350 рублей.

Действия в случае отказа администрации от продления действия договора

Если административное решение будет отрицательным, его допустимо оспорить в суде. Для этого в течение 10 дней в районный суд по месту расположения административного органа, нарушившего права гражданина, следует подать исковое заявление.

В нём нужно указать, на каком основании заявитель получил отказ от главы исполкома, с приложением официальной выписки из решения административной комиссии, которой санкционирован отказ в продлении действия договора. Так же приложить подтверждение того, что использование надела было добросовестным, с соблюдением гражданско-правовых и санитарных норм.

Решение суда, вынесенное в пользу истца, станет основанием продления договора.

Продление договора аренды земельного участка для строительства

Исходя из законодательных положений, не продление аренды на застраиваемый ЗУ – нарушение имущественных прав арендатора. Преимущества его использования предусмотрены не только правами лица как арендатора, но и наличием собственности на строение и ответственного распоряжения этой собственностью.

Подробнее права и обязанности арендатора и арендодателя описаны здесь.

Аренда таких участков может прекратиться по завершении сроков договора только при условии:

  1. строительство не было санкционировано договором аренды, о чём в его положениях прямо указано.
  2. Категория земель и разрешённое целевое использование не предусматривали строительства в принципе.
  3. Строительство не было начато на участке, предназначенном под возведение жилого (нежилого) объекта.

Перечисленные причины продления договора аренды земельного участка для строительства опираются на положения статей 25, 26 ЗК РФ.

Если вас интересует аренда земель с/х назначения, тогда вам следует прочитать другую нашу статью.

Так как аренда ЗУ даёт право на льготное обеспечение правом пользования после прекращения действия договора, арендатор может освобождаться от участия в торгах. Иногда допускается автоматическая пролонгация срока действия.

3 способа пролонгации (продления) договора аренды земли и важные нюансы!

Любой документ, определяющий договорённости, обязательно будет содержать конкретные сроки, в пределах которых, эти договорённости будут правомочными.

Однако земельная правоустанавливающая система очень специфична, что предполагает специализированный алгоритм действий в отношении заключаемых договоров, в том числе – и в условиях продления сроков пользования участком.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Способы продления

Способы продления договора аренды земельного участка. В их число входят:

  • перезаключение на новый срок;
  • путём дополнительного соглашения;
  • автоматическая пролонгация.

В первом случае договор составляется снова, при возможном изменении или сохранении (на усмотрение сторон) пунктов предыдущего документа.

Обязательными условиями для этого будут регистрация нового договора и сохранение субъекта сторон.

Права арендатора земельного участка не могут меняться произвольно, договор должен перезаключаться с теми же лицами, что в предшествующем случае.

Во втором случае, составляется дополнительное соглашение по продлению, которое также должно быть зарегистрировано по соответствующим правилам.

Это интересно:  Регистрация договора долевого участия в росреестре

Различие этой процедуры в том, что соглашение должно опираться на все положения уже существующего договора. Автономной силы оно не имеет.

Условия продления договора будут различны в соответствии со способами его продления. Общим останется лишь условие сохранения субъекта сторон.

Если договор перезаключается – в него можно внести изменения практически по всем пунктам, включая изменение периода полномочий (сроки). Здесь можно изменить условия:

  • оплаты и внесения платежей;
  • пользования и распоряжения;
  • разрешение или запрет на договор субаренды земельного участка;
  • условия расторжения договора аренды земельного участка;
  • предусмотреть новые условия, дающие дополнительные преимущества.

К перезаключению удобно обращаться при заключении долгосрочных договоров, которые утрачивают свою рентабельность в свете объективно меняющихся событий. При этом старый договор со всеми вносимыми в него дополнениями полностью нивелируется.

Соглашение, в отличие от автоматического продления может внести изменение сроков, на которые продляется договор и включить в себя непринципиальные корректировки условий пользования участком.

В отличие от перезаключения договора, составление соглашения более удобно, менее хлопотно и экономично.

При отсутствии действий сторон и автоматического продления, договор остаётся в силе и его последующее расторжение станет затруднительным без веских на то, причин. При этом для его продления должно быть отсутствие претензий обеих сторон и ответственное выполнение условий договора.

При серьёзном подходе к делу и во избежание толкований, договор необходимо перезаключать. Если появится намерение выкупа земли или иные приоритетные перспективы – пролонгированный договор могут не признать действующим. Поэтому обратите внимание на собственные мотивы землепользования и его перспективы, прежде чем решать, по какой форме продолжать пользование.

В то же время зачастую судебные разбирательства отказываются признавать новый договор заключённым, ссылаясь на действие пролонгированного договора, который не имеет срока давности, если арендатор продолжает использовать земельный участок.

Порядок пролонгации устанавливается соглашением сторон.

При продлении аренды по взаимной договорённости наиболее удобно составлять соглашение, оговаривающее факт продления договора.

Это самый простой и распространённый вариант. Соглашение может быть составлено только в период его пролонгации, иначе его дееспособность может быть поставлена под сомнение.

Когда аренда осуществляется между физическими лицами, им надлежит обменяться письмами. Одна сторона (обычно – арендодатель) уведомляет другую об истечении договора и предлагает оформить его продление. После этого происходит оформление соглашения. Даже если стороны находятся в одном городе, желательно письменное уведомление с подтверждением получения, чтобы впоследствии не возникло вопросов о неправомочности составленного соглашения. Более подробно об этом здесь.

Если арендатор юридическое лицо, муниципалитет – пишется заявление на имя собственника, по общим правилам составления заявлений:

  1. В верхнем правом углу листа формата А-4 указывается наименование организации – арендодателя и уполномоченное на принятие решений лицо с указанием фамилии, инициалов, должности. Например: «Председателю комитета по делам муниципального имущества Иванову И.И.».
  2. Ниже указываются собственные данные.
  3. Посередине листа пишется наименование документа и основной текст по существу вопроса о продлении аренды участка.
  4. Дать перечень прилагаемых документов.
  5. В завершение – дата и подпись (с расшифровкой).

Основной текст, включает в себя данные из основного положения договора, ссылку на предмет аренды. Характеристики участка, основанные на кадастровых записях и внесённые в основной договор, нужно перенести полностью, после чего просить о продлении его аренды (с какого числа).

Заявление можно передать:

  • лично или через доверенное лицо;
  • по почте, с вложенной в него описью с уведомлением о получении;
  • по электронной почте, используя электронную подпись.

После передачи заявления, дождавшись ответа, следуйте согласно действиям, исходящим из решения арендодателя или опротестуйте их.

Продление договора без торгов – вопрос неоднозначный. Обычно муниципальные образования берут на себя законодательную ответственность и инициативу.

Однако те физические или юридические лица, которые по договору аренды изначально получили право пользования без участия в торгах, могут пролонгировать это условие подачей заявления, которое предложено выше.

Скачать образец заявления о продлении срока аренды земельного участка.

Если в продлении отказано, то необходимо исходить из формы собственности арендуемых земель.

Арендодатель – физическое лицо, отказавший в продлении договора без предъявления претензий и сдавший участок в аренду третьему лицу, может подлежать ответственности.

В этом случае им нарушено право приоритетной очереди, которая представляется участнику последнего договора. Право приоритета может сохраняться за ним на протяжении года, после чего последствия договора утрачивают силу.

В этом случае, судебным решением может быть принято постановление не только о том, чтобы вернуть право на продление аренды, но и возместить убытки за расторгнутый неправомерно, договор. Если отказ осуществляется на основании претензии – то её характер должен быть правомочным и иметь статус доказательства.

Современное арбитражное судопроизводство богато примерами возбуждения иска арендатором, требующим взыскать с ответчика только материальное возмещение убытков. В этом случае также необходимы доказательства о том, что такой убыток действительно был нанесён.

Иначе обстоит дело при отказе в продлении со стороны хозяйствующего субъекта (муниципалитета). Этот правоустанавливающий орган не обязан учитывать право приоритета очереди арендатора, но может это сделать по своему усмотрению. В связи с развитием новых условий, предъявляющих требование к участию в торгах, право приоритета для земель данных форм собственности, может быть в итоге, полностью аннулировано.

Тем не менее, право пользования на условиях аренды вы всегда можете попытаться отстаивать в судебном порядке, основываясь на изложенных выше правах и ответственности сторон.

Судебная практика

Семья арендовала пригородный земельный участок с постройками.

С арендодателем у них была устная договорённость о пролонгации договора на следующих условиях.

Арендаторы обязались облагородить участок путём проведения работ по ландшафтному дизайну, насаждения плодово-ягодных культур и капитального ремонта строений. В качестве услуги со стороны собственника (хорошего знакомого) они запросили минимальную стоимость арендной платы. По окончании срока действия договора, в их сторону был составлен отказ.

Эту процедуру арендодатель провёл надлежащим образом, уведомив о своём решении заблаговременно и дав устные обещания о выплате затрат в течение года. Однако за прошедший год обещаний он не выполнил, зато оформил участок в аренду третьим лицам за достаточно высокую плату.

В сторону арендодателя было возбуждено дело в суде. Истцы затребовали возмещения затрат. Но в иске им было отказано, так как они не смогли формально доказать собственной причастности к работам на участке.

Этот пример не единичный. В каждом случае, когда доказательная база не подкрепляется правовой основой, исковые требования рушатся. Такие примеры примечательны подтверждением того, что никакие дружеские и даже родственные отношения не заменят сторонам договорных обязательств.

Как было показано, имущественные земельные отношения далеко не однозначны, что означает недопустимость малейшей небрежности в их оформлении. Договор аренды как центральное звено правомочности пользования, может приращиваться любыми надлежаще оформленными и зарегистрированными соглашениями и дополнениями к договору.

В них можно учитывать все нюансы, изменения условий и предпочтения сторон.

Особенное внимание необходимо обращать на договорные обязательства в преддверии завершения действия сроков аренды, когда договорные отношения особенно уязвимы.

Выберите приемлемый для вас порядок действий, и не допускайте ошибок и промахов.

Комментарий эксперта-юриста

  • Имеет внушительный опыт работы в должности главного инспектора отдела финансового мониторинга управления безопасности Северо-Кавказского банка ОАО «Сбербанк России»;
  • Направление: противодействие легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путём, и финансированию терроризма. Элемент противодействия: анализ экономической и иной деятельности хозяйствующих субъектов и физических лиц;

Подробнее о наших экспертах вы можете узнать здесь.

Прочитав статью, возникло желание поделиться своими мыслями в отношении некоторых обстоятельств, на мой взгляд, некорректно изложенных.

В статье содержится утверждение об обязательности регистрации договора по аренде земельного участка. Всё не так однозначно. Из такого утверждения напрашивается вывод, что все договоры аренды земли должны проходит подобную процедуру.

В действительности, чтобы сделка признавалась заключённой, её государственная регистрация требуется только в случае, когда соглашением сторон оговорён срок аренды равный одному году либо превышающий его.

Дополнительное соглашение – это самостоятельная сделка, имеющая определённую цель. Если сделка по аренде земли подлежала регистрации, то дополнительное соглашение, меняющее условия сделки, заключается в той же форме, то есть требуется государственная регистрация.

Если же сделка не подлежала регистрации (срок меньше года или не определён), то изменяющая её условия сделка, так называемое дополнительное соглашение, тоже не следует регистрировать. Статья указывает на регистрацию дополнительного соглашения, как на действие обязательное, что не соответствует требованиям закона.

Правоотношения сторон во времени при окончании срока договора аренды земли, и их пассивном поведении при этом регулируются несколько иначе, чем повествует статья. Если договор предусматривал фиксированный срок аренды, который завершился, арендодатель не потребовал возврата земельного участка, а арендатор продолжает им пользоваться, то договор продлевается.

Однако не на тот срок, который был предусмотрен договором, а на срок неопределённый, независимо от того, на какой заключался основной договор. Стоит напомнить, что такой договор освобождён от государственной регистрации и продолжается до заявления о его прекращении.

Не могу согласиться с тем, что продлённые подобным образом договорные отношения встретят затруднение при их прекращении без веских причин. Наоборот, трудностей для его расторжения нет. Договор аренды, в котором срок не определён, расторгается в одностороннем порядке любой из сторон по первому заявлению с соблюдением сроков уведомления об этом.

Подписывая договор, вы самостоятельно выбираете срок арендных отношений, от которых зависит порядок действий и момент заключения сделки. Фиксированный срок равный году и больше – договор признаётся заключённым с момента государственной регистрации.

Любой срок меньше года – с момента подписания договора (государственная регистрация не требуется). Срок в договоре не определён – также с момента подписания, без регистрации.

Договор с неопределённым сроком имеет ряд достоинств: 1) не нужна регистрация, 2) стороны свободны в одностороннем расторжении договора, даже если это не предусмотрено его положениями.

Обоснование: Гражданский кодекс Российской Федерации (п. 2 ст. 609; п. 2 ст. 610; п. 1 ст. 452; п. 2 ст. 621); Земельный кодекс Российской Федерации (п. 2 ст. 22; п. 2 ст. 25; п. 2 ст. 26).

Способы и порядок продления аренды земельного участка

Любой договор содержит информацию о сроках его действия и возможностях продления. Не исключение — договор аренды земельного участка, имеющий нюансы в вопросах приоритета арендатора по завершении сроков его действия, условий составления и продления.

Это интересно:  Как заключается договор купли продажи автомобиля

Консультация специалиста поможет правильно составить договор аренды земельного участка, однозначно указав нем такие важные условия, как срок предоставления земли арендатору, условия ее использования, а также пролонгация арендного периода.

Как продлить аренду земельного участка юридически грамотно? Как взять используемый участок земли в аренду снова и с минимальными временными и финансовыми затратами?

Законодательный аспект

Аренда земли является выгодным с экономической точки зрения решением для развития бизнеса. Лицом, сдающим участок земли в аренду, может выступать как частное лицо, так и государственная власть.

Основными документом, регулирующими отношениями между арендатором и арендодателем, являются:

Одним из главных пунктов договора аренды является его положение о сроках действия. К моменту истечения указанного периода времени договорные отношения по желанию сторон могут быть продлены в соответствии с положениями и нормами действующего российского законодательства.

Продление срока действия договора аренды земельного участка представляет собой процесс пролонгации временного периода в соответствии с нормами права РФ на установленный срок на заранее определенных условиях.

Бывает так, что арендодатель проводит аукцион на право пользования наделом на условиях аренды, при этом действующий арендатор будет иметь в нем неоспоримое преимущество. Это право прописано в статье 22 Земельного кодекса РФ.

Для пролонгации договора аренды земельного надела у органов государственной власти необходимо подать соответствующие документы в местные инстанции, уполномоченные решать такие вопросы.

Договорные условия могут говорить, что если арендатор по окончании срока действия договора продолжает добросовестно выполнять свои обязанности и вносить арендную плату, то такой документ подлежит автоматической пролонгации, если, конечно, со стороны арендодателя не будет возражений.

Статья 610 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что если в договоре аренды не указаны сроки его действия, то он может считаться заключенным на неопределенное время. Если возникла необходимость о расторжении документа любой из сторон, она в письменном виде за 3 месяца заранее должна уведомить о своем намерении другую сторону.

Существующие способы

Выделяют следующие методы продления договора на аренду земельного надела:

  • перезаключение документа на новый период;
  • составление дополнительного соглашения к действующему договору о его продлении;
  • автоматическое продление аренды земельного участка.

Первый вариант пролонгации предусматривает составление и подписание обеими сторонами нового договора аренды. При этом в нем могут быть сохранены или изменены прежние условия или же добавлены новые пункты. Такой договор должен пройти процедуру обязательной регистрации с сохранением субъектов сторон.

Если по истечении периода действия аренды ни одна из сторон не выразила желания расторгнуть договор, его можно считать автоматически пролонгированным с сохранением всех указанных в нем условий.

Образец договора аренды земли:

Узнайте здесь, как изменить категорию земельного участка.

Условия пролонгации

Процедура пролонгации арендного договора осуществляется при соблюдении следующих обязательных правовых условий:

  1. Арендодатель и арендатор должны вместе изъявить желание о продлении документа.
  2. По решению суда, который восстановил права одной из сторон в случае их нарушения.
  3. По согласию сторон, когда было принято соответствующее административное решение.

Муниципальные земли сдаются в аренду в процессе и по результатам аукционных торгов. Действующие арендаторы должны заранее изъявить желание об участии в них. Именно заявление, заполненное по установленной законодательством форме, в дальнейшем будет служить неоспоримым преимуществом при подведении итогов аукциона.

Как продлить аренду земельного участка

Для того чтобы арендатор мог продлить срок действующего договора на земельный надел, он должен владеть следующей правовой информацией.

За 3 месяца до окончания срока действия аренды необходимо с паспортом и договором обратиться в местный уполномоченный орган государственной власти, в ведении которого находится земельный надел.

Важное условие: данные паспорта должны полностью соответствовать информации, указанной в договоре.

Вместо арендатора в муниципальный орган власти может прийти его представить с предварительно оформленной доверенностью у нотариуса.

Если арендатор обратился в муниципальный орган власти, то заявление о пролонгации договора он пишет на имя его председателя (руководителя). Если же земельный участок находится в ведении у сельской администрации, то заявление составляется на имя ее главы.

Главный смысл такого заявления заключается в том, что арендатор заранее уведомляет о своем намерении продлить договор аренды земельного участка или же расторгнуть его по истечении определенной даты.

Преимущество арендатора перед другими участниками аукциона (согласно статье 621 Гражданского кодекса) подразумевает, что участок земли, находящийся в его пользовании, не должен быть выставлен на торги.

Пролонгация арендного договора дает право арендатору без участия в торгах снова воспользоваться земельным наделом.

Арендатор имеет право выкупить земельный участок, находящийся в его распоряжении на условиях договора аренды. Свое намерение он должен указать в заявлении вместо желания о пролонгации. После получения положительного ответа от арендодателя он уплачивает кадастровую стоимость надела в местный бюджет.

Без аукциона

Порядок пролонгации арендного земельного договора прописан в статье 621 Гражданского кодекса РФ. Арендатор, владеющий наделом в соответствии с условиями заключенного договора, имеет преимущественное право о пролонгации путем составления нового договора или подписания дополнительного соглашения к действующему без аукциона.

При этом участок земли на торги не выставляется. Но таким правом наделен только тот арендатор, который добросовестно выполняет все условия договора, своевременно вносит арендную плату.

Для того чтобы воспользоваться правом преимущества, арендатор должен подать заявление в компетентный орган власти и дождаться положительного ответа от арендодателя. В любых незаконных случаях отказа о пролонгации арендатор может обратиться в суд и восстановить свои права. Если за время действующего договора арендодатель заключил новый договор с иным лицом, то суд признает последний недействительным.

Под строительство

В практике имеется много случаев, когда арендуемый надел земли используется с целью индивидуального строительства. В этом случае арендатор имеет полное право осуществить пролонгацию договора аренды.

Процедура продления арендного земельного договора под индивидуальное жилищное строительство максимально упрощена государством. Для этого достаточно подать в уполномоченный орган государственной власти действующий договор аренды и имущественный документ на постройки.

Выделяют следующие причины, по которым договор аренды может быть не продлен (расторгнут) арендодателем:

  • в условиях договора указано, что арендуемый земельный участок не предполагает возведения на нем каких-либо строений;
  • характеристика земельного участка не предусматривает (запрещает) на нем любое строительство;
  • арендатор обязался, но не начал строительство в установленные сроки.

Подача заявления

Рассмотрим подробнее, из каких обязательных пунктов должно состоять подаваемое в органы местной власти заявление о пролонгации арендного договора на земельный участок:

  1. Указание отдела или лица, на имя которого составлено данное заявление и которое уполномочено его принять и рассмотреть.
  2. Указание имени заявителя-арендатора или полное наименование юридического лица, владеющего землей на правах аренды.
  3. Краткое описание сложившейся ситуации, содержащее сведения о том, на каких условиях был заключен действующий договор аренды, категории арендуемой земли, цель взятие ее в аренду.
  4. Ссылки на статьи нормативно-правовых актов, которые допускают пролонгацию договора.
  5. Само намерение продлить действие договора.
  6. Полный перечень прилагаемых к заявлению документов.
  7. Дата, подпись арендатора или лица, представляющего его по доверенности. В случае с юридическим лицом — его печать.

В органе местной власти, уполномоченном к приему таких заявлений, в общедоступном месте находится образец документа, воспользоваться которым можно совершенно бесплатно.

Особенности для лесных и рекреационных земель

В аренду может быть взят не только участок земли для ведения бизнеса или возведения объектов ИЖС, но и лесные массивы из лесного фонда страны. Аренда таких участков имеет несколько особенностей.

Лесные участки земли могут предоставляться в аренду для таких целей, как:

  • заготовка (вырубка) и дальнейшая переработка (продажа) лесных насаждений в промышленных масштабах;
  • ведение охотничьей деятельности;
  • проведение научно-исследовательских мероприятий;
  • осуществление рекреационных целей;
  • строительство портов, водохранилищ (водоохранная зона);
  • проведение исследований земных недр, залежей полезных ископаемых.

Получить право пользования участком земли из лесного фонда на правах аренды можно путем непосредственного заключения договора с уполномоченными органами местной власти или посредством участия в аукционных торгах (кроме целей ведения охотничьей деятельности, строительства линейных объектов и их дальнейшего ведения, вырубки леса для изучения месторождений ископаемых).

Заявление об аренде, предоставляемое на рассмотрение, должно содержать следующие обязательные сведения:

  • для юридического лица — его полное наименование, юридический адрес и организационно-правовая форма собственности, для физического лица или индивидуального предпринимателя — паспортные данные, адрес регистрации (проживания);
  • площадь лесного участка;
  • местонахождение участка;
  • цель(и) аренды;
  • период аренды;
  • кадастровый номер, присвоенный данному участку;
  • контактные данные;
  • доверенность для доверенного лица;
  • документы с подтверждением целевого использования арендуемой земли.

Решение принимается в течение 30 дней. В случае положительного ответа составляется договор аренды. Максимальный срок аренды 49 лет, минимальный — 10 лет.

Что делать, если администрация отказывает

Не всегда по рассмотренному заявлению о продлении договора аренды на земельный надел арендатор получает положительное решение. Если физическое или юридическое лицо считает, что отказ необоснован, то в течение 10 дней с момента его получения оно вправе обратиться в районный суд с исковым заявлением.

Если суд встанет на сторону арендатора и посчитает отказ комиссии необоснованным, то его решение станет поводом для пролонгации арендного договора.

Судебная практика

Суд часто рассматривает такие ситуации, когда аренда земельного участка не была подкреплена договорными отношениями, а основывалась на устных обязательствах, дружеских или родственных связях. Рассмотрим пример.

Семья (арендатор) и их знакомый (арендодатель) договорились в устной форме за символическую арендную плату взять земельный участок с жилыми постройками. Со своей стороны они обещали отремонтировать здания, облагородить участок насаждениями.

Спустя время знакомый составил договор аренды этого же участка с третьим лицом. Семья, занимающая землю на основании устной договоренности, обратилась в суд с целью взыскания с их знакомого расходов, понесенных на ремонт построек и ландшафтный дизайн.

Далее мы расскажем, как поменять назначение земельного участка.

Что такое безвозмездная передача земельного участка — читайте в этой статье.

Статья написана по материалам сайтов: lawowner.ru, www.samso.ru, myrealproperty.ru, lawyer-consult.ru, 1kvartirka.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector